Процедура приобретения недвижимости в тунисе
Любой зарубежный гражданин в праве купить в Тунисе недвижимость в полную собственность – за исключением участков сельскохозяйственного назначения либо объектов, расположенных на сельскохозяйственных угодьях.
Большим, и практически единственным отличием в проведении процедуры приобретения объекта нерезидентом есть получение разрешения начальника облгосадминистрации (Autorisation du Gouverneur). Эта процедура есть нужным условием для получения права собственности на объект (Titre Blue, второе наименование Titre Foncier).
С ЧЕГО НАЧАТЬ
В первую очередь направляться выбрать интересующий объект. Тут нет никаких четких правил, но принципиально важно мочь верно расставить приоритеты.
Неспециализированная совет по Тунису: прислушаться к рекомендациям специалистов и осмотреть кроме того те объекты, каковые смогут и не доходить под начальные требования, но быть показательными по тем либо иным пунктам. Это возможность в ходе по-новому посмотреть на грядущий выбор и остановить собственный взор на объекте, что сперва не принимался во внимание.
Так, не обращая внимания на кажущуюся одинаковость сдающихся новых резиденций, существует громадная отличие в качестве строительства и большое количество небольших подробностей, на каковые стоит обратить внимание еще до приобретения, дабы на протяжении проживания не столкнуться с неприятными неожиданностями.
Принципиально важно обратить внимание на толщину стен, межэтажных перекрытий и материал, из которых они изготовлены. Во-первых, это без шуток воздействует на звукоизоляцию, что может оказаться крайне важным потом. Во-вторых, «верные» стенки дают чувство прохлады летом и сохраняют тепло зимний период.
Очень принципиально важно в Тунисе наличие центрального отопления. В случае если пребывать тут с октября по апрель, то отопление легко нужно. Помимо этого, отопление разрешает поддерживать нужный уровень «сухости» в доме либо квартире и, так, избегать появления грибка (а с ним и затхлости и запаха плесени).
Прогревать помещения посредством кондиционера дорого и некомфортно: расходуется много электричества и осушается воздушное пространство.
В Тунисе возможно отказаться от стереотипа «первый и последний этажи не предлагать». Тут первый и последний этажи – самые ликвидные и занимательные варианты. Первый этаж – из-за сада, последний – из-за вида и террас на море.
Протечек крыш тут не бывает, а квартирные кражи – фактически из последовательности вон выходящее явление, да и большая часть резиденций имеет собственную огороженную территорию, совокупности видеонаблюдения и охрану.
Нужно кроме этого не забывать, что умеренная удаленность от моря может рассматриваться в хорошем смысле, по причине того, что буквальная первая линия (в то время, когда объект в прямом смысле стоит на пляже), — это, во-первых, повышенная влажность, во-вторых, соленый воздушное пространство, приводящий к ржавчине, в-третьих, в ветреную погоду – кружение берегового песка.
ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ТУНИССКОМ БАНКЕ
В один момент с началом просмотра возможно увлекательных объектов стоит открыть счет в тунисском банке. Это несложная и бесплатная процедура, требующая около 15 мин. свободного времени, точный адрес и заграничный паспорт места жительства в Российской Федерации. Кроме того при трансформаций замыслов с приобретением закрыть счет несложно.
А вот при перечисления денег из России открытый заблаговременно тунисский счет разрешит избежать лишней поездки в Россию и обратно для регистрации его в Налоговой администрации РФ, нужной для безналичного перевода.
Что касается банков, тут нет четких рекомендаций, где лучше открыть счет. В Тунисе много банков европейского уровня, многие из них – это дочерние структуры банков с мировым именем, исходя из этого неизменно имеется возможность выбора самый предпочтительного варианта. Возможно сравнивать комиссии за сервисы, разветвленность филиальной сети, наличие интернет-банкинга и пр.
Неспециализированная совет по денежным операциям – избегать оплаты наличными (тем более незадекларированными), не переводить финансовые средства строительной компании без открытия счета в тунисском банке, не оплачивать услуги строительной компании, в случае если ее счет открыт за пределами Туниса, не переводить деньги на персональный счет обладателя строительной компании, избегать комбинированных вариантов. Это разрешит не допустить вероятные неприятные моменты в будущем.
За весьма редким исключением все переводы в стране производятся в местной валюте – тунисских динарах.
ПОДПИСАНИЕ СОГЛАШЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ПОЛУЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
По окончании того как объект выбран, счет в банке открыт и деньги находятся в Тунисе, возможно приступать к оформлению документов, конкретно несущих ответственность за перерегистрацию собственности. Практически, целый процесс проходит в три этапа.
1 этап – Подписание пилотного контракта купли-продажи (Promesse de vente), в котором оговариваются все значительные подробности сделки. Данный документ есть ни чем иным, как обещанием о продаже выбранного объекта.
