Рынок недвижимости украины: вся власть нотариусам!
Временами на Украине пара накаляется внутриполитическая ситуация, не через чур благополучно обстоят дела в экономическом замысле. Но каждое лето множество россиян по привычке едут в том направлении отдыхать. Может лучше приезжать на отдых в личный дом?
Рынок недвижимости Украины, кроме этого как другой Европы, демонстрирует рост стоимостей. В 2006 году в большинстве украинских регионов цены росли медлено, но неравномерно: в зависимости от региона жилье подорожало на 10-60%, а в отдельных районах Днепропетровска, к примеру, — на 80%. Сейчас для приобретения однокомнатной квартиры в Днепропетровске нужно располагать минимум 45 тыс. долл., а в центре – суммой от 64 тыс.
На вторичном рынке рост стоимостей происходил неравномерно: чем качественнее жилье, тем оно становилось дороже. К примеру, в Севастополе дорожали современные дома с квартирами улучшенной планировки. В Семферополе рост стоимостей составил 20-50% в зависимости от района.
Росли на Украине и арендные ставки – практически на 40% (это составило 200-300 долл.) за маленькую квартиру в среднем, а в занимательных для клиентов городах за трехкомнатную квартиру требуют сейчас около 600 долл./мес.
Растут кроме этого цены на земельные наделы. В некоторых регионах они удвоились. К примеру, в Виннице в прилегающей к городу 2-километровой территории цены возросли на 167% (с 1,5 тыс. до 4-5 тыс. долл. за сотку).
Согласно точки зрения украинских экспертов, главное влияние на рост стоимостей оказали: остаточные явления стагнации прошлого года, политическая обстановка, повышение себестоимости строительства, отмена прошлых ответов о выделении участков под строительство, новые регламенты строительства, разработка новой классификации жилья на первичном рынке, повышение количеств ипотечного кредитования, и возросший спекулятивный спрос на жилье. В прошедшем сезоне на строительном рынке Киева возможно было получить до 140%.
Столичная недвижимость
Как выяснилось, киевский рынок очень напоминает петербургский. Как и в Санкт-Петербурге, до 70-80% сделок на вторичном рынке Киева – обменные, т.е. большая часть людей не берёт квартиру «с нуля», но усиливает собственные жилищные условия. Неспециализированный рост цен на киевскую недвижимость в 2006 году составил 67%.
Главный скачок стоимостей случился, как в Санкт-Петербурге, летом, в то время, когда в город пришли предвыборные деньги.
Но, в отличие от питерских, кое-какие украинские аналитики все еще верят, что цены на недвижимость взлетели через чур высоко, исходя из этого должны снизиться. Но при громадном количестве спроса это вряд ли вероятно. Сокращение строительных количеств породило ажиотажный спрос на первичном рынке украинской столицы. Громаднейший спрос – на малогабаритное жилье, но его строят редко.
Чаще возводят высотные дома – в погоне за рентабельностью.
Ежегодный строительный количество всего украинского рынка – 7 млн кв. м, из которых 1,1 млн строится в Киеве. Спрос на киевские новостройки образовывает 2,5-3 млн кв. м в год, а строили сейчас в несколько раз меньше. Дабы сбалансировать рынок нужно, дабы в Киеве в ближайшие 5-6
лет каждый год вводились 2 млн кв. м.
Согласно расчетам, рост цен на первичном рынке в 2007 году составит 20-30%.
Крым — не только море
Но громаднейший интерес русских клиентов так же, как и прежде приводит к автономному Крыму – с теплым климатом, самым на свете синим русским и Чёрным морем языком везде.
За последние пара лет рынок недвижимости Крыма демонстрирует бурный рост. К примеру, в 2005 году цены на недвижимость в районе Громадной Ялты выросли в среднем на 40%. Кроме того стагнация 2006 года не отразилась на черноморской недвижимости: в Крыму имеется личные обстоятельства для падения и роста стоимостей.
Из года в год свободной для застройки почвы в Крыму делается меньше, следовательно, ее цена всегда растёт. Помимо этого, растут цены на строительные материалы, услуги, и накладные затраты.
Еще на ценообразование весьма воздействуют новостройки. Практически все, что сооружается сейчас, возможно отнести к сегменту элиты. Более недорогое жилье сосредоточено на вторичном рынке, но на продажу объекты выставляются редко.
В Крыму на данный момент строят намного больше, чем в прошлые годы. Северная и центральная части Крыма застраиваются жильем социального и экономного класса, для южной части более характерно строительство дорогостоящего жилья.
