Подмосковье будут застраивать жильем бизнес-класса
Вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий какое количество рассуждает в интервью "РБК-Недвижимости" о возможностях развития жилья бизнес-класса в Столичной области. По словам специалиста, средний класс переезжает из Москвы в Подмосковье за лучшей ценой, транспортной доступностью… и экологией.
[FL]– Д[/FL]авайте начнем с определения – что вы осознаёте под термином "городское жилье бизнес-класса"?
– В первую очередь 2000-х гг. рынок жилья бизнес-класса, к сожалению, развивался без привязки к четким параметрам. И сейчас до сих пор не существует четкой и общепринятой классификации, которая бы определяла, что такое экономжилье, бизнес-жилье либо элитный класс.
Жилье бизнес-класса существует уже практически 15 лет, но до сих пор девелопер сам решает, к какому как раз классу отнести собственный проект, и довольно часто применяет это в собственных маркетинговых целях – дабы привлечь клиентов. Самый размыта граница между комфорт-классом и бизнес-классом, в особенности в области, где география размещения объектов бизнес-класса более широкая, чем в Москве и фактор локации трактуется рынком более вольно.
Основное, что относит жилой комплекс к бизнес-классу, – это разработка строительства. Дом либо жилой комплекс бизнес-класса по определению не может быть панельным. Говоря про локацию, необходимо подчеркнуть, что в начале 2000-х гг. расположение новых домов бизнес-класса было сведено к Центральному административному округу Москвы. Со временем бизнес-класс, само собой разумеется, шагнул на периферию, в том числе и в такие непрестижные округа, как Восточный и Юго-Восточный.
К примеру, жилые комплексы рядом с Лосиным Островом возможно по потребительским чертям смело отнести к бизнес-классу – но еще 10 лет назад размещение жилья для того чтобы уровня в районе Богородское позвало бы ухмылку у всего рынка и резонные подозрения, что уровень проекта находится в диссонансе с локацией. Но сейчас мы видим – потребители отреагировали позитивно, в этих жилых комплексах фактически все квартиры распроданы.
Это показывает, что жилье бизнес-класса пользуется спросом в Москве кроме того в тех районах, каковые раньше развивались за счет жилья экономкласса. И подтверждает тезис, что приход более элитного жилья в ранее депрессивные районы развивает их, поднимает их на более большой уровень развития, делает более респектабельными, приводит в локацию ту инфраструктуру, которая нужна и дешева более платежеспособным обитателям. Так происходило в Москве, так происходит на данный момент в области.
Жилье бизнес-класса приводит за собой средний класс, действуя на развитие района очень позитивно.
Я настаиваю , что власти должны не просто разработать, озвучить, но и вменить определенные параметры жилья по классам. В случае если девелопер отвечает определенным параметрам, он может назвать собственный комплекс жильем бизнес-класса либо выше, в случае если нет – то пускай оперирует заглавием экономкласса.
– А из-за чего это должны делать власти, поскольку постоянно существовала позиция, что рынок может сам организоваться в этом вопросе?..
– Опыт говорит о том, что нет, не имеет возможности, не всегда он в этом заинтересован. Кто-то обязан выработать эти правила, эти критерии, изначально. Без города, области, без правительства, каковые являются регулятором по отношению к опытным игрокам, по определению это сделать нереально.
По причине того, что девелопер постоянно будет пробовать тащить одеяло на себя и играться в ворота.
– Но так как были же попытки организовать сегментацию рынка – Русский гильдия риэлторов этим занималась, в частности
– И у Министерства регионального развития также на данный счет были собственные мысли (приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 июня 2010 г. № 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса"). К примеру, "экономом" они назвали квартиру в 30 кв. м, где кухня занимает всего 4 кв. м Кто-то из девелоперов пробует реализовывать эти параметры в собственных проектах?
