Рост за горами
Рынок Черногории не выйдет из стагнации еще пара лет, но и в этом имеется плюсы, считают эксперты.
Похоже, переоцененность рынка недвижимости Черногории не так долго осталось ждать останется только частью истории. Тренд, наметившийся перед очередным сезоном активизации рынка – завуалированные дисконты и стагнация. Помимо этого, сейчас, благодаря, трансформациям в местном законодательстве, чужестранцам стало несложнее оформить приобретение земельного надела.
И, наконец, основное — в ближайшее время активного повышения цен в Черногории возможно не ожидать, полагают аналитики.
Прекрасно стоим!
До недавнего времени рынок курортной недвижимости Черногории считался одним из самых привлекательных для зарубежных инвестиций. Люди из различных государств стремились купить тут жилье, по причине того, что его цена росла невиданными темпами. За год цены на недвижимость поднимались на 20-30%. Аналитики прогнозировали, что хорошая динамика роста цен на жилье в Черногории сохранится до 2011 года, но глобальный экономический кризис спутал замыслы специалистов.
В первый раз, за последние пара лет на черногорском рынке отмечается спад интереса к объектам недвижимости и стагнация стоимостей.
Как отмечают в "МИЭЛЬ – Distant Property Management" ("МИЭЛЬ-DPM"), к концу прошлого года рост цен на недвижимость в Черногории составил около 13-15%. Согласно данным компании IntermarkSavills, данный показатель достиг 20%. Но, однако, ожидания инвесторов не оправдались, они рассчитывали на более высокие результаты.
В AVC Real Estate поясняют, что рост цен на недвижимость остановился в июне 2008 года, не смотря на то, что за первые пять месяцев они успели вырасти на 7,3%. Средняя цена одного кв. метра в январе – мае прошлого года составляла 3 тыс. 450 евро. Учитывая то, что в Черногории нет типовых объектов с однообразной ценой, цена кв. метра в одном и том же месте имела возможность существенно различаться: от 1 тыс. 900 евро до 6 тыс.
500 евро за кв. метр.
Бурный рост цен на недвижимость в Черногории начался в 2003 году, в то время, когда россияне начали в массовом порядке покупать тут жилье. Со временем на рынке появился ажиотажный спрос. По словам специалистов, период с 2005 по 2007 годы стал знаковым для страны, в то время, когда цены в среднем выросли на 90%-100%. "До кризиса аналитики утверждали, что цены в стране продолжат уверенный рост до 2011 года", — говорит консультант по зарубежной недвижимости AVC Real Estate Юлия Тишкова.
Если сравнивать с странами Западный Европы глобальный экономический кризис затронул экономику Черногории незначительно. Финансовая система страны скоро оправилась от удара, благодаря, мерам по борьбе с кризисом, каковые приняли власти. Избежать потрясений на рынке недвижимости удалось в виду отсутствия развитой совокупности ипотечного кредитования. Но, не обращая внимания на это, цены на жилье в Черногории прекратили расти. Из-за чего?
Специалисты высказывают различные точки зрения на данный счет.
"Кризис затронул всех. И в первую очередь, упал интерес к недвижимости. на данный момент на рынке все замерло: никто не реализовывает, никто не берёт", — отмечает черногорский специалист по рынку недвижимости Сергей Зайцев. Ю. Тишкова обращает внимание, что спрос на объекты начал падать с середины прошлого года.
По ее данным, во время с июля по декабрь количество сделок уменьшилась на 38%. "Специалисты высказывают вывод, что кризис тут ни при чем, а неприятность в том, что замораживаются строящиеся объекты, и конечно значительно уменьшается спрос, а это негативная инвестиционная политика. Но в действительности черногорский рынок недвижимости был перегрет и насыщен спекулянтами так, что спрос уменьшился, а стоимости остались", — поясняет аналитик.
Со своей стороны, председатель совета директоров "МИЭЛЬ-DPM" Наталья Звалишина уверен в том, что интерес клиентов к Черногории не ослабевает, но в связи с показавшейся информацией о существующих скидках, многие ожидают, что объекты очень сильно подешевеют. "В случае если сравнивать с прошлыми годами, на данный момент для черногорского рынка характерна относительная стагнация", — заключает она.