Полуостров входит в пятерку регионов-фаворитов по темпам роста в строительных работах — плюс 23% в год. Уже сейчас часть пляжей и бывших корпусов санаториев реализована частным предпринимателям и перестроена. Велик интерес клиентов к Гурзуфу и пыльной ялте, где строятся апартаменты и многоквартирные дома. Кроме этого набирает темп строительство загородных комплексов и коттеджей.
Но не обращая внимания на это, в продаже строящейся недвижимости мало: спрос на объекты первичного рынка многократно превышает предложение.
Спрос на новостройки заметно вырастает ежегодно в мае. Примерно 60% новостроек выкупается на протяжении курортного сезона, оставшиеся 40%продаются в течение года. Это воздействует и на определенный рост стоимостей во время сезона — они составляют приблизительно 20%.
Многие застройщики сознательно выбирают Южный Берег Крыма для собственных проектов. ЮБК — элитная часть полуострова, владеющая неповторимыми климатическими и географическими особенностями. Тут мало пригодной для застройки почвы, а спрос велик.
Местные обитатели часто строят малепусенькие домики из ракушечника, предназначенные только для летнего проживания.
Определенной цены на квадратный метр жилья в Крыму нет, все зависит от удаленности от моря, инфраструктуры (целый южный берег имеет громадные неприятности с водоснабжением). В среднем, цена вЕвпатории колеблется от 1000 до 1300 у.е./кв. м. Более удаленные от моря районы с менее развитой инфраструктурой продаются по 600-800 у.е./кв. м.
Обстановка на вторичном рынке не через чур отличается от обстановки первичного: в среднем те же цены, время от времени на 10-15% ниже.
самые перспективными в рекреационном замысле развития считаются Евпатория, пос. Мирный, с. Поповка, пос. Новоозерное.
В этих регионах длится рост стоимостей.
Отмечается кроме этого стабильный рост цен на землю в западном регионе Крыма. Средняя цена почвы образовывает от 1000 до 3000 у.е. за сотку. Но кроме того при этих стоимостях более рентабельным оказывается строительство собственного жилья, нежели приобретение готового.
Средняя цена строительства 500-700 у.е./кв. м, что кроме того с учетом цены почвы дешевле существующих на рынке предложений.
Загородный рынок
На Украине коттеджные поселки принято именовать коттеджными городами. Особенно большое количество их строится около Киева. В украинской столице растет популярность частных домов, делается модно жить в пригороде. Но приобрести пригородный дом смогут себе позволить лишь весьма состоятельные по украинским меркам люди.
Практически коттеджный рынок Киева – это элитное жилье.
Второе направление загородного рынка – независимое строительство. Большая часть участков, каковые предлагаются на вторичном рынке, имеют площадь 10 соток (приблизительно треть предложений).
Часто приобретаются ветхие дома под снос, дабы после этого выстроить на их месте коттедж. Это таковой украинский вторичный земельный рынок. На рынке участков под ИЖС около Киева дешевле 20 тыс. долл. за сотку нет, а верхний предел – 136 тыс.
Приблизительно как в Москве.
По всей видимости, из-за дороговизны почвы очень распространен самозахват участков. Особенно в том месте, где свободной ее мало. В частности, в Крыму.
Введение уголовной ответственности за самозахват не помогло. Исходя из этого при покупке загородного дома вне коттеджного города лучше как возможно тщательнее проверить документы на землю.
На что есть в праве нерезиденты
По украинскому законодательству любой гражданин бывшего СССР, достигший совершеннолетия и имеющий паспорт, может купить в Украине в собственность любую недвижимость, включая земельные наделы, и в любом количестве. Но граждане вторых стран, и Прибалтики, должны прежде взять вид на жительство.
лицам и Иностранцам без гражданства дано выкупать в собственность земельные наделы, на которых находятся их домовладения, и приобретать почву в качестве наследства либо покупать согласно соглашению купли-продажи, дарения, мены в др. Необходимое условие: почва должна быть несельскохозяйственного назначения.
Но прописываться по окончании регистрации не обязательно: соглашение купли-продажи сам по себе – основание для прописки.
В первую очередь года сделки с недвижимостью разрешены лишь при наличии справки об уплате налога на доходы. Причем, такие справки требуются от обеих сторон сделки.
