Покупка недвижимости за границей: как из «физика» превратиться в «юрика»
Приобретение курортного жилья за рубежом – занятие приятное. Кому не хочется быть хозяином комфортных апартаментов либо комфортной виллы на берегу моря-океана. Но не в каждой стране лицо физическое (другими словами, — человек) может стать обладателем недвижимости.
Многие страны допускают к сделке лишь лица юридические, другими словами организации. Но это вовсе не непреодолимое препятствие. Из «физика» возможно легко превратиться в «юрика». Итак, в ряде государств от клиента недвижимости требуют зарегистрировать юрлицо.
В каких как раз государствах?
Испания и Турция: без лишних хлопот
В этих государствах оформлять юрлицо для приобретения недвижимости не требуется. «Нерезиденты, например, граждане РФ смогут покупать жилье на физическое лицо без каких-либо неприятностей», — ответила нам Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-DPM».
Хорватия: оформление за один сутки
Дабы купить недвижимость в Хорватии, гражданину РФ нужно создавать юрлицо, поскольку между Хорватией и Россией нет так именуемого соглашения о взаимности. А схема с юрлицом разрешает гражданам России обладать столь привлекательным жильем на побережье Адриатического моря. Для оформления документов при создании юрлица, которое занимает 1 сутки, требуется личное присутствие соучредителя.
Регистрация этих документов на данный момент занимает 5-7 рабочих дней. Цена нотариальных одолжений, госпошлин, одолжений судебного переводчика, нужного в таких процедурах, образовывает 1500-2500 евро в зависимости от сложности обстановки. Величина уставного капитала образовывает 20 000 кун (около 2800 евро). «Эту сумму в будущем возможно направить на приобретение недвижимости», — уточняет Ольга Малыгина, председатель совета директоров АН «Гермес Групп».
От соучредителя (соучредителей) требуется паспорт сроком действия более 3-хмесяцев (как и для въезда в Хорватию).
Кипр: в случае если берете «больше двух»
юрлицо нужно, в то время, когда целью приобретения становятся пара объектов недвижимости (либо речь заходит о приобретении бизнеса). Как гласит законодательство республики Кипр, нерезиденту разрешается купить в собственность, другими словами оформить на себя как на физическое лицо, лишь один тип недвижимости. Это возможно каждая недвижимость любого назначения, включая личный земельный надел размером не более 40 соток.
Ограничение касается и родственников первого круга, детей и супруга, но не распространяется на родственников второго и более дальнего родства.
«Для регистрации юрлица необязательно выезжать на Кипр, юристы пошлют вам все бумаги, а открыть счет вероятно в столичном представительстве банка», — разъясняет Сергей Демченко, директор по формированию бизнеса Lemestia Group. Вся процедура займет до 1,5 месяцев; большинство этого времени уйдет на пересылку документов. Цена регистрации в этом случае составит примерно 1200-1500 евро.
Ко мне включены услуги номинального секретаря (в случае если хозяин не планирует вести полноценный бизнес) и годовое обслуживание.
Lemestia Group предлагает приобрести готовую компанию — всецело действующее юрлицо, где достаточно вписать имя нового соучредителя. В этом случае с момента выбора компании до переоформления на нового хозяина уйдет не более 2-3 недель. Цена таковой услуги — 1400-1700 евро.
Накладно? Но приобретение недвижимости на Кипре через юрлицо имеет собственные плюсы:
— налог на прибыль от продажи недвижимости образовывает 10% , в то время как для — физлиц 20%;
— вам возможно передавать, реализовывать определенные доли акций, тем самым расширяя круг собственников и наследников и распределяя доли между ними, а при оформления на физлицо все те, кто указан в договоре, обладают недвижимостью в равных долях;
— в собственность возможно оформить более одного объекта недвижимости.
Черногория: пишите в контракте рыночную цифру
В случае если приобретается квартира, ее возможно оформить на зарубежное физическое лицо. В случае если же покупается дом, нужно зарегистрировать юрлицо, правильнее, так именуемое СП – совместное предприятие. Наряду с этим почва оформляется в собственность черногорской стороны юрлица.
По законодательству республики почва не подлежит отчуждению гражданам других государств, как физическим, так и юридическим лицам. При ее покупке под строительство, к примеру, создается СП (под конкретный проект). Наряду с этим русский часть арендует почву, принадлежащую черногорской части СП.
В случае если же государство в один раз примет решение «вернуть» почву, русским собственникам недвижимости будет выплачиваться цена лота по кадастру либо согласно соглашению.
«А потому, что раньше настоящая цена сделки пряталась, россияне приобретали за собственную недвижимость копейки в сравнении с тем, что они в конечном итоге за нее заплатили», — уточняет Дмитрий Асадов, начальник проектов компании «Велес Капитал Девелопмент».
Пара лет назад, в то время, когда Черногория волновалась экономический подъем, обусловленный притоком зарубежных инвестиций, подобный прецедент «имел место быть». Защититься от для того чтобы финала возможно только проведением сделки «по-белому», другими словами, как обращает внимание специалист, направляться прописывать в соглашении ту цена квадратного метра, которую клиент вправду платит. При повторения истории клиент возьмёт все собственные деньги назад.
