Содержание недвижимости в германии
Каковы обязанности обладателей недвижимости в Германии? какое количество средств уйдет на сборы и налоги? Как организовать процесс сдачи в аренду, работу с управляющей компанией, продажу недвижимости? Ответы — в отечественном материале.
Обновлено 17 февраля 2016 года.
Налоги, выплаты, коммунальные платежи
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Обладатели недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого образовывает в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной цены земельного надела. Размер налога высчитывается денежной инспекцией, и раз в год обладатель недвижимости приобретает расчет с указанием его сроков и размера оплаты.
Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит от его расположения и размера участка: чем лучше расположение, тем выше оценочная цена земельного надела и, следовательно, размер поземельного налога. При не самом среднем и престижном месторасположении размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир образовывает приблизительно €70-150 в год.
Обладатели частных домов оплачивают услуги ЖКХ (водоснабжение, отопление, уборку мусора и т. д.) и электричество по мере потребления.
Обладатели квартир оплачивают так называемый Wohngeld либо Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят услуги ЖКХ (отопление, холодная и тёплая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, и ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrucklage), из которой потом производится текущий ремонт мест и здания публичного пользования. Плата домоуправлению образовывает €10-20 в месяц.
Размер взносов в коммунальную кассу в большинстве случаев устанавливается обществом обладателей на собраниях обладателей. В случае если ответов о внесрочных расходах либо увеличении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по маленьким квартирам образовывает €15-30 в месяц.
Оплата услуг ЖКХ производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается ежегодно домоуправлением на основании количеств потребления в прошлом году. В последних месяцах года производится считывание счетчиков тёплой и холодной воды, отопления, газа, по окончании чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного количества услуг ЖКХ, и излишек возвращается обладателю, либо выставляется счет на доплату недостающих средств. Затем на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический замысел (Wirtschaftsplan) в будущем году, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных услуг ЖКХ в прошлом году.
Электричество оплачивается фактически неизменно дополнительно и не входит в услуги ЖКХ. В Германии существует много компаний электроснабжения, и любой обладатель в праве самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том либо другом регионе. Цена киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, на данный момент она образовывает в среднем 29 центов.
Самый недорогой интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от одолжений, 60 секунд беседы – от 1,6 центов до нескольких евро. Не считая национальной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет много вторых компаний.
60 секунд беседы в сети по сотовому телефону оценивается в среднем 15-18 центов, не смотря на то, что эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в Российской Федерации. Главные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.
Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.
| Поземельный налог | В среднем €70-150 в год для маленькой квартиры. Зависит от общей оценочной цены имущества, коэффициента измерения налоговой ставки и поземельного налога конкретной коммуны |
| Затраты на домоуправление (поддержание чистоты в доме, ремонт, общедомовые мероприятия) | €20-40 в месяц |
| Услуги управляющей компании | €30-50 в месяц |
| Взносы в накопительный фонд | от €15 за кв. м в месяц (для строения в хорошем состоянии, не требующем ремонта) |
| Электричество | в среднем €0,29 за кВт*ч (тарифы за 2016 год) |
| Водоснабжение | €0,30 — 0,50 за куб. м |
| Газ | €3-4 за куб. м |
Конкретный пример
Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м
- Поземельный налог€250
- Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц€240
- Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц€360
- Электричество – от 35 евро в месяц€420
- Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц€480
- Водоснабжение€130
- Итого затрат в год€1.880
Затраты на проживание
Цены на солидную часть продуктов в стране немногим уступают столичным. Килограмм говядины стоит около €5, свинины – €3-4, литр молока – €1, дюжина яиц – €1, бутылка недорого вина – от €1,5 до €5, бутылка пива – €0,2-0,8. рыба и Хлеб дороже, чем в Российской Федерации – килограммовая буханка хлеба стоит €1,5, 250-граммовая упаковка лососевого филе – €3. Овощи (помидоры, огурцы) имеют фактически однообразную цена зимний период и летом.
Сейчас в Германии все больше покупают популярность так именуемые био-продукты, другими словами экологически чистые продукты. Стоят они в большинстве случаев на 50-100% выше аналогичных «простых» продуктов. Их возможно отыскать в простых супермаркетах (со значком «био» на упаковке) либо же в специальных био-супермаркетах.
Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как Aldi, Lidl, Norma. Plus, Penny. Более дорогие сети магазинов с громадным ассортиментом продукции – Kaufland, Marktkauf, Real, магазин эко-продуктов Edeka. Kaufland и Real — недорогие супермаркеты, по цене такие же приблизительно, как и вышеупомянутые бюджетные.
Edeka и Kaisers — мало дороже, но выбор продуктов занимательнее.
бытовую электротехнику и Недорогую одежду возможно отыскать в комиссионных магазинах. В больших универмагах (Toom, MediaMarkt, Karstatt-Quelle) действует совокупность скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в Российской Федерации.
Более дорогая сопоставима по цене, но значительно выше по качеству.
Разброс стоимостей в кафе и ресторанах велик. Шведский стол обходится в €8-10, одно блюдо стоит от €7 до €13. Цены в ресторанах Мюнхена приблизительно на 30-50% выше берлинских.
Это разъясняется более высокими стоимостью и арендными платами рабочей силы.
Потому, что Германия, как и целый Европейский союз, борется с курением, сигареты тут дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают брать сигаретный табак и бумагу для самокруток.
Размер материальной помощи безработным в 2016 году составил €404 в месяц на человека, по €364 в месяц на супругов либо от €237 до €306 в месяц на детей в зависимости от возраста. Безработным государство оплачивает жилье и медицинскую страховку.
Транспорт
Совокупность публичного транспорта в Германии – одна из самых действенных в Европе. В нее входят: метро (U-bahn), пригородные поезда (S-bahn), трамваи и автобусы. Проезд на одно да и то же количество тарифных территорий на различных видах транспорта стоит одинаково.
В случае если систематично пользоваться муниципальным транспортом, удачнее купить проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта настоящи в течение двух часов по окончании приобретения без ограничения пересадок. Возможно купить билет на один сутки – одиночный либо групповой.
В целом публичный транспорт в Германии дороже российского. Приведем тарифы по Берлину на любых видах транспорта:
Проезд в одну сторону по городу (территория АВ) -€2,70, по городу и за город (территория АВС) — €3,30.
Дневной тариф -€7 (территория АВ) и €7,60 (территория АВС).
Абонемент на месяц по городу- €63,42 , по городу и за город — €82,17.
Билет выходного дня (Schoeneswochenendeticket) разрешает группе до пяти человек в течении 24 часов(в субботу либо воскресенье путешествовать на поездах классов IRE, RE, RB и электричках в любом направлении. Билет Федеральной Почвы (Landesticket) разрешает ездить на муниципальном транспорте и в тех же поездах, что и билет выходного дня, в пределах одной федеральной почвы в течении 24 часов.
Цена поездки на такси исчисляется, исходя из показаний счетчика. Для поездок менее двух километров либо меньше 5 мин существует особый тариф. В некоторых городах существуют льготные расценки ночью для дам.
Возможно поймать такси на улице, сесть в него на специальной стоянке (они в большинстве случаев расположены у ЖД вокзалов) либо позвать по телефону.
В большинстве городов страны при наличии водительского удостоверения интернационального примера возможно забрать в аренду автомобиль. Кое-какие компании предлагают понедельную оплату и не учитывают пробег. оптимальнее произвести оплату по кредитной карточке. Цена аренды от €25 в сутки и выше в зависимости от модели автомобили.
На дорогах действуют ограничения скорости: в городах – 50 км/ч, за городом – 100 км/ч, На скоростных магистралях (автобанах) ограничений нет. пассажиры и Водитель как на передних, так и на задних сидениях в обязательном порядке должны быть пристегнуты ремнями безопасности.
Сдача недвижимости в аренду
Германия – «страна арендаторов». Согласно данным статистики приблизительно 60% всех немцев живут в снятом в аренду жилье, по Берлину кроме того около 80%.
В аренду возможно сдать фактически любую недвижимость, находящуюся в более-менее дешёвом месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется приблизительно от 3% до 10% годовых в зависимости от расположения, качества, других факторов и цены недвижимости.
Из-за притока в страну чужестранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду собственный дом либо квартиру, возможно покрыть затраты на содержание а также взять прибыль.
В случае если арендодатель устанавливает цена, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка образовывает 10%.
Цена аренды зависит от региона и города. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны съемное жилье обходится приблизительно в €8 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Штутгарт и Мюнхен, цена достигает €12-14 за кв. м в месяц. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м возможно за €700-800 в месяц.
Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, неспециализированного состояния жилья.
Арендаторов возможно искать как самостоятельно, так и по объявлению либо через агентство. Услуги агента смогут оплачиваться как хозяином, так и арендатором. Все зависит от качества и местоположения недвижимости, и спроса на аренду в том либо другом районе. В популярных среди съемщиков районах услуги агента оплачиваются в большинстве случаев арендатором.
В менее популярных районах – хозяином. арендатора владельца и Взаимоотношения жилья регламентируются двусторонним контрактом, в котором указываются права и обязанности сторон. В большинстве случаев, арендатор не считая основной платы (Kaltmiete) оплачивает услуги ЖКХ (Nebenkosten), и телефон и электричество.
направляться не забывать, что при происхождении спорных случаев законодательство выясняется на стороне съемщика. К примеру, в случае если соглашение содержится на срок до пяти лет, то арендодатель обязан заявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за шесть месяцев, более чем восьми лет — за девять месяцев.
Для расторжения должны быть веские обстоятельства: или арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина либо его семьи, или квартирант нерегулярно платит либо нарушает правила проживания. Кроме этого в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее увеличении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.
При выезде из съемного жилья обладатель должен быть предотвращён за три месяца.
Управляющие компании в Германии
Сдавать недвижимость в аренду возможно и удаленно, не пребывав неизменно на территории Германии. Для этого нужно воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по присмотру и поиску арендаторов за домом либо квартирой.
Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Время от времени дополнительно оплачивается €5-7 за ведение особого расчетного счета, при помощи которого производятся все финансовые операции. Дополнительные услуги, такие как проезд сотрудника компании к местонахождению недвижимости и обратно, и услуги юриста, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно.
В большинстве случаев, каждые три месяца управляющая компания высылает обладателю недвижимости отчет о использовании и поступлении средств на расчетном счету.
Расчеты между управляющей компанией и собственником жилья осуществляются при помощи банковских переводов.
Продажа недвижимости
При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer) в размере приблизительно 25% от чистого прироста цены. Этот сбор не относится к обстановке, в то время, когда недвижимость продается по окончании десяти лет, кроме этого им не облагаются строения, каковые между приобретением либо продажей и строительством употреблялись только для личного проживания либо для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.
Услуги агента при продаже недвижимости составляют в среднем 3-6% + НДС от покупной цены объекта и оплачиваются, в большинстве случаев, клиентом, а в некоторых случаях поровну продавцом и покупателем.
Минимальная ставка налога на прибыль для чужестранцев образовывает 25%.
Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6% от цены сделки и оплачиваются поровну покупателем и продавцом. Возможно обратиться как к германским риэлторам, так и к русским компаниям, сотрудничающим с партнерами из Германии.
Регистрация юрлица
Обычно недвижимость берут на юрлицо: многие зарубежные компании покупают как нежилые помещения (конторы, склады), так и жилье для собственных сотрудников. самая привлекательной организационно-правовой формой для зарубежного бизнеса есть ООО (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать запрещено, а создание акционерного общества хоть и быть может, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.
Соучредителями GmbH смогут быть одно либо более физических либо юрлиц, а также лица и иностранные лица без гражданства. Они отвечают лишь собственными взносами, но не личным имуществом. Соучредители назначают одного либо нескольких управляющих компании, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС либо иметь возможность въезда в ЕС в любое время, к примеру на основании мультивизы.
Полученная за весь год прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.
Размер уставного капитала GmbH обязан составлять не меньше €25 тыс. Он есть имуществом юрлица, формируется из оговоренных в учредительном соглашении вкладов соучредителей. Вклады должны быть сделаны в финансовой форме либо в виде передаваемых обществу вещей.
Лучше вносить уставный капитал в финансовой форме, поскольку передача вещей требует предоставления экспертизы цены, что существенно замедляет процедуру учреждения.
Участники GmbH подписывают учредительный контракт, нужный кроме того тогда, в то время, когда соучредителем есть одно лицо. В нем должны обязательно находиться следующие сведения: наименование компании, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между соучредителями, полномочия и назначение управляющих.
Соглашение заверяется у нотариуса. После этого новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юрлица.
В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.
За помощь в подготовке материала благодарим Любовь Баумгертнер , компания L&B Immobiliya
недвижимость и Жильё Германии. секрет и Реальная стоимость успешных поисков