Застройщики не отыщут клиентов на такое жилье ни в Москве, ни в Подмосковье. У нас вольный рынок, где на первом месте – требования клиентов. Не смотря на то, что, в случае если мне не изменяет память, в Домодедове имеется в продаже однокомнатные квартиры-студии по 900 тыс. руб. – кто-то, возможно, и такое жилье приобретёт, в особенности приезжие, в качестве стартового объекта недвижимости.
Но как определяющий критерий, возможно, это неприемлемо.
– Вы заявили, что локация остается одним из основных показателей бизнес-класса. Говоря про Столичную область, свидетельствует ли это, что чем ближе проект к МКАД, тем локация более "бизнесовая"?
– Да, из-за близости к МКАД люди тратят меньше времени на дорогу – это основополагающий фактор на сегодня для весьма многих семей. Дабы приобрести и содержать квартиру бизнес-класса, все-таки приходится трудиться за столичную заработную плат. Среди клиентов жилья бизнес-класса только 5% смогут позволить себе не ездить на работу либо ездить нерегулярно, в эргономичное для них время – это или люди творческих профессий, или отошедшие от дел предприниматели.
Для тех, кто совершает маятниковые поездки "область – Москва – область" каждый день, крайне важно максимально маленькое время поездки от дома до работы, дабы успевать и получать деньги, и убивать время с семьей.
– А спрос на жилье бизнес-класса в Подмосковье по большому счету имеется?
– Говоря о отечественных проектах – это не просто спрос, это сейчас кроме того какой-то бум. Мы увеличили отечественный фронт-офис, дабы принимать все входящие звонки. Эту обстановку мы замечаем в течении всего первых трех месяцев 2014 г.
Олимпиады, Украина, девальвации рубля все это стало причиной бум, сделав недвижимость практически альтернативой депозитам в банках – Но это же ясно с чем связано
– Да, само собой разумеется, но это не означает, что спроса не было раньше. Не было бума, как на данный момент, но был обычный, стабильный спрос. Мы еще в январе сказали о том, что реализовали 60% всех квартир в одном из отечественных жилых комплексов, продажи в котором стартовали в конце 2012 г. Сказали до лавины публично-политических и экономических новостей – Олимпиады, Украины, девальвации рубля Которая, кстати, и привела к буму, сделав недвижимость практически альтернативой депозитам в банках.
– Чем различается бизнес-класс в Подмосковье и Москве?
– Подмосковные проекты более удачно "инкрустированы" в ландшафт, в окружение. К сожалению, среди жилья бизнес-класса в столице вы не отыщете ни одного проекта, в котором из окон не раскрывается вид на советское наследие: "хрущевки", промзоны и т.д. Дома "окна в окна" – также не лучший вариант.
Кроме того в таких местах, как Новый Арбат либо Тверская, с верхних этажей жилых комплексов бизнес-класса вы все равно станете "наслаждаться" неприглядным видом на город, застроенный в основном в эру типового панельного домостроения. А в Столичной области на сегодня появляются проекты жилых комплексов, каковые не уступают по инфраструктуре столичным, но с совершенными видовыми чертями, экологией.
– Но так как вид из окна – это идеалистические характеристики. А клиенты прежде всего принимают ответ о покупке квартиры, ориентируясь на стоимости. Правы ли те, кто говорит, что клиентам бизнес-класса в Подмосковье просто не хватает средств на приобретение квартиры бизнес-класса в Москве?
– Само собой разумеется, основное отличие – это цена. Подмосковный бизнес-класс практически ниже по цене, чем столичный твёрдый "эконом". За те деньги, каковые просят девелоперы в Столичной области за жилье бизнес-класса, в Москве вы уже давно ничего хорошего не сможете купить.
А людям все серьёзнее не просто купить метры, а видеть определенную концепцию жилья и осознавать, что имеется единое социальное окружение, некая приватность, закрытость, кластерность. Да и идеалистические характеристики не требуется сбрасывать со квитанций – мы же всегда общаемся с клиентами, так вот, вид из окна для них не на последнем месте, уверяю вас.
