Рынок черных гор
Черногория, по окончании отделения от Сербии скоро собрала популярность у туристов со всей Европы, а местная недвижимость начала привлекать любителей спекуляций с квадратными метрами. Но всемирный кризис внес собственные коррективы в развитие местного рынка жилья.
На инвестиционной волне
Последние пара лет черногорский рынок недвижимости пользовался высоким спросом среди европейских инвесторов — из-за сочетания довольно отличных условий и невысоких цен для отдыха. Многих завлекает местная природа, пока еще значительно менее окультуренная и вписанная в рамки цивилизации, чем в других европейских государствах. Адриатическое побережье с прозрачным морем, городками и причудливыми заливами с черепичными крышами более либо менее освоено туристами.
Но стоит отъехать вглубь страны, и вас ожидают чистые горные реки, необычные леса с извилистыми каменистыми тропками, затерянные в горах деревушки, окруженные виноградниками.
«Сейчас в Черногории действует закон о защите и привлечении зарубежных инвестиций. Чужестранцы, как физические, так и юридические лица, смогут покупать объекты жилой и коммерческой недвижимости. До недавнего времени для них существовало ограничение на приобретение домов с прилегающими земельными наделами, а приобретение почвы и вовсе было под запретом. Но в этом году принят закон, отменяющий эти преграды.
Сейчас зарубежный инвестор (физическое лицо) может приобрести участок до 5 тыс. кв. м», — говорит начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества» Елена Некрытова.
Глава департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова отмечает, что это новшество значительно не повлияет на спрос. «На побережье громадных участков мало — практически все уже застроено. Но направляться подчернуть, что показались коттеджные поселки, в которых предлагают виллы с громадными по черногорским меркам участками (от 5 до 20 соток). Это новая тенденция, которая, без сомнений, привлечет клиентов», — говорит Юлия Титова.
В течение последних нескольких лет Черногория, подогреваемая инвестиционным спросом, волновалась строительный бум. Спекуляции с недвижимостью стали одним из самых распространенных видов бизнеса у местных жителей. В аэропорту Тивата снова прибывшим туристам сразу же предлагают обзавестись недвижимостью.
Часто этим занимаются отечественные бывшие соотечественники, каковые готовы выступить посредниками. Если вы желаете приобрести квартиру в доме, обеспеченном всей документацией на постройку, то 1 кв. м обойдется приблизительно в 1500 евро, а вдруг согласны на объект недвижимости, что не имеет разрешения на постройку, цена будет ниже — 1000 евро.
Это хорошая иллюстрация к тому, что в Черногории рынок недвижимости не намного цивилизованней российского. «Тут жильем занимается фактически все взрослое население. Кто-то сооружает по собственному понятию и умению, кто-то реализовывает. Но далеко не у всех стоит брать, в особенности в случае если цены низкие, по сравнению с другими предложениями.
Страна находится в сейсмоопасной территории, существуют определенные технические требования к возводимым зданиям, да и с оформлением документов не везде дела обстоят благополучно», — даёт предупреждение председатель совета директоров компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская. Так, по словам риэлторов, в Черногории в полной мере возможно отыскать дома, выстроенные на участках с обременениями: под реституцией либо ипотекой. «Узаконить объекты без документов возможно, но лишь в то время, когда место будет внесено в градостроительный замысел (ДУП) и будут оплачены коммуналии (налог на застраиваемую площадь — величина зависит от района). Так, в минимальном варианте клиент попадает на дополнительные затраты, а в целом сталкивается со множеством неприятностей, впредь до снесения дома», — вычисляет Ю. Титова.
В целом ассортимент черногорского рынка сейчас достаточно широкий. Тут возможно приобрести и апартаменты в новом строящемся комплексе на морском берегу, и квартиру «советского типа» на вторичке; шикарную виллу с собственным бассейном и мелкий домик в горах.
По большей части, само собой разумеется, предлагают недвижимость на побережье. К примеру, у россиян громаднейшим спросом пользуется жилье на Будванской Ривьере и в Боко-Которской бухте. Это закономерно: первая славится курортным сервисом и отличными пляжами. Она завлекает тех, кто обожает шумный отдых, обилие развлечений, купание.