Купля-продажа
Рынок недвижимости Украины с позиций законодательной базы и царящих на нем нравов способен привести к лёгкой оторопи: продвинутый в отдельных позициях, местами он – совсем дикий, напоминающий петербургский полукриминальный рынок недвижимости 10-12-летней давности. К примеру, украинские юристы рекомендуют все шаги в процедуре приобретения сопровождать заключением соглашений и в присутствии нотариуса.
Особенность сделки купли-продажи жилья на Украине – официально утвержденный задаток. Это возможно некая финансовая сумма, движимое имущество, которое продавец приобретает в качестве подтверждения серьезности намерений клиента. Риэлторы рекомендуют по окончании внесения задатка заключать пилотный соглашение купли-продажи (а не соглашение о внесении задатка!), причем заверить его лучше нотариально.
В пилотном соглашении лучше указать условия, каковые покажутся по большей части соглашении.
С агентством недвижимости кроме этого необходимо заключить отдельный контракт. По идее, риэлторы должны (и весьма этого желают) не просто сопровождать сделку, вместе с тем помогать клиентам, к примеру, в проверке юридической чистоты квартиры. Но доступ к реестрам и архивам сейчас для риэлторов закрыт.
Нужную информацию агентство может взять на основании личного хорошего отношения с государственный служащими, за взятку, либо обратившись к нотариусу, что в праве на получение некоей информации.
Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, но, она не должна быть ниже балансовой стоимости по справке-чёрте БТИ.
Финансовые расчеты носят на Украине малоцивилизованный темперамент, впредь до передачи на чьей-нибудь квартире чемодана (пакета, кейса) с наличными купюрами. Рекомендуемый вариант – передача денег в офисе нотариуса, где, кстати, в полной мере возможно намерено оборудованная для данной цели помещение.
граждане РФ кроме этого имеют возможность взять недвижимость на Украине через контракт мены (обмена). Необходимое условие – право собственности на жилье у обеих сторон.
Стать обладателем квартиры либо жилого дома возможно, поучаствовав в публичных торгах. В том направлении попадают квартиры банкротов. Продажей руководят судебные исполнители. Условие для принятие участия в таких торгах – внесение 10% оценочной цене имущества, продаваемого, на счет суда, и участие в торгах хотя бы двух претендентов.
По итогам торгов составляется акт, в котором указано, в то время, когда и какое количество обязан уплатить победитель торгов. Свидетельство о приобретении жилья с публичных торгов выдает нотариус. В этом случае оно выступает документом о праве собственности.
Еще одна возможность стать обладателем недвижимости на Украине – побывать в роли участника на постройке нового дома. График оплаты, в большинстве случаев, – личный.
Риски тут такие же, как были в Российской Федерации до последнего времени. К примеру, срыв сроков строительства, удорожание его стоимости в ходе реализации проекта и – исходя из этого – требование к участникам заплатить за удорожание.
Однако до последнего времени участниками долевого строительства на украинском рынке выступали американцы, Израиля, кроме того Японии, деятельно спекулируя новостройками. Но в то время, когда на строительном рынке вскрылись аферы застройщиков, интерес к долевке утратили и украинские граждане, и зарубежные. По крайней мере, сейчас количество сделок с инвестиционными квартирами оценивается как незначительный.
Кроме этого имеется возможность купить земельный надел, дабы строить дом самостоятельно. Основное – дабы в документах на надел было указано функциональное применение, в частности, жилое строительство.
При покупке недвижимости имеется возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечные ставки на Украине немного выше, чем в Российской Федерации – до 14% в валюте. Причем местные украинские банки, каковые назначают процент мало ниже этого уровня, берут ежемесячную рабочую группу.
Действенная ставка в гривнах оценивается в 18,2% (номинальная – 16,6%). Наряду с этим кое-какие банки снижают ставки, но кое-какие, наоборот, повышают. Размер первого взноса – от 25%, срок кредитования – до 10 лет.
Оформление сделки
Все операции с земельными участками и жилой недвижимостью, включая ипотечный залог, подлежат нотариальному удостоверению. В случае если сделка не заверена нотариусом, она считается ничтожной.
За нотариальным удостоверением на Украине возможно обратиться к национальному либо частному нотариусу. Помимо этого, правами на регистрацию и оформление объектов недвижимости владеют товарные биржи. Т.е. сделке, совершённой через биржу, нотариат не нужен.
Для заключения соглашения купли-продажи у гражданина-нерезидента в нотариальной конторе в обязательном порядке попросят российский паспорт.
