Советы экспертов: как выбрать объект для инвестиций
Инвестиции в недвижимость народ традиционно вычисляет надежными. В то время, когда на фондовом рынка все зыбко, а банки в любую 60 секунд смогут столкнуться с новыми трудностями, многим недвижимость думается негромкой «гаванью». Но и на ней возможно утратить много средств, в случае если неправильно выбрать объект.
Изучаем страну, город, рынок
В первую очередь, необходимо выбрать город и страну для инвестирования, поскольку не везде имеется потенциал для повышения цен и развитый рынок аренды. Действительно, в случае если недвижимость нужна кроме этого и для собственного проживания, перечень государств в большинстве случаев сужается.
Для верного выбора нужно будет изучить множество статистических данных. «Привлекательность недвижимости зависит от инвестиционного риска и инвестиционного потенциала региона, что определяется темпами и объёмом роста ВВП (ВНП) и прямых зарубежных инвестиций, структурой экономики, политической стабильностью, отсутствием глобальных угроз, и насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, денежными), динамикой и величиной потребительского спроса населения, уровнем безработицы и т.д.», — говорит Андреас Хулудис, глава Представительства в Российской Федерации компании «Pafilia Property Developers ЛТД».
Изучая страну, Станислав Зингель, президент Интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, рекомендует очень обратить внимание на такие показатели, как:
— прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где ожидается его рост (к примеру, сейчас рост экономики прогнозируется в Турции — в среднем на 6,7% в год);
— прогноз туристического потока и количество низко-бюджетных авиарейсов в страну; чем больший приток туристов ожидается в страну, тем легче возможно будет сдать недвижимость в аренду (к примеру, на данный момент ставку на развитие туризма делают Черногория, Турция, ОАЭ, Таиланд, Кипр и т.д.)
А Кирилл Долгинский, управляющий директор компании Lowell Finance, предлагает оценить миграционные потоки (чем выше уровень миграции, тем более развит рынок аренды) и ставки кредитования (и возможности условия по кредитам, наличие особых кредитных программ, к примеру, по схеме leaseback), и осознать, как государство защищает права зарубежных инвесторов.
Согласно точки зрения Анастасии Дудеровой, начальника отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate, ответственны политическая стабильность, уровень качества судьбы, уровень предоставляемых одолжений, возможность и безопасность вести личный бизнес. «А один из самых распространенных международных рейтингов по государствам – ежегодный Country Brand Index», — говорит специалист.
Выбрав страну, нужно остановиться на конкретном городе либо регионе, для чего, как рекомендует Кирилл Долгинский (Lowell Finance), стоит оценить возможности его развития, уровень инфраструктуры и т.п. Привлекательность региона может вырасти со постройкой гольф-клуба, порта, а района города — с развитием публичного транспорта, дорог и постройкой объектов социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, магазинов, развлекательных центров и т.п.).
Параллельно с изучением государств необходимо оценивать и конкретно рынок недвижимости. Для этого Станислав Зингель (Gordon Rock), рекомендует, в первую очередь, изучить следующее:
— Показатели среднегодового роста цены недвижимости в данной стране/регионе за прогноз и последние годы на среднесрочную возможность (индексы стоимостей), как по всему рынку недвижимости, так и по сегментам. Чем они выше, тем больше будет доход от инвестиций, но через чур большой рост в течение последних лет (более чем 15-20% в год) обязан настораживать: это может свидетельствовать о раздувании «мыльного пузыря». Это явление прекрасно всем знакомо по рынкам Испании и ОАЭ.
А сейчас, кстати, по сведениям Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, таковой пузырь, быть может, надулся в Китае, где цены в прошедшем сезоне выросли на 40-50%, и надувается в Израиле: «Долларовые облигации, выпущенные китайскими девелоперскими компаниями в текущем году, продемонстрировали нехорошие результаты среди номинированных в долларах обязательств азиатских нефинансовых компаний. Это показывает, что китайский рынок недвижимости перегрет, и во втором полугодии мы можем заметить резкое снижение цен до 20%. В возможности подобное развитие событий ожидает и локальный рынок Израиля».
