«Сегодня на рынке уже есть квартиры по $800 за метр, как в 2005 году»
О спросе на новостройки в Подмосковье и Москве, стоимостях на жилье и действиях правительства — в интервью «РБК-Недвижимости» поведал председатель совета директоров УК «Фаворит Групп» Роман Лябихов
Генеральный директор УК «Фаворит Групп» Роман Лябихов
— Как вы оцениваете текущее положение дел в стройиндустрии Столичной области?
— Стройиндустрия — это собирательное понятие. Но в отношении всех ее отраслей я преисполнен оптимизма — по причине того, что некуда деваться, людям нужно где-то жить. Столичная область все равно продолжит прирастать людьми из регионов, никакого другого тренда пока не задано. Соответственно, спрос [на новостройки] тут в любом случае будет, и в любом случае он будет больше, чем в регионах.
Спрос имеется и по сей день, и мы кроме того видим какие-то показатели роста по окончании летнего затишья.
— Банки играются большую роль на рынке новостроек Столичной области?
— Роль банков на рынке — это проектное финансирование и ипотека строительства. Взять финансирование в принципе сейчас возможно. Более того, желаю заявить, что у нас имеется проект, для которого мы такое финансирование взяли. Не так, возможно, нам необходимы были эти деньги, но от банка поступило предложение, и мы решили подстраховаться.
Не смотря на то, что постоянно гордились тем, что у нас по большому счету не было банковского финансирования.
Что касается участия банков в ипотеке, то оно, непременно, большое. Ипотечные клиенты во всех отечественных проектах составляют в среднем 80–85%. В каких-то проектах ипотечников больше, в каких-то — меньше. По всем своим объектам мы укладываемся в те параметры, на каковые выдается ипотека [с национальным субсидированием ставок до 12%]. Большая цена квартиры в подмосковных проектах «Фаворит Групп» сейчас порядка 10,5 миллионов рублей.
Причем это квартира метражом в 100 кв. м, что сейчас видится достаточно редко на рынке.
— Как власти сейчас регулируют рынок новостроек региона?
— За последние два года, ставших кризисными для застройщиков, я не заметил особенных трансформаций.
Более того, власти Столичной области — я понимаю их логику а также могу частично с ними дать согласие — рассматривают любой девелоперский проект через призму одураченных участников. «А какое количество у вас собственных средств, а имеется ли кредитное финасирование?» Но мы же замечательно понимаем, что главное строительство во всех девелоперских проектах постоянно ведётся за счет средств участников. Средства самих девелоперов не преобладают в их проектах и составляют менее половины (по большей части лишь земельные активы, деньги на начало строительства и т. д.).
Исходя из этого в случае если остановить процесс строительства у девелоперов, каковые возводят достаточно большое количество, это может кроме того привести к коллапсу. У больших застройщиков продукт — новые дома — обязан производиться неизменно. А в Столичной области на данный момент сложилась практика рассмотрения каждой следующей очереди строительства.
Застройщикам приходится согласовывать любой ход, пробираться через бюрократические тернии Вот такие меры на данный момент в области усилились, но опасения правительства я частично осознаю.
Была продекларирована кроме этого (но, с моей точки зрения, не снялась) догма по социальным объектам — та парадигма, которая установлена два года назад. В Подмосковье иногда изменяются градостроительные нормативы: с 2012 года, если не ошибаюсь, было четыре трансформации, и в трех из них внесены правки по социальным объектам. Напомню, пять лет назад в Подмосковье застройщики имели возможность взять разрешение на возведение нескольких домов, а социалку и инфраструктуру строило государство.
Позже эту возможность стали зажимать и перекладывать строительство инфраструктуры на плечи девелоперов. Зажать-то зажали, а отпустить забыли. Сообщите, для чего в 20 км от МКАД выполнять норму по машино-местам — одно место на одну квартиру?
И аналогичных примеров большое количество. В личном порядке, само собой разумеется, вопросы рассматриваются, но таковой подход не формирует правила.
— В Столичной области на стадии согласования находятся десятки миллионов квадратных метров жилья. Что случится с этими «бумажными» проектами?
— С моей точки зрения, не всегда «бумажный» проект возможно выстроить, исходя из этого не стоить опасаться этих цифр и сказать о затоваривании. Так как большая часть таких проектов были согласованы в 2000-х годах, в то время, когда действовала вторая жилищная и градостроительная политика. Тогда к застройщикам предъявляли лояльные требования. И в случае если сейчас с таким проектом выйти на стройку — ничего не окажется.
Придут власти и сообщат: «Нет. Прости, данный проект больше не соответствует жилищным нормам, он не соответствует сегодняшним требованиям, он должен быть еще раз пересмотрен». И обычно сейчас таковой проект пересматривается в сторону понижения его параметров.
Исходя из этого я считаю, что громадного количества, что на следующий день может выйти на рынок, попросту нет. Соответственно, это не обвалит рынок. Застройщикам несложнее списать нереализованное строительство на убытки, чем реализовать громадные количества по отрицательной цене либо по низкомаржинальной — таких охотников среди компаний сейчас мало.
Более того, многие из аналогичных проектов расположены на 30-километровых отметках от МКАД. А сейчас спрос, как мы знаем, все больше подтягивается к самой Москве. В случае если раньше мы как девелоперская компания имели возможность разглядывать почвы для застройки в 20–30 км от Москвы, то на данный момент нас, как и другие компании, спрос поджимает.
