В германии приносит прибыль даже дом для престарелых
Сейчас у россиян очень популярна приобретение квартир в Германии для сдачи в аренду. В это же время специалисты рекомендуют делать выбор в пользу объектов не жилой, а коммерческой недвижимости. Из-за чего?
Не надежность, а риск
Инвестиции в германскую недвижимость популярны не в последнюю очередь вследствие того что экономика Германии стабильна и лучше многих вторых перенесла глобальную рецессию. «Германия в целом и Берлин в частности не стали жертвами кризиса — в том месте не было для того чтобы строительного бума, как во многих вторых городах Европы, — растолковывает Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-DPM». — Исходя из этого вряд ли стоит рассчитывать, что цена недвижимости значительно снизится». Более того, кое-какие эксперты утверждают, что в том месте уже начался рост стоимостей. «Это связано с низкими процентными ставками по депозитам (0,5–1,5%) и ипотеке (3–4% на десять лет).
Помимо этого, очень сильно оказали влияние на рынок в Германии события в Южной Европе (Греция, Испания, Португалия)», — говорит Юлия Титова, директор Rentsale. Дело в том, что, в то время, когда появляется хотя бы тень угрозы стабильности, консервативные немцы активнее начинают вкладывать в недвижимость.
Наконец, уже стало очевидным, что рынок Берлина усиливается . И благодаря интересу к нему инвесторов из России.
Еще бы: в этом городе приобрести квартиру возможно вдесятеро дешевле, чем, к примеру, во Франкфурте либо в других больших городах юго-западной части страны. «Стало популярным приобретение недорогого жилья, реализовываемого банками на аукционах. Цена таковой недвижимости возможно ниже рыночной на 15–20%», — говорит Кира Целигорова, директор по формированию зарубежной недвижимости ИГ Sesegar.
А по оценкам Станислава Зингеля, президента Интернационального агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock, 50% клиентов-россиян разглядывают вариант целого прибыльного дома.
Казалось бы, возможность повышения цен помогает инвестициям. Но удачны ли окажутся подобные вложения в действительности?
Игорь Индриксонс, глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, неодобрительно наблюдает на активность русских клиентов, не имеющих опыта инвестирования и берущих квартиры за 15–20 тыс. евро (отчужденная недвижимость). Большая часть из них кроме того не подозревают, что в действительности они легко попадаются на удочку. О риске говорит и К. Целигорова: «Чем стабильнее регион, тем ниже доходность.
В богатых, успешных регионах Германии она низкая. Выше она в Берлине, доходит до 10%. Но столица входит в зону риска.
Восточную Германию не нужно разглядывать как место приобретения качественного жилья — Восток не достиг западноевропейского уровня, и неизвестно, сколько времени потребуется на его развитие. Возможно приобрести недвижимость по низкой цене. Доходность, казалось бы, от этого лишь возрастает.
Но имеется риск утратить все!»
Phototimes/Dreamstime
Откуда таковой скепсис? В Германии, как мы знаем, большинство населения — 82% —арендует жилье. Казалось бы, потому, что таковой большой процент населения снимает жилье, Берлин должен быть перспективным с позиций сдачи квартир в аренду. Но загвоздка тут в том, что данный сегмент в стране осуществляет контроль государство.
Оно держит твёрдые стоимости, и арендодатели не смогут поднимать их по собственному усмотрению. Помимо этого, государство защищает наименее обеспеченных граждан, каковые смогут доказать собственную неплатежеспособность, и всецело вносит плату за них. «Государство поднимает ставки максимум на 3% в год, — констатирует И. Индриксонс. — К тому же в ближайшие пять лет власти по большому счету не станут их увеличивать. на данный момент довольно высокий уровень безработицы (8%), и дополнительная нагрузка на бюджет немцам ни к чему.
Исходя из этого и арендные ставки, возможно сказать об этом с уверенностью, расти не будут».
