Правда в метрах: 5 резонансных решений судов в сфере недвижимости
Сфера недвижимости — одна из самых изменчивых и чувствительных к экономическим реалиям. Ее зависимость от налоговой совокупности, валютных издержек, интернациональных взаимоотношений, политики кредитования банков провоцирует настоящую правовую эволюцию. Показательно, как рынок недвижимости мгновенно отреагировал на экономические трансформации финиша 2014 года, в то время, когда в Российской Федерации была быстро поднята главная ставка Центрального банка.
С того времени все чаще создаются новые судебные прецеденты, каковые делают рынок более специфичным и многообразным.
1. Правда за валютными ипотечниками
Первое место в рейтинге резонансных дел на рынке недвижимости 2016 года без преувеличения занимает ответ Пушкинского городского суда по иску валютного заемщика к ВТБ о пересчете платежей по ипотечному кредиту. Кредитный соглашение был заключен еще в 2008 году. По его условиям дама забрала ипотеку на 30 лет на приобретение однокомнатной квартиры под 13,5% годовых. Но на момент оформления американский доллар стоил 23,5 руб., а к 2015-му больее чем двоекратно увеличился.
Так, каждый месяц в счет процентов и погашения долга по нему заемщице нужно было отдавать банку $1872. И в случае если в первоначальный год погашения она каждый месяц платила около 44 тыс. руб., то спустя семь лет эта сумма составляла уже 75 тыс. руб. Таковой валютный коллапс стал причиной громадным долгам перед банком, и выполнять собственные обязательства дальше клиентка уже не смогла.
В требованиях истица заявила о необходимости внести в соглашение пункт о возврате и расчёте кредита в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, что не должен быть больше 30 руб. за $1. Банк ВТБ ранее такие условия не принял, но суд всецело удовлетворил иск и признал сделку «кабальной и ничтожной», и приравнял сумму ежемесячного платежа по кредиту к 24 руб. за $1. В собственном ответе судья сослался на ст.
451 Гражданского кодекса, где говорится о том, что значительное изменение событий, из которых стороны исходили при заключении контракта, есть основанием для его трансформации либо расторжения. Не обращая внимания на то что в апелляционном суде ответ было отменено, оно так или иначе стало причиной волну новых судебных исков от ипотечников, среди них и коллективных, к различным банкам.
2. Незаконная перепланировка доведет до изъятия квартиры
По праву резонансным и показательным можно считать ответ Головинского райсуд Москвы о продаже и собственника-принудительном выселении нарушителя его квартиры с публичных торгов. В свое время обладатель жилья решился на глобальную перепланировку — он увеличил площадь санузла многократно за счет коридора, комнаты и кухни. Конечно, согласовать такую перестройку мужчина не потрудился, а на предписания Мосжилинспекции не реагировал.
Дело передали в суд, что обязал нарушителя в течение шести месяцев привести квартиру в начальное состояние, но это решение обладатель не выполнил до сих пор, исходя из этого его квартира в скором будущем обязана «уйти с молотка». Необходимо подчеркнуть, что в силу ст. 29 Жилищного кодекса все деньги от продажи квартиры с публичных торгов должны перечисляться хозяину за вычетом затрат на выполнение судебного ответа и на приведение жилого помещения в прошлое состояние уже новым обладателем.
3. Обвинен в самострое возможно любой
Судебная практика сейчас содержит множество дел о сносе самовольных построек, но они касаются, по большей части, мелких павильонов и стихийных ларьков, примыкающих к станциям метро. Но имеется среди них и нетипичные случаи. В 2015 году сходу пара столичных предпринимателей обратились в суд с иском о признании незаконным распоряжения московской мэрии об организации работ по сносу самовольных построек.
В список таких объектов попали а также большие торговые комплексы, расположенные на проспекте Мира и Таганской улице, находящиеся в собствености ООО «ТЦ Таганка», ООО «Пирамида», ООО «Звездочка».