По окончании совершения сделки нужно взять свидетельство, которое удостоверяет право собственности на недвижимость. Такое свидетельство выдают сходу два национальных органа. Местные власти – и аккуратной, и самоуправления – выдают документы физическим лицам на снова выстроенные, перестроенные, реконструированные дома.
Для получения свидетельства на новый дом нужен документ о землеотводе соответствующего участка и акт государственной комиссии, что разрешает эксплуатировать объект. В случае если дом подвергался реконструкции либо достройке, необходимо предъявить свидетельство о праве собственности на него. Кроме этого местные власти регистрируют право собственности участников кооперативов – жилищно-строительных, дачных, гаражных и т.д.
Следующий этап – регистрация права собственности. Причем на Украине регистрация не есть эквивалент прописки. Прописываться не обязательно.
Но нужно заключить соглашения на обслуживание с жилищной контрой, телекоммуникационными операторами и энергетиками – с ЖЭКом на обслуживание (документы, что и на регистрацию), с «Крымэнерго» и «Укртелеком».
Регистрирующим органом выступают бюро технической описи (БТИ).
Затраты по сделке
При покупке недвижимости имеется пара необходимых сборов, каковые поступают в казну Украины. Покупательдолжен уплатить сбор на необходимое пенсионное страхование в размере 1% от цены недвижимости, упомянутой в контракте купли-продажи. Данный сбор не уплачивается,в случае если недвижимость взята по соглашениям мены, дарения либо пожизненного содержания.
Услуги агентства недвижимости, в среднем, составляют 5% суммы сделки.
В случае если сделка купли-продажи оформляется у национального нотариуса, то уплачивается национальная пошлина в размере 1% от цены недвижимости, упомянутой в контракте. Услуги частного нотариуса стороны оплачивают по договоренности, но сумма не может быть меньше 1% — размера госпошлины.
Цена регистрации права имущества зависят от срока, вида недвижимости и категории заказчика. Имеется попытки показывать в купчей не рыночную, но оценочную цена квартиры, но лучше этого не делать. На не через чур цивилизованном украинском рынке вероятны судебные слушания, при которых суды не принимают к сведенью справки и никакие расписки: в случае если контракт купли-продажи будет расторгнут, клиент возьмёт обратно лишь сумму, указанную в купчей.
В первую очередь года нотариусам дано заверять только те соглашения купли-продажи, где указана рыночная цена объекта, вычисленная оценщиком. Сумма налога, соответственно, начисляется нотариусом исходя их размера дохода от сделки.
Налоги
Отличия в налоговых платежах на недвижимость для Украины и граждан России нет. На сегодня как обитателю Украины, так и гражданину России за обычный земельный надел в 6 соток в год приходится платить сумму около 8-9 долларов. Это относится и снятой в аренду почвы, и почвы в частной собственности.
Функции налоговых агентов с недавних пор переданы нотариусам. Наряду с этим нотариус будет отвечать материально за идеальные им неточности.
Украинские депутаты действительно обсуждают вероятное введение налога на недвижимость. Цифра, которая фигурирует в законе, не вызывает восхищения у специалистов рынка: депутаты предлагают облагать налогом обладателей недвижимости ценой более чем 70 тыс. долларов. Экспертов радует одно: согласно расчетам, закон вряд ли примут раньше 2009 года.
