Прогноз: количество ипотечных сделок в 2016 году может увеличиться на 10–15%
В первую очередь 2015 года емкость ипотечного рынка России уменьшится на 35–45% — это относится и количества, и количества выданных кредитов. Но имеется основания считать, что в следующем году ипотечный рынок выйдет на хорошую динамику — прибавит минимум на 10–15% довольно нынешних показателей. Эту точку зрения в авторской колонке аргументирует глава департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома
История русском ипотеки не знала спада, сопоставимого по масштабам с тем, что произошёл в уходящем году. Тут нужно иметь в виду, что до 2007 года жилищное кредитование не являлось распространенной практикой на рынке жилья, часть сделок с привлечением кредитных средств измерялась условными погрешностями (в Москве не более 5%, и это был большой показатель если сравнивать с остальными регионами), а ипотечный клиент считался изгоем, с которым нехотя связывались и продавцы, и риелторы.
Приведем цифры ссылаясь на статистику ЦБ РФ: с января 2006-го по ноябрь 2015 года количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился в 28 раз (с 30,9 млрд руб. до 869,9 млрд руб.). Средневзвешенная ставка снизилась за тот же период практически на 2 п. п. — с 14,9% до 12,89%.
Большие показатели этого рынка по количеству и объёму кредитов зафиксированы согласно данным на 1 января 2015 года (другими словами, по сути, отражают динамику ажиотажного спроса 2014 года): количество предоставленных кредитов — 1 012 064 ед., количество выданных средств — 1,75 трлн руб.
Другая картина с ипотекой, выданной в зарубежной валюте. Согласно данным ЦБ, к январю 2006 года количество таких кредитов составил в рублевом эквиваленте 25,4 млрд руб. На 2006–2008 годы пришелся пик роста валютного ипотечного кредитования: количество рынка за данный период в пересчете на рубли увеличился в 3,7 раза.
Распространение валютной ипотеки в то время разъясняется, в первую очередь, отличием ставок с рублевыми кредитами — в среднем 2–3 п. п. Из-за данной, казалось бы, маленькой отличия одобряемой банками суммы рублевых кредитов во многих случаях не хватало на приобретение квартиры (отыщем в памяти большие скорость увеличения цен на жилье того времени). Наряду с этим меньшая ставка по валютному кредиту разрешала взять нужные средства и решить жилищный вопрос.
В ответ на кризис 2008 года рынок валютного ипотечного кредитования практически обвалился: за один лишь 2009 год количество выданных кредитов в рублевом эквиваленте снизился вдесятеро, а девальвация 2014 года и длящееся ослабление рубля практически парализовали его. За десять месяцев 2015 года было выдано 85 кредитов в зарубежной валюте на сумму 2,9 млрд руб. Так, количество валютного ипотечного рынка В первую очередь 2006 года по настоящее время сократился практически в 8,8 раза, а с пикового значения в январе 2008-го — в 41 раз.
Формально отрицательная коррекция главных показателей ипотечного рынка в 2015 году не есть историческим максимумом. Кризис 2008 года стал причиной сокращению количества выдачи заемных средств в рублях в 3,9 раза за период с 1 января 2009-го по 1 января 2010 года (эти по количеству кредитов не отражены в статистике на сайте ЦБ). Для сравнения: с 1 октября 2014-го по 1 октября 2015 года количество ипотеки в рублях снизился «всего» в 1,6 раза.
Но наряду с этим за прошедшие годы глобально увеличилась часть приобретений с привлечением кредитных средств в общем количестве товарооборота на рынке недвижимости: так, по статистике отечественной компании в массовых сегментах вторичного жилья, в 2014 году от 35% до 40% сделок проводилось с применением ипотеки.
Время изменений
2015 год стал неповторимым явлением на ипотечном рынке в том замысле, что в первый раз в качестве твёрдого регулятора на нем выступило государство. Была принята федеральная программа субсидирования ипотеки в сегменте первичного жилья, которая, по сути, не разрешила рухнуть строительной отрасли, но по факту поставила новостройки в привилегированное положение.
Сложилась неповторимая обстановка: ставки по ипотечному кредиту при покупке квартир в новостроях стали значительно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». Наряду с этим в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До сих пор более большие проценты по ипотечным программам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков.
Так, произошедшую в уходящем году пертурбацию рынка жилья его вторичный сегмент пережил «без обезболивающих», а также в части ипотечного кредитования. май и Апрель стали самыми сложными месяцами: в отечественной компании количество сделок с привлечением кредитных средств сократилось более чем втрое если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году. Но уже летом количество соответствующих обращений (без конвертации в конкретные сделки) начало расти (приблизительно на 10–15% в месяц), и к сентябрю мы имели четкое представление о сформировавшемся отложенном спросе.
Реализоваться ему мешали три фактора. Первый — понижение настоящих доходов населения благодаря кризисных явлений в экономике. Второй — неуверенность людей в стабильности собственного материального положения, не разрешавшая им брать на себя долговременные кредитные обязательства.
