Процесс приобретения недвижимости в португалии
Законодательством Португалии не предусмотрено каких-либо ограничений на приобретение недвижимости чужестранцами. Разрешается приобретение жилой и коммерческой недвижимости, и почвы – как на физическое, так и на юрлицо. Последнее обновление 18 марта 2016 года.
По окончании предварительного ознакомления с предложениями при помощи интернета, посещения и печатных изданий тематических выставок нужно решить вопрос о посреднике. При жажде сделку возможно совершить и самостоятельно, тем самым сэкономив средства на гонораре агентства, но направляться готовься , что это потребует свободного владения португальским языком и изучения всех нюансов местного законодательства. Для самый быстрого и надёжного осуществления приобретения рекомендуется обратиться в агентство по недвижимости.
Выбор агентств достаточно широк. Возможно остановиться как на компании, трудящейся конкретно в Португалии, так и на ее представительстве в Российской Федерации. Кроме этого существует много русских компаний, реализовывающих недвижимость через собственных португальских партнеров.
Обращаясь к португальскому агентству, возможно верить в чистоте сделки, потому, что Португалия есть одной из немногих государств ЕС , в которой деятельность агентства считается лицензионным видом деятельности и достаточно строго контролируется Министерством по недвижимости и строительству (INCI). Причем наличие лицензии у агентства легко проверить на сайте министерства.
По закону каждое агентство кроме этого обязано владеть страховым полисом, по которому при форс-мажорных событий страховая компания покрывает затраты клиента. Еще одним причиной, подтверждающим надежность агентства, есть его опыт. Солидное агентство с долгой репутацией не ставит собственный имя под угрозу, проводя вызывающие большие сомнения сделки.
Перед выбором объекта оптимальнее прекрасно изучить рынок недвижимости Португалии
С чего начать
По окончании более детального дискуссии сделки с компанией потенциальный клиент приглашается на смотровой тур. Он включает в себя осмотр объектов и консультации экспертов. Речь не идет о бесплатном туризме, другими словами затраты на проживание и транспорт клиент оплачивает сам, но при осуществлении приобретения затраты смогут быть учтены в стоимости объекта.
В случае если при первом посещении не удалось остановиться на каком-либо объекте, тур возможно повторить.
При отсутствии у клиента возможности пребывать в Португалии в течении всей сделки существует возможность так именуемого удаленного приобретения. Для этого в Консульстве Португальской Республики в РФ оформляется доверенность (Procuracao) на представителя – юриста, которая после этого пересылается эксперту в Португалию. Документ оформляется на португальском языке.
В обязанности юриста кроме этого входит проведение экспертизы на предмет возможности продажи объекта, наличия всей нужной документации, прав собственности на объект/земельный надел, отсутствия обременения и долгов, наличия разрешений на постройку и другое. Юрист должен быть зарегистрирован в Обществе юристов «Ordem dos Advogados». Любой юрист в Португалии очень дорожит своим членством в Обществе и рабочий репутацией.
По окончании выбора объекта
Перед тем как стороны приступят конкретно к сделке, нужно осуществить пара процедур.
Во-первых, клиент приобретает местный налоговый номер (NIF – numero de identificacao fiscal). Его возможно оформить в местном налоговом органе (Servico de Financas) через юриста либо налогового представителя. Получение NIF нужно, потому, что с покупкой недвижимости клиент делается налогоплательщиком Португалии.
Кроме этого налоговый номер требуется для открытия банковского счета.
Открывать счет в банке Португалии либо нет – зависит от варианта перечисления средств. Путь первый – перевод средств из России на персональный португальский счет, после этого – с этого счета на счет продавца. Перечисление средств продавцу может делать юрист по доверенности клиента.
Второй путь есть более распространенным. По нему клиент переводит средства из России на особый счет юриста, с которого они перечисляются продавцу. Но оплата по сделке в любом случае будет совершаться безналичным платежом.
Более подробная информация об открытии счета за рубежом и перечислении средств приведена в статье «Денежный вопрос: как верно оплачивать сделку?».
Еще один ход – резервирование объекта. Для этого вносится резервационный взнос в размере 10% от цены объекта. Внесение этого взноса свидетельствует, что продавец снимает объект с продажи и сейчас никто второй не сможет его купить. Оплата производится безналичным методом передачи чека продавцу.
В случае если клиент собирается совершить сделку в короткие сроки, то, по согласию сторон, возможно обойтись без резервационного взноса и переходить сходу к заключению Пилотного соглашения (Contrato de Promessa de Compra e Venda) и оплате задатка.
Пилотный контракт
По окончании резервирования объекта покупатель и продавец заключают Пилотный соглашение. Документ содержит описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон. На данном этапе клиент вносит задаток в размере 10-30% от цены объекта.
