Вы не были в гоа?
Недвижимость в Индии продолжительное время была недоступна для чужестранцев. С 2005 года стало возмможно ее купить, но только в нескольких штатах. Большая часть россиян выбирают штат Гоа, что сейчас деятельно застраивается.
Гоа не только по географическому принципу делится на южную и северную части – любая предполагает определенный образ судьбы и, в случае если угодно, статус. Северная часть штата – место фанатов и отдыха молодёжи активного образа судьбы, южная – для богатых любителей пожить в покое на природе.
Теоретически возможно купить земельный надел и нанять недорогую рабочую силу, которая выстроит дом, но местные крестьяне не смогут забрать в толк, из-за чего им больше нельзя обрабатывать привычные наделы и настойчиво вскапывают личную собственность. Лучше не рисковать, тем более что местные власти помогать чужестранцам не спешат. Исходя из этого выполнять сделки купли-продажи индийской недвижимости предпочтительней через российские риэлторские компании либо через зарубежных застройщиков, ведущих проекты в Гоа.
Экономические возможности
Global Property Guide совершил изучение текущего состояния рынка недвижимости Индии и проанализировал его перспективы и проблемы развития. С 2005-го по 2007 годы индийская экономика каждый год росла на 8,9%, что разрешило Индии войти в число самых быстроразвивающихся государств в мире. Либерализация главных секторов индийской экономики в начале 1990-х стала причиной громадному притоку в страну прямых зарубежных инвестиций.
Инвестиционный бум разрешил сократить безработицу, увеличил спрос на жилье, и привёл к развитию строительной индустрии и телекоммуникационного бизнеса.
В 2008 году рост индийской экономики замедлился из-за глобального экономического кризиса, продемонстрировав прибавку в 7,3%. В этом году МВФ прогнозирует 5,4% роста ВВП. Безработица, как ожидают многие, усилится, в особенности в IT-индустрии, в денежном и промышленном секторах: самые развитые отрасли пострадали в кризис посильнее других.
В феврале 2009-го аналитики компании Edelweiss предсказали, что рынок недвижимости Индии будет стагнировать еще четыре года, а стоимости уменьшатся еще минимум на 30%. Специалисты Global Property Guide кроме этого давали слово четырехлетнюю депрессию на рынке жилья из-за отсутствия ипотечного кредитования (отношение ипотечных кредитов к ВВП образовывает в Индии менее 5%), приостановки строительных низкой доходности и проектов от аренды.
Но уже к концу лета прогнозы были опровергнуты: понижение ставок по ипотекам с 13 до 8% стало причиной росту продаж. Во втором квартале количество сделок на рынке жилья в больших городах – таких как Мумбаи и Пуна – вырос на 20–22%, информирует Indian Realty News, а в третьем рост составил 30–40%. По показателям Cushman & Wakefield, к сентябрю цены на жилье выросли на 5–15%. Спрос, согласно точки зрения аналитиков, к 2013 году достигнет 4,5 млн жилых объектов в наибольших городах и 7,5 млн – в целом по стране.
Согласно данным Конфедерации девелоперов недвижимости Индии (CREDAI), объем инвестиций в рынок недвижимости страны достигнет $6 млрд уже в течение ближайшего года. Наряду с этим инвесторы вкладываются в жилые проекты – именно из-за повышения спроса.
Законодательство
Аналитики утверждают: рынок недвижимости Индии не через чур развит, не все процедуры отработаны, государство слабо регулирует отрасль. Но неспешно появляются новые законы, каковые цивилизуют рынок. К примеру, на данный момент индийское правительство планирует принять закон о контроле над бизнесом, связанным с недвижимостью.
Цель документа, пишет www.zagranhouse.ru, – регулировать управление и строительную отрасль жилыми объектами, дабы повысить доверие рядовых покупателей и инвесторов к рынку недвижимости Индии.
Предполагается, что при контроле страны строительство будет происходить вовремя, а управление жильем – осуществляться грамотно. Застройщика обяжут зарегистрировать собственный объект недвижимости в регуляторе до открытия продаж, пишет портал об индийской недвижимости Indianrealtynews.com. Закон запретит компании-застройщику приобретать задаток от клиентов недвижимости прежде, чем будет подписан окончательный (главный) соглашение купли-продажи.
На данный момент строители берут с клиентов 20–30% от цены объекта до подписания купчей.
Для нарушителей в законе предусмотрены строгие наказания. Тех, кто будет строить либо разрабатывать почвы без регистрации, смогут посадить в колонию на срок до трех лет или оштрафовать на проценты от цены строительного проекта, или применить то и второе в один момент.
Рыночная обстановка
Стремительное развитие индийского рынка недвижимости сменилось стремительным падением. По сведениям Торгово-промышленной Ассоциации Индии (Assocham), спрос на элитную недвижимость в Индии упал на 50%, на эконом-класс – на 10%. Быстро сократились зарубежные инвестиции, местные строительные компании постарались взять кредиты в индийских банках, но далеко не всегда удачно.
Итог – замороженные проекты, потому, что средств застройщиков на их завершение не достаточно. За квартиры, на каковые нашлись клиенты, платежи поступают систематично, но большинство квартир нераспродана. Соответственно, имеется недостаток оборотных средств.
Местные застройщики переориентировались на бюджетное постройку, но заказов на всех не достаточно.
В июле 2009 года, информируют интернет-ресурсы, на рынке недвижимости Индии начал формироваться «пузырь» – кое-какие строительные компании стали повышать цены, почувствовав возрастающий интерес клиентов. По оценке Ассоциации девелоперов Индии, цены в кризис сократились на 25–30%, а летний рост их составил 10–15%.