Согласно точки зрения главы департамента инвестиций в Игоря и зарубежную недвижимость компании Индриксонса, глобальный кризис оказал влияние не столько на покупательную свойство россиян, сколько на психологию. "Русские становятся умнее и умнее при выборе объектов. Лихие деньги закончились, и люди не желают переплачивать", — подмечает он.
Специалист обращает внимание, что русские инвесторы готовы платить больше деньги за один кв. метр, но лишь в том случае, если эта цена обоснована. Н. Завалишина согласна с тем, что деньги у отечественных людей имеется, но они не торопятся с ними расставаться.
"на данный момент отмечается занимательная тенденция. Количество людей, интересующихся приобретением жилья в Черногории, быстро возросло, а готовых срочно купить объект – сократилось», — поясняет она. Она утвержает, что на данный момент россияне проявляют интерес к черногорской недвижимости кроме того больше, чем в подобный период прошлого года.
Так, формируется отложенный спрос. Люди не спешат покупать недвижимость, по причине того, что рассчитывают со временем взять громадную скидку.
Для частного инвестора начался сезон скидок
Еще совсем сравнительно не так давно скидок на жилье в Черногории не было по большому счету. Взять дисконт на объект было просто не реально. Инвесторы раскупали ликвидные апартаменты и дома еще на стадии проектирования: до получения разрешительной документации на постройку.
Приобрести готовый объект было проблематично, по причине того, что в продаже их было мало. Эксперты утверждают, что в случае если раньше цена таких объектов не понижалась, то сейчас на них предлагаются скидки. "Черногорцы не обожают торговаться, но на данный момент они вынуждены на это идти", — комментирует С. Зайцев.
Н. Завалишина поясняет, что в целом по рынку скидки на объекты достигают 15-20%. "Цены, каковые официально выставляются продавцами, остались прежними если сравнивать с прошлым годом. Как правило о дисконте возможно сказать уже в ходе переговоров. Чтобы получить хорошую скидку, лучше съездить в Черногорию взглянуть объект и уже на месте договариваться.
В большинстве случаев застройщики идут на встречу", — говорит она. Одновременно с этим специалист обращает внимание, что далеко не на любой объект возможно взять скидку. Застройщики, у которых нет неприятностей с финансами, держат цены. И. Индриксонс уверен в том, что с дисконтом в Черногории продается лишь неликвидная недвижимость. "Скидки – вещь достаточно страшная.
Скидок нет на те объекты, каковые изначально были верно оценены", — поясняет он.
Не обращая внимания на кризис, в Черногории так же, как и прежде сохраняется недостаток готового ликвидного жилья. "На рынке в продаже мало готовых объектов. Уже на данный момент мало анонсируются новые проекты, исходя из этого, вероятнее, в скором будущем их будет строиться меньше, чем раньше", — подмечает генеральный директор &не;МИЭЛЬ-DPM".
По словам Ю. Тишковой, стройки начали останавливаться еще в прошедшем сезоне. "Обстоятельством тому стал не только кризис, но и постепенное упрочнение законодательной базы. Более 68% строящихся объектов приостановили работу", — уточняет она. Специалисты уверены в том, что это временное явление. Замороженные проекты будут достраиваться по мере поступления средств.
Но эти аргументы вряд ли окажут помощь убедить клиента купить недострой.
"на данный момент всех пугает возможность приобретения жилья в строящемся объекте. Мы не рекомендуем отечественным клиентам покупать недостроенную недвижимость", — подчеркивает Н. Завалишина. Аналитики советуют брать жилье в готовых объектах, или в том месте, где идет финальная стадия отделки.
Среди качественных ликвидных объектов они очень выделяют такие комплексы как Sea gardens, Astra Montenegro, "Римские дворики".
Инвесторам – почву, рынку – сделки
Россияне, как и прежде, предпочитают брать недвижимость на побережье Адриатики в таких городах как Будва, Котор, Херцег-Нови, Рисан, Тиват.
