Россияне перестали покупать болгарскую недвижимость
В начале последнего полугодия 2010 года интересы россиян, желающих приобрести кусочек заграничной судьбе в виде жилых квадратных метров, нежданно сместились с Турции, Израиля, Болгарии в сторону государств шенгенского региона и США. Дешёвый по цене рынок Болгарии, столь популярный у наших соотечествеников пара лет подряд скатился на нижнюю планку инвестиционной привлекательности у россиян.
Тенденция к понижению спроса на болгарскую жилую недвижимость обозначилась уже в начале 2010 года, в то время, когда ведущие российские брокерские агентства стали отмечать падение реально осуществлённых сделок по этому рынку. Болгария, которая считалась полным фаворитом по числу клиентских запросов в 2008 году (60%), в 2009 году переместилась сперва в первую тройку (30%), а позже, в 2010 году, начала замыкать первую десятку всего с 5% запросов.
Суммы сделок также сократились со среднестатистических 80 тысяч евро в 2008 году до 45 тысяч евро за объект в 2010-м.
Согласно данным сентябрьского опроса одной столичной риэлторской компании, 82% потенциальных клиентов завлекает низкая цена болгарского жилья, из них более половины опрашиваемых (65%) отдают предпочтение недорогому и малометражному жилью в жилых комплексах на побережье либо не дальше 2 км от моря, 18% готовы приобрести недорогое жильё громадной площади опять-таки у кромки моря либо чуть дальше, 2% рассчитывают на приобретение домика в красивой провинциальной деревушке.
Остальные опрашиваемые по большому счету не представляют, что и где конкретно они желают приобрести, аргументируя собственное желание к приобретению лишь низкой ценой предложения и штампам типа «в том месте всё дешевле, чем на отечественных черноморских курортах».
Кстати, не обращая внимания на то, что главными инвесторами (около 45%) в болгарскую недвижимость сейчас являлись обитатели России, наилучшее чувство от страны в 2010 году сложилось вовсе не у россиян.
Больше всего Болгария нравится обитателям Украины, Румынии, Чехии, Сербии. Граждане Центральной скандинавских стран и Европы в этом году предпочли лишь отдых на болгарских курортах ввиду их ценовой доступности, но второй дом предпочли иметь в более стабильных государствах, даже в том случае, если недвижимость в том месте стоила дороже.
Русские выручают рынок недвижимости Болгарии
В докризисные годы болгарский рынок недвижимости возможно было вычислять чисто инвестиционным.
Динамика стоимостей показывала линию, медлено уходящую вверх, а сам рынок от месяца к месяцу раздувался как на дрожжах. В действительности, никаких предпосылок для взвинчивания стоимостей не существовало, сказать о каком-то безумном спросе — также лукавство. На болгарском рынке царила перепродажа недвижимости, т.е. виртуальный количество сделок показывал хорошие цифры, а настоящий – вялые продажи.
Зарубежные собственники жилья,- по большей части немцы и англичане,- игрались с недвижимостью так же, как это делают брокеры на бирже ценных бумаг. Для некоторых британцев–пенсионеров стало хобби брать самое недорогое жилье, за маленькие деньги его ремонтировать и за солидные суммы перепродавать своим же соотечественникам.
Кроме того любитель знает, что стоимость повышаеться тогда, в то время, когда спрос превышает предложение.
В Болгарии ни при каких обстоятельствах не было недостатка жилья; ни 30, ни 20 лет назад. Строительный бум, охвативший страну в середине 90-х и длящийся по сегодняшний сутки, затоварил рынок таким числом жилых метров, что реализовывать их возможно лет пять без ввода дополнительных ресурсов. Внутренний спрос на новое жильё ничтожен, образовывает не более 10% всех идеальных сделок на первичном рынке. Получается, что всё то, что строилось и строится в Болгарии, вычислено на внешнего клиента.
Но вот беда, кризис внёс собственные негативные коррективы в замыслы застройщиков. Четверть строительных компаний обанкротилась, ещё четверть «заморозила» собственные проекты до лучших времён. Зарубежные инвесторы не только прекратили брать недвижимость в Болгарии, — собственных неприятностей полно, — они еще и выставили на рынок квартиры и дома, купленные ранее, хотя избавиться от обременительных активов.
