Ренессанс на рынке жилой аренды риги: спрос превышает предложение
Рынок аренды рижских квартир оживает: спрос начинает без шуток быть больше количество предложения. Это приводит к росту арендных ставок, каковые лишь за последние полгода в историческом центре города поднялись на 15-25% и на 10-15% — на серийные квартиры в районах. Отечественные коллеги из латвийского издания m2 и портала varianti.lv разбирались в обстоятельствах этого явления…
Одно из самых известных заклятий в Старом Китае звучало так: «Дабы ты жил в занимательные времена!». Это разъяснялось тем, что слова «занимательный» и «страшный» обозначаются одним и тем же китайским иероглифом. Применительно к тому, что в последний год происходит на рынке аренды жилья Риги сказать о какой-то опасности, слава Всевышнему, не приходится.
А вот от увлекательного — голова идет кругом.
Посудите сами. Еще год-полтора назад большая часть маклеров не горели жаждой заниматься арендой жилья: и отыскать арендаторов было проблемой, да и доход не всегда оправдывал понесенные на поиск постояльцев затраты. Сейчас же многие игроки столичного рынка будут считаться: аренда квартир — один из самых востребованных продуктов. И пользуется спросом он так, что спрос как в центре латвийской столицы, так и в районах, существенно превышает предложение.
Ужасный сон обладателей квартир, в то время, когда в конце 2009 — начале 2010 года некоторым из них случалось сдавать собственный жилье только за коммунальные платежи, без какой-либо арендной платы, возможно забыть.
В чем же обстоятельство столь резкого трансформации положения дел с арендой? Бессчётные беседы издания m2 и портала varianti.на данный момент c латвийскими маклерами разрешили распознать последовательность факторов, каковые стали причиной оживлению рынка.
«Самая основная обстоятельство роста арендных ставок — дефицит предложения. Дело в том, что количество дешёвых для аренды квартир не то что не делается больше, он все время уменьшается, — делится своим взором на обстановку начальник отдела жилой аренды компании Latio Гирт Круминьш. — Когда-то было так: люди снимали квартиры пару-тройку лет. Позже брали собственное жилье, а занимаемый ими фонд опять выходил на рынок. на данный момент приобретений жилья мало.
Людям необходимо где-то жить, вот они все время и продлевают контракты аренды. Это происходит на фоне возросшего спроса и длящегося изъятия банковскими структурами квартирного фонда кредитных должников. Это те квартиры, каковые раньше кроме этого предлагались в аренду.
Но банки в большинстве собственном не желают заниматься арендой и согласны только реализовывать их».
«Большой спрос на аренду позван тем, что местные обитатели опасаются брать ипотечные кредиты на приобретение собственного жилья, — вторит прошлому эксперту представитель компании NIRA Fonds Наталья Сеяне. -У меня самой большое количество друзей, каковые совместно со собственными детьми ютились в двухкомнатных квартирах. Что они делают? Сдают собственную двушку, что-то доплачивают и арендуют трехкомнатную квартиру.
Разглядывать вопрос приобретения из-за необходимости брать громадный заем кроме того не желают».
«Предложение квартир любой площади в лучших местах центра Риги — весьма мелкое. направляться признать, что на 70-75% спрос в этих местах формируют чужестранцы. 2011 год знаменателен большим приростом зарубежных студентов, арендующих квартиры в сердце латвийской столицы как по одному, так и совместно. Это представители Скандинавских государств, Германии, Англии, Франции…
Большая часть приехали получать образование медицинских учебных заведениях. Зарубежные студенты – платежеспособны, исходя из этого они выбирают аренду в центре», — говорит консультант по недвижимости компании Kivi Эвита Ажите.
нехватки роста предложений и Волна цен ощущается не только в центре Риги. Она же четко чувствуется и в районах столицы, где преобладает серийное жилье. «Количество запросов на аренду квартир в зданиях советской постройки как минимум в два раза превышает предложение, — уверен менеджер компании AVA HOLDING Анджей Гроховский. — Наша фирма деятельно трудится в сегменте аренды квартир в районах.
Из собственной практики могу с уверенностью сообщить: ценовую политику тут определяют обладатели жилья». Большой спрос разрешает собственникам не только повышать арендные ставки, каковые, по подсчетам AVA HOLDING, за последний год поднялись на 10-15%, но и проводить необычный кастинг постояльцев.
«В случае если уже давно собственники были счастливы любому арендатору, то на данный момент озвучивают собственные пожелания: дабы это была пара, дабы без животных и детей. Весьма нехотя сдают одиночкам либо двум-трем студентам: опасаются, что те будут устраивать тусовки, — радуется Анджей Гроховский. — Действительно, сталкиваемся и с тем, что на фоне хорошего спроса кое-какие собственники, скажем так, «теряют сообщение с действительностью».
Начинают ставить полностью неадекватные стоимости. Допустим, для 2-комнатной квартиры хорошей ценой считается 170-180 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Находятся обладатели, каковые начинают просить 250 латов плюс коммунальные.
Таким продолжительно нужно будет ждать постояльцев».
Наученные неприятным опытом, собственники квартир в большинстве собственном требуют заключения контрактов аренды. Обычный депозит, что просят с арендатора, — двухмесячный. Но часто обладатели квартир требуют заплатить и трехмесячную предоплату.