Помимо этого, в случае если инвестор планирует купить квартиру, дабы позднее перепродать ее, то кто ее приобретёт, в случае если большинство населения арендуют жилье и не заинтересованы в приобретении недвижимости?
Кроме всего другого приобретение недвижимости в Германии не дает никаких дополнительных эмиграционных преимуществ. «Если вы желаете приобрести квартиру сейчас и реализовать ее через десятилетие по той же цене, прибыль по окончании всех расходов и вычета инфляции (а они в Германии большие) составит не более 3%», — уверен И. Индриксонс.
Настоящи ли золотые горы?
Кроме того что инвесторы, не имея всех данных, сами обманываются по поводу настоящих возможностей собственной недвижимости, существуют еще и люди, каковые намеренно вводят их в заблуждение. Это посредники, цель которых — любой ценой реализовать клиенту из России квартиру либо дом. «на данный момент активизировались зарубежные агентства недвижимости (по большей части созданные уроженцами бывших советских республик), где предлагают гражданам России (через Интернет и на выставках) инвестировать в прибыльные дома в Германии, в которых прибыль по аренде обещают на уровне 20–25% в год».
Столь высоких показателей, как разъясняют добросовестные специалисты, может достигнуть доходность на положенный капитал, но никак не прибыль по аренде, которая в Германии в среднем образовывает 6–9%.
Поясним, в чем отличие между этими понятиями. Показатель доходности от сдачи в аренду — это отношение прибыли к полной цене объекта.
А доходность на положенные инвестиции (показатель ROI) — отношение прибыли к проинвестированным средствам. «Предположим, что годовая арендная доходность образовывает порядка 7–9%, но ввиду того, что инвестор завлекает заемное финансирование (к примеру, в размере 70% от цены объекта под 3–4% годовых), прибыль на положенный капитал уже значительно выше и может составлять порядка 14–19% годовых», — приводит пример С. Зингель.
Более того, продолжает специалист, к прибыльным зданиям в принципе неприменимо понятие стабильной и долговременной прибыли.
Дело в том, что максимальный срок аренды апартаментов тут, в большинстве случаев, не превышает двух-трех лет. И тем более неприменимо понятие гарантированной доходности, которую иногда предлагают риэлторы. «Иными словами, начинающего инвестора из России элементарно обманывают, приводя расчеты исходя из нереальной заполняемости прибыльного дома арендаторами.
К примеру, рекламируют доходность от аренды 26% годовых, а где-нибудь внизу весьма небольшим шрифтом информируют, что она достижима при 100%-ной заполняемости арендаторами, а при нынешнем уровне заполняемости — прибыль 7%», — отмечает С. Зингель. Как говорится, почувствуйте отличие. А ведь далеко не все начинающий российский инвестор знает, что такое due diligence, для чего и как его проводить при покупке инвестиционной недвижимости.
Исходя из этого довольно часто попадает в ловушку.
Но тогда какие конкретно же инвестиции качественные? Как обеспечить и хорошую заполняемость арендаторами, и большой доход? Тут возможно дать совет проверенный метод — вложиться не в жилье, а в коммерческую недвижимость.
При таких условиях с арендаторами заключают соглашение на 10–15 лет — и целый данный срок возможно дремать нормально: стабильный cash-flow гарантирован. С. Зингель рекомендует покупать недвижимость в самый экономически развитых почвах Германии, причем такую, которую занимают (либо куда возможно привлечь) арендаторы класса А, а к ним в Германии относятся торговые сети с многомиллиардным оборотом: LIDL, EDEKA, ALDI, REWE и др.
При покупке инвестор может (и это весьма нужно) привлечь кредит в 70–80%, в некоторых случаях под 2,75%. Такое кредитное плечо разрешит достигнуть 16%-ной доходности на положенный капитал. «Арендного дохода, что будет генерироваться объектом, хватит не только для покрытия операционных выплаты и затрат процентов по кредиту, но и для погашения тела кредита, — заверяет Станислав Зингель. — Помимо этого, приобретение аналогичной недвижимости окажет помощь инвестору в получении ВНЖ в Германии, в случае если имеется такая необходимость».
