Рынок зарубежной недвижимости в 2010 году
На рынке так же, как и прежде большое количество привлекательных предложений, продавцы которых ожидают одного — живых денег. Россияне стремятся к надежности инвестиций… но не забывают скупать подешевевшее жилье на проблемных рынках.
Подводя итоги и делая прогнозы, хочется проникнуться новогодним духом, отыскать предлоги для оптимизма. И такие предлоги, непременно, существуют — не смотря на то, что никак не складываются в последовательную картину. Европейская и американская макроэкономика вызывает все больше апокалиптических настроений среди специалистов.
Огромные бюджетные недостатки, массовые демаршы, валютные войны… Сообщения об экономических катаклизмах — как будто бы с театра боевых действий. К счастью, большая часть клиентов "домиков у моря" интересуются не столько глобальными процессами, сколько комплектом предложений и порядком цен на конкретных курортах.
И в случае если для кого-то на данный момент и наступили хорошие времена, то это для клиента: на рынке множество очень привлекательных предложений, продавцы которых ожидают лишь одного — живых денег.
А так прекрасно начиналось…
Мир вошел в 2010 год, предвкушая финиш кризиса. В 1 квартале в большинстве развитых государств вырос спрос на недвижимость. Клиенты торопились воспользоваться рекордно низкими ставками ипотеки.
В ряде стран сыграли роль правительственные программы, стимулирующие спрос на жилье.
В итоге цены во многих государствах стали неспешно расти. Отличились Австралия и Канада, где в 1 квартале рост цен на жилье превысил 16% в пересчете на год, в Швеции данный показатель подбирался к 10%.
Действительно, кое-какие государства остались в "красной" территории, но и в том месте понижение стоимостей замедлилось (в Соединенных Штатах до -4,6%, в Испании до -7% в год). Больше всего разочаровала инвесторов Ирландия, продемонстрировавшее 21%-ное падение.
Но, кроме того данный относительный позитив удержать не удалось. Итоговых данных за 2010 год до тех пор пока нет, но уже на данный момент разумеется, что весенние скорость увеличения сократились на всех направлениях.
Летом многие рынки скатились к стагнации, а в осеннюю пору на западе к тому же усугубились неспециализированные экономические неприятности. Но обстановка на национальных рынках недвижимости так разнится, что совсем бессмысленно пробовать привести все страны к единому знаменателю. Лучше взглянуть на них по отдельности.
Совместно и по отдельности
В Соединенных Штатах во 2 квартале цены в первый раз с 2006 года продемонстрировали хорошую динамику, но уже к концу лета рынок снова "остыл". Смена настроений была связана с завершением федеральной программы налоговых бонусов для клиентов (до $8000 на семью, которая получает собственный первое жилье).
Эти по Англии неоднозначны: элитной недвижимости Лондона предрекают рост до 15% за 2010-й, но в целом по стране результаты не столь впечатляют.
Летом началось понижение, которое, как ожидается, перейдет и в 2011-й. На рынок давит избыточное предложение, частично связанное с отменой правительством Дэвида Кэмерона "информационного пакета по недвижимости" (Home Information Pack) — комплекта документов с главной информацией об объекте, — что требовался при продаже жилья. Оформление этого пакета потребовало времени и обходилось приблизительно в 100 фунтов.
Сейчас Home Information Pack не нужен, и выставить недвижимость на продажу стало несложнее.
Французский рынок недвижимости вышел на путь восстановления, но в годовом выражении цены фактически остались прежними. Скорость увеличения цен и спроса очень сильно различаются в зависимости от типа и региона недвижимости. Новостройки дорожают стремительнее, чем вторичное жилье, а среди регионов лидирует Корсика.
Годовой рост цены апартаментов достигал 20%, дома на одну семью дорожали еще стремительнее — на 30%. И это при том, что французский рынок пострадал значительно меньше, чем американский либо английский.
Германия и Австрия остаются островами стабильности. Не смотря на то, что в 2008 году австрийская недвижимость не избежала спада, на данный момент она не только отыграла потерянное, но и демонстрирует маленькой рост.
Быстрее всего стоимость повышаеться в Сингапуре. Во 2 квартале рост достигал практически 40% в годовом выражении! После этого темпы мало упали, и все же по итогам года специалисты ожидают более +20%.
Власти республики уже приняли последовательность мер для сдерживания ажиотажного спроса.