Боко-Которская бухта с городами Котор, Герцег Нови и их пригородами — практически самый южный фьорд Европы. Но, для купания тут условия не самые лучшие, но хорошие для яхтинга и водных видов спорта. «Бока- Которский залив находится под патронажем ЮНЕСКО, имеет необычную береговую линию, красивые горные пейзажи. Тут расположен узнаваемый бальнеологический лечебный центр Игало.
Недвижимость в территориях Бока-Которского залива выбирают те клиенты, каковые желают иметь второй дом в негромком, комфортном месте, далеко от туристической суеты, но одновременно с этим рядом со всей нужной инфраструктурой», — говорит Е. Некрытова.
Замыкает рейтинг покупательского спроса самая южная часть Адриатического побережья, включающая в себя Барскую Ривьеру, расположенную около портового города Бар, и Ульцинскую Ривьеру, граничащую с Албанией.
Посткризисная эра
Благодаря инвестиционной активности последних лет цена квадратных метров в Черногории всегда росла: в среднем на 40–50% в год, а на побережье подорожание достигало 100–120%. В итоге это стало причиной той же ситуации, что в Москве: цена жилья обычно не соответствовала качеству. Многие объекты были очевидно переоцененными. Закономерно, что под влиянием экономического кризиса спрос на такие предложения упал: инвесторы стали куда более осмотрительны при выборе.
Да и в целом количества продаж В первую очередь кризиса существенно снизились. «Зимой-весной клиенты заняли в основном выжидательную позицию, справедливо полагая, что кризис скорректирует цены. на данный момент мы замечаем уже заметное оживление: люди деятельно интересуются арендой в Черногории, что в большинстве случаев предшествует волне спроса покупательного», — говорит Лариса Хорева председатель совета директоров компании Avenye Property.
За падением спроса достаточно очень сильно просела цена недвижимости в Черногории. «В большинстве мест случилась корректировка стоимостей — они возвратились к уровню 2006–2007 гг. В 2008 г. апартаменты в комплексах с инфраструктурой оценивались в 3 тыс. евро за 1 кв. м и более. на данный момент уровень стоимостей — от 2 тыс. евро. Апартаменты в новых зданиях без бассейна, но в близи от моря возможно купить от 1700–1800 евро за 1 кв. м», — говорит Ю. Титова.
В случае если же чуть умерить собственные требования, то сейчас реально отыскать варианты и по более низким стоимостям. «Объект может пребывать в приморской территории, но цена квадратного метра будет варьироваться от 700 до 3000 евро (для вторички). Первичный рынок привязан к этапам строительства, и тут цена кроме этого очень сильно изменяется», — говорит Л. Хорева.
Юлия Титова говорит, что апартаменты по минимальной цене, каковые предлагает сейчас компания, — это студио 40 кв. м в 50 м от моря ценой всего 80 тыс. евро (Дженовичи), апартаменты с одной спальней в 100 м от моря — за 75 тыс. евро и апартаменты с двумя спальнями — за 95 тыс. евро. Большие варианты: VIP-виллы с личными бассейнами, садом и т. д. — 1,5–3 миллионов евро.
Очевидно, одним побережьем Черногория не исчерпывается. Тут имеется еще четыре шикарных национальных парка — лыжный курорт Дурмитор, Биоградское озеро, Ловчин, Скадарское озеро.
В Дурмиторе продается множество мелких шале — для любителей горных лыжных спусков и красот. В равнине, достаточно хаотично застроенной, табличка «На продажу» попадается на глаза неизменно. Видятся очень красивые коттеджи, аккуратные, с гаражом, террасой, дорожкой и мансардой, выложенной камнем, а имеется достаточно убогие домики, явный аналог самой недорогой советской дачи.
Еще одно известное и прекраснейшее место Черногории — огромное Скадарское озеро с красивыми островами, где все еще стоят ветхие монастыри и сохранились руины крепостей. Большая часть населенных пунктов на его берегах — деревушки и крошечные городки, где практически нет новых домов.
Но при жажде тут кроме этого возможно обзавестись жильем. «Данный район одно время пользовался популярностью у людей, каковые желали, выйдя на пенсию, если не поселиться тут, то, по крайней мере, проводить летние месяцы, наслаждаясь рыбалкой. Дом площадью 200 кв. м возможно приобрести по цене от 150 до 250 тыс. евро. Отличие определяют возраст дома, уровень качества стройматериалов, размещение и т. д.», — говорит Л. Хорева.