В случае если по окончании заключения Пилотного соглашения продавец отказывается от сделки, он обязан выплатить клиенту задаток в двойном размере. В случае если от сделки отказывается клиент, он теряет задаток и возможно привлечен продавцом к суду для выплаты компенсации. При осуществлении приобретения по ипотечному кредиту отказ банка выдать кредит не есть виной клиента и задаток ему возвращается.
Но это условие обязательно должно быть прописано в контракте.
Проверка состояния объекта
Между подписанием Пилотного и Главного контрактов купли-продажи проходит от одного до полугода. За это время юрист собирает все документы, подтверждающие юридическое и состояние объекта.
К ним относятся следующие документы:
- Выписка из земельного кадастра (Centidao de Teor). В ней указаны его тип и местоположение объекта.
- Выписка из налоговой администрации (Caderneta Urbana/Rustica Predial), либо Домовая книга (Caderneta Predial). Документ о постановке объекта на налоговый учет, что кроме этого содержит информацию о расположении объекта, величине земельного надела, количество и метраж помещений, наличие гаража и т.д.
- Жилищный сертификат (Licenca de Habitacao). Документ из муниципалитета, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам. Используется лишь к строениям, возведенным позднее 1951 года.
- Паспорт объекта (Ficha Tecnica de Habitacao). Это документ о праве собственности, включающий в себя жилищный сертификат и выписку из налоговой администрации. В нем кроме этого указываются реквизиты подрядчика, поставщиков и заказчика стройматериалов, к каким при необходимости возможно будет предъявлять претензии по качеству строительства. Паспорт требуется лишь для объектов с жилищным сертификатом, выданным по окончании 30.03.2004 г.
- Документ от Португальского университета по защите исторических монументов (IPPAR). Требуется для объектов, являющихся историческими монументами. Выдается в IPPAR и муниципалитете, подтверждает тот факт, что эти учреждения не собираются пользоваться своим правом запрета на продажу.
- Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). В нем указывается, соответствует ли строение новым нормам по расходу электричества.
Кроме этого по окончании подписания пилотного соглашения, но не меньше чем за три дня до проведения окончательной сделки, нужно уплатить в местной налоговой администрации налог на переход права собственности и гербовый сбор. Подробнее об их расчете смотрите ниже, в разделе «Сопутствующие затраты».
Заключение контракта купли-продажи
Итоговая сделка (Escritura) проходит в офисе нотариуса. Сперва эксперт контролирует достоверность и полноту всех указанных выше документов, и квитанции об уплате налогов. Тогда же проходит оплата оставшейся суммы сделки, в частности: продавец приобретает чек на финансовые средства, находящиеся или на персональном португальском счете клиента, или на особом счете юриста.
Перед подписанием документа сторонами нотариус обязан прочесть его вслух. Чтение производится на португальском языке, исходя из этого в случае если клиент не обладает этим языком, он обязан иметь при себе переводчика – юриста либо риэлтора.
Госрегистрация сделки
По подписании Главного контракта заверенные нотариусом копии документа направляются в Земельный кадастр Conservatoria do Registo Predial для регистрации нового хозяина, а также в налоговые органы. Затем новый хозяин приобретает переоформленный Регистрационный сертификат Certidao de Teor и Домовую книгу.
По окончании смены хозяина происходит перезаключение контрактов по услугам телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжению, и по услугам кондоминиума.
Персональный опыт приобретения квартиры в пригороде Порту
Сопутствующие затраты
Гербовый сбор (Imposto de Selo) образовывает 0,8% от упомянутой в контракте цены объекта. В случае если сделка осуществляется с привлечением ипотеки, размер сбора возрастает еще на 0,04-0,6%.