Promesse de vente в большинстве случаев составляется юристом строительной компании, это типовой документ, но, как и любой соглашение, он обсуждаем и изменяем. Так, кроме технической информации (информацию о продавце, клиент, предмет сделки и пр.) в нем смогут указываться условия купли-продажи, дальнейшей передачи и оплаты собственности, и дополнительные «нестандартные» условия (к примеру, действия в условиях форс-мажора либо продажа «до» получения разрешения начальника облгосадминистрации и т. п.).
В случае если соглашение сходу составлен с учетом всех заинтересованностей клиента – это значительно сократит время. В любой другой ситуации имеется риск того, что неуказанные моменты смогут потом появиться, а вот дорог выхода из них предусмотрено не будет.
Наряду с этим не столь принципиально важно, составляется ли данный документ юристом строительной компании либо юристом, что трудится со стороны клиента, серьёзен результат – клиенту направляться подписывать не просто предложенную версию как единственно вероятную, а подписывать понятный, устраивающий его контракт. В этом случае нужно не забывать, что строительная компания будет идти на уступки либо трансформации, поскольку заинтересована в продаже объекта.
Самым надежным есть двойной контроль, при которого юрист, трудящийся со стороны клиента, оценивает, предлагает собственные идеи и вносит коррективы в соглашение, составленный продавцом.
Цена одолжений юриста образовывает 1-2% от суммы сделки либо есть фиксированной. Это договорной процесс, и юрист сам вправе оценить цена собственных одолжений. Общая сумма за работу юриста на практике оценивается исходя из задач: к примеру, сопровождение, консультация – это одна задача, сбор документов в Гувернорат – вторая, сбор документов на получение право собственности – третья.
За клиентом остается право найма юриста на все этапы либо на один из них.
Для оформления официальных документов в Тунисе употребляются два языка – хороший арабский (официальные документы составляются лишь на хорошей версии языка, которая значительно отличается от тунисского диалекта) и французский языки. Практически оба языка равноправны, но имеется документы, каковые оформляются лишь на арабском языке.
Контракт Promesse de vente либо финальный Contrat de vente смогут быть составлены как на арабском, так и на французском языке, у клиента имеется возможность выбора. Само собой разумеется, значительно чаще зарубежным клиентам предлагается французская версия договора.
В зависимости от сервисов агентства по сопровождению сделки такие документы должны переводиться для принятия и понимания участия в переговорах. Но финальную версию клиент подписывает на языке оригинала, она же заверяется в муниципалитете.
В сутки подписания Promesse de vente происходит оплата (полная либо частичная).
Логичным окончанием первого этапа есть вызов особого служащего – Huissier. Он за 60-80 динаров (€30,5-40) делает осмотр, обмер и образовывает опись квартиры либо дома. Данный документ нужен для создания досье чтобы получить разрешение начальника облгосадминистрации.
Практически это аналог русского акта приема-передачи, но в Тунисе это происходит при ярком участии представителя национального органа. Процедура проводится в момент, в то время, когда внесены 100% стоимости объекта.
2 этап – сбор документов чтобы получить разрешение губернатора (Autorisation du Gouverneur) и получение инвестиционного сертификата (Fiche D investissement).
Процесс подготовки досье чтобы получить разрешение начальника облгосадминистрации всецело осуществляется юристом и не требует вовлечения клиента.
Досье для Гувернората выглядит следующим образом.
- Заявление по установленному примеру (5 экземпляров)
- Копия документов, удостоверяющих личность продавца, правильное имя, гражданство, профессия и адрес
- Копия документов, удостоверяющих личность клиента, правильное имя, гражданство, профессия и адрес (в нашем случае это заграничный паспорт)
- Оригинал Promesse de vente
- Документ о праве собственности на объект от продавца
- Документ, подтверждающий оплату муниципального сбора
- Документ, подтверждающий темперамент применения объекта
- Документ из комиссариата сельского хозяйства о том, что объект не находится на почвах, пригодных для сельского хозяйства либо, в случае если объектом есть почва, что она не пригодна для сельского хозяйства
- Согласие живущих сейчас на территории объекта на продажу (при вторичного рынка)
- Копия топографического замысла
- Копия муниципального замысла
- Копия замысла дома
- Копия замысла апартаментов
- Документ, содержащий данные о долевой собственности (при нескольких обладателей)
- документ и Копия устава, удостоверяющий личность председателя совета директоров (в случае если клиентом есть юрлицо)
В случае если продавец нерезидент, дополнительно к этому набору предоставляются следующие документы.
- Копия разрешения губернатора
- Документы о интернациональном налогообложении
Процесс получения разрешения губернатора занимает от трех месяцев до одного года. Это значительный момент, на что направляться обратить внимание. Сейчас клиент вправе жить на территории объекта, а на руках кроме пилотного контракта остается документ, что досье для получения Autorisation du Gouverneur подано и принято.
В случаях, в то время, когда речь заходит о строящемся жилье быть может, подписание пилотного соглашения купли-продажи (Promesse de vente) на условиях частичной оплаты. Тогда вносится депозит, размер которого не регулируется законодательно и в большинстве случаев образовывает от 10% до 50% (либо первый платеж, при существовании графика платежей). Это не более чем соглашение о намерениях, и до внесения полной оплаты второй этап (подготовка досье для Гувернората) не наступает.