"До кризиса побережье от Будвы до Петроваца больше всего завлекало россиян. на данный момент, в принципе, предпочтения остались прежними, поскольку как раз в этих городах оптимальнее развита инфраструктура", — говорит Ю. Тишкова. В также время, специалист отмечает появление новой тенденции: инвесторы начали покупать недвижимость не на побережье, а на склонах гор, откуда раскрывается панорамный вид на море.
"До тех пор пока это дорогое наслаждение обстоятельством тому – не развитая инфраструктура и местами отсутствие коммунальных совокупностей. Но в ближайшие пять лет подобная недвижимость будет пользоваться не меньшим успехом, чем прибрежная два года назад", — вычисляет представитель AVC Real Estate.
Эксперты обращают внимание, что при покупке жилья, русские инвесторы как правило отдают предпочтение апартаментам, расположенным в комплексах. "В Черногории по большей части приобретались двух – трехкомнатные апартаменты, реже дома и виллы", — уточняет Н. Завалишина. Это явление возможно растолковать тем, что до апреля этого года в стране действовал запрет на приобретение почвы зарубежными частными лицами.
Дабы купить дом с земельным наделом, нерезиденту нужно было создать компанию в Черногории. В последствие, владение возможно было переоформить на физическое лицо. Сейчас чужестранцы взяли право вольно покупать почву в собственность и под застройку.
"Пологаю, что это облегчит приобретение домов в собственность и, быть может, в Черногории начнут строить больше вилл и домов. Раньше тут строились в основном апартаменты, во многом вследствие того что главными клиентами были русские, а они не могли покупать участки на физическое лицо, не смотря на то, что многие желали", — поясняет Н. Завалишина.
Ю. Тишкова отмечает, что новый закон будет содействовать притоку инвестиций в страну.
И. Индриксонс придерживается второй точки зрения. "Вступление в силу закона никак не повлияет на обстановку на рынке. Физические лица не ринутся скупать безлюдные земельные наделы. А застройщики как брали, так и будут покупать и оформлять почву на юридические лица", — резюмирует он.
При выборе жилья в Черногории клиенту направляться учитывать последовательность факторов, каковые воздействуют на ликвидность объекта: размещение (удаленность от моря), уровень качества строительства, окружающая инфраструктура, цена объекта. «Цена получаемой недвижимости должна быть адекватна его месторасположению и качеству строительства», — обращает внимание И. Индриксонс.
В ближайщее время стагнация не уйдет
О том, что случится с стоимостями на черногорскую недвижимость в текущем году, сказать до тех пор пока рано. Нужно дождаться начала сезона. Но уже на данный момент аналитики утверждают, что на рынке происходит корректировка стоимостей. К примеру, в случае если двухкомнатные апартаменты площадью около 70 кв. метров на первой береговой линии в Будве в конце прошлого года стоили 150-180 тыс. евро, то сейчас цена объекта снизилась до 120 тыс. евро.
Двухэтажный коттедж площадью 100-120 кв. метров, что стоил 300-400 тыс. евро, на данный момент продается за 250-300 тыс. евро.
"Возможно, еще преждевременно сказать о показателях, которых рынок достигнет в текущем году. Но в целом могу заявить, что с учетом появления скидок, мы подходим к сезону не с более большой стоимостью, чем в 2008 году. Они сопоставимы с прошлогодними либо кроме того чуть ниже", — говорит Н. Завалишина.
Она утвержает, что в течении последних лет цены на жилье в Черногории поднимались пара раз в год. Допустим, в начале года цена кв. метра составляла 2 тыс. 100 евро. После этого в последних числах Февраля — марте цена поднималась до 2 тыс. 200 евро за кв. метр, в апреле – до 2 тыс. 300 евро и в июне устанавливалась максимально большая цена — 2 тыс.
500 евро, которая держалась до конца сезона. Позже в последних числах Сентября цена мало опускалась — до 2 тыс. 300 евро и на этом уровне держалась до начала следующего года.
"В текущем году таких увеличений не было. Учитывая, то, что на данный момент апрель, а ажиотажного спроса нет, я пологаю, что в этом сезоне вряд ли будет сильный рост стоимостей", — комментирует специалист "МИЭЛЬ-DPM".