Нераспроданными были целые комплексы. Ценовой пузырь лопнул, недвижимость начала быстро дешеветь.
Катастрофичность обстановки, как неизменно, исправили русские клиенты курортной недвижимости. Отечественные люди ринулись скупать всё, что деятельно рекламировалось отечественными и болгарскими компаниями. Два года отечественные соотечественники вкладывали собственные средства в рынок, что покинули европейцы из-за его низкой ликвидности.
Два года россияне, одурманенные супернизкими стоимостями на жильё, брали недострой, инвестировали бумажные проекты, каковые в собственном большинстве так и не были выстроены. Дошло до того, что квартиры приобретались через интернет, в то время, когда перед глазами лишь фотография объекта и красочное его описание.
В надежде дёшево приобрести мечту о беззаботной жизни в стране, где имеется тёплое море, большое количество солнечных дней и качественных продуктов, люди реализовывали собственное недвижимое имущество в Российской Федерации, брали деньги взаймы, иногда слабо воображая, как они будут жить в этом «инвестиционном эдем».
Обстановку с приобретением подзадоривали ежегодные выставки зарубежной недвижимости, реклама в прессе, дающие слово не только дом за умеренные деньги, но и хорошую возможность инвестировать в перспективный рынок недвижимости Болгарии.
Риэлторы наперебой убеждали клиентов о важной возможности получения дополнительного дохода от аренды получаемого жилья, о том, что болгарская недвижимость будет «трудиться» на её хозяина круглый год. В итоге, всё выяснилось куда прозаичнее: болгарская недвижимость не приносит до тех пор пока своим хозяевам ничего, не считая убытков.
Текущие платежи и плату за обслуживание дома приходится вносить круглогодично, даже в том случае, если хозяин прожил в квартире месяц либо по большому счету не жил. В низкий сезон сдать жильё в аренду фактически нереально. Рынок так изобилует предложениями, что сами болгары вынуждены сдавать собственные квартиры за символические деньги – к примеру, в счёт коммунальных платежей (50-60 евро в месяц).
Как нам живётся на море
Мои хорошие привычные из подмосковного Долгопрудного в конце 2008 года приобрели маленькую квартиру–студию, площадью 48 кв. м в новом ЖК в приморском городе Бяла, что в 55 км южнее Варны. Им повезло: столичные риэлторы не одурачили, кроме того предоставили бесплатный ознакомительный тур, болгарские партнёры грамотно продемонстрировали, поведали и составили контракт купли-продажи, обозначив сумму сделки в 52 тысячи евро.
Уже летом следующего года семья, оформив визу в консульстве Болгарии на 90 дней проживания, благополучно начала осваивать «второй дом» на солнечном болгарском берегу Чёрного моря. В действительности оказалось, что местный пляж не так оптимален, как представлялось, да и добраться до него по склонам, да с мелким ребёнком, совсем непросто. Мусор на пляже валялся на протяжении всего побережья и его никто не думал убирать.
Местные обитатели, предлагающие отдыхающим напитки и баницу с брынзой, заслышав русскую обращение, завышали цена собственного товара ровно наполовину. На рыбном рынке (Бяла считается необыкновенным местом для рыбалки) цены для русских повышают минимум вдвое. Сама рыбалка для чужестранцев запрещена по непонятным обстоятельствам.
Незнание местных законов и языка ставят наших соотечествеников в безотносительную зависимость от произвола правительства а также частных лиц. Моя знакомая рассказала, как в один раз смотрители пляжа оштрафовали её на 20 левов за выкинутую упаковку от мороженого, не смотря на то, что около валялись окурки, бумажки, безлюдные бутылки. Уровень безработных болгар высок: официальная статистика даёт цифру в 10% жителей страны, в действительности – 1,5-2 раза больше.
