«Современное производство — это офисы, в которых за компьютерами сидят люди»
О появлении IT-кластеров в Москве, развитии фабрик XXI конкуренции и века на рынке коммерческой недвижимости между городами поведал председатель совета директоров компании KR Properties Сергей Матюхин
[FL]— Ч[/FL]то сейчас, на ваш взор, происходит на рынке коммерческой недвижимости и чего ожидать в 2016 году?
— Следующий год, я думаю, хорошими новостями будет слабо отличается от нынешнего, но в целом мы видим одну весьма увлекательную тенденцию: возрастает не только борьба в офисном сегменте на локальных рынках, возрастает борьба между целыми городами а также субъектами Федерации.
Смотрите: большая монополия «Газпром» на данный момент находится в ходе переезда в Петербург. Что вследствие этого происходит с местным рынком? Уже на данный момент в городе на Неве зафиксирован громадный всплеск спроса на коммерческую недвижимость — строения сдаются в аренду, еще не успев достроиться, растет интерес к жилью, что повышает цена квартир в целых районах.
И напротив, рынок жилой и коммерческой недвижимости юго-запада Москвы, для которого в свое время штаб-квартира «Газпрома» была драйвером роста, сейчас находится на пути к стагнации.
Второй пример борьбы между городами — это снижение уровня безработицы в IT-отрасли. Города, каковые сумеют в скором времени создать больше таких рабочих мест, станут значительно более успешными. Эти города смогут забирать часть какого-либо международного творческого и умственного продукта и создавать около себя новое уровень качества муниципальный среды.
IT-компании способны обеспечить городам, в которых находятся, весьма хороший задел для роста и развития.
Пологаю, что за первенство как раз в данной области будут бороться как минимум три субъекта РФ — это Москва, Казань и Московская область, где сейчас создаются большие технопарки, развиваются наукоемкие и высокотехнологичные отрасли.
— Из-за чего как раз IT-компании? И какое место в вашем прогнозе занимает Москва?
— Достаточно взглянуть на капитализацию таких мировых IT-гигантов, как Apple, Микрософт, каковые исчисляются сотнями миллиардов американских долларов, чтобы выяснить, куда движутся потребительские предпочтения, за что люди готовы платить.
Непременно, создание энергоемких и больших производств в хорошем понимании немыслимо в Москве в силу объективных обстоятельств. Однако был создан кластер, что сейчас формируют такие ведущие российские IT-компании, как «Яндекс», «Мейл.ру», «Касперский» и т. д. на данный момент эти компании стягивают лучшие умы России. До тех пор пока все эти программисты хотят попасть в Москву и не желают переезжать, допустим, в Подмосковье.
Их завлекают огни громадного города, столичный статус, столичный уровень общения, столичная инфраструктура. Но через какое-то время, в случае если будет создан замечательный IT-кластер в инновационном центре Сколково, территориально расположенный за пределами МКАД, существует возможность, что Москва утратит лидирующие позиции в борьбе за высокоэффективные современные трудовые ресурсы. В случае если, к примеру, Столичная область сможет создать максимально лояльные условия для новых компаний, и повысить городской среды и уровень инфраструктуры, то центр офисного рынка, а в особенности IT-отрасли, через три — пять лет может переместиться за МКАД.
Сейчас особенно принципиально важно повышать уровень инфраструктуры. Главная неприятность экономического развития страны — недостаток опытных кадров. Чем лучше офисные помещения, тем лучшие трудовые ресурсы компания может завлекать. Рынок коммерческой недвижимости сейчас — это, по сути, борьба за трудовые ресурсы.
Сейчас не собственники борются за лучшие компании, а арендаторы борются за лучшие кадры.
— Что при таких условиях мы понимаем под словосочетанием «коммерческая недвижимость»?
— Довольно предмета отечественного беседы — новый сегмент производственной недвижимости. Но это не цеха, а конторы. Современное производство — это конторы, в которых за компьютерами сидят люди и создают продукты в области IT-технологии, сервисов, продукты интеллектуального труда и пр.
Продукт для того чтобы нового производства возможно неосязаемым, его нельзя подержать в руках, но все мы им пользуемся — интернетом, поиском, картами. Другими словами все движется в онлайн. Развитие как раз IT-разработок делает нашу жизнь занимательнее и лучше, и в этом содержится прогресс. Сейчас мы все пользуемся тем, что десять лет назад и представить кроме того не могли. А что нас ожидает через десятилетие?
Через десятилетие мы будем совсем в второй парадигме пребывать.
— Давайте возвратимся на рынок офисной недвижимости Москвы. В связи с тем, что вы сообщили, возможно ли спрогнозировать векторы его развития?
