Виды премиум-класса
Недвижимость с видом на море пользуется громадной популярностью среди зарубежных клиентов. Но что они приобретают за собственные деньги? Агенты и девелоперы говорят о разных вариантах
Совет Марка Твена о покупке почвы, поскольку с ней фактически ничего нельзя сделать (ну не считая, разве что, в Дубае), особенно правдив по отношению к респектабельным земельным наделам на красивых побережьях. Географические ограничения, ограничения застройки, обеспокоенность по поводу эрозии и урок, полученный от опыта пере-застройки побережья многих пляжей, добавляются к малому числу аналогичных участков, в принципе, что ведет к премиумной цене.
Многие из все еще активных на рынке клиентов, готовы платить разумную цену за подобные объекты – особенно русские. Но что предлагается на выбор и какое количество за это просят?
Эффект «Косты»
Многие страны, желающие избежать избыточной прибрежной застройки, ассоциируются с некоторыми испанскими побережьями «костами», каковые ограничили уровень строительства а также запретили определенные типы недвижимости.
Подобные примеры существуют и в Европе. Больше всего выделяется в этом смысле Хорватия. Введя ограничения на постройку, чтобы избежать массовой туристической застройки, и убедясь в том, что побережье останется нетронутым, цены на недвижимость в Хорватии остались высокими из-за низкой доступности объектов аналогичного замысла.
В соответствии с индексу стоимостей Centar nekretnina, они выросли на 34.8% с мая 2006 по май 2008 годов, на недвижимость на протяжении побережья. В соответствии с отчету компании Colliers International Croatia, подготовленном во втором квартале 2008 года, ожидается предстоящий рост стоимостей. “Более того, учитывая запланированные элитные курорты, каковые будут выстроены на протяжении побережья Хорватии, рынок летней недвижимости страны привлечет больше клиентов вторичного жилья».
Те кто берёт для собственного применения, привлечены уникальным расположением и гарантированными видами, в то время, как инвесторам необходимо вторичное жилье, которое сохранит собственную цена.
На Кипре имеется районы, где строительство не разрещаеться на расстоянии 30 метров от пляжа. Во многих участках побережья Мальты действует запрет на постройку жилья ближе 100 метров от пляжа. В том месте, где строительство не запрещаеться, довольно часто действует ограничение по высоте недвижимости.
Роберт Никсон, исполнительный директор Nirvana International, растолковывает это так: «Испания дала хороший урок того, как нельзя перегружать строениями побережье. В Бодруме, например, строение не должно быть выше двух этажей, дабы не допустить ситуации, в то время, когда многоэтажки господствуют побережье».
На полуострове Кас действуют твёрдые ограничения строительства, исходя из этого новые строения появляются редко. А в то время, когда появляются, то предлагают недвижимость по большой цене». Подобный контроль строительства – далеко не нов.
К примеру, в Португалии таковой запрет действует В первую очередь 90-х. «Национальное правило планирования, принятое в первой половине 90-ых годов двадцатого века, запрещает строительство на расстоянии, ближе 500 метров от уровня прилива, по всему побережью страны», — говорит Кристина Хиппсли, глава отдела коммуникации Beltico Group.
За границами Европы, в государствах, где отмечается бурная строительная деятельность, действуют схожие контрольные меры. К примеру, правительство Бразилии ввело твёрдые экологические стандарты в отношении охраны побережья и использования земли. В других государствах существуют естественные преграды, мешающие чрезмерной застройке.
Оливер Гобат, директор по продажам компании The Landings, приводит в пример Люсия и-государство, где употребляется комбинация природных и национальных ограничений: «Побережье отечественного острова вулканического происхождения, не допускает избыточной застройки, поскольку солидная его часть не доступна для машин и неудобна для постройки по топографическим обстоятельствам. Кое-какие районы являются территориями и национальными парками, где черепахи откладывают яйца, соответственно – неприкасаемыми.
В случае если застройщик желает выстроить строение на острове, он обязан пройти через твёрдый процесс экологической оценки и планирования его объекта, перед тем, как будет получено разрешение на постройку. Правительство кроме этого обладает всей почвой, расположенной в 120 футах от точки прилива, что дает контроль над тем, что происходит на побережье».
Более желанная
Ограниченное предложение делает подобную недвижимость еще более желанной. Не обращая внимания на текущее экономическое положение, спрос на такую недвижимость все еще высок среди тех покупательских групп, каковые знают, что они желают, и стараются взять как возможно больше за собственные деньги.
Один из отечественных клиентов недвижимости в комплексе Astra Montenegro, сообщил так: «Я могу приобрести квартиру без вида на море и в Москве, а в Черногории мне нужна квартира, из которой я видел бы море», — растолковывает Алина Горбачева, глава английского представительства российского застройщика Mirax. – Исходя из этого в отечественном комплексе вид на море – это что-то необходимое».