Исходя из этого нужно готовься к тому, что в вашу квартиру, независимо от времени дней, неработающее сословие будет упорно стучать, звонить, с настоятельной просьбой что-нибудь приобрести. Но эта неприятность – пшик, если сравнивать с угрозой оказаться денежным банкротом, имея наряду с этим весомые, на отечественный взор, недвижимые активы.
За что мы платим в Болгарии
Среднестатистическая квартира, площадью 50 кв. м с одной спальней обойдётся её хозяину в 50–60 евро в месяц, т.е . эксплуатационные затраты на содержание составят 1 евро либо чуть больше за 1 кв. м площади. Услуги ЖКХ – это больная тема для самих болгар и, тем более, для чужестранцев. Дело в том, что центральное отопление в Болгарии много стоит.
К примеру, в Софии 1000 кВт/час энергии стоит 164 лева. (1 лв. стоит 20 руб.), 100 лв. — в Варне, либо 2 тысячи рублей. При наличии круглогодичной подачи тёплой воды сумма платежа, конечно, увеличится. В итоге, лишь за отопление жилого помещения, независимо от того, живёте вы в том месте, либо нет, нужно будет заплатить от 2 до 3 тысяч рублей в месяц (либо 75евро). Тарифы на электричество весьма похожи на столичные: ночной и дневной тариф.
Ночной, по аналогии, дешевле дневного приблизительно вдвое. Стандартная плата за 50-метровую квартиру – 70 лв. в месяц, либо 1400 руб. Во всех квартирах Болгарии стоят счетчики на тёплую и холодную воду. Цены за 1 куб. м. воды: от 1,5 до 1,8 лв.
В случае если водичку не экономить, каждый день принимать душ либо ванну, включать стиральную и посудомоечную машину, то набежит за месяц левов 20, либо 400 руб. В итоге, за месяц проживания в собственной квартире нужно будет заплатить лишь за коммуналку эдак 4-4,5 тыс. отечественных рублей. Но это ещё не всё.
Раз в год нужно выделить из домашнего бюджета суммы на вывоз бытовых отходов и оплатить ежегодный налог на недвижимость (0,15% от цены недвижимости). Ну а вдруг вам посчастливилось приобрести квартиру в жилом комплексе, где имеется бассейн, детская площадка, паркинг — услуги ЖКХ смогут возрасти существенно, плюс сервисное обслуживание. За наслаждение жить в комфортных условиях – дополнительная плата в размере 500-600 евро в год будет вашей святой обязанностью.
В пересчёте на месяц – в общем итоге коммунальные услуги + налоги – это 150 евро. Сейчас посчитайте, готовы ли вы на такие затраты?
P.S. За два года владения недвижимостью моими привычными цена их квартиры в Болгарии опустилась с начальных 52 до 40 тысяч евро.
Вывод специалиста
Анастасия Дудерова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate:
В первом полугодии 2010 года болгарскими компаниями (в Болгарии 90% строительства ведётся местными компаниями) получено около 1,5 тысяч разрешений на постройку жилых объектов, что приблизительно соответствует 55 тысячам кв. м. Не факт, что все заявленные проекты будут реализованы. В 2009 году практически добрая половина местных застройщиков по различным объективным обстоятельствам или приостановили строительство, или его кроме того не начали.
Главное строительство запланировано в Варне, Софии, Бургасе. Цены на болгарскую недвижимость возвратились к уровню 2007 г. и до тех пор пока каких-то очевидных трансформаций её стоимости не происходит. Существует возможность, что к Январю ценники на жильё ещё уменьшатся, но это уже будет цена себестоимости строительства, ниже которой болгарской недвижимости падать некуда.
Усреднённый кв. метр стандартного жилья без инфраструктурных изысков и на начальных этапах строительства сейчас стоит 520 евро. Более комфортное жильё на первой, максимум второй линии, где в доме имеется комплект социальной, спортивной инфраструктуры, управляющая компания, стоит от 1,2 до 2,5 тысяч евро за 1 кв. м.
Создатель: Галина Косарева
Свободная Пресса
Стоит ли переезжать в Болгарию либо КОШМАРЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ БОЛГАРСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ!
