Украина: кризис, квартиры, кредиты
В условиях кризисной обстановке строительная отрасль не сможет обойтись без национальной помощи. В противном случае недостаток жилья будет возрастать, отчего цены лишь вырастут
Игроки строительного рынка появились в тисках стагнирующих стоимостей, растущей себестоимости строительства, недостатка денег и снижения покупательского спроса. По словам вице-президента Украинской строительной ассоциации (УСА) Милана Паевича, на данный момент у нас добрая половина строек экономного класса (самого дешёвого и востребованного жилья) заморожена. Привлечь инвесторов в проекты с готовностью менее чем на 50% нереально: люди обоснованно опасаются, что дом не будет закончен.
А банкиры отказываются выдавать кредиты на три-пять лет под незавершенное строительство. «Количество продаж уже снизился в пять-семь раз, а вдруг нет реализации, то нет и средств для предстоящего строительства. Когда доверие к рынку восстановится, продажи возобновятся, объекты будут закончены. Но это случится не ранее чем через два-три года», — вычисляет председатель совета директоров девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.
Тест на выживание
«на данный момент наступает коррекции рынка и этап отрезвления», — утверждает председатель совета директоров консалтинговой компании First Capital Вячеслав Панасенко. До недавнего времени застройщики и девелоперы трудились, завлекая средства потребителей, каковые, со своей стороны, брали их в банках. Цены на недвижимость поднимались , застройщики приобретали большие доходы, а госслужащие весело рапортовали о динамично растущих темпах строительства.
В Киеве темпы строительства в прошедшем сезоне увеличились более чем на 26%, а за январь-май 2008−го — лишь на 3,6%. Согласно расчетам специалистов, в текущем году в столице сдадут в эксплуатацию не более 500 тыс. кв. метров жилья, в то время как ранее новостроек возводилось практически втрое больше. Понижение количеств строительства — реакция застройщиков на понижение продаж. «Мы утратили темпы.
Поступление средств уменьшилось вдвое. выполнение работ и Объёмы строительства сомостоятельно уменьшились на треть: катастрофически не достаточно средств, дабы возводить объекты при отсутствии частных инвесторов», — сказал вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Василий Можар. Это показывает, что спад в отрасли затронул не только строительные компании, каковые возводят один-два объекта, но и такие большие строительные компании, как «Киевгорстрой».
«Строительство — замечательный мультипликатор в экономике, оно стимулирует много смежных отраслей, начиная от машиностроения и заканчивая производством текстиля для штор, мебели и другого. Строительство с его производственными мощностями, кадровым потенциалом, с сейчас существующим парком техники, что нужно обновлять, тяжело воссоздать за весьма маленький временной отрезок.
Исходя из этого в случае если на данный момент строительная отрасль снизит, как предполагается, количества работ больше чем в два раза, то это будет означать, что мы начали катиться по наклонной плоскости без тормозов. И остановимся лишь в яме, из которой выкарабкиваться куда сложнее», — говорит президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.
В таковой ситуации многие застройщики, в особенности мелкие компании, . Нет предпосылок и к тому, что большие и средние игроки заинтересуются обанкротившимися компаниями, потому, что они сами испытывают неприятности. Такие структуры, как «XXI Век», ТММ, «Познякижилстрой» и другие, стараются как возможно стремительнее завершить собственные проекты.
Второе дыхание стоимостей
Столкнувшись с денежными трудностями, застройщики на данный момент выполняют политику скрытого понижения стоимостей в виде разных маркетинговых акций, но только чтобы закончить те объекты, каковые находятся на завершающей стадии. Если не нужно безотлагательно закрывать долги перед инвесторами либо банками, то снижать цена квадратного метра и трудиться себе в убыток застройщики не будут. «Возможно опустить цены вдвое, скоро собрать денег и ”заглохнуть” на уровне каркаса.