Но неприятность черногорской глубинки приблизительно такая же, как у столичных окраин. И не смотря на то, что предлагаемые варианты стоят дешевле побережья, но деньги за них нужно будет выложить приличные. Наряду с этим уровень качества постройки в большинстве случаев не радует. «Продается по большей части почва. Либо частные дома.
Качественной недвижимости в том месте практически нет. В Цетинье квартиры стоят около 1–1,5 тыс. евро за 1 кв. м. На Скадарском озере предлагаются домики (неважного качества) от 150 тыс. евро. Возможно отыскать и дешевле, но после этого нужно будет вложить в недвижимость хватает средств», — даёт предупреждение Ю. Титова.
У зарубежных клиентов эти места не пользуются популярностью. Так что, поселившись тут, возможно наслаждаться практически полным отсутствием русскоязычного населения и прогулками по горам, где на многие километры не встретишь никого, не считая пасущихся ослов либо коз.
Без ипотеки и риска
Рынок новостроек в Черногории сейчас столкнулся с теми же проблемами, что и российский. «Часть проектов заморожена ввиду неприятностей с банковским финансированием. Те, кто строил на собственные средства, заканчивает стройки, но в новые проекты рискуют ввязываться лишь весьма сильные компании, потому, что платежеспособный спрос на недвижимость в Черногории на данный момент на уровне первой половины 2007 г. Притом что темпы строительства выше многократно», — говорит Ю. Титова.
Так что клиенту не следует успокаивать себе мыслью, что это — цивилизованная Европа, где риск недостроя исключен. «на данный момент рискованно брать строящийся объект, поскольку его смогут не только не закончить, но и совсем не начать строить. Бывают такие случаи — планируется один объект, и под него уже выкопан фундамент, а позже вместо одного проекта реализуется второй. Связано это возможно с тем, что не получено разрешение на постройку либо изменилась денежная обстановка у застройщика», — говорит председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина.
Как обезопасить себя? Самое простое — не брать квартиры на ранних стадиях строительства. И, очевидно, не прельщаться прекрасными картинами, а по мере возможности изучать все данные о объекте и застройщике. «Стоит проверить финансирование проекта.
Выяснить, что еще имеется в собственности у застройщика. В случае если еще большое количество почвы и большое количество замыслов на предстоящее постройку — то возможно брать», — вычисляет Ю. Титова.
Ипотека в Черногории не действует. Но воспользоваться рассрочкой от застройщика — в полной мере реально. «Условия личны. И нужно заявить, что в этом государстве многие деловые отношения строятся на личных договоренностях, антипатиях и симпатиях. Девелоперы, с которыми сотрудничает наша фирма, предлагают такую схему: часть средств вносится на начальном этапе (30–50%), сразу после подписания соглашения, оставшаяся сумма — траншами, в зависимости от стадии готовности дома.
Последний платеж — по окончании завершения строительства. Клиент перед оплатой последнего взноса может осмотреть квартиру. Время от времени последний платеж производится значительно позднее завершения строительства. Маленькую рассрочку на два-три месяца возможно взять и при покупке квартиры в готовом доме.
Это относится объектов первичного рынка», — говорит Н. Мозгалевская.
Приобретение недвижимости в Черногории не гарантирует обладателю получение вида на жительство. Но он может жить на территории страны до трех месяцев в году. Но обосноваться в стране Тёмных Гор в полной мере реально. «В случае если у чужестранца имеется разрешение на работу либо личная компания, то он может пребывать в Черногории неизменно, другими словами взять вид на жительство.
Пять лет постоянного проживания позволяют получения второго гражданства», — говорит Н. Мозгалевская.
Не обращая внимания на сегодняшний спад покупательской активности, фактически все специалисты заявляют, что инвестиции в черногорскую недвижимость — достаточно удачное мероприятие в среднесрочной возможности. А также не из-за подготавливающегося вступления страны в Европейский союз, а, скорее, из-за ограниченности земельных ресурсов в стране. «Уровень цен на недвижимость на данный момент соответствует качеству объектов. Но в пятилетней возможности цены, наверное, будут в несколько раз выше нынешних», — вычисляет Ю. Титова.
Создатель: Яна Казакова
Тёмный рынок — Радостный город.