Призрак дефолтов
В ЕС сходу четыре государства оказались под угрозой дефолта: Греция, Ирландия, Испания и Португалия. Так, в долгах были не только Штаты, но и Европа.
Обороты испанского рынка недвижимости остаются маленькими — в диапазоне 30 000-35 000 сделок в месяц, другими словами приблизительно в два раза меньше, чем до кризиса. С учетом понижения стоимостей (приблизительно на 30%) в финансовом выражении количество сделок в Испании уменьшился на 65% с 2007 года. Экономику так же, как и прежде лихорадит.
Многие банки искусственно удерживает от банкротства европейский Национальный банк. Согласно данным интернет-ресурса о недвижимости Global Property Guide, в течение 2010-го понижение стоимостей длилось, не смотря на то, что становилось все медленнее.
В Италии временный рост цен на недвижимость, ориентированную на местных клиентов, сошел на нет. Апартаменты в Риме, Милане и на Сицилии за первое полугодие снизились в цене на 3-5%.
Цены в курортных районах очень нестабильны и сильно зависят от количества предложения в той либо другой местности. У чужестранцев пользуется популярностью недорогая Калабрия. В целом по стране за первое полугодие цены сократились на 1,8%, и неприятности бюджета не разрешают рассчитывать на стремительное восстановление рынка. Количества сделок уменьшились на 30% если сравнивать с докризисным уровнем. Возобновления повышения цен возможно ожидать не раньше середины 2011 года.
В это же время состоятельным инвесторам имеет суть пристально присмотреться к итальянскому рынку, потому, что власти республики действительно разглядывают возможность продажи многих островов, пляжей и дворцов неспециализированной ценой более 3,6 млрд евро для покрытия национального долга. В перечень входят пара знаковых объектов, а также в Риме и в Палермо.
Улучшается влияние китайского рынка недвижимости на глобальную экономику.
В апреле, по окончании числа сделок и скачка цен, власти заявили о последовательности мер по обузданию спекулятивной активности на рынке недвижимости, усилив денежный контроль и запретив брать более одного дома на семью. Это сразу же уменьшило количество продаж жилья на 40% в 24 наибольших городах страны. Мало, на 1%, остыла и экономика в целом: ВВП Китая сейчас растет "всего" на 9,5% в год. Сейчас многие аналитики спорят, не перегнули ли власти Китая палку с мерами сдерживания.
В ближайшее время динамика стоимостей будет зависеть от того, будет ли повышен налог на недвижимость. До тех пор пока и продавцы, и клиенты выжидают . При предстоящего "закручивания гаек" стоимости смогут сократиться на 15-20%.
Планета глазами агентов
Потенциального клиента недвижимости за границей в большинстве случаев слабо тревожит макроэкономика, а также динамика стоимостей в среднем по стране для него не основное.
Курортная недвижимость не всегда повторяет неспециализированный тренд. В этом смысле весьма интересно взглянуть на срез рынка с позиций русских агентств недвижимости.
В компании "МИЭЛЬ DPM" уверяют, что львиная часть запросов их клиентов на данный момент приходится на Италию (до 30%). Берут Калабрию, пригороды Рима и северную Италию. Быстро вырос интерес к Германии (20% сделок компании), а прежде всего к апартаментам в Берлине ценой около 100 000 евро.
В случае если сдавать их в аренду, в год возможно взять 5-6% от цены. Довольно часто применяют ипотеку приблизительно под 5% годовых. Клиенты компании стали активнее брать подешевевшее жилье в Соединенных Штатах (в Нью-Йорке и Нью-Джерси).
Имеется интерес к Латвии, он связан и с возможностью взять вид на жительство в ЕС. Действительно, на практике с момента, в то время, когда были одобрены поправки в закон "Об иммиграции", заявок на ВНЖ было подано совсем не большое количество. Больше всего риелторов "МИЭЛЬ DPM" разочаровала Болгария: часть сделок по данной стране упала до 5%.
Имеется интерес к Чехии: Прагу берут редко, значительно чаще Карловы Вары. По большому счету, по словам председателя совета директоров "МИЭЛЬ DPM" Натальи Завалишиной, спрос со стороны россиян сместился в сторону стабильных рынков, в первую очередь на государства "ветхой" Европы.