Размер налога на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes/Transmissoes Onerosas, либо IMT) зависит от типа, стоимости, назначения (для постоянного либо временного проживания) и расположения недвижимости (материковая Португалия либо островная). Ставки налога IMT пересматриваются каждый год. На 2015 год для нерезидентов установлены следующие значения:
Материковая Португалия (налоги при покупке)
Постоянное жилье
| Цена недвижимости | Величина налога | Вычитаемая сумма |
| До €92407 | 0 | 0 |
| От €92407 до €126403 | 2% | €1848,14 |
| От €126403 до €172348 | 5% | €5640,23 |
| От €172348 до €287213 | 7% | €9087,19 |
| От €287213 до €574323 | 8% | €11959,32 |
| От €574323 | 6% | 0 |
Непостоянное жилье
| Цена недвижимости | Величина Налога | Вычитаемая сумма |
| До €92407 | 1% | 0 |
| От €92407 до €126403 | 2% | €924,07 |
| От €126403 до €172348 | 5% | €4716,16 |
| От €172348 до €287213 | 7% | €8163,12 |
| От €287213 до €550836 | 8% | €11035,25 |
| От €550836 | 6% | 0 |
Майдейра и Азорские острова (налоги при покупке)
Постоянное жилье
| Цена недвижимости | Величина налога | Вычитаемая сумма |
| До €115509 | 0 | 0 |
| От €115509 до €158004 | 2% | €2310,18 |
| От €158004 до €215435 | 5% | €7050,39 |
| От €215435 до €359016 | 7% | €11358,99 |
| От €359016 до €717904 | 8% | €14949,15 |
| Более чем €717904 | 6% | 0 |
Непостоянное жилье
| Цена недвижимости | Величина налога | Вычитаемая сумма |
| До €115509 | 1% | 0 |
| От €115509 до €158004 | 2% | 1155, 09 |
| От €158004 до €215435 | 5% | 5895,20 |
| От €215435 до €359016 | 7% | 10203,90 |
| От €359016 до €688545 | 8% | 13794,06 |
| Более чем €688545 | 6% | 0 |
Также обладатель недвижимости обязан каждый год выплачивать Муниципальный налог IMI(Imposto Munisipal de Imoveis). Ставка налога варьируется от 0,3% до 0,8% от оценочной цены недвижимости. В случае если размер налога IMI не превышает €250, то он выплачивается в апреле каждого года.
В случае если сумма налога выше, то она выплачивается равными частями 2 либо 3 раза в год, в ноябрь и апрель либо апреле, ноябрь и июль, соответственно.
Рабочая группа агентства образовывает 3-5% от суммы сделки, плюс к данной сумме прибавляется НДС (IVA) в размере 23% (оплачивает продавец). Услуги юриста обойдутся в 1-1,5% от суммы сделки, нотариуса – от 1%. Оформление налогового номера NIF стоит €7,5.
За регистрацию права собственности потребуется заплатить €250, смену счета на услуги ЖКХ – от €100 до €200. При покупке в ипотеку в обязательном порядке проводится оценка объекта опытным оценщиком. Цена его одолжений – от €300.
Дополнительные затраты при покупке недвижимости
| Гербовый сбор | 0,8% от цены объекта, упомянутой в соглашении (+0,6% при применении ипотеки) |
| Налог на переход права собственности | От 1% до 6%, зависит от типа, местоположения и стоимости недвижимости |
| Рабочая группа агентства | 3-5% от суммы сделки (+НДС 23%, оплачиванмый продавцом) |
| Услуги юриста | 1-1,5% от суммы сделки |
| Услуги нотариуса | €250-270 (в большинстве случаев, 1% от суммы сделки) |
| Оформление налогового номера | €7,5 |
| Регистрация права собственности | €250 (при расчете наличными), €200+200 (при оформлении кредита) |
| Смена счета на услуги ЖКХ | €100-200 |
| Услуги фискального поручителя | €250 в год |
Конкретный пример
Апартаменты c двумя спальнями 100 кв. м c гаражом. Громадная неспециализированная территория, защищаемая. Два бассейна. Город Албуфейра, Португаия.
500 метров от океана.
- Цена недвижимости – €170000
- Услуги нотариуса (ориентировочно) – €250
- Регистры – €270
- Подключение коммуникаций (ориентировочно) – €20-40
- Налог не передачу собственности – €4000
- Гербовый сбор – €1400
Итого цена недвижимости со налогами и всеми расходами – €175950
При покупке недвижимости на сумму от €350000 возможно претендовать на ВНЖ в Португалии
Ипотека
Нерезиденту взять ипотеку в полной мере реально, но конкретные условия кредита будут зависеть от личной обстановки заявителя и в основной степени от уровня его доходов. Начальный взнос образовывает 30-40%. Ставка по ипотечным займам в большинстве банков привязана к ставке Euribor за последнее время плюс два-четыре процента. Наряду с этим ежемесячные выплаты не должны быть больше 35% от дохода заемщика.
Срок кредита существенно зависит от возраста заявителя, в сумме они должны составлять не более 75 лет. Другими словами 30-летнему кредитору возможно взять ипотеку на 45 лет.
Комплект требуемых документов может различаться в зависимости от конкретного банка, но примерный список включает в себя:
- ксерокопию загранпаспорта;
- личный налоговый номер NIF;
- выписку из банка о состоянии личных квитанций (в случае если таковые имеются).
Наемные работники кроме этого воображают:
- декларацию из налоговой работы о доходах за прошедший год;
- выписку из ведомости по месту работы о размере заработной платы за последнее время;
- справку с места работы о должности и сроке работы в данной компании.
Предприниматели кроме этого воображают:
- декларацию из налоговой работы о доходах за прошедший год;
- выписку из банка по бизнес-счету за последние шесть месяцев.
Документы должны быть переведены на португальский или на английский. Перевод обязательно заверяется в консульском отделе Консульства Португальской Республики в РФ.