Но на данный момент обстановка в стране разрешает сказать о том, что ничего аналогичного в скором будущем не произойдёт. Согласно точки зрения Дмитрия Асадова, республике необходимы инвестиционные вливания, правительство вряд ли начнёт отпугивать потенциальных инвесторов такими вещами.
юрлицо возможно зарегистрировать удаленно. Для этого нужно оформить доверенность на собственного представителя в Черногории (возможно сделать это у черногорского нотариуса в Москве либо у русскоязычного нотариуса и заверить перевод доверенности на черногорский язык в консульстве ЧР). Цена таковой услуги (регистрации через посредников) будет зависеть от личных договорённостей и размера сделки. В случае если покупается квартира, стоит рассчитывать на сумму от 500 евро.
В случае если покупается дом/почва – берется некоторый процент от цены сделки, в финансовом выражении он составит от 1000 евро.
В Черногории цена регистрации юрлица без посредников составит 150 евро. Через нотариуса – приблизительно 300 евро. Услуга «готовая компания «под ключ» обойдется приблизительно от 1000 евро – но это минимум.
В среднем по рынку — около 2000-2500 евро.
Болгария: сперва – фирмач, позже — землевладелец
юрлицо имеет суть создавать в том случае, если имеется желание вести бизнес в Болгарии, и тогда, в то время, когда речь заходит оприобретении почвы в собственность. на данный момент существует конституционный запрет на приобретение почвы зарубежными гражданами, наряду с этим имеется разные варианты ее оформления при покупке объекта недвижимости. Как нам пояснил Александр Вакатов, директор по формированию бизнеса компании «Виртус», если вы получаете дом с участком, почву возможно оформить:
1. в долговременную аренду;
2. как «право на постройку» (de facto сервитут, снабжающий право пользования и владения почвой с гарантией права сохранения выстроенного на ней объекта недвижимости);
3. в собственность.
«Альтернативой создания юрлица и аренде есть приобретение коттеджа либо виллы в жилых комплексах, почва в которых есть собственностью застройщика. Наряду с этим у каждого обладателя недвижимости имеется «приусадебный» участок для собственного применения», — уточняет Михаил Бутенко, председатель совета директоров АН «В Раю».
Процедура открытия юрлица в Болгарии такова:
1. Документы для компании должны быть подготовлены в соответствии с законом «О торговле» (существуют бланки документов для различных видов компаний — ООД, Преисподняя и др.).
2. По окончании подготовки документов лицо, регистрирующее компанию, должно внести 5000 левов (1 лев — 22,3 руб.) (для ООО) в любой банк Болгарии. По окончании регистрации компании эта сумма возможно возвращена соучредителю компании.
3. В соответствии с законом «О регистрации ЮЛ» подготовленные документы вместе с сертификатом о внесении суммы в банк и приложением, заполненным в установленной форме, директор компании (хозяин) подаёт эти документы в регистрирующий орган.
4. В правовом поле документы для регистрации компании не смогут быть поданы доверенным лицом. Для регистрации нужно выполнить следующее: по окончании подготовки документов в Болгарии, в случае если лицо, регистрирующее компанию, не имеет возможности находиться лично, документыдолжны быть посланы ему в Россию для подписи, наряду с этим кое-какие документы должны быть легализованы в болгарском консульстве.
Затем заверенные документы отправляют обратно в Болгарию, и выписывают доверенность юристу, что подает их в регистрирующий орган. В течение 20 рабочих дней готовятся документы по компании. По окончании ее регистрации сумма, внесенная в банк, возможно возвращена обладателю.
Регистрировать компанию в Булстате не нужно, по причине того, что вместе с регистрацией в Регистрирующем органе Болгарии новая компания приобретает Идентификационный номер (подобный номеру Булстата). Неспециализированный срок регистрации – два-три месяца с момента обращения до выдачи регистрационного свидетельства. По окончании создания компании в Болгарии возможно покупать почву и вести бизнес.
Затраты:
— Регистрация имени компании: сбор 50 левов;
— Сбор за регистрацию: 160 левов;
— Услуги банка: 50 левов.
Как было сообщено, создать юрлицо на территории Болгарии возможно и без выезда соучредителя. Цена одолжений по регистрации составит от 900 евро не учитывая внесения уставного капитала. Минимальный уставный капитал, например, для ООД образовывает 5000 левов.
А что делать, в случае если жилье не известно почему необходимо переоформить на физлицо? На данный вопрос нам ответил Александр Вакатов («Виртус»): «Формально возможно заключить нотариальный акт купли-продажи недвижимости от юрлица физическому. Наряду с этим физическое лицо будет владеть правом собственности лишь на строение (сооружение).
Что касается почвы, ее переоформление в собственность зарубежному гражданину на данный момент нереально».
Резюме
Говорят, что со своим уставом в чужой монастырь не ходят. Раз уж в этих государствах заведено так, что собственниками недвижимости становятся компании-пустышки, значит это кому-то выгодно. Отечественное дело – приспособиться к законодательству той страны, которая нам понравится. Еще раз напомним, в каких государствах от клиентов требуют превращения в юрлиц:
— Хорватия
— Кипр
— Черногория
— Болгария
Текст : Галина Козорезова
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом
