Ситуация на рынке недвижимости латвии в начале 2010 года
За первый квартал 2010 года рынок недвижимости Латвии показал предполагавшуюся еще в начале года тенденцию на поступательное перемещение вверх в среднем на 2% в месяц и достиг к началу апреля уровня в EUR 550/m2.
В целом, начиная с августа-сентября 2009 г., в то время, когда цена одного кв. метра жилья в серийных квартирах опускалась до низшей точки — EUR 455, рынок вырос на 20,8%.
Характерно, что вложения в латвийскую недвижимость, номинированные традиционно в евро,были прибыльнее вложений в американский доллар на 12%.
А вот гражданам России, имеющим рублевый доход, инвестиции в латвийскую недвижимость принесли не так много денег, потому, что рубль укрепился за это же время довольно евро на 9,8%. Следовательно, приобретя евро за рубли, а после этого купив за европейскую валюту недвижимость в Риге, россиянин получил бы с сентября 2009 г. по апрель 2010 г. всего 2%.
В январе-феврале продавцы и покупатели демонстрировали низкую активность — количество контрактов купли-продажи в январе составило рекордно низкую цифру — 405, что приблизительно на 30% меньше в большинстве случаев совершавшихся сделок в прошлые месяцы. Это разъясняется не только традиционно низкой активностью населения по окончании новогодних праздников и рождественских, но и налоговыми новшествами.
Сейчас, реализовывая недвижимость, продавец обязан представить справку об уплате налога на жилье, введенного В первую очередь 2010 года. Следовательно, предварительно нужно было данный налог уплатить, о чем продавцы, само собой разумеется, заблаговременно не позаботились. В следствии сделки существенно растягивались во времени — впредь до нескольких недель.
Исходя из этого значительное повышение количества продаж в феврале — практически вдвое — было результатом проведения в этом месяце еще и январских сделок.
Однако, в январе-феврале все же случилось некое понижение количеств продаж, приблизительно до 600-650 сделок в месяц, при среднем количестве контрактов в 2009 г. — 790 шт. в месяц. Это говорит о предстоящем сужении рынка, что и прогнозировали аналитики Century21Baltwest в начале этого года.
Сужение рынка провоцирует предстоящее плавное увеличение стоимостей, в первую очередь в самые ликвидных секторах, к примеру, рост цен на серийные одно-двухкомнатных квартиры составил практически 10% за три месяца. На сегодня практически везде цена 1 кв. м. жилой площади в этом секторе превышает цена 1 кв.м. в секторе трех-четырехкомнатных квартир.
В марте активность клиентов выросла и, не смотря на то, что статистических данных до тех пор пока нет, возможно с уверенностью сказать, что количество сделок в целом возросло если сравнивать с зимними месяцами. Но, учитывая, что это никак не отразилось на ценовой динамике, вероятнее в марте мы вышли на среднестатистический количество продаж 2009 г.
В итоге к 1 апрелю средняя цена серийных квартир в Риге достигла EUR550/1m2, наряду с этим в р-не Вецмилгравис цены, еще колеблются на уровне EUR 460-510/m2, а на Тейке квартиры уже продаются за EUR 700-760/m2.
Как уже указывалось в прошлых обзорах Century21Baltwest, главными обстоятельствами поступательного роста так же, как и прежде остается сокращение хороших предложений на рынке серийного жилья, и настроения участников.
По оценке бывшего премьера страны, фаворита Народной партииА.Шкеле, на рынке недвижимости Латвии заморожено более 1 миллиарда латов (около 2 млрд.
долларов). Эти объекты были приобретены по большей части во время с 2004 по 2007 гг. с целью спекулятивных продаж и сейчас простаивают в ожидании лучших времен. Причем большая часть таковой недвижимости сосредоточена в руках банков, взявших их в качестве обеспечения кредитов неплатежеспособных заемщиков. Банки, имеющие, в большинстве случаев, громадный запас прочности, смогут позволить себе отложить таковой актив и не спешить с выведением его на рынок.
Конечно, что сокращение ликвидных предложений приводит к ажиотажу, что ведет к росту стоимостей. Все больше потенциальных клиентов начинают думать, что лучший результат для вхождения на рынок уже ушло и нужно спешить с приобретениями.
Не считая всего другого, налицо общее усиления позитивизма: по оценке SEB — индикатора цен на жилье, 32% обитателей Латвии готовы взвесить возможность приобретения жилья, принимая к сведенью фактор цены. Т.е. возможно заявить, что около 32% населения уверены, что рынок будет расти (в противном случае, для чего брать на нисходящем тренде?). Это ровно в 2 раза больше, чем в декабре прошлого года.
Еще одной, в этом случае новой, обстоятельством роста стало постепенное оживление рынка ипотеки. С июля 2007 г. в Латвии действует закон, запрещающий выдавать кредиты заемщикам, не имеющим документально подтвержденных легальных доходов. Но кроме того добросовестным заемщикам, начиная с 2008 г. взять долгосрочный кредит было очень сложно — большая часть банков де-факто собственные ипотечные программы.
Исходя из этого прошедшие два года рынок развивался практически только на собственных деньгах его участников. В начале этого года последовательность латвийских банков, в первую очередь DNB-Nordвозобновили собственные ипотечные программы, что разрешило войти на рынок новым участникам.
Зарубежные инвестиции
Примечательно, что по оценке того же SEB, в Швеции, к примеру, индикатор цен на жилье падает, что внушает определенный оптимизм в отношении зарубежных инвестиций в недвижимость Латвии.
Об этом же говорят и эти изучения агентства Lursoft, в соответствии с которым количество прямых зарубежных инвестиций в главный капитал латвийских фирм в 2009 г. вырос на 780 млн латов, либо на 32,12%. Причем больше всего инвесторы вкладывали в отрасли, по которым кризис ударил больнее всего — банковская сфера, недвижимость и пр.
Хорошим фоном для зарубежных инвестиций есть рост латвийского экспорта на 4,4%, что в декабре 2009 г. в первый раз за два года вышел из «красной» территории, и увеличение в марте 2010 г. интернациональным агентством кредитных рейтингов Moody s Investors Service (Moody’s) оценки возможности кредитного рейтинга Латвии с негативной на стабильную при сохранении самого рейтинга на отметке Baa3. С негативной на стабильную увеличена кроме этого будущая оценка депозитов в зарубежной валюте.
Moody s уверен в том, что низшая точка экономической рецессии в Латвии уже пройдена, но потребуется пара лет, дабы экономика вышла из кризиса. Агентство отмечает последовательность хороших показателей, к примеру, рост внешних резервов центробанка, уменьшение ставок, хороший баланс внешней торговли, что снабжает стабильность валюты.
Активность зарубежных инвесторов на рынке недвижимости уже начинает чувствоваться, но, по большей части не в сфере жилья. Главное внимание зарубежных инвесторов сосредоточено на коммерческой недвижимости, которая связана с туризмом и торговлей. Нежданно скоро находят собственных клиентов простаивавшие десятилетия и годы объекты курортной инфраструктуры еще советского периода, приходят заказы на приобретение ветхих пансионатов под реконструкцию и пр.
Желающих вкладываться в жилую недвижимость, а также в постройку новых жилых домов, среди чужестранцев пока не большое количество. Такие инвестиции до тех пор пока возможно охарактеризовать как разовые, и касаются они по большей части маленьких объектов недвижимости, предназначенных под реконструкцию.
Событием марта 2010 г. стало принятие сеймом поправок к Закону ЛР «Об иммиграции». С ним участники рынка связывают громадные надежды. В соответствии с этим поправкам, зарубежные инвесторы смогут взять вид на жительство на срок до 5 лет без необходимого проживания в Латвии при приобретения недвижимости, кадастровая цена которой достигает 100 000 LVL ($200 000) в Риге либо 50 000 латов, в случае если объект находится в другом районе.
Согласно точки зрения главного идеолога поправок вице-лидера партии и мэра Риги ЛПП/ЛП Айнарса Шлесерса, их принятие приведет к тысячам новых сделок и разрешит в малейшие сроки вернуть рынок.
Но президент Валдис Затлерс послал данный закон на доработку, сославшись на то, что в нем не прописан экономический эффект, что сможет взять экономика по окончании его принятия. Специалисты Century21 с громадным скептицизмом оценивают таковой эффект, учитывая, что на западе существуют иные, более недорогие для чужестранцев модели предоставления вида на жительство. Но, разумеется, что принятие для того чтобы закона позитивно отразится на настроениях участников рынка и приведет к некоему росту стоимостей хотя бы на маленький период.
Препятствия на пути к восстановлению
Но зарубежные деньги, за редким исключением, смогут быть только элементом (не смотря на то, что и крайне важным) в совокупности развития любого национального рынка недвижимости. Базой данной совокупности практически в любое время является местный капитал, т.е. местный спрос. А с этим до тех пор пока существуют громадные неприятности.
И чем дороже будет становиться латвийская недвижимость, тем меньшим спросом она будет пользоваться.
Цена в EUR 500 за один кв. метр жилой площади стало тем Рубиконом, перейти что сейчас готовы сейчас только 2,5% обитателей страны. Как раз таковой процент населения Латвии, в соответствии с даннымSEB-индикатора цен на жилье, готов сейчас брать недвижимость по стоимостям выше данной психологически серьёзной отметки.