— Соотношение внутреннего и внешнего спроса на недвижимость. Инвестиции тем удачнее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем более стабилен рынок, в меньшей степени зависящий от «настроений» зарубежных клиентов.
От того, кто есть главным клиентом недвижимости в стране, зависит как скоро и выгодно вы реализуете собственный объект. «Два года назад модно было брать недвижимость в Панаме, многие поддались этому тренду, а сейчас не смогут обратить собственные активы в деньги, поскольку главными клиентами данной недвижимости были американцы, каковые на данный момент являются не самыми активными игроками», — говорит Сергей Демченко (Lemestia group).
Плюс ко всему специалисты разбирают следующие параметры: количество объектов на рынке продаж; количества продаж, арендные ставки, количество старого жилья и нового, количество выданных либо рассчетных разрешений на постройку, повышение спроса на недвижимость в рамках конкретных (больших) риэлтерских компаний.
Квартира, дом либо склад?
Наконец, необходимо подходящий объект. Если вы рассчитываете на доход от аренды, Станислав Зингель (Gordon Rock), рекомендует проанализировать:
Показатель доходности от сдачи в аренду — rental yield — отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к цене этого объекта. Наряду с этим нужно различать полную и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета затрат на содержание недвижимости и налогов.
Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом затрат и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.
Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. информирует, сколько лет хозяину недвижимости нужно сдавать ее в аренду, дабы вернуть уплаченные деньги.
Хороший объект инвестиций должен быть, в первую очередь, ликвидным, поскольку что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, в случае если никто не согласится приобрести ваш дом. Тут стоит оценить «расположение, транспортную доступность, сервисы и инфраструктуру проекта, дизайн, планировочные ответы, уровень качества строительства.
Для курортных территорий серьёзные преимущества — наличие стоянок-и гольф клубов для яхт, а для больших городов — эргономичная транспортная доступность, близость к зонам и достопримечательностям рабочий активности», — говорит Кирилл Долгинский (Lowell Finance). «Ваше приобретение должно быть в близи от автобусной либо ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, военного госпиталя. На отечественный взор, лучше, дабы все эти удобства размешались на расстоянии 10 мин. езды», — говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «А самое основное — не забывать правило трех «L»: location, location, location, — утверждает Анастасия Дудерова (Delta estate), — кроме того в случае если объект территориально находится в респектабельном и популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, напротивавтозаправочной станции и т.д.), он ни при каких обстоятельствах не оправдает надежд». «направляться обращать внимание на вид из окон», — рекомендует Андреас Хулудис (Pafilia). А среди курортной недвижимости самый ликвидны объекты, расположенные на первой либо второй линии от моря, гор либо термальных источников.
«В случае если же объект инвестирования — строящейся, то серьёзны репутация застройщика, его опыт, отделки и качество строительства, юридическая чистота самой сделки», — дополняет Андреас Хулудис.
Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, каковые вы понесете при покупке, продаже и владении: налоги на приобретение и на прибыль от сдачи и продажи в аренду, налог на собственность, затраты по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и услуги ЖКХ, затраты по обслуживанию ипотечного кредита и т.д. Не редки случаи, в то время, когда все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций. Так, приводит пример Сергей Демченко, директор по формированию компании Lemestia group, во Франции налоги на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить кроме того минимальный доход от продажи, необходимо, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум 6-7 лет.
Учитывая все вышеизложенное, большая часть специалистов сходятся во мнении, что наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: «Самый ликвидны, а потому удачны, объекты в хорошем состоянии, расположенные в респектабельных местах, характеризующихся транспортной доступностью, и находящиеся под качественным управлением», — утверждает Денис Евсеев, Управляющий партнер компании KINGSLAND.
