«Реновация сделает москву похожей на берлин»
председатель совета директоров девелоперской компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин рассуждает в интервью «РБК-Недвижимости» о влиянии столичной программы реновации ветхого жилья на рынок элитных новостроек
председатель совета директоров компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин(Фото: Олег Лозовой)
— Что сейчас происходит на рынке элитного жилья Москвы с позиций спроса и предложения?
— Спрос на элитные новостройки в Москве остается стабильным и высоким. Но это происходит на фоне трансформации предложения — оно делается более европейским, сдержанным, рациональным и экономически обоснованным. Все столичные девелоперы стараются сохранить внешние требования к элитному жилью, но наряду с этим — снизить издержки.
Исходя из этого сейчас уже никто не удивляет клиентов дорогостоящими ответами, прошел бум высоких потолков и неоправданно дорогих материалов в отделке.
Изменение в структуре предложения происходит по двум обстоятельствам. Во-первых, рынок [элитной недвижимости] стал цивилизованным и понятным. Во-вторых, на спрос повлияли экономические факторы: не секрет, что средний бюджет приобретения элитной квартиры понижается.
Это вынуждает застройщиков искать пути оптимизации себестоимости строительства. В итоге строят несложнее и дешевле, но назвать это настоящей «элиткой» либо люксом уже запрещено. Так на рынке показался промежуточный класс премиум — между бизнесом и элитным. на данный момент эти два сегмента сливаются, видясь где-то посередине.
— В то время, когда началась эта тенденция? С 2015-го?
— Это началось раньше. В Москве за последние пять-семь лет на рынке показалось предложение в двух-трех элитных жилых комплексах, каковые вправду возможно назвать элитными. Это такие мастодонты, пережитки прошлого.
Все другое — рациональное строительство, ориентированное на текущую рыночную конъюнктуру.
Энвер Кузьмин в рабочем кабинете(Фото: Олег Лозовой)
— А спрос в данной связи как-то изменился?
— За счет рационализации девелоперских проектов и того, что элитное жилье стало более дешёвым, спрос замедлил собственный понижение. Люди, каковые раньше не могли позволить себе приобретение квартиры в элитном доме, сейчас смогут это сделать. С привлечением ипотечного кредита а также. С ипотекой, кстати, весьма интересно получается — из-за низких ставок по кредитам в элитный сегмент пришли клиенты, каковые раньше имели возможность позволить себе лишь бизнес-класс.
Я думаю, в ближайщее время это станет важным драйвером на рынке элитного строительства в Москве. Согласно расчетам консалтинговых компаний, низкие ставки по ипотечному кредиту дадут 20% к спросу на элитное жилье.
— Продолжительное время Хамовникам сулили судьбу «серебряной мили» — именовали вторым районом по окончании Остоженки. В итоге район приобрел данный статус?
— Я бы заявил, что Хамовники — это уже «позолоченная миля». Цена жилья в двух локациях — на Остоженке и в Хамовниках — сравнялась. Более того, спрос на элитные новостройки в Хамовниках в разы выше, чем на Остоженке.
В рабочем кабинете(Фото: Олег Лозовой)
— А разве элитные проекты не расползлись по всему ЦАО?
— Не соглашусь. В ЦАО остается весьма твёрдая градация районов на элитные и неэлитные. Да, в каждом районе ЦАО сейчас имеется дома-новостройки, каковые застройщики и риелторы относят к элитным классам. Но эти дома единичны на рынке, они не воздействуют на среднюю цена жилья в собственном районе. И взглянуть на Хамовники — тут около шести больших жилых комплексов со ценой от 500 тыс. руб. за «квадрат».
Люди хотят попасть в Хамовники больше, чем на Таганку, Третьяковку либо Пятницкую. Шесть проектов в Хамовниках неспециализированной площадью около 0,5 млн кв. м — это кроме того не на район и не на округ, а на управу! Это большое количество.
— Какое влияние эти большие новостройки оказывают на Хамовники? Хорошее либо отрицательное?
— Само собой разумеется хорошее. По причине того, что по мере реализации этих проектов изменяется инфраструктура всего района. В Хамовниках всегда была хорошая инфраструктура, но ориентированная на высокую платежеспособную потребительскую нишу: рестораны, фитнес-центры, частные школы и т. д. Из-за девелоперской активности обстановка изменяется — в Хамовниках начали появляться объекты инфраструктуры более демократичного уровня.
Я считаю, что это прекрасно: формируются другие правила совместного проживания. Сейчас в одном районе живут люди различных социальных статусов.
— Из-за чего это принципиально важно?
— В Соединенных Штатах существовал опыт создания жестко сегрегированных по социальному статусу районов — были районы для богатых и были районы для бедных. Но это стало причиной созданию «гетто», каковые не развиваются. Забрать пример жилого района Pruitt-ЖД в Сент-Луисе, в то время, когда американцы вынуждены были усмирять вспыхнувшие беспорядки посредством национальной гвардии, а после этого расселять район.
Затем американцы стали размещать недорогое социальное жилье в богатых районах. Допустим, десять домов для обеспеченных людей и один — для не весьма обеспеченных. И тогда не хватает обеспеченные мотивированы к успеху и тянутся выше — к обеспеченным.
В Хамовниках происходит такая же история: тут строят дорогие дома, каковые соседствуют с не весьма дорогими — в итоге это организует новое сообщество людей — грамотных, успешных, зажиточных, рациональных и ориентированных на развитие собственной малой отчизны.