Такую тенденцию подтвердили и другие специалисты. председатель совета директоров петербургской компании GFPI Валентина Нагиева уверен в том, что клиент сейчас остыл к государствам, в которых до кризиса бурно застраивались курортные районы, и выбирает в первую очередь гарантии и стабильность инвестиций. Число клиентов, каковые стремятся только к получению прибыли от недвижимости, быстро уменьшилось.
Валентина Нагиева уверен в том, что благодаря изрядно просевшим стоимостям клиент неспешно возвращается в Испанию. Но "воздушное пространство над котлованом" никто не берёт — лишь готовые объекты. Реалистичнее стали цены и в Черногории, что кроме этого завлекает россиян.
Обитатели Петербурга, по наблюдениям GFPI, все больше интересуются недвижимостью в Финляндии. Фаворитом по числу сделок в компании стала Германия, в частности Берлин, Дюссельдорф, студенческие города.
Средняя удельная стоиость приобретения в Германии — 150 000-180 000 евро. Прекрасно идет Лазурный Берег Франции — по большей части берут апартаменты по цене 200 000-250 000 евро в стороне от Канн и Ниццы. На Кипре большие застройщики испытывают недостаток спроса, а на вторичном рынке, где стоимости снизились, спрос существует. Интереса клиентов к Прибалтике в GFPI не замечают.
Но, по уверению Валентины Нагиевой, россияне довольно много берут в Греции, где иногда удается отыскать очень увлекательные объекты по весьма хорошим стоимостям.
В компании Rentsale отмечают рост числа сделок с бюджетом более 200 000 евро. Самый популярный диапазон — 250 000-500 000 евро.
Среди клиентов Rentsale вырос спрос на Германию, Италию и Францию, а по курортным направлениям — на Турцию и Грецию.
Страсти по драгметаллам
В 2010-м началась кардинальная перестройка всей всемирный денежной архитектуры, элементом которой являются и рынки недвижимости. Сущность происходящего лишь вырисовывается.
Но уже практически разумеется, что послевоенная модель, при которой американцы решают все собственные неприятности, легко печатая деньги, а остальной мир послушно скупает доллары США, исчерпала себя. Администрация Б. Обамы решила в очередной раз включить печатный пресс, что стало причиной резкую критику в ЕС. В ноябре Федеральный резерв объявил, что будут напечатаны $600 млрд для приобретения национальных бондов.
Тем самым американские США пробуют снизить ипотечные ставки и поддержать ипотечные облигации, опасаясь, что вместе с этими опорами жилищного рынка обрушится вся экономика. В один момент Европейский союз должен выручать все новых участников от дефолта. Европейский Национальный банк уже собирается увеличить размер собственного стабфонда.
Китайские власти не торопятся усиливать юань, оберегая экспортеров. В итоге мир лишился понимания того, в какой валюте по большому счету возможно вести интернациональные расчеты.
Политики призывают не нагнетать эмоции. В это же время состоятельные люди во всем мире негромко, но в громадных количествах скупают золото.
Американцы активизировали вывод капиталов за пределы собственной юрисдикции. В ЕС уже озвучена мысль вернуть привязку валюты к золотому эквиваленту, что быстро обесценит американский доллар, не обращая внимания на огромные запасы золота у американцев. Разбалансировать рынок способно кроме того серебро, которого через чур мало для существующей финансовой массы.
Считается, что Китай имел возможность бы одномоментно забрать под безраздельный контроль целый рынок серебра и не делает этого лишь из-за нежелания навредить Штатам — главному потребителю китайского экспорта. Узнаваемый экономический корреспондент-предсказатель Макс Кейзер рекомендует американцам пока не поздно начать скупать серебро.
Именно он запустил глобальный флэшмоб под слоганом "Убей JPMorgan серебряной пулей" (эту структуру вычисляют главным манипулятором цен на серебро).
Никто точно не знает, чем все это закончится. Уже на данный момент страны с резервами в долларах и евро столкнулись с падением платежеспособности. Все знают, что США ни при каких обстоятельствах не смогут выплатить собственный государственный долг.
При нехорошем развитии событий может обрушиться рынок производных денежных долговых и инструментов обязательств, и спекулятивный капитал перейдет в настоящую экономику, на недвижимости и рынки драгметаллов. Это стало бы очередным доказательством ветхой истины, что недвижимость неизменно в цене. Действительно, тяжело сообщить, сколько к тому моменту будут стоить сами деньги.
Создатель: Петр Чернов
издание Homes Overseas
Рынки зарубежной недвижимости в 2013 году. Часть 1