Третий (не меньше значимый) — переоцененные ожидания беспрецедентного (до 30%) падения цен на жилье.
В осеннюю пору, по нашим расчетам, случился перелом в сознании участников рынка жилья: и клиенты, и продавцы в значительной степени приспособились к изменившимся условиям, расстались с необоснованными иллюзиями, начали оценивать сложившуюся конъюнктуру с позиций грамотного применения для ответа накопившихся жилищных вопросов. Конкретный пример: одной из частных обстоятельств, тормозившей ипотечный спрос, являлись дополнительные затраты, которые связаны с переездом на новую жилплощадь.
Людей смущала не ставка по кредиту (уже летом в ведущих банках она была сопоставима с докризисной), а сопутствующие переезду траты, каковые они не могли себе позволить в условиях понижения доходов (несложнее говоря, денег на обустройство и ремонт жилья), просто не было. Один из вариантов — применять на эти цели часть ипотечных средств.
С новой ипотекой
По нашим расчетам, как раз адаптация участников рынка жилья к текущим реалиям в сочетании с неотвратимостью ответа актуальных жилищных вопросов станет (при отсутствии внешнеполитических и экономических катаклизмов) определяющим трендом его развития в 2016 году. Приведу главные ожидания, которые связаны с совокупностью ипотечного кредитования.
1. Разумеется, что развитие ипотеки прямо зависит от уровня доходов и состояния экономики населения. Нужно считать, что в наступающем году принципиальных улучшений соответствующих показателей не будет. Соответственно, нет речи и о возвращении ипотечного рынка на докризисный уровень.
Иначе, банки очень заинтересованы в развитии ипотеки как главном направлении собственной политики кредитования. В 2015 году их кредитный портфель возрастал практически только за счет пластиковых картах и ипотечного кредитования. Не просто так на ипотеку возлагаются громадные надежды и, как возможно делать выводы, закладываются большие деньги.
Нужно добавить: ведущие банки ожидают, что с целью помощи строительной отрасли национальная программа субсидирования ипотечной ставки (соответственно, и программа льготного кредитования на первичном рынке) будет продлена в 2016 году. Но, вероятнее, в поменянном виде.
2. Продолжится повышение доли рынка, занимаемой большими госбанками (Сбербанк, несколько ВТБ), — многие потенциальные заемщики вычисляют их самые надёжными и удачными по условиям кредитования. Иначе, эти банки имеют большие возможности выбора клиентов и на данный момент делают главный акцент в работе на программу льготного кредитования на первичном рынке.
При сохранении текущей относительной экономической стабильности ставка по ипотечному кредиту на вторичном рынке, возможно, будет медлено понижаться и во втором полугодии достигнет средней величины 2014 года — 12,2–12,5%.
3. Наряду с этим продолжится внедрение опции по платному понижению кредитной ставки (программы типа «Назначь собственную ставку»). В этом случае банк заинтересован в единовременном получении большой суммы (сходу, а не в течение всего периода кредитования), заемщик — в понижении ежемесячных платежей (опция удачна для тех, кто оформляет кредиты на большие сроки и несобирается досрочного погашения).
Наряду с этим мельчайшая ставка с учетом данной опции возможно в больших частных банках. Во многих из них ипотека есть приоритетным направлением, но они не столь «раскручены», как, скажем, Сбербанк и ВТБ24, а потому смогут быть более лояльны к заемщикам. Вместе с тем такие банки имеют в полной мере конкурентоспособные и менее консервативные ипотечные программы (в частности, кое-какие смогут завлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, а также гражданских супругов).
4. Банки продолжат целенаправленную работу по привлечению самые интересных для них целевых групп клиентов. Но в один момент будут стараться снять риски методом предельно твёрдого андеррайтинга, включающего:
— оценку устойчивости компании, в которой трудится потенциальный заемщик;
— соответствие декларируемой заработной платы уровню заработной плата на подобных должностях на рынке труда;
— анализ кредитной истории (согласно данным БКИ), в связи с чем возможно большое количество отказов либо резкого уменьшения сумм кредита по окончании рассмотрения заявки кредитным комитетом;
— получение данных по потенциальному заемщику из пенсионного фонда, налоговой администрации, и диагностику отсутствия задолженностей по уплате коммунальных платежей, штрафов, алиментов;
— отслеживание поведения потенциального заемщика по социальным сетям (уже настоящая практика).
В целом возможно сделать вывод, что одним из главных трендов в работе банков станет в буквальном смысле личный подход к клиентам — с ипотечного рынка практически провалится сквозь землю «кредитный конвейер». Наряду с этим возможно высказать предположение, что в условиях сохранения текущей экономической обстановке, с учетом ожидаемого крайней заинтересованности и государственного участия банков в развитии ипотечного кредитовании будущий год станет для этого рынка более благоприятным, чем штормовой 2015-й. В полной мере настоящим представляется повышение количества ипотечных сделок в Московской области и Москве на 10–15%.
Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Сергей Шлома «Инком-Недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Третий сутки 10. Этапы прохождения сделки с применением ипотеки.