Варианты чистые и комбинированные
Другие специалисты уверяют, что хороший доход возможно взять не только от магазинов с большими торговыми сетями в качестве арендаторов. Строение под два магазина, кафе и булочную ценой 2 миллионов евро в торгово-промышленной территории под Штутгартом предлагает инвесторам Ю. Титова. Долговременная аренда в сумме образовывает 144,91 тыс. евро/год. Заведения возможно приобрести и в розницу, соответственно за 898, 798 и 320 тыс. евро.
Но и вложения в торговую недвижимость не догма, возможно с не меньшим успехом инвестировать в отели. Как поведал С. Зингель, мини-отель на 20 номеров в Баден-Бадене даст 8% годового дохода при том, что обойдется клиенту всего в 600 тыс. евро. Еще вариант — отель на 50 номеров в центре Берлина за 2,2 миллионов евро.
В Нюрнберге, серьёзном экономическом и культурном центре страны, отель категории «три звезды», принадлежащий известному сетевому оператору, неспециализированной площадью 7650 кв. м, с территорией 1415 кв. м реализовывают за 1,624 миллионов евро. При покупке имеется возможность получения финансирования в размере 50–80%. Доходность отеля будет равна примерно 7% годовых.
Возможно разглядывать и комбинированные помещения, тем более что они не меньше прибыльны, чем простые. К примеру, два жилых строения с супермаркетом внизу (это 1450 кв. м торговых площадей, каковые сданы одному из ведущих германских концернов на 15 лет с опцией продления до 30 лет). Одно строение забрано в аренду фондом социальной помощи под дом старых на 20 лет (также с возможностью продления до 30).
В этом же доме расположено 13 особых квартир для пожилых (сдано на десять лет с пролонгированием до 30). В другом строении 28 квартир. Цена для того чтобы «набора» — 18,9 миллионов евро, а приносит он от сдачи в аренду 1,04 миллионов евро/год. «Возможно разглядеть приобретение бизнеса (компания типа ГмбХ) и кредитование — под эту недвижимость реально взять 14–15 миллионов евро», — додаёт Ю. Титова.
Кстати, домов для старых не требуется опасаться: в Германии это заведения совсем иного рода, нежели отечественные богадельни, — чистые, эргономичные, респектабельные. «Людей пожилого возраста делается все больше, среди них большое количество одиноких, а в пансионах они живут среди ровесников, в комфортных условиях, под наблюдением внимательного персонала. Личная резиденция для пожилых людей есть весьма хорошей приобретением, а ее создание — хороший бизнес», — отмечает К. Целигорова.
И приводит пример: в городе Лар (почва Баден-Вюртемберг) реализовывают таковой дом для старых, управляемый известной компанией. Это современное строение, площадь которого — 1802 кв. м, размер участка — 2006 кв. м. Неспециализированный доход от аренды образовывает 7,5% в год, а стоит таковой дом 2,1 миллионов евро, причем существует возможность получения финансирования в размере 50–80%.
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, обращает внимание инвесторов на производственные помещения во Фрайбурге. Объект много лет сдают в аренду компании, занимающейся расфасовкой фармакологической продукции. Цена недвижимости — 995 тыс. евро, а ее прибыльность — 9,74%.
«Коммерческая недвижимость разрешает сохранить деньги от обесценивания, — заключает К. Целигорова. — Кое-какие компании предлагают варианты кроме того с маленькими суммами вложений, от 20 до 100 тыс. евро.
А рост объектов в цене образовывает приблизительно 2–4% в год».
Создатель: Инна КАЗАНОВА
Цены и Недвижимость
Жизнь в Германии.ДОМ СТАРЫХ.