Особенности приобретения разных типов недвижимости Строительство на земельном наделе
Чтобы получить возможность начать строительство на земельном наделе, потребуется разрешение муниципальных органов.
Этапы получения разрешения на постройку:
- Выбор земельного надела и согласование параметров строительства с местными муниципальными органами (получение предварительного заключения о возможности получения разрешения на постройку определенного объекта).
- согласование и Выбор архитектора с ним технического задания.
- Топографический обзор местности.
- представление планов и Составление проекта в местные муниципальные органы.
- Получение нужных согласований.
- Согласование коммунальных качеств (канализация, водоснабжение, электроснабжение, термоизоляция и пр.).
- Предоставление окончательного проекта со всеми параметрами муниципальным органам.
- Получение разрешения на постройку (в большинстве случаев, оно вправду в течение одного года и подлежит однократному продлению).
Каждые трансформации проекта должны пройти стадии согласования муниципальными органами.
Как показывает опыт, на получение разрешения уходит 1-1,5 года. Для участков, находящихся в зоне застройки (loteamento), предусмотрена ускоренная процедура. По ней разрешение выдается по прошествии не более 21 дня со дня подачи заявления.
Процесс строительства занимает не меньше 9-12 месяцев.
направляться подчернуть, что при стоимости строительных работ более €12,5 тыс. потребуется привлечь лицензированную строительную компанию или взять собственную строительную лицензию. Раз в квартал движение строительства будет контролировать представитель по техническому надзору (Technico Responsavel), и право на посещение стройки имеют и инспекторы из муниципалитета. По завершении строительства строительная компания (в случае если таковая привлекалась) представитель по техническому надзору и хозяин объекта подписывают особый технический документ (Ficha Technica de Habitacao), один экземпляр которого представляется в муниципалитет, второй предъявляется при продаже потенциальному клиенту.
Последней стадией есть получение сертификатов, подтверждающих соответствие постройки проекту. Эта процедура может занимать до полугода. До момента получения сертификатов не допускается подключение коммуникаций, проживание в строении и его продажа.
Как показывает опыт, с момента приобретения участка до момента ввода в эксплуатацию выстроенного на нем объекта проходит не меньше 2,5-3 лет.
Сельскохозяйственные почвы
Приобретение сельскохозяйственных земель чужестранцами кроме этого не возбраняется. Основное условие, которое нужно соблюсти клиенту, – применять участок по прямому назначению. Другими словами нужно будет возделывать почву, а постройки возводить только для личных потребностей.
вид и Визовый режим на жительство Португалии
Аренда недвижимости
Прибыв в Португалию для приобретения недвижимости, клиент может остановиться в съемном жилище. направляться иметь в виду, что закон ориентирован на защиту прав арендатора, исходя из этого принципиально важно особенно пристально ознакомиться с условиями аренды. Все условия соглашения в обязательном порядке фиксируются в контракте, но каждый год смогут пересматриваться.
Срок аренды возможно любым, но для раздельно стоящих домов, сдаваемых не на курортный сезон, а для долгого проживания, установлен минимальный срок аренды в пять лет. Данный период, в случае если стороны не оговорили иное, машинально продлевается еще на три года.
Цена аренды зависит от типа недвижимости, ее сезона и местоположения. Средняя арендная ставка образовывает от €500 в месяц. При кратковременной аренде цена в течении всего срока аренды фиксированная, при долговременной – ставка может увеличиваться. Но увеличение ставок не имеет возможности проводиться арендодателем произвольно, и этот пункт в обязательном порядке направляться внести в контракт.
Для заключения контракта, в особенности при большом объекте аренды (вилле, коммерческих площадях), рекомендуется обратиться к юристу. Цена его одолжений эквивалентна месячной ставке аренды.
При вселении арендатор обязан внести сумму в размере двухмесячных арендных плат, в случае если стороны раздельно не оговаривают этот вопрос. В будущем аренда оплачивается первого числа каждого месяца, в последний месяц плата не вносится. В случае если при выезде арендатора повреждена мебель либо отделка или отсутствует, к примеру, что-то из бытовой техники, арендатор обязан компенсировать ущерб.
Изюминкой рынка есть право арендодателя потребовать у арендатора совершить ремонт съемного помещения. При отказа арендатор или обязан выкупить жилье, или будет выселен. Кроме этого основаниями для выселения арендатора являются:
- несвоевременное внесение оплаты;
- применение недвижимости в целях, не оговоренных в договоре, а также противозаконных;
- проведение капитальных ремонтных работ без согласования с арендодателем.
За помощь в подготовке материала благодарим Анну Молчанову (компания Property Selection), Алексея Дунца (компания GestAlambre), Евгению Урюпину (компания Status Home Real Estate).
Prian.Ru
Новая недвижимость в Португалии, на побережье, недорого, квартиры и виллы на побережье Албуфейра.