Что касается жилья, то самый ликвидны, в большинстве случаев, студии, квартиры с 1-2 спальнями и маленькие дома, с 2-3 спальнями, в основном в эконом-классе, но не самые недорогие. На известных курортах (на Лазурном берегу либо на лыжных курортах Франции) хорошей доход приносит недвижимость бизнес-класса, а также класса «люкс». «В городах большой доход возможно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов», — говорит Екатерина Бекаревич (MostProperties.com), а на курортах ценятся квартиры с 1-2 спальнями в близи от моря, в районе с развитой инфраструктурой. «В случае если сказать о Кипре, то самыми прибыльными считаются апартаменты на береговой линии в Лимассоле и квартиры на территории гольф-курорта Aphrodite Hills», — говорит Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco ЛТД.
Верная статистика: где искать?
Безвозмездно возможно взять множество сведений на сайтах больших интернациональных компаний, имеющих аналитические отделы. К примеру — www.savills.com и www.knightfrank.com. Как сказала Елена Юргенева, директор по формированию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank, на сайте компании каждый квартал возможно ознакомиться с глобальным индексом цен на жилье, отражающим эти рынков вторичного жилья 47 государств, а каждый месяц – с индексом стоимостей центрального Лондона.
Систематично выпускаются подробная аналитика по разной недвижимости Англии, тематические обзоры рынков недвижимости (по квартирам, зданиям, магазинам, отелям и т.п.), локальные отчеты по рынкам всей земли и т.д.
Кроме этого безвозмездно статистическую данные о рынках недвижимости возможно взять на сайте Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com) и на порталах соответствующих работ конкретных стран. К примеру, о недвижимости Англии поведает сайт www.landregistry.gov.uk. А достаточно правильная информация о государствах, их регионах и городах содержится на официальных порталах стран.
Большое количество нужной информации в открытом доступе имеется на сайте ЦРУ (!), а вот на специальном сайте www.reutersrealestate.com за какие-то сведения нужно будет платить до одной тысячи долл. США в год. Существенно дороже обходится доступ к самой замечательной на сегодня статистической совокупности – DataStream, он стоит 25 000 евро в месяц.
Но как отличить точные эти от недостоверных? Согласно данным банков, национальных статистических и кадастровых работ возможно взять сведения о разрешениях на постройку, об количестве продаж, о количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, об арендных ставках. А вот таковой показатель, как количества инвестиционных сделок, выяснить тяжело, по причине того, что никто не задают вопросы собственных клиентов, для чего они берут недвижимость.
оптимальнее доверять сведениям, взятым в национальных и официальных источниках, а также в прекрасно зарекомендовавших себя статистических совокупностях и в больших компаниях по недвижимости. Большие компании тратят до 5 млн. евро в год на собственные аналитические отделы, подписываются на получение платных статистических данных.
Кроме этого при изучении статистики по рынку недвижимости той либо другой страны, нужно знать, что точные статистические отчеты постоянно появляются с опозданием, в большинстве случаев на три месяца (в том числе и в России), а в Соединенных Штатах и Англии – на два.
Резюме
Дабы грамотно инвестировать средства в недвижимость, необходимо изучить, проанализировать и проверить довольно много информации, как о стране и конкретном регионе, в который вы желаете инвестировать , так и конкретно об объекте. Массу информации возможно отыскать в сети, но не всему возможно доверять.
Лучше учитывать эти больших компаний по недвижимости, специальных и официальных порталов, причем стоит не забывать, что на рынке недвижимости все катаклизмы отражаются с опозданием, а все показатели имеют лаг как минимум несколько месяцев. Ну а оптимальнее , дабы не утонуть в море информации, обратиться к специалистам.
Создатель: Ольга Агуреева
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
Инвестирование в Недвижимость: Процесс Выбора Актива. Как Выбрать Объект Инвестирования?