Главными клиентами индийской недвижимости выступают англичане, немцы, голландцы. Россияне, согласно данным Interestate, присутствуют на местном рынке приблизительно три года.
Покупать объекты эксперты рекомендуют на первичном рынке, причем у европейских компаний, каковые строят в соответствии с европейскими же стандартами. Уровень качества строительства хорошее, жилье сдается в большинстве случаев с чистовой отделкой. Независимое строительство не рекомендуется, потому, что имеется большое количество ограничений по застройке, а неурегулированность земельного законодательства усугубляет их.
В Гоа имеется предложения и на первичном, и на вторичном рынке. Самое недорогое жилье обойдется в 12 тыс. евро, но уровень качества его невысоко, а права собственности – вызывающи большие сомнения. Вторичный рынок штата представлен, по большей части, апартаментами и раздельно стоящими зданиями, на побережье кроме этого имеется бунгало.
Цена дома в 100–120 кв. м – приблизительно 180 тыс. евро. Но проверка юридической чистоты не отработана, что может иметь неприятные последствия для клиента.
В строящихся комплексах имеется более недорогое жилье. Средняя площадь объекта – 50 кв. м, эквивалент однокомнатной квартиры (либо студии). Цена – приблизительно 40 тыс. евро.
В столице, по сведениям Interestate, цены выше практически вдвое.
Арендная плата в Гоа низка – съемная квартира с двумя спальнями на месяц в большой сезон обойдется в 250 евро. Арендные ставки в больших городах Индии значительнее, но дохода приносят мало. В частности, при ежемесячной плате за съемное жилище в Мумбае $8–11,5 тыс. доходность образовывает 3,5–4,6%.
Тарифы в Дели ниже, $2–3 тыс. в месяц, доходность – 2,9–4%. Сдача в аренду недвижимости в Бангалоре (силиконовая равнина страны) может принести 4,6% годовых.
По сведениям портала www.investproject.info, выбор объектов недвижимости в Индии достаточно широк, а также – коммерческих: «Возможно приобрести торговый павильон и заняться собственным бизнесом. Кроме этого удачным капиталовложением может стать приобретение торгового комплекса».
Средства, инвестированные в индийскую недвижимость, сложно взять обратно. Первоначально инвестированные дано вывезти из страны лишь через три года.
Условия приобретения
Приобретение индийской недвижимости, по утверждению агентства Interestate, не оказывает помощь взять вид на жительство. Действительно, такие случаи известны, но очень редки. Но возможно оформить бизнес-визу, которая дает право пребывать в стране 180 дней в году.
Первая виза выдается на год, позже ее возможно продлевать.
Правительство Индии обсуждает возможность ввести для граждан некоторых государств, среди них и России, режим выдачи виз по прибытии в страну, передает издание «Times of India». В первую очередь это относится, само собой разумеется, туристов.
Нерезиденту – физическому лицу – купить объект недвижимости сложно, но юридическое станет хозяином без неприятностей. Но прежде нужно это юрлицо зарегистрировать, причем с участием индуса, которому будет принадлежать часть не меньше 1%. Регистрация компании, согласно данным Interestate, стоит 1700 евро и происходит за три дня. Не возбраняется приобретение готового бизнеса.
Помощь собственного юрлица обходится приблизительно в $750 в год.
Сделка
По окончании выбора объекта на первичном рынке для застройщика на депозите резервируется $4 тыс. – гарантия намерений клиента. Но застройщик может отказаться от депозита либо "настойчиво попросить" 10% от цены объекта, отмечают в компании Interestate.
Объект снимается с продажи. Содержится пилотный соглашение купли-продажи, в котором указан график выплат, полное описание объекта. Простой график: 40% при заключении пилотного контракта и по 10% – по завершении отдельных этапов строительства.
Строительство, в большинстве случаев, продолжается один год. В некоторых компаниях допускается рассрочка на два года по окончании ввода объекта в эксплуатацию.
Средства по графику перечисляются застройщику со счета компании, открытого клиентом. Соответственно, по окончании завершения строительства и при передаче объекта хозяину стороны подписывают главной (главный) соглашение, что заверяет нотариус. Сама недвижимость также передается клиенту по акту, подтвержденному у нотариуса.
Право собственности на объект приобретает компания.
В большинстве случаев оформление документов берет на себя застройщик, говорят в Interestate, но не всегда. Исходя из этого нужно нанять юриста, причем местного, что знает индийское законодательство.
В ходе сделки предстоят затраты: гербовый взнос (налог), составляющий 5% от рыночной стоимости при регистрации права собственности, разовый регистрационный сбор в размере 2% от суммы сделки, оплата одолжений юриста – 167 евро – по окончании получения права собственности и управленческий взнос (на 20 лет сходу) – 3400 евро.
Владение недвижимостью
По показателям www.investproject.info, затраты на проживание в Индии малы. На содержание дома, экскурсии и питание достаточно иметь $300 в месяц.
Страховать недвижимое имущество не обязательно.
Услуги ЖКХ оплачиваются по счетчику. На содержание неспециализированной территории комплекса хозяин платит приблизительно $250 в год.
Управляющую компанию, которая может сдать жилплощадь в аренду, пока хозяина нет в стране, в большинстве случаев, предоставляет застройщик.
Создатель: Елена Зубова
Бюллетень Недвижимости
Побег из \