Фото: Олег Лозовой
— Хамовники — один из районов, обитатели которых отказались от реновации. С вашей точки зрения, из-за чего?
— Это всегда был район советской элиты: ученые, академики, генералитет Для них в 1950–1960-е годы строили добротные, качественные дома. И как следствие, тут ни при каких обстоятельствах не было дешёвых квартир. В то время, когда мы выходили со собственными проектами с ценой в $15 тыс. за 1 кв. м, в соседних ветхих пятиэтажках цены были $8–10 тыс. за «квадрат». Ветхие и новые дома, само собой разумеется, нельзя сравнить по качеству судьбы, но их ценовые характеристики отличались незначительно.
Но дело кроме того не в стоимостях на жилье В Хамовниках исторически сформировалась весьма комфортная среда, тут соседи ходят друг к другу к себе домой, устраивают праздничные дни. С средой и таким жильём тяжело расставаться. Исходя из этого люди и отказались переезжать в новые дома, они обожают собственный район таким, какой он имеется.
— Продолжая тему реновации, какие конкретно возможности вы видите в данной программе с позиций девелопера, что занимается постройкой элитных домов?
— Для элитного рынка городская программа реновации свидетельствует появление новых районов, каковые смогут быть занимательны для постройки элитного жилья. Считается, что Москва поделена на восток и запад с позиций престижности жилья. Все дорогие районы расположены на западе, а менее респектабельные — на востоке. Такая градация была исторически обусловлена громадным числом производств и заводов в восточной части.
Но посмотрите, большая часть пятиэтажек, каковые снесут по программе реновации, кроме этого находятся как раз в восточных районах столицы. В среднесрочной возможности эти районы кардинально преобразятся — Москва их застроит новыми зданиями. Это приведет к тому, что районы-новостройки станут более востребованными как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов.
В итоге в Москве будет реализован опыт Берлина. По окончании того как пала Берлинская стенки, столица Германии была поделённой на две части — развитую западную и депрессивную восточную. Неспешно власти начали развивать восточную часть Берлина, вкладывая в транспортную инфраструктуру, помощь социальных девелоперских проектов.
Почва под застройку в восточной части была по понятным обстоятельствам дешевле, этим стали пользоваться застройщики, а также ориентированные на высокобюджетных клиентов. Они начали возводить на востоке Берлина дома сперва для среднего класса, а после этого и для богатых клиентов.
В итоге сейчас восточная часть с позиций приобретения элитных новостроек более удачна для клиентов, чем западная, где ветхая инфраструктура, где сложившаяся застройка и где фактически отсутствуют новые проекты. Я пологаю, что в возможности 10–15 лет подобное ожидает и Москву, в случае если концепция реновации это предусматривает.
Фото: Олег Лозовой
— Вице-мэр столицы Марат Хуснуллин сказал, что девелоперы смогут претендовать на приобретение почвы, которая окажется не востребованной городом по программе реновации. Какие конкретно почвы под пятиэтажками смогут быть занимательны строителям элитного жилья?
— Для каждого проекта строительства крайне важное значение имеет размещение земельного надела. Две площадки, находящиеся в ста метрах друг от друга, имеют различный потенциал. Одна фантастически увлекательна, вторая может оказаться сложной.
Конкретно сейчас занимательны площадки с хорошей транспортной доступностью, расположенные вблизи парков, зеленых территорий либо на набережных.
— А какие конкретно в принципе остались площадки в Москве под элитное строительство?
— Промзоны
— В центре Москвы?
— На большом растоянии ходить не нужно — кроме того в относительной близости от Кремля остались промзоны, каковые возможно застроить. Чего в Москве не осталось, так это «чистой» почвы — пустырей.
— Другими словами в Москве имеется недостаток в площадках под элитное строительство?
— Недостатка нет. Но все площадки весьма личные, любая из них требует громадной подготовительной работы — сноса, расселения, согласования и т. д. Основное — это соотношение места, объёмов и проблем.
Энвер Кузьмин на протяжении интервью(Фото: Олег Лозовой)
— А цены на землю под застройку растут либо падают?
— С 2015 года долларовые цены на участки, как вы понимаете, упали на 50%. В рублях нет трансформаций. Однако растут средние затраты на вывод новых элитных проектов на рынок. Дело в том, что в Москве, как на западе, девелоперы уходят от маленьких, штучных проектов, от точечного строительства.
И сейчас нужно комплексное, квартальное строительство — это и требования правительства, и запросы потребителей. В случае если раньше достаточно было $10 млн, дабы запустить проект строительства элитного ЖК, то сейчас старт каждого нового проекта обходится застройщику в $25–30 млн. Для справки: средняя цена входа на рынок элитного девелопмента в Нью-Йорке — $100 млн, в Лондоне — от ?40–50 млн.
Неспешно затраты девелоперского бизнеса в Москве возрастают.
— Из-за чего девелоперы в Москве чуть ли не каждую семь дней стали объявлять о начале строительства элитных проектов?
— У определенной категории людей переизбыток денег, и они готовы вкладывать их в недвижимость. К банкам многие состоятельные люди стали относиться с подозрением. При таком тренде девелоперы предлагают собственный товар — новостройки.
Это рыночная история.
Создатель: Игнат Бушухин.
хрущевки в Берлине. Как живут бедные немцы. К вопросу о реновации в Москве