Стандартные стоимости, по которым на данный момент происходят сделки по аренде серийных рижских квартир в таких районах, как Пурвциемс, Тейка, Плявниеки, Золитуде, таковы: 1-комнатные — 100-120 латов в месяц плюс коммунальные платежи, 2-комнатные — 140-180, 3- и 4-комнатные — 160-200. Но спрос на 4-комнатные квартиры, равно как и сам количество предложения,низкий.
Рост арендных ставок на типовое жилье стал причиной тому, что в Риге при с 1-комнатными серийными квартирами начала проявляться пускай до тех пор пока и не сильный, но инвестиционная математика. Приобретя 1-комнатную квартиру за 20 000 евро и сдав за 140-150 евро в месяц, ее возможно окупить за 11-12 лет. И это при нынешнем уровне арендных ставок.
С квартирами в центре столицы Латвии картина в этом замысле не столь привлекательная. «В центре Риги инвестировать в приобретение жилья с целью его сдачи в аренду до тех пор пока невыгодно, — настаивает представитель компании Latio Гирт Круминьш. — Максимум, на что возможно рассчитывать, — на 3% годовых. А инвесторы желают как минимум 5%.
Исходя из этого, в то время, когда клиенты предлагают приобрести жилье в центре с прицелом лишь на его сдачу в аренду, я им честно соглашусь: выход на обычные показатели окупаемости — это вопрос не сегодняшнего дня».Но, шансы имеется: рост цены аренды жилья в центре Риги в последний год демонстрировал высокие темпы. В отдельных случаях прирост зафиксирован на уровне 20-25%.
Разбежка арендных ставок в центре значительно больше, чем в районах. Но в случае если суммировать все поведанное отечественными собеседниками, то получается, что квартиры с минимальной меблировкой предлагаются по таковой цене: 1-комнатные — 180-230 латов плюс коммунальные платежи, 2-комнатные — 245-350, 3-комнатные — 320-420. Наличие хорошая меблировка и техники, и хороший ремонт дома повышают цену предложения.
Самые дорогие средние цены в лучших проектах и Тихом центре Ветхой Риги: 2-комнатные квартиры — 350-420 латов в месяц плюс коммунальные платежи, 3-комнатные — 420-480, 4-комнатные — 480-800. Имеются и более дорогие арендные объекты — и по 1 000, и по 1 400 латов в месяц, но это уже эксклюзивный товар.
Весьма популярна аренда квартир в новостройках, среди них и расположенных в районах. Тут уровень стоимостей соответствует цене аренды квартир в центре Риги.
Каковы предстоящие возможности рынка арендных квартир? Большая часть опрошенных изданием m2 и порталом varianti.lv специалистов уверены в том, что в 2012 году поступательное перемещение вверх арендных ставок продолжится. По новым проектам и в центре Риги прогноз колеблется в пределах 15-25%, по серийному жилью — до 10%. Действительно, Гирт Круминьш еще раз предотвратил: все будет зависеть от того, как поведут себя банковские структуры.
Если они не начнут выводить перенятый от должников жилой портфель на аренду, то рост продолжится. В другом случае ставки остановятся.
Эдуард Круминьш, директор компании LKS Baltic: «на данный момент завершаем ремонт и подготавливаем к сдаче с февраля в аренду части управляемого нами портфеля квартир в новом проекте в Пурвциемсе. Так вот, ту 3-комнатную квартиру, которая уже была отремонтирована и в которой имелась только кухня, сдали практически за 350 евро плюс коммунальные за несколько часов. Успели совершить только два тот человек и показа, что наблюдал первым, возвратился и сходу забрал.
Отлично идет аренда квартир в Юрмале: клиенты предпочитают сходу заключать годовой соглашение, поскольку в случае если брать лишь на летние месяцы, то ставки аренды на данный момент квартир вырастают в несколько раз».
Андрей Козел, начальник отдела продаж компании Realia: «Отечественные клиенты больше всего задают вопросы в центре 2-3-комнатные квартиры ценой до 350 латов плюс коммунальные платежи. И отыскать хорошее по состоянию предложение не редкость весьма затруднительно. Спрос большой.
Видим, что в последние месяцы цена аренды квартир подорожала на 20-30 латов. Достаточно заявить, что кроме того 1-комнатные квартиры с частичными удобствами на окраинах центра сдаются за 100 латов плюс коммунальные платежи».
Дина Путревич,недвижимости отдела и руководитель администрирования Danske banka: «На те столичные квартиры, каковые мы предлагаем в аренду, жильцы находятся за один-два дня. Новая тенденция: возросло количество чужестранцев, каковые берут у нас жилье для предстоящей сдачи его в аренду».
Анджей Гроховский, менеджер компании AVA HOLDING: «Самые востребованные арендные квартиры в серийных зданиях — те, в которых имеется мебель и ремонт. Дабы человек имел возможность сходу заезжать и жить. За такими квартирами в осеннюю пору выстраивались очереди из пяти-шести человек, но их редко получалось продемонстрировать третьему либо четвертому клиенту.
Время от времени первый наблюдавший готов снимать квартиру и соглашается доплатить 10-15 латов, дабы ее больше никому не показывали. Скидки со стороны обладателей также бывают, но лишь в случае если сходу была поставлена завышенная цена аренды либо же в случае если ему окажется по душе потенциальный наниматель».
Эвита Ажите, консультант по недвижимости компании Kivi: «Когда в центре в хорошем доме освобождается какая-то квартира с обычной рыночной арендной платой, нового жильца в нее находим в течение нескольких суток. Редкая квартира с адекватной ценой стоит в перечне предложения более 14 дней».
Создатель: Роман Голубев
О влиянии демографии на спрос на рынке жилья