Так как как строить, в случае если все квартиры распроданы, а денег на постройку не достаточно», — говорит директор денежно-строительной компании «Пагода» Клавдия Бондарева. Себестоимость квадратного метра жилья на данный момент такова, что застройщики быстро опустить цены не имеют возможности. Они утвержают, что сейчас она образовывает около двух тысяч долларов за квадратный метр. «Чисто строительная себестоимость образовывает около тысячи долларов за квадрат.
И вдобавок необходимо отдавать квартиры, строить инфраструктуру, оплачивать отвод почвы, проект. Строительные затраты ежегодно лишь возрастают», — выделил Сергей Тумасов. В последних числах Октября Министерство строительства и регионального развития опубликовало прогноз цены строительства квартир на 2009 год, которое показывает, что себестоимость квадратного метра может вырасти на 23%.
Главные факторы подорожания — рост заработных платов в отрасли и увеличение цен на строительные материалы. Это, и ужесточение условий кредитования, вероятнее, приведут в следующем году к полному застою на строительном рынке. Средняя прогнозная себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в Украине в 2009-м составит 5,3 тыс. гривен. Для Киева установлено большое значение показателя — 5,9 тыс. гривен.
Застройщики вряд ли будут равняться на эти цифры, потому, что себестоимость строительства, в отличие от опосредованной цены «квадрата», изменяется в зависимости от рыночной обстановки. А министерские расчеты делаются раз в год, исходя из этого не успевают за трансформациями конъюнктуры рынка.
Участники строительного рынка сохраняют надежду, что у стоимостей откроется второе дыхание. Они знают: кризис будет прекращаться всегда, а рынок недвижимости еще далек от насыщения. Из-за остановки многих объектов на данный момент формируется отложенный спрос, что в будущем может лишь взвинтить цены вверх.
Согласно точки зрения специалистов, в случае если строительство так же, как и прежде будет сдерживаться, недостаток жилья начнет расти, а цены на готовое жилье первичного рынка — увеличиваться. К концу следующего года они поднимутся на 20–25%. Их незначительное понижение вероятно только на неликвидное жилье на вторичном рынке (на уровне пяти-семи процентов), но продавцы его на фоне большого недостатка нового жилья будут держать цены до последнего.
Обвал цен на хрущевки и панельные дома вероятен лишь при громадном предложении новостроек на рынке, которого в ближайшие два года не ожидается.
Полумеры-полурезультаты
Решить проблему высокой себестоимости постаралась Юлия Тимошенко. В августе Кабмин принял распоряжение о понижении налогового пресса на застройщиков. Согласно расчетам премьера, налоговые отчисления на жилую недвижимость в следствии действия распоряжения сократятся с 49,5 (от цены строительства) до четырех процентов, на нежилую — с 37,5 до пяти процентов.
Рынок недвижимости вяло отреагировал на правительственную инициативу, потому, что те компании, каковые уже выстроили и реализовывали недвижимость, уплатили налоги по действовавшим ранее ставкам, исходя из этого цены на такое жилье в связи с уменьшением налогов снижать не стали. «Эти меры были несвоевременны: к тому моменту продажи уже сворачивались, а новые проекты не начинались», — говорит Сергей Тумасов. В сентябре Рада приняла Закон «О внесении трансформаций в кое-какие законы, касающиеся содействия постройке».
Данный документ устанавливает правовые и организационные нормы планирования, другого использования и застройки территорий и направлен на обеспечение стабильного развития населенных пунктов с учетом публичных и частных заинтересованностей. В законе поменяна норма отчислений строительными компаниями в местные бюджеты — с двадцати до десяти процентов и для инженерных работ — с десяти до пяти процентов. Другими словами распоряжение правительства отменено не было, а закон, что имеет высшую юридическую силу, не снял кое-какие отчисления всецело, как того желала премьер-министр, а лишь уменьшил нагрузку на застройщиков.