— Чего точно не будет в Москве 2016 году — это новых заявленных количеств офисного строительства. По причине того, что понижается спрос. Но те площади, каковые сейчас пустуют, будут неспешно поглощаться.
Прежде всего — максимально близко расположенные к центру и дешёвые по цене.
В возможности трех — пяти лет в Москве будет ощущаться некоторый недостаток контор качественных площадей, по причине того, что новые проекты на рынок не выходят, а поглощение так или иначе происходит. Или за счет перемещения компаний из недорогих и низкокачественных контор в более респектабельно расположенные конторы — новые, современные, экологичные и технологичные. В возможности трех — пяти лет мы будем видеть понижение вакансии в более качественном офисном А-сегменте и повышение вакансии в В- и С-классе.
На десять лет, возможно, возможно сделать совсем неотёсанный прогноз. Мне думается, что будущее все-таки за кластерностью. Кластеры уже на данный момент создаются около таких «якорей», как «Яндекс», «Мейл.ру» и «Касперский». Маленькие компании будут тяготеть к размещению около флагманов той либо другой отрасли. Мелким компаниям выгодно такое соседство — возможно оказывать услуги, заниматься работами на аутсорсе, общаться с сотрудниками.
Мы видим помощь со стороны национальных властей, которым легче трудиться с кластерами, чем с каждой компанией в отдельности.
— Может ли «Москва-Сити» стать базой для таких кластеров?
— Нет. Сейчас мы не видим в «Москва-Сити» ни одной большой IT-компании.
Две из трех названных мной больших российских IT-компаний находятся на площадках, каковые так или иначе возможно назвать технопарками: владеют громадной территорией, низкой плотностью застроенности — это, возможно, тренд, говорящий о том, какие конкретно требования предъявляют эти компании к собственному размещению.
IT-компании и люди, занятые в таковой креативной сфере, не тяготеют к высотным строениям. Им больше нравится невысокая застройка и просторная территория. Пять-шесть этажей максимум.
Это видно и на примере делового квартала «Красная Роза» либо лофт-квартала «Даниловская мануфактура».
В случае если в 2004–2005 годах в «Красной Розе» около 90% площадей было занято компаниями, не относящимися к компьютерным разработкам, то сейчас у нас порядка 70% площадей арендуют компании, каковые так или иначе связаны с производством инновационных IT-продуктов.
— Это случилось по причине того, что в офис в «Красной Розе» снял «Яндекс»?
— Да, полностью совершенно верно. И к нему потянулись смежные компании-сателлиты. Силиконовая равнина в Калифорнии кроме этого развивалась на базе и за счет громадных «якорей», каковые стали магнитом для множества небольших, но творческих компаний.
Такая кластерность удобна для развития. Во-первых, общение в однородной среде, возможность обмениваться мнениями с компаниями, каковые уже приобрели мировую известность.
Во-вторых, в случае если твой проект успешный, то на базе «Красной Розы», к примеру, существует центр презентации IT-стартапов, где компании смогут презентовать собственный продукт и взять финансирование от инвесторов.
— А какие конкретно еще смогут быть кластеры, не считая IT?
— В «Даниловской мануфактуре» таким магнитом выступает компания «Рамблер», тут формируется кластер компаний, задействованных в медиасфере.
Мы видим, что юридические компании совсем совершенно верно выбирают район станции метро «Белорусская». Довольно много медицинских компаний на «Соколе». Другими словами компании как-то стремятся пребывать рядом с себе подобными.
Возможно, так создается так называемый синергетический эффект. Ничем вторым растолковать это нереально.
— Как мэрия и горсовет Москвы возможно помогут созданию кластеров, а также IT?
— Город может содействовать формированию технопарков и кластеров методом работы с собственниками тех либо иных территорий, предоставления возможностей для развития этих площадок. Способов у города пара. Это предоставление почвы для конкретного целевого применения — создания, допустим, IT-технопарка, технопарка с другой направленностью.
Или предоставление уже существующим технопаркам неких льгот под развития и гарантии сохранения определенной направленности технопарка.
Москва осознаёт, что городу необходимы новые рабочие места. В лице департамента науки, предпринимательства и промышленной политики он приглашает к дискуссии собственников и управляющие компании существующих технопарков. Задают вопросы, ведут диалог, быстро интересуются: «Парни, а как же это у вас все оказалось?
А как же нам это сделать больше? Сообщите, как вам оказать помощь?» Другими словами, по всей видимости, управление города осознаёт, что за этим будущее.
Разговаривал Игнат Бушухин
Об авторах
Сергей Матюхин на данный момент Properties Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Топ 10 Психов За Компьютером #2