Для российских клиентов имеется четкая отличие между недвижимостью на берегу и недвижимостью с видом на море. Последнее популярно, но недвижимость на берегу цениться больше, и за ней охотятся многие клиенты. «Вид на море – это в то время, когда нет недвижимости на первой береговой линии, либо объект находится на гористой местности», — растолковывает глава отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills, Петр Коваленко. – «Вид – это нужная составляющая элитной недвижимости.
Без него – цена падает на 50%. В случае если вида нет, то недвижимость сложно реализовать».
Но, клиенты из других государств также выполняют четкую границу между этими понятиями: «в течении последних нескольких лет, мы замечали повышение числа запросов на дома на первой береговой линии, — говорит Никсон из компании Nirvana. – «Но, по моему опыту, многие люди не просят намерено отыскать им недвижимость на берегу, но для них принципиально важно, раскрывается ли из окон дома вид на море и как на большом растоянии до пляжа. Это главные критерии для клиентов».
Будь это прибрежная недвижимость, либо дом с хорошим видом на море, на рынке все еще имеется клиенты, которым нужна подобная недвижимость. «Спрос ни при каких обстоятельствах не изменится – люди постоянно хотеть видеть из собственного дома воду», — додаёт Гобат. – «Это главный фактор для тех, кто собирается продавать недвижимость. Мы подмечаем повышение количества клиентов, каковые интересуются аналогичной недвижимостью, в особенности за последние два года. Посмотрим, как сложится 2009-й с текущим денежным кризисом, но спрос обладать недвижимостью с видом на море, останется высоким».
Премиумные цены
Интерес у клиентов имеется, но какое количество они должны заплатить за подобную недвижимость? В среднем, принято вычислять, что недвижимость с видом на море вырастает в цене на 30%, а во многих государствах кроме того больше (иногда, кроме того вдвое).
«В районе Praia D’El Rey в Португалии, пятиспальная вилла на морском берегу стоит €2.5 млн. Но в большинстве случаев такие виллы продаются в частном порядке и редко выходят на открытый рынок», — говорит Хиппсли. – «Пятиспальная вилла с видом на площадку для игры в гольф либо с частичным видом на море, будет строить около €1.75 млн».
Отличие в цене зависит от страны либо региона, и от цены прибрежной недвижимости в этом государстве. «Существует всего пара прибрежных районов Кипра, на которых возможно вести личную застройку. Любой премиумный участок, на что будет получено разрешение на постройку, будет стоить еще выше», — заявляет вице-президент Leptos Estates Пантелис Лептос. «Дабы привести вам пример отличия текущих стоимостей недалеко от Пафоса.
Мы на данный момент разрабатываем проект на склоне бугра, называющиеся Vikla Village. Он состоит их трехспальных вилл по цене от €342 620. Тогда как элитный трехспальный дом с видом на море в комплексе Leptos Apollo Beach Villas, обойдется вам в €640 750».
Гобат приводит пример цен на элитном рынке , на Сент-Люсии: «В случае если вам нужен хороший дом с хорошим видом, он обойдется, приблизительно, в $1 млн и больше. Вы имеете возможность купить хороший дом в материка, без вида на океан, но с превосходным видом на природу, заплатив от $500 000 до $1 млн».
По словам Джеймса Дэвиса, директора отдела инвестиции и жилой недвижимости английского агентства Hamptons International, клиенты компании предпочитают прибрежную недвижимость на Карибах, в южной части Франции и Монако. «Но сейчас особенно популярным делается регион Индийского океана. Это связано с тем, что чужестранцы взяли право брать недвижимость в этом регионе только пара лет назад, и с тем, что доступно маленькое количество разрешений на постройку».
Условия на островах легко райские, во всех смыслах этого слова: совершенная погода без штормов и ураганов, довольно часто — офф-шорная территория. Говоря о цене, Джеймс упомянул, что Hamptons завлекает высшего уровней и покупателей среднего, с бюджетом от €100 000 до 20 млн и вышеe. К примеру, вилла на Сейшеллах обойдется от €5 to €10 млн.
Но, имеется рынки с подобными объектами и по самым дешёвым стоимостям. Неподалеку от Сейшелл находится остров Бали. "Цены на Бали мало ниже, чем в той же Доминикане, где уровень стоимостей сопоставим с болгарским – около 1,5–2 тыс. долларов за 1 кв. м, – говорит начальник отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. – Если вы собираются купить недвижимость на этом острове, то ее цена будет зависеть от качества и места строения. Возможно отыскать что-то и за 500 долларов за 1 кв. м. Но средняя удельная стоиость начинается с отметки 1000 долларов за 1 кв. м. Хиппсли отмечает, что 250-километровая береговая линия Бразилии предлагает недвижимость с видом на море по дешёвым стоимостям.
Набил Хусейн, глава CB Richard Ellis Thailand, отмечает, что «местные стоимости очень во многом зависят от района, размещения а также недвижимость на курортах мирового уровня в Пхукете и Самуи, например, весьма недорога, если сравнивать с мировыми стоимостями на подобные объекты».