Это ясно, потому, что ни один экономический показатель не говорит о увеличении материального благосостояния латвийцев. Цифры именно говорят об обратном. С 1 января 2010 г. :
— на 3% вырос подоходный налог с населения, составляющий сейчас 26%;
— введен новый 10% налог на доход с барышов и новый 15% налог с прироста капитала;
— введен 1,5% налог от кадастровой цены на недвижимость, применяемую под хозяйственную деятельность;
— введен новый налог на жилую недвижимость в размере от 0,1% до 0,3% в зависимости от жилой площади;
— повысились налоги на вино и сигареты, с 1 мая повысятся налоги на газ.
Официальный уровень безработицы достиг на конец марта 17,4%, что на 0,3% выше, чем в феврале и практически на 3% — чем в декабре 2009 г. Настоящая безработица приближается к 25%.
Так, массовое обнищание населения налицо, что само по себе уже не предполагает активного развития рынков по большому счету и рынка недвижимости в частности. Исходя из этого, рост числа оптимистов за пара месяцев на 16% не должен никого вводить в заблуждение.
32% населения в принципе верят в рост рынка, основываясь на динамике последних месяцев, улучшении экономических показателей и по большому счету, на уверенности в том, что по окончании для того чтобы низкого падения, рынок в обязательном порядке обязан отыграть вверх. Но настоящее число клиентов сейчас уменьшилась на 0,5% по сравнению со второй половиной 2009 г., в то время, когда оно стабильно составляло 3% населения.
И связано это с ростом цен на квадратные метры серийного жилья. Следовательно, логика подсказывает, что в апреле скорость увеличения должны замедлиться и вероятно мы кроме того станем свидетелями маленького отката — до сакральной отметки в EUR 500 / m2.Но в случае если рынок ипотеки будет развиваться хотя бы так, как он развивался в марте, то этого возможно будет избежать.
Но сможет ли возвращение ипотеки привести к резкому подъему стоимостей? Многие аналитики предрекают как раз таковой сценарий — резкое стремительный числа рост и увеличение сделок цены квадратного метра при условии активизации кредитного рынка. Думается, что сейчас такое развитие событий не вероятно. Согласно данным того же изучения SEB, спрос на кредиты в сегодняшней экономической обстановке находится на низкой отметке: только 3% обитателей готовы забрать сейчас ипотечную ссуду.
Люди стали куда осмотрительнее, чем три года назад.
Как заявил специалист по социальной экономике банка SEB Эдмундс Рудзитис, «при сохранении для того чтобы спроса на кредиты, в 2010 году могут обнаружиться прошлые тенденции обеспечения большинства сделок собственными средствами влияния и покупателя ограниченного предложения на рост стоимостей. Более очевидно эти тенденции, — сообщил он, — смогут проявиться для жилья маленькой площади, и для жилья в качественных проектах.
Но в скором будущем рост цен на недвижимость не будет стремительным. В экономической ситуации, при которой отмечается большой значительное уменьшение и уровень безработицы доходов населения, обитателей охватывает неуверенность в будущем и они сдержанно оценивают долгосрочных обязательств и перспективы инвестиций. Обстановка улучшится за улучшением неспециализированного экономического фона.
В то время, когда уменьшиться уровень безработицы, а уровень доходов начнет расти, обитатели покажут более живой интерес к кредитам, а банки — к активному кредитованию». Пожалуй, сейчас это самая правильная оценка обстановки на латвийском рынке недвижимости.
Так, вероятнее в апреле-июне мы заметим продолжение поступательного перемещения вверх маленькими темпами, с вероятными слабыми рывками и небольшими откатами. Динамика рынка будет так же, как и прежде определяться его узостью, числом выданных новых ипотечных кредитов и политическими ответами правительства.
Последнее традиционно может оказывать определяющее влияние на рынок. Так принятие поправок к иммиграционному закону сможет кратковременно поднять его, а, к примеру, введение повышенной ставки на т.н. «спекулятивную недвижимость», замороженную до лучших времен, как предлагает уже упоминавшийся А.Шкеле,приведет к выбросу на рынок большого количества «лишнего» жилья, что, вероятнее, его обвалит.
Новостройки, курортная недвижимость и элитное жильё
Следуя за неспециализированной тенденцией на вторичном рынке серийных квартир, поднялись в цене и новостройки. Они торгуются на уровне EUR 1 000 за один кв. метр, не смотря на то, что предложения, в особенности на вторичном рынке, доходят и до EUR 1 500. Но клиент не готов брать жилье по таким стоимостям.
В целом это жилье демонстрировало за последнее время самый активный рост, потому, что его количество уменьшается. Во многом уменьшается искусственно. Не смотря на то, что новых домов и не строят, по оценке аналитиков группы NIRA-Fonds, более 20 новых домов лишь в Риге пустуют.