Использованы недвижимости Агентства и материалы туризма «Крым-сервис», Ассоциации экспертов по недвижимости Украины, АН ЮБК, АН «Держава», АН «Днепропетровская недвижимость», Сайта http://real.crimean.ru/
ТАБЛИЦА 1
Цены на вторичном рынке жилья на Украине на конец 2006 года, долл./кв. м
| Город | Цена предложения | Цена предложения |
| (областной центр) | (область) | |
| Ивано-Франковск | 900 | 800-850 |
| Львов | 1050-1150 | — |
| Ровно | 910-1030 | 770-880 |
| Ужгород | 1300 | 900 |
| Черновцы | 1000-1200 | 1000-1150 |
| Житомир | 830-975 | — |
| Киев | 3500-4500 | 1700-2500 |
| Чернигов | 850-1030 | 760-930 |
| Днепропетровск | 1700-1900 | 1000-1300 |
| Полтава | 730-900 | 730-900 |
| Донецк | 1000-1300 | 550-850 |
| Харьков | 1360-1450 | 900-1000 |
| Одесса | 1500-2000 | — |
| Севастополь | 1250-1300 | — |
| Симферополь | 750-800 | — |
| Херсон | 600-800 | 565-750 |
Источник: Ассоциация экспертов по недвижимости Украины
ТАБЛИЦА 2
Цены на земельные наделы по регионам Украины на конец 2006 года, $/сотку
| Город | Цена предложения | Цена предложения |
| (областной центр) | (область) | |
| Ивано-Франковск | 1800-3000 | 1800-3000 |
| Львов | 35-40 тыс. | 3000-3500 |
| Ровно | 800-2500 | 800-2500 |
| Ужгород | 12 тыс. | от 4000 |
| Черновцы | 15 тыс. | 2000-4500 |
| Житомир | 10 тыс. | 500-950 |
| Киев | 35-100 тыс. | 6-20 тыс. |
| Чернигов | 500-2500 | 500-2500 |
| Днепропетровск | 25-35 тыс. | 5-7 тыс. |
| Полтава | 6000 | 3000 |
| Донецк | 22 тыс. | 8-14 тыс. |
| Харьков | 35-40 тыс. | 7-25 тыс. |
| Николаев | 8-15 тыс. | 1500 |
| Херсон | 15-19 тыс. | 15-19 тыс. |
Источник: Ассоциация экспертов по недвижимости Украины
ТАБЛИЦА 3
Цена услуг ЖКХ в областных центрах Украины, гривна/мес.
| Город | цена |
| Киев | 360 |
| Донецк | 440 |
| Симферополь | 380 |
| Чернигов | 370 |
| Черкассы | 410 |
| Запорожье | 510 |
| Полтава | 470 |
| Днепропетровск | 600 |
| Николаев | 550 |
| Львов | 560 |
| Черновцы | 500 |
| Харьков | 640 |
| Херсон | 525 |
| Ивано-Франковск | 580 |
| Луцк | 520 |
| Хмельницкий | 535 |
| Ровно | 590 |
| Луганск | 710 |
| Тернополь | 530 |
| Сумы | 660 |
| Одесса | 720 |
| Винница | 700 |
| Житомир | 680 |
| Ужгород | 715 |
Источник: газета «Хрещатик»
Типы домов
Украинская недвижимость, конечно, ничем не отличается от русского. Риэлторы поделили многоквартирные дома на пара групп, каковые привязаны к году постройки.
Дореволюционные (древние) дома сооружены до 1920 года. В большинстве случаев, в таких зданиях имеется парадная (господская) лестница и тёмная (для прислуги).
Высота этажей около четырех метров. Нужная площадь квартиры до 150 кв.м. Помещения громадные — до 30-40 кв. м. Квартиры складываются из 6-8 помещений (как раз из этого взялись "коммуналки").
В таких квартирах были громадные кухни, передние, коридоры. Имелись помещения для прислуги — до 10 кв. м. Строились дома и с помещениями 10-15 кв. м. при коридорной совокупности, для меблированных номеров и дешёвых гостиниц.
Довоенные дома, в противном случае – «строения первых пятилеток». На протяжении, в то время, когда их строили, считалось, что рабочие должны обслуживаться в публичных местах (столовые, бани и т. п.), исходя из этого в зданиях уменьшали площади кухонь, ванн, уборных. Квартиры проектировались как коммунальные, с помещениями по 15-20 кв. м. Позднее, начиная с 1932-36 года, в квартирах снова показались подсобные помещения.
Наряду с этим помещения проектировались полностью однообразными – по принципу социального равенства. Тогда же начинают строиться дома для отдельных семей («дома экспертов»). Квартиры в них и сейчас востребованы.
Послевоенные дома («сталинки») возводились до 1956 года. По параметрам теплосбережений эти дома мало чем уступают современным, сооруженным по новейшим строительным нормативам. Стенки сложены из полнотелого кирпича, дома имеют высокие потолки, громадные окна.
Массовое типовое строительство («хрущевки») велось до 1965 года. Эти дома сейчас морально устарели, по своим потребительским чертям не устраивают ни жильцов, ни потенциальных клиентов.
Массовое улучшенное строительство завершилось практически в один момент вместе с советской властью, в первой половине 80-ых годов XX века. Это панельные дома, коих много и в Санкт-Петербурге.
Затем строительство часто велось по личным проектам, а современные дома еще взяли собственное наименование – «украинский кирпич».
Создатель: Елена Зубова, издание "Отечественные деньги"
Prian.Ru
Рынок недвижимости Украины: строительный бум либо мыльный пузырь? Ответ – в \
