В подмосковье ажиотажно скупают участки без подряда
Предновогодний бум в Столичном регионе произошёл не только на рынке жилья, но и в сегменте загородной недвижимости. В частности, риэлторы отмечают большой рост спроса на участки без подряда. Редакция «РБК-Недвижимости» разбиралась, как оправдан таковой покупательский интерес
Фото: Anvar Galeev / Russian Look
Интерес граждан к различным методам сохранения сбережений подогревается падением курса рубля и стоимости одного бареля нефти. Один из способов вложения – приобретение участков без подряда (УБП) на рынке загородной недвижимости (готовых к личной застройке земельных участков, юридически оформленных, размежеванных, во многих случаях – с подведенными коммуникациями).
По словам главы департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Андрея Кройтора, по результатам первых 14 дней 2015 года спрос на УБП не падает. Данный рынок, как пологает аналитик, будет в меньшей степени подвержен кризисным явлениям по следующим обстоятельствам:
- дешевизна УБП;
- надежность объекта как инструмента сохранения капитала;
- актив не требует сиюминутных вложений – строительство возможно растянуто во времени. Клиент сам решает, что строить и какое количество вкладывать средств.
«Людей, каковые инвестируют в участки без подряда с расчетом на кратковременную возможность, на данный момент стало намного меньше, – говорит Андрей Кройтор. – На их долю приходится не более 10% в структуре спекулятивных сделок. Количество тех, кто планирует долговременные инвестиции, будет, наоборот, расти».
В это же время начальник «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова придерживается иного мнения. «Участки без подряда – не лучший инструмент для инвестиций, – вычисляет она. – Цены на землю не растут, к тому же ее сложно перепродать. Кое-какие участки на вторичном рынке смогут продаваться годами». Но из-за дешевизне входного билета (участок в дальнем Подмосковье возможно приобрести уже за 200–300 тыс. руб.) для некоторых категорий инвесторов – это единственный дешёвый сегмент на рынке недвижимости.
Что может служить предметом для инвестиций
Обращение, как и при с вложениями в муниципальные квартиры, на данный момент значительно чаще идет не о преумножении, а о сохранении средств. На получение пользы смогут рассчитывать лишь клиенты ликвидных земельных участков с хорошим расположением и подведенными коммуникациями.
По словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, об инвестиционном интересе возможно сказать лишь в ограниченном последовательности случаев. «Сегмент УБП делится на большое количество различных подсегментов в зависимости от категории проекта поселка (эконом, бизнес, де люкс), удаленности от Москвы, назначения почвы (сельхозназначение, дачное строительство, личное жилищное строительство, жилищное строительство и пр.) и комплекта подведенных коммуникаций, – говорит эксперт. – Это большая палитра трендов».
Приэтом категорий кроме того для таких «сберегательных» инвестиций не большое количество. Интерес на данный момент смогут воображать УБП в проектах поселков экономкласса в 45-километровой территории от Москвы, в основном в 15 км от «дороги» (с обеих сторон от нее). «По окончании того как будет выстроена ЦКАД, цена почвы в этих районах значительно возрастёт», – говорит Владимир Яхонтов. Именно на такие варианты в последние месяцы 2014 года появился повышенный спрос.
«Бегущими» от рубля гражданами кроме этого деятельно покупались дальние дачные УБП в 100–150 км от Москвы по цене от 300 тыс. до 1 миллионов рублей. за участок с учетом цены коммуникаций. Но не с целью инвестиций, а для собственного пользования. «Кое-какие компании в декабре реализовывали по десять таких участков в сутки», – говорит Владимир Яхонтов.
Что касается участков в проектах поселков бизнес-класса и выше, ценой от 400 тыс. руб. до 1,2 миллионов рублей. за сотку, то, по словам эксперта, предновогоднего ажиотажа на рынке не наблюдалось. Более того, спрос был менее оживленным, чем весной 2014 года.
«Не думаю, чтосейчас при с участками без подряда возможно ощутимо получить, – говорит глава департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, Хороших участков для инвестиций на данный момент мало. Исходя из этого УБП на данный момент берут по большей части те, кто собирался строиться на земле самостоятельно, но раньше откладывал приобретение либо копил деньги, но в условиях турбулентности рынка решил форсировать приобретение».
Ажиотаж не оказал влияние на стоимости
Согласно данным департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость», в течение прошлого года цены росли, предложение участков без подряда в 4-м квартале 2014 года возросло на 4% по отношению к подобному периоду прошлого года. на данный момент в Столичной области реализуется более 650 поселков без подряда. Наряду с этим средняя удельная стоиость встала с 2,6 миллионов рублей. до 3,5 миллионов рублей. (за 1 усредненный для рынка объект, площадь которого за это время увеличилась с14,9 сотки до 15,2 сотки). Другими словами сотка подорожала со 174 тыс. руб. до 230 тыс. руб.
