Включение апартаментов в фз-214 кардинально изменит рынок жилья
Власти столицы предлагают внести трансформации в закон «Об участии в долевой постройке» (ФЗ-214), распространив его нормы на застройщиков апартаментов. В этом случае сделки с апартаментами должны будут регистрироваться в Федеральной регистрационной работе, это защитит клиентов. на данный момент апартаменты в основном реализуются по пилотным контрактам, что несет определенные риски: контракт купли-продажи стороны заключат позднее. Как участие в ФЗ-214 поменяет рынок апартаментов – в авторской колонке рассуждает вице-глава фирмы RED Development (занимается редевелопментом под апартаменты) Ольга Кузнецова
10 февраля 2015 года правительство Москвы предложило внести изменение в закон об участии в долевой постройке и распространить его воздействие на застройщиков комплексов апартаментов и жилищно-строительные кооперативы. Апартаменты в строящихся объектах девелоперы смогут реализовывать лишь по ФЗ-214 – через соглашение долевого участия. Инициатива может кардинально поменять рынок апартаментов.
На сегодня часть апартаментов на первичном рынке Москвы образовывает около 38%. Большая часть апартаментов продается по пилотному соглашению купли-продажи (ПДКП) либо через жилищно-строительные кооперативы. В случае если при ПДКП оговариваются конкретные сроки заключения главного контракта, то схема ЖСК разрешает застройщику откладывать окончание работ фактически на неограниченный срок.
Как имеется
ПДКП формально есть всего лишь подтверждением намерения сторон заключить контракт в будущем. Так, деньги, полученные застройщиком, не являются оплатой товара, а берутся в счет обеспечения обязательств. На этапе заключения пилотного соглашения сама квартира юридически и физически еще, в большинстве случаев, отсутствует. Кроме этого практически нет и правильного описания квартиры.
Сроки же заключения главного соглашения купли-продажи обусловлены в основном сроками и застройщиком строительства. По окончании сдачи дома БТИ создаёт окончательные обмеры и содержится главной контракт купли-продажи. В этот самый момент именно может выясниться, что человек оплачивал 30 кв. м, а по факту взял 35 кв. м и сейчас в достаточно сжатые сроки обязан оплатить отличие.
Основной обстоятельством, по которой застройщики заключают с клиентами ПДКП, есть возможность привлечения клиентских средств до получения всех согласований и необходимых разрешений. Дело в том, что в Москве процедура оформления всех разрешений и необходимых документов достаточно затянута – ее срок может доходить до 1,5–2 лет. Наряду с этим ежедневно простоя площадки довольно часто свидетельствует дополнительные затраты для девелопера.
В итоге бывают случаи, в то время, когда разрешение на постройку приобретают новостройки, работы по которым уже фактически закончены. Но необходимо подчеркнуть, что все это относится прежде всего проектов нового строительства – при редевелопмента объект уже физически существует и находится в собственности застройщика.
Как возможно
Использование норм закона «Об участии в долевой постройке» к комплексам апартаментов, по сути, есть единственным методом обезопасисть клиентов таковой недвижимости. Дело в том, что в кризисное время кое-какие девелоперы смогут начать реализацию собственных комплексов еще до получения всех нужных разрешений. И отнюдь не в любых ситуациях разрешения будут взяты.
В итоге люди израсходуют деньги не на приобретение жилья, а на вызывающие большие сомнения инвестиции в незаконное постройку. Еще одним плюсом применения 214-ФЗ к апартаментам есть то, что при банкротстве девелопера его клиенты будут внесены в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Ранее же в законе о банкротстве было четко прописано, что это касалось лишь клиентов квартир в жилых многоквартирных зданиях, к апарт-комплексам закон не использовался.
В соответствии с 214-ФЗ, при покупке апартаментов, как и квартир, единственным законным методом приобретения недвижимости в строящемся строении станет соглашение долевого участия (ДДУ). С момента заключения соглашения участник находится под защитой страны, потому, что чтобы получить возможность заключения ДДУ застройщик обязан собрать и зарегистрировать пакет нужных документов. В данный список входят свидетельство о праве собственности (долговременной аренды) на землю, разрешение на постройку, заключение экспертизы по проектной документации и т. д.
С 1 января 2014 года в соответствии с 214-ФЗ девелопер обязан страховать гражданскую ответственность перед участниками. Для регистрации компании нужен контракт коммерческого либо некоммерческого страхования либо банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Так, при неисполнения обязательств застройщиком участникам будет выплачена компенсация или со стороны банка, или со стороны страховой компании.
Помимо этого, 214-ФЗ обязывает девелопера делать работы как следует, на любой объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.
Чего не достаточно
На первый взгляд использование 214-ФЗ к апартаментам выглядит логичным методом обезопасить рынок недвижимости от неприятности одураченных участников во время кризиса. Но приводит к вопросам непоследовательность правительства в создании законодательной базы касательно таких объектов. Совсем сравнительно не так давно власти разглядывали возможность частичного приравнивания апартаментов к жилью.
В случае если это случится, то вопрос с участниками в апарт-комплексах отпадет сам собой.
Наряду с этим само существование долевого строительства в марте 2014 года подвергалось сомнению. Так, в марте 2014 года на выставке недвижимости MIPIM в Каннах глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень сказал о том, что ведомство вспоминало об отмене университета долевого строительства. Он утвержает, что в правительстве достаточно деятельно обсуждался переход к сотрудничеству между клиентом и девелопером всецело через банковскую конструкцию.
В итоге на данный момент на рынке апартаментов ситуация , в которой ни девелоперы, на власть, ни тем более клиенты не знают, чего же ожидать в будущем. Такая неопределенность очень плохо отражается на продажах и во время кризиса угрожает обернуться новыми и остановкой проектов одураченными участниками.
Ольга Кузнецова, специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
| Справка «РБК-Недвижимости»: что такое апартаменты Апартаменты – западный формат жилья, где нет университета прописки: человек не привязан к собственному адресу, он применяет его как биллинг-адрес, куда приходят все счета. В Росиии рынок апартаментов появился как кризисное явление. В 2008 году в Москве случилось резкое снижение спроса на конторы. Девелоперы воспользовались моментом и переделали часть собственных офисных помещений под «жилье без прописки» – апартаменты. По существующему закону в объектах, размещенных на почвах нежилого назначения, отсутствует возможность постоянной регистрации, что делает проблематичным полноценное пользование всей муниципальный социальной инфраструктурой (школами, поликлиниками и т. д.). Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать хозяин апартаментов, – пять лет. На рынке на формат апартаментов дается дисконт в среднем на 15–20% если сравнивать с подобными по качественным чертям хорошими жилыми комплексами. Формату апартаментов посвящен выпуск программы «РБК.Недвижимость» от 10.02.2015 на РБК-ТВ |
Об авторах
Ольга Кузнецова RED Development Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
НОВЫЙ ЗАКОН О ПРОДАЖЕ КВАРТИР В первой половине 20-ых годов XXI века.ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЗАПРЕТЯТ.02.06.18