В случае если же речь заходит о готовом (либо только что сданном) объекте, при подписании Promesse de vente вносится сумма в размере 100% и клиент без промедлений может пользоваться объектом (другими словами приобретает ключи и въезжает).
Параллельно происходит подача документов на разрешение начальника облгосадминистрации, для получения возможности подписать окончательный контракт и взять право собственности на объект (Titre Blue).
В случае если по каким-либо обстоятельствам клиенту все же было отказано в разрешении – не следует этого пугаться. В пилотном контракте купли-продажи должен быть предусмотрен механизм продажи купленного объекта от имени хозяина и возврат денег. Это легально.
Помимо этого, в десятидневный срок с момента оплаты нужно оформить инвестиционный сертификат (Fiche D investissement). Данный процесс, в большинстве случаев, осуществляет агентство сопровождающее сделку. Для него кроме этого не нужно яркого присутствия клиента.
Это ответственный документ, значение которого нельзя недооценивать. Он подтверждает, какие конкретно деньги и на что были инвестированы в страну, и есть разрешением на вывоз денег из страны потом (при продаже). Он является важным документом для исчисления налогооблагаемой базы.
3 этап. По окончании получения разрешения губернатора происходит подписание окончательного соглашения купли-продажи (Contrat de vente) и получение документа о праве собственности на объект (Titre Blue).
Досье для подачи на получение Titre Blue не меньше внушительно, чем досье для получения Autorisation du Gouverneur , но оно кроме этого подготавливается юристом и не требует яркого присутствия либо участия клиента.
Titre Blue напоминает привычный нам в Российской Федерации документ о праве собственности, приобретаемый в Росреестре (ранее – УФРС, ГБР), и содержит подобную данные. Помимо этого, его наименование в некоей мере отражает его вид – это светло-голубого цвета лист бумаги формата А4, составляется строго на арабском языке.
Затраты ПРИ ОФОРМЛЕНИИ СДЕЛКИ
В зависимости от того, кто и в каком количестве сопровождает сделку, сумма дополнительного бюджета к рыночной цене объекта может разниться. В случае если высказать предположение, что клиент всецело надеется на себя и не испытывает недостаток в сопровождении опытного агентства, имеется затраты, от которых не уйти в любом случае.
- Налог стране. Оплачивается по окончании получения разрешения начальника облгосадминистрации.
- Ежегодный платеж за первый год работы управляющей компании (лишь в случаях приобретения квартир в резиденциях). Практически это часть квартплаты.
- Услуги по переоформлению документов на газ, электричество и воду с имени строительной компании на имя клиента.
- Оплата работы Huissier (время от времени оплачивается строительной компанией).
В любой другой ситуации оптимальнее , в случае если сделку сопровождает агентство по недвижимости, которое часть одолжений оказывает самостоятельно, а помимо этого консолидирует работу экспертов, участвующих в сделке, в частности юриста, переводчика (устного и письменного), представителя строительной компании. В этом случае вся команда трудится слаженно, а итог получается весьма прозрачным.
В этом случае нужно учитывать следующие моменты при финальной калькуляции (все либо часть из них).
- Услуги агентства по продаже недвижимости.
- Работа юриста (консультации, контроль и надзор/сбор документов на разрешение губернатора/сбор документов на получение права собственности).
- Услуги переводчика (устный перевод).
- Перевод нужных документов и справок (с русского на французский либо арабский и, напротив, тунисских документов на русский). За время проведения сделки таких документов накапливается четыре-шесть.
- Перевод контрактов купли-продажи предварительного и окончательного и их промежуточных предположений (в случае если это требуется).
- Маленькие суммы за регистрацию документов в национальных работах, выписка документов в банке и т. п.
- Проверка чистоты объекта (в случаях, в то время, когда это нужно).
В любом случае сумма таких затрат, в большинстве случаев, не превышает 3-4% от суммы приобретения.
Налоги на приобретение недвижимости в Тунисе
Обстановка с налогами в Тунисе выглядит достаточно легко.
- Для зарубежных клиентов величина налога при покупке объекта недвижимости образовывает 1% от суммы, упомянутой в контракте купли-продажи. На объекты первичного рынка эта ставка присваивается машинально, на объекты вторичного рынка принципиальным условием есть то, что клиент деньги и нерезидент инвестируются в страну из зарубежа.
- Коммерческие площади имеют цену , включающей НДС, что в Тунисе, подобно России, образовывает 18%. Другими словами цена на квадратный метр коммерческой площади будет кроме того, что в принципе дороже, еще и увеличена на величину НДС.
Благодарим за помощь в подготовке материалаПолину Водзинскую, компания GG-Dom
Процедура приобретения недвижимости в Канаде , отечественный опыт. Все этапы приобретения дома
Темы которые будут Вам интересны:
-
Процедура приобретения недвижимости в литве