Истцы заявили о нарушении собственных конституционных прав, норм Гражданского и Земельного кодексов, и закона «О защите борьбы». Согласно их точке зрения, спорные объекты показателями самовольной постройки не владели, потому, что возведены на базе разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и с надлежащим введением их в эксплуатацию.
Установленный административный порядок сноса строений, находящихся в частной собственности у законных обладателей, есть чистым произволом, лишает всякого права на судебную защиту и не предполагает разумной компенсации за данный снос. Одновременно с этим представители столичного правительства настаивали на правомерности принятия документа. Согласно их точке зрения, вопросы владения, распоряжения и пользования почвой находятся а также в ведении субъектов РФ, и город Москва как субъект вправе реализовывать такие полномочия.
Мосгорсуд исковые требования заявителей не удовлетворил, а Верховный суд в собственном апелляционном определении подтвердил законность и правильность для того чтобы решения.
4. Залог на недвижимость сейчас считается платежным документом
Достаточно неоднозначно восприняло банковское сообщество вердикт Верховного Суда по иску Агентства по страхованию вкладов (АСВ) к бывшему заемщику Межпромбанка, лицензия которого была отозвана еще в 2010 году. До этого клиент оформил ипотеку в размере $707 тыс. и купил квартиру в центре Москвы. АСВ как конкурсный управляющий банка-банкрота настаивал на том, что за все время ответчик ни разу не перечислил платежи по кредиту.
Это подтверждают и справки из налоговой о доходах заемщика на тот период. В общем итоге истец потребовал взять с ответчика $1,4 млн, включая проценты по главному долгу и неустойку. Но клиент настаивал на том, что кредит погашен вовремя, но подтверждающих документов у него нет — они утеряны.
Единственное, чем он имел возможность доказать прекращение собственных обязательств перед банком, — снятие залога с ипотечной квартиры, которое в Росреестре осуществили по ходатайству банка и заемщика еще в 2008 году.
Спор с долгой историей в итоге вышел на финишную прямую: сперва апелляционная коллегия Мосгорсуда удовлетворила иск АСВ, сославшись на то, что снятие залога не предлог вычислять кредит закрытым, а уже по окончании Верховный суд отменил это распоряжение и признал правоту ответчика, практически создав правовой прецедент о том, что снятие залога с квартиры есть доказательством прекращения всех кредитных обязательств перед банком.
5. Не выстроил квартиры, компенсируй их рыночную цена
Увлекательное продолжение имеет история около одного из петербургских застройщиков элитных ЖК, строительство которых затянулось более чем на три года. Федеральный арбитражный суд вынес ответ в пользу одураченных участников, практически вернув им не только уплаченные за квартиры деньги вместе с процентами за пользование, но и взял с нерадивого девелопера отличие между ценой жилья, прописанной в ДДУ от 2007 года, и актуальной рыночной ценой, которая была на 2,5 миллионов рублей. выше.
Дабы добиться для того чтобы прецедента, участники пошли на маленькую хитрость. Важную роль наряду с этим сыграло Распоряжение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, появляющихся из контрактов по поводу недвижимости, которая будет создана либо куплена в будущем», где в п. 5 сообщено, что «в случае если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он обязан передать в собственность клиента, или право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, клиент вправе "настойчиво попросить" возврата уплаченной продавцу финансовой уплаты и суммы процентов на нее, и возмещения причиненных ему убытков, в частности отличия между ценой недвижимости, упомянутой в контракте купли-продажи, и текущей рыночной ценой для того чтобы имущества».
Но дабы суд принял данный серьёзный документ во внимание, нужно было слушать дело в арбитраже. Предприимчивые участники переуступили собственные права на квартиры юридическому лицу. Так, иск был направлен по подсудности в федеральный арбитражный суд, прошел пара апелляционных рассмотрений и в итоге решение принято в пользу участников.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Олег Сухов юрист, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
«Чайка». Фильм Фонда борьбы со взятками.