Деннис Онстенк, директор итальянского агентства по недвижимости Incalabria, оспаривает это вывод, утверждая, что цена недвижимости серьёзна. Он не сомневается в том, что именно исходя из этого юг Италии выстоял финансовый кризис 2008 года. «Не требуется разочаровывать клиентов. В мире осталось не так много мест, где вы имеете возможность приобрести действительно прибрежную недвижимость за деньги вдвое меньшие, чем цена среднего дома в Англии».
На данный момент Incalabria продвигает новый проект Le Marinate недалеко от Пиццо, в котором предлагаются двух и трех-спальные таун-хаусы на морском берегу, со начальной стоимостью €198,000, в «одном из самых последних проектов на западном берегу Калабрии, где было получено разрешение на постройку недвижимости на берегу».
Непременно, имеется варианты и для фискальных клиентов: Nirvana International продвигает недвижимость на берегу полуострова Кумбурну (Турция). Цены на недвижимость со скидкой 20% на пре-лонч этого проекта, начинаются от ?24,000.
Клиенты отовсюду
Обычный клиент прибрежной недвижимости – охватывает самые широкие демографические круги, с региональной вариацией, специфичной в каждой стране. «Море обожают все и исходя из этого сложно сообщить, клиенты из каких государств готовы заплатить больше за недвижимость у воды», — говорит Никсон.
«Не никакой особенной отличия в том, какой клиент национальности», — соглашается с ним Артур Саймс, управляющий директор португальского агента Atlantic Estates. «Непременно, имеется клиенты, каковые весьма эмоционально относятся к своим запросам – их дом в обязательном порядке обязан находиться на морском берегу; они обожают море и желают иметь возможность прогуляться по берегу прямо со террасы собственного дома. На побережье Португалии вы встретите обладателей недвижимости из различных государств: португальцев, британцев, ирландцев, датчан, немцев, скандинавов и других».
Принято вычислять, что в Европе прибрежную недвижимость, традиционно, предпочитают брать скандинавы, датчане, обитатели Северной Европы иБританцы. Но, поскольку многие клиенты в текущих экономических условиях предпочитают более недорогую недвижимость, их место занимают русские. Ответственными группами клиентов являются уроженцы карибских государств, европейцы, канадцы, индийцы и американцы.
Продажи с надбавкой
Неспециализированное настороженное настроение на покупательских рынках влияет на продажи. Больше всего это относится недвижимости среднего класса, которая воображает все больший интерес для клиента в связи с падающими стоимостями. На рынке элитной недвижимости «отмечается замедление, но не такое сильное, как на рынке бюджетного уровней и среднего», — говорит Саймс.
Он уверен, что в ближайшие 12 месяцев обладатели громадных бюджетов будут все кроме этого ориентироваться на недвижимость с видом на море.
Хиппсли уверен в том, что не обращая внимания на то, что продажи прибрежной недвижимости в 2009 году будут занимать больше времени, на данный момент самое верное время брать, поскольку цены не такие «завышенные», как годом ранее. «Застройщики более прагматичны в отношении рынков, а недорогую вторичную недвижимость возможно приобрести у тех состоятельных домовладельцев, каковые решили ее реализовать, чтобы разрешить войти средства на покрытие вторых долгов», — додаёт Хиппсли.
Гобат уверен в том, что 2009 будет увлекательным годом. «Мир, несомненно, проходит через тяжелые денежные времена, и от этого никуда не скрыться. Но так как рецессия редко сбивает цены на дорогие объекты, я не пологаю, что цена прибрежной недвижимости очень сильно опустится».
Местные рынки адаптируются к новым клиентам. К примеру, на Кипре в текущем году должно начаться строительство новых гаваней, что приведет к появлению новых продуктов для активных клиентов. «Русские клиенты все еще весьма активны на Кипре, кроме этого на острове все больше заметно присутствие клиентов с Ближнего Востока», — говорит Пантелис Лептос. – «Это сбалансирует эффект кредитного кризиса, что, непременно, привёл к спаду на ведущих рынках европейских».
Для агентов принципиально важно не принимать прибрежную недвижимость как универсальный продукт, что подойдет любому клиенту. Выберите отдельный рынок, доступность, цены и посмотрите, кто в том месте берёт. Сравните их со собственными клиентами.
Не забывайте, что украинский клиент может владеть тем же бюджетом, что и столичный, но обстоятельства приобретения у них смогут быть совсем различными, основанными на туристических предпочтениях, вкусах.
Прибрежная недвижимость сохранит собственную популярность, считает главный менеджер по продажам Tigne Point Marketing на Мальте, Джейм Вассало: «Мысль о том, как по окончании долгого дня возможно замечать восход луны над мерцающим Средиземноморьем, завлекает многих людей в течении уже продолжительного времени».
Издание "OPP Russia"
Хозяйка питомника КУШАЕТ КОШАЧИЙ КОРМ! Обзор 7 видов корма супер-премиум класса