Рынок недвижимости Черногории, вероятнее, ожидает стагнация. Согласно расчетам AVC Real Estate, в текущем году в этом государстве более возможно понижение цен на отдельные проекты, где цена жилья была значительно завышена. Одновременно с этим, И. Индриксонс уверен, что на верно оцененные ликвидные объекты сохранится хорошая динамика повышения цен.
Согласно точки зрения аналитиков, в ближайшее время резкого роста цен на черногорском рынке недвижимости не предвидится. "Я считаю, что в Черногории больше не будет для того чтобы бурного повышения цен, что был раньше. В ближайшие пара лет я ожидаю коррекцию цен на рынке", — подмечает Н. Завалишина.
Со временем цена черногорской недвижимости будет расти не более, чем на 5% в год, по причине того, что на рынке сформировались высокие стоимости. При цене 4-5 тыс. евро за кв. метр в Черногории, целесообразней купить недвижимость во Франции на Лазурном берегу, где цена кв. метра образовывает около 4 тыс. 300 евро.
"Это будут практичные инвестиции, по причине того, что цена жилья тут существенно не увеличивается, но одновременно с этим, и не падает. Помимо этого, во Франции прекрасно развита инфраструктура", — додаёт эксперт.
"Черногория это уже далеко не недорогая страна, исходя из этого многие потенциальные клиенты не торопятся тут обосновываться, поскольку по тем же стоимостям возможно купить недвижимость в развитых европейских государствах, к примеру, таких как Италия и Испания", — вычисляет Ю. Тишкова.
"на данный момент лучше брать "второй" дом Черногории, тем более имеется хорошие варианты по настоящим стоимостям. В случае если выбрать хороший объект, в долговременной возможности он может вырасти в стоимости", — рекомендует начальник "МИЭЛЬ – DPM".
Ю. Тишкова обращает внимание, что черногорская недвижимость будет приносить доход от аренды. "До кризиса гарантированный доход со сдачи в аренду составлял 8% в год. В ближайшие три года аренда будет приносить не более 3,2% в год. Но с 2012 года обстановка на рынке недвижимости Черногории обязана улучшиться и доход может вырасти в два раза", — поясняет она.
Инвестировать в черногорскую недвижимость направляться на долгий срок – 10-15 лет.
"Нужно осознавать, что эти долговременные инвестиции в недвижимость окупятся не скоро", — додаёт Н. Завалишина.
"Дабы сохранить собственные накопления и обезопасисть их от инфляции, возможно инвестировать средства в недвижимость Черногории. Но при выборе объекта, в первую очередь, направляться обращать внимание на его ликвидность, а не на скорость увеличения цен на жилье в стране. Необходимо приобрести таковой объект, дабы в любую секунду его возможно было реализовать", — резюмирует И. Индриксонс.
Но куда все-таки лучше вкладывать деньги – в недвижимость Черногории либо России? У экспертов нет единого мнения на данный счет. И. Индриксонс уверен в том, что падения цен на ликвидные объекты в Москве в скором будущем не будет.
"Но и роста не будет как минимум год. В итоге, столичный рынок восстановится и начнет расти, но неясно, какими темпами", — отмечает он.
Ю. Тишкова рекомендует пока не торопиться вкладывать собственные средства куда-либо. "На сегодня оба рынка находятся на начальном этапе падения стоимостей и еще не достигли собственного дна, исходя из этого лучше выждать, перед тем как инвестировать в Россию либо Черногорию", — поясняет она.
В также время, специалист AVC Real Estate вычисляет рынок недвижимости Черногории более привлекательным. "В том месте больше возможность взять доход от прироста капитала", — подчеркивает она.
Н. Завалишина отмечает, что черногорская недвижимость владеет собственными преимуществами: возможность отдыхать на море, а через 40 мин. встать в горы и кататься на лыжах, что в Москве, очевидно, нереально.
"Помимо этого, столичная недвижимость значительно дороже черногорской. Черногорскую недвижимость стоит сравнивать с объектами в Краснодарском крае, где имеется такие же альтернативы. В принципе, весьма интересно и одно, и второе, выбор за вами", — заключила она.
Создатель: Екатерина Горбунова
Интерфакс
Индекс Nasdaq и Bitcoin. Рост Биткоина прейдет скоро!?