Помимо этого, в первых числах Октября Кабмин своим распоряжением утвердил новый порядок принятия в эксплуатацию завершенных объектов строительства, что упразднил прошлый порядок, принятый еще в 2004-м. Эти правила вступят в силу с 1 января 2009 года, и в соответствии с ними принимать в эксплуатацию выстроенные объекты будут приемные рабочей группы, организованные инспекцией архитектурно-строительного контроля, а не муниципальными органами власти либо госадминистрациями, как это было ранее.
Для рабочей группы клиент строительства обязан дать в инспекцию список документов, что выяснен порядком. «В случае если с документами всё в порядке, архитектурно-строительная инспекция обязана в течение трех рабочих дней создать приемную рабочую группу. В отличие от прошлого порядка в необходимый состав рабочей группы не входят представители ЖЭКов, органов государственного пожарного надзора, санитарно-эпидемиологической работы.
Согласно нашей точке зрения, такое новшество упростит работу рабочих групп, потому, что оно ликвидирует необходимость получения согласований от указанных органов. К тому же это разрешит уменьшить злоупотребления с их стороны. Новый порядок ликвидирует двухэтапность процедуры принятия в эксплуатацию сложных в архитектурном и техническом замысле строений.
Другими словами отпадает необходимость создания рабочих рабочих групп, каковые складывались из представителей всевозможных инстанций и устанавливали предварительную готовность объекта. Соответственно, клиент израсходует меньше времени на введение готового объекта в эксплуатацию», — вычисляет старший сотрудник юридической компании Jurimex Богдан Шаповал. Срок проверки рабочей группой не должен быть больше десяти рабочих дней.
В случае если в указанный срок акт о готовности объекта к эксплуатации не завизирован участником рабочей группы либо его начальником и не обоснован отказ, то документ считается подписанным. «Прошлым порядком такое правило не предусматривалось, что разрешало недобросовестным представителям отдельных органов, входящих в состав Национальной приемной рабочей группы, затягивать процесс введения в эксплуатацию на большое время. В целом документ обязан существенно упростить жизнь застройщикам», — уверяет Шаповал.
Совершить оздоровительные процедуры
Согласно точки зрения строителей, развитие кризиса в строительной отрасли еще возможно остановить, в случае если принять регуляторные меры. Украинская строительная ассоциация еще в сентябре обратилась к президенту Виктору Андреевичу Ющенко и премьер-министру прося временно высвободить физических лиц от уплаты налога добавленой стоимости при покупке жилья у застройщика. Такие налоговые каникулы окажут помощь снизить цена строящегося жилья на пять-семь процентов.
Кроме этого УСА призывает государство упростить денежно-кредитные механизмы финансирования строительных работ. Для этого нужно исключить из статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» часть третью, в которой сообщено, что объектами инвестиционной деятельности не смогут быть объекты жилищного строительства, финансирование которых осуществляется с применением негосударственных средств, привлеченных от физических и юрлиц, а также в управление.
Согласно точки зрения строителей, эти меры разрешат оживить рынок и не разрешат отрасли войти в стадию глубокого кризиса. Но на просьбы участников рынка правительство и президент пока не отреагировали.
Застройщики уверены, что НБУ обязан пересмотреть кредитную политику строительной отрасли, потому, что она не выдерживает ставок по кретитам 20–25% годовых. Национальный банк кроме этого обязан разморозить кредитование застройщиков. Игроки рынка допускают, что кредитование возможно выборочным, другими словами тех застройщиков, кто располагает хорошей кредитной безупречной репутацией и историей на рынке.
К примеру, в мире строительная отрасль кредитуется под четыре-шесть процентов.
В ситуации кроме этого нужно обеспечить строительный сектор гарантированным заказом на сооружение социальных типов жилья. В бюджете страны 2009 года должны быть заложены средства на закупку у застройщиков квартир для обеспечения солдатах, учителей и врачей.
Создатель: Алена Кирьякова
Издание "Специалист-Украина"
Жизнь в долг. Занимать деньги в украинских банках весьма дорого