Но возвратимся к области и сравнению Москвы. К примеру, в столице цена 1 квадратного метра квартиры в новом жилом комплексе экономкласса на Мосфильмовской улице с видом на ЖД дороги образовывает 215 тыс. руб. Наряду с этим цена 1 кв. м жилья бизнес-класса в Москве образовывает от 240 до 600 тыс. руб.
В Подмосковье, в самом ближайшем его поясе, по цене 160-170 тыс. руб. за метр реально приобрести квартиру в клубном доме на 32 семьи, с панорамным остеклением, с подземным паркингом, с авторской архитектурой, со детскими и своими школами садами, в окружении природы, рядом с водой, и с нормальной, а в возможности – с хорошей транспортной доступностью.
– Вы не лукавите по поводу транспортной доступности?
– Полностью нет. По отечественной локации – к нам едут клиенты, они же не на вертолете добираются. Приезжают на машине, время от времени намерено по нескольку раз, в час пик, дабы дать собственную оценку транспортной обстановке. Оценивают и берут. Значит, не отпугивает их "Замкадье"?
Тем, кто сооружает в Подмосковье, тут сильно помогает позиция правительства по отношению к транспортной инфраструктуре и те настоящие действия, каковые предпринимаются: строятся дороги, развязки, планируется развитие ЖД транспорта и т.д. К примеру, из Куркина в недалеком будущем возможно будет добраться до центра Москвы за 30-40 мин. на публичном транспорте, по большому счету минуя Ленинградское шоссе. Я не говорю, что все идеально уже на данный момент.
Но имеется настоящие возможности, и люди это знают. Легко в то время, когда транспортная неприятность в локации решается, то жилье в том месте сходу делается дороже, как, к примеру, было в Куркине, в Митине, в Бутове.
– На отечественной конференции раздалось вывод, что в скором времени все новостройки Москвы (в пределах МКАД) будут бизнес-класса, а "эконом" останется лишь в Новой Москве. А как будет застраиваться, с вашей точки зрения, Столичная область – разумеется, и экономклассом, и бизнес-классом?
– Я пологаю, что с учетом всех последних распоряжений правительства Столичной области об ограничении высотности, обеспеченности инфраструктурой и т.д. девелоперы начнут без шуток вспоминать над тем, оставаться им в экономклассе либо переходить в "бизнес". В бизнес-классе более долгий период оборота денежных средств, продолжительнее период строительства, но маржинальность выше.
Массовое жилье – самый несложный вариант с позиций экономики бизнеса. Наибольшие застройщики застраивали пара гектаров почвы миллионом квадратных метров, 24-этажными типовыми зданиями. Был понятен доход – выстроить как возможно больше жилья на как возможно меньшем наделе земли, которая в Подмосковье дорогая, кроме того золотая.
Больше жилья, больше товара (того, что возможно реализовать) – меньше дорог, меньше школ, детских садов, никаких парковок в принципе (того, что реализовать запрещено). В итоге мы имеем в области многомилионные резервации, гетто, дома, из которых нереально утром выехать кроме того легко к автостраде, потому, что двухполосная придомовая дорога с одной стороны занята припаркованными авто, а свободная полоса не предусматривает возможности разъехаться двум машинам. Утром все смогут двигаться лишь в одну сторону
Власти все делают чтобы такие резервации больше не имели шансов оказаться в области, исходя из этого работать в сегменте экономкласса застройщикам в ближайшие 3-5 лет станет невыгодно. Вместо 24 этажей, как раньше, девелоперам нужно будет строить лишь 7-9 этажей, они будут производить перерасмотрение собственные сумки и уходить в более большой ценовой сегмент – бизнес-класс. По причине того, что строить 7-9 этажей в массовом сегменте – это, учитывая цена почвы, трудиться в минус.
Игнат Бушухин
Об авторах
Дмитрий Котровский Химки Групп Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Шок. Колхозный бизнес класс ЖК Вавилов Дом