Сейчас целый главной спрос сосредоточен в МКАД и максимум в 15 км от МКАД. Само собой разумеется, я говорю о большой, комплексной застройке, а не о единичных проектах.
К тому же из тех согласованных десятков миллионов квадратных метров жилья большая часть уже перешла в Новую Москву, вторая часть пришлась на запрет строительства в Балашихе, Химках. Остается-то что? В Красногорском районе на данный момент никому не разрешат миллионами строить.
Мытищи — но в том месте нет почвы и совершенно верно нет миллионных проектов. маленькие города и Люберцы типа ЖД, Долгопрудного, Реутово, Одинцово — где в том месте миллионные проекты? Последний для того чтобы масштаба проект — в Лайково за Одинцово. И все!
Другими словами я не вижу огромного «навеса», что на следующий день придет и обрушит целый рынок.
— А что будет с стоимостями на новостройки в данной связи?
— Уже не так долго осталось ждать застройщики будут вынуждены отыгрывать 15%-ный рост себестоимости, и я не пологаю, что данный тренд сломается. Сейчас на рынке уже имеется квартиры по $800 за «квадрат», как в 2005 году. По такой же цене мы реализовывали и тогда, если не ошибаюсь.
Но это же невозможно, поскольку 11 лет прошло. Во всем мире имеется такое понятие, как инфляция, кроме того в государствах со стабильной экономикой хотя бы на 1–3% стоимости постоянно растут. В любом случае жилье за десять лет должно подорожать. А тут $800 без всяких рыночных факторов. Исходя из этого, думаю, сейчас мы находимся на уровне плохо сказать «дно»… на уровне нуля.
И отправимся выше.
— Вы сами оговорились, что спрос смещается в Москву. Чем это угрожает Столичной области?
— Считаю, что территория в 3–5 км от Москвы, само собой разумеется, претерпит трансформации. По причине того, что проекты в МКАД с ценой предложения в 100–140 тыс. руб. за 1 кв. м оттянут на себя спрос из самого ближнего Подмосковья, где цена сейчас такая же.
Следующий подмосковный сегмент, где цена 65–80 тыс. руб. за 1 кв. м, пострадает не сильно. Все-таки цена сделки при таковой разнице образовывает от 1 миллионов рублей. и выше, что для многих весьма значительно. Более того, многие города Столичной области деятельно развиваются, у них создается социальная инфраструктура — к примеру, Люберцы, Химки, Домодедово, Красногорск, Одинцово, Мытищи.
В том месте создается достаточно комфортная среда, и кому-то Москва уже не нужна — возможно жить неподалеку и ездить в столицу трудиться. Люди не готовы жить в мегаполисе, и у меня такие привычные имеется.
— Смогут ли за этим спросом в столицу потянуться и застройщики?
— Вы понимаете, да. И такая тенденция уже имеется. Застройщики уходят в Москву в силу нечеткости процедур согласования в Столичной области, растолковывая, что в столице более четкие и слаженные правила игры. Такие девелоперы говорят: «Вот дострою в Столичной области и больше в том месте пока не буду затевать. В Москве мне все ясно, больше нравится и выше спрос».
Такие замыслы имеется у всех. И когда пара больших застройщиков захотят действительно заняться земельным банком в МКАД, это мгновенно поднимет цены на земельные активы. Соответственно, вырастут цены и на квадратные метры.
Другими словами в области цена не встанет, а в МКАД в новостройках квадратный метр за 100–140 тыс. руб. продержится практически пара месяцев. Полгода — год.
— Какой проект «Фаворит Групп» сейчас возможно назвать флагманским?
— Сравнительно не так давно мы начали большой проект в Мытищах. Это застроенная территория, в том месте идет процесс ликвидации ветхих и аварийных домов. И на освободившихся почвах мы строим жилье.
Это большой проект в пара сотен тысяч квадратных метров с ценой предложения на сегодня порядка 95 тыс. руб. Мы начали его реализовывать сравнительно не так давно, несколько месяцев назад, но уже чувствуется обычный спрос, он нас удовлетворяет. Возможно, это связано с тем, что именно в северном направлении Ярославского шоссе не такое громадное предложение в МКАД.
Новый проект «Громадные Мытищи»
— Как именуется новый комплекс?
— Мы его именуем «Громадные Мытищи». На Ярославском направлении имеется две ЖД станции, исходя из этого проект разделен на «Громадные Мытищи Тайнинская» и «Громадные Мытищи Перловская». Две древние станции, выстроенные еще в позапрошлом веке.
Не считая жилья, проект увлекателен с позиций социальной инфраструктуры — ее мы создаем всю, причем с запасом порядка 20%. Мы осознавали, что жить этому проекту 10–15 лет, застройка громадная, поскольку отселение связано с определенными операциями, каковые нужно проводить. Все не так легко.
Территория бывшей стихийной застройки преобразится. Громадный анклав, частный сектор, которым никто пара десятков лет не занимался, через пара лет станет совсем вторым. Более того, могу заявить, что у нас прямо у МКАД запроектирован небольшой сити.
Но это отдельный разговор. Практически у нас часть инфраструктуры будет столичная.
Создатель: Игнат Бушухин.
Жизнь в Греции: Афины. Как отечественные переехали в Грецию | ЭКСПАТЫ