Торговля ими не ведется, по причине того, что себестоимость их строительства (соответственно и цена кредитов) образовывает сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним стоимостям. В некоторых случаях банки сами стимулировали продажи новостроек по низким стоимостям, для того, чтобы получить хоть какие-то деньги, но всецело количество непроданных новостроек остаётся очень большим. И это при наличии в столице более 8 000 семей, стоящих в очереди на получение муниципального жилья!
Приблизительно такая же обстановка существует в Юрмале и на Видземском взморье.
Продажи нового жилья на этих курортах осуществляется сейчас по цене EUR1 500 — 2 500 за один кв. метр. Правда сайты недвижимости до сих пор предлагают тут дома и малоквартирные дома за EUR 3’000 — 6’000 /m2, но эти предложения не имеют возможности. Из-за чего? В случае если сказать о местных обитателях, то, по оценке того же
SEB-индикатора цен на жилье, лишь 1% населения сейчас готов брать жилье по цене выше EUR 1 500/m2. Цена на уровне трех и более тысяч евро в опросе кроме того не фигурировала. Что касается прочих иностранцев и россиян, то их так же, как и прежде не удается убедить в том, что квартира либо дом в Юрмале может стоить дороже подобного жилья на лучших курортах Средиземноморья.
До тех пор пока этого не осознают обладатели реализовываемых вилл и апартаментов, отличие между предложением и спросом на этом балтийском курорте будет сберигаться на том же большом уровне.
По цене EUR 1 000 — 2 000 продается жилье в секторе рижской элитной недвижимости. Данный уровень держится уже три месяца. Сделок наряду с этим происходит мало.
И в этом секторе та же неприятность, что и в Юрмале — обладатели настойчиво выставляют собственные квартиры по цене EUR 3’000-4’000 /m2, не смотря на то, что клиентов по этим стоимостям ни в Риге, ни за ее пределами нет.
Аренда: финиша кризиса не видно
Что касается рынка аренды торговых площадей, то преимуществом так же, как и прежде пользуются маленькие магазины пл. до 200 m2 на главных торговых улицах Риги (Аудею, Вальню, Бривибас, Кр. Барона, Тербатас, Элизабетес, Дзирнаву и т. д.). Ставки тут колеблются от EUR 8 до EUR 25 за кв. метр в месяц. Но таких предложений очень мало.
Свободными остаются громадные площади, каковые не востребованы.
В офисных помещениях отмечается стабилизация ставок на уровне EUR 3 — EUR 8 за кв.метр. Причем спрос существует именно на низшей ценовой границе. Более 30% всех офисных площадей в Риге остается невостребованными.
Мощный удар по рынку аренды коммерческой недвижимости в ближайшие время будет нанесен проектом, в котором участвует и Рижская дума, называющиеся DUKA.Его цель очень добропорядочна — содействовать решению проблемы пустующих коммерческих площадей и формированию новых предпринимательских проектов в Риге. Но на деле это выливается в сдачу коммерческих площадей по цене услуг ЖКХ, что может совсем уронить рынок аренды в этом секторе.
Не смотря на то, что обладателей этих объектов можно понять — каждый месяц они платят в полной мере круглые суммы за поддержание собственной недвижимости в надлежащем виде и, следовательно, несут убытки. В случае если проект DUKA будет развиваться, это будет означать лишь одно — обладатели коммерческой недвижимости дошли до крайней черты, в то время, когда их собственность утратила всякую ликвидность, среди них и на рынке аренды.
Обилие невостребованных, а также «спекулятивных» квартир, и низкая экономическая активность населения привели к переизбытку предложения на рижском рынке аренды жилых площадей. Тут ставки так же, как и прежде находятся на самом низком уровне. В среднем они составляют 1-2 лата за один кв. метр средней серийной квартиры в месяц. Доходность от сдачи таких квартир в аренду не превышает сейчас 7% годовых.
Не редки случаи сдачи квартир в аренду за цена коммунальных платежей.
Так, рынок аренды в целом переживает сейчас самые тяжелые времена. В отличие от рынка продаж, он характеризуется катастрофическим превышением предложения над спросом, причем это соотношение зависит от состояния латвийской экономики. Следовательно, каких-то важных изменений нам предстоит тут ожидать еще долго.
Итак, первые три месяца 2010 г. рынок недвижимости Латвии развивался без особенных сюрпризов. Посмотрим, сохранится ли эта тенденция в следующем квартале.
The Baltic Course
НЕДВИЖИМОСТЬ В ЛАТВИИ/РОСКОШЬ Либо ЛОВУШКА/ЖИЗНЬ В долг — …