С предпоследнего месяца прошлого года на рынке УБП, как уверяют кое-какие риелторы и застройщики «загородки», в Столичной области наблюдался ажиотажный покупательский спрос, вызванный падением курса рубля. Как утверждается в информационном сообщении «Группы Земер», с ноября по январь показатель возрос на 50%. Но цены наряду с этим, по версии компании, в большинстве поселков не выросли.
«Этому содействовала политика девелоперов, которыепродавали почву по курсу американского доллара, зафиксированному летом, и пока не повышали цены, – вычисляет начальник проектов «Рузская усадьба» и «Рузские дачи» Юрий Бармин. – В частности, в отечественных поселках до конца зимы участки предлагаются по курсу июля 2014 года – 33,84 руб. за долл.В поселке экономкласса «Рузские дачи» цена сотки начинается от 29 тыс. руб., а в поселке бизнес-класса «Рузская усадьба» – от 169 тыс. руб.».
«Рузские дачи» находятся в 110 км от Москвы между Минским и Новорижским шоссе. Цена пакета коммуникаций – около 670 тыс. руб.
- Для сравнения, в коттеджном поселке Березки (116 км по Симферопольскому шоссе) средняя удельная стоиость УБП образовывает 19,5 тыс. руб. за сотку., а минимальная – 10 тыс. руб.
- В поселке Приозерный (80-й км по Ярославке) сотка стоит в среднем около 25 тыс. руб. (плюс 275 тыс. руб – за подключение коммуникаций).
- В поселке Дубровка (1-я и 2-я очереди), расположенном в 130 км от Москвы по Киевскому шоссе, цена начинается от 23 тыс. руб. за сотку.
- В 19 км от Москвы между Щелковским и Ярославским шоссе в поселке Заповедный парк-2 цена от 1,5 до 8,3 миллионов рублей. (23–128 тыс. руб. за сотку).
Прогнозы
В «Инком-Недвижимости» говорят, что на данный момент наступает переходный период, за который клиенты будут выжидать, продавцы сомневаться по поводу запрашиваемых стоимостей, а девелоперыпересматривать планы-и бизнес стратегии. Он продлится от 6 до 12 месяцев. В будущем случится изменение структуры спроса, стоимостей, участникам рынка нужно будет привыкнуть к новым показателям продаж.
Кроме этого, по словам Владимира Яхонтова, неспешно уходит в прошлое деление рынка загородной недвижимости по направлениям. «Сегментирование рынка по географическому показателю эволюционирует, – говорит специалист. – Градостроительная политика региональных правительства стала причиной тому, что почвы по Новой Риге, Минскому, Киевскому направлениям, каковые раньше считались элитными, на данный момент застраиваются недорогим жильем, в массе которого «растворяются» дорогие поселки. И направление перестают быть определяющими для элитности. на данный момент, скорее, возможно сказать об отдельных ценовых кластерах, каковые формируются по различным направлениям Подмосковья».
Согласно точки зрения Ильи Менжунова, повышенный спрос на УБП продолжительно не сохранится. «В скором будущем рынок успокоится, – вычисляет эксперт. – Но наряду с этим спрос не опустится ниже планки, характерной для простого состояния рынка».
«Кризиса на рынке участков без подряда на данный момент нет и, вероятнее, не будет», – информируют эксперты «Группы Земер».
На падение цен на УБП по аналогии с кризисом 2008–2009 годов (в то время, когда дисконты на участки доходили до 70–80%) рассчитывать не приходится. Шесть лет назад предложение было высоким – землевладельцы были вынуждены реализовывать небольшой нарезкой огромные наделы, каковые они скупили во времена строительного бума в середине нулевых годов. на данный момент аналогичных вариантов на рынке нет.
Дмитрий Котровский,
партнер девелоперской компании «Химки Групп»
— В последние месяцы 2014 года аналитики загородного рынка отметили резкий рост спроса на участки без подряда в Столичной области. По различным оценкам, он вырос на 35–50%. Причем реализовывался не на самых респектабельных направлениях.
Эта тенденция сродни той, что наблюдалась в сегменте муниципальный недвижимости в ноябре-декабре.
Объяснение простое. Участки без подряда дешевле самых недорогих квартир – многие люди искали каждые недвижимые активы с минимальной ценой входного билета на рынок, дабы собственные накопления. В случае если у человека имеется 1,5–3 миллионов рублей. и он не имеет возможности забрать ипотеку на квартиру (а также из-за увеличения кредитныхставок) либо не рискует вкладываться в проекты «на котловане», то практически ему ничего не остается, не считая как приобрести почву.
Помимо этого, в случае если в сегменте муниципальный жилья девелоперы поднимали цены (потому, что цена строительства росла из-за обесценивания рубля), то цена почвы не зависит от курса валюты. Исходя из этого девелоперы поселков с участками без подряда фактически не поменяли ценники.
Но, на отечественный взор, участки без подряда – один из самых рискованных недвижимых активов. Недооцененной почвы нет, более того, по многим направлениям она была переоценена. Имеется риски, что участок не только не будет расти в цене, но его настоящая цена продажи через год-два может кроме того снизиться.
Текст: Владимир Миронов
Обитатель Подмосковья, приобретя почву и выстроив дом, может лишиться всего
