Выбираем район: что нужно знать о хамовниках перед покупкой квартиры
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров столичных жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недочёты того либо иного района для приобретения квартиры
Фрунзенская набережная(Фото: ИТАР-ТАСС/ Александр Гришин )
Хамовники являются одним из самых востребованных районов столицы среди клиентов жилья. Но дешёв район не всем: средние цены квадратного метра на первичном и вторичном рынках в этом районе составляют 738,2 и 768,8 тыс. руб. соответственно, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» риелторы. По средним стоимостям на новостройки, большая часть из которых элитные, Хамовники уступают только соседнему Арбату.
на данный момент Хамовники, по оценке риелторов, пользуются популярностью из-за центрального размещения, транспортной доступности и хорошей экологии. В районе большое количество парков, через район протекает Москва-река. Тут нет комфорт-класса среди новостроек.
На вторичном рынке представлены все типы жилья: дореволюционные, сталинские, кирпичные дома ЦК и панельные пятиэтажки.
Просматривайте кроме этого: риелторские путеводители по районам
Некрасовка
Тверской
Таганка
Донской
Дорогомилово
Инфраструктура
Хамовники считаются одним из самых респектабельных локаций Москвы и отличаются хорошей транспортной доступностью. На территории района шесть станций метро («Кропоткинская», «Парк Культуры», «Фрунзенская», «Спортивная», «Воробьевы горы», «Киевская»). Большинство Хамовников расположена между ТТК и Садовым кольцом, соединяющимися Громадной Пироговской улицей, Фрунзенской набережной и Комсомольским проспектом.
Район славится громадным числом парковых территорий, наибольшие из них — парк «Усадьба Трубецких в Хамовниках» и сквер Девичьего поля.
Вид на улицы Пречистенка и Остоженка(Фото:Наталья Гарнелис/ТАСС )
В районе 16 детских садов, 22 средних учебных заведения — гимназии, школы и лицеи с углубленным изучением зарубежных языков и математики. В их числе — лицей № 1535, что уже пара лет подряд согласится лучшей школой Москвы, и ГБОУ школа № 57, входящая в пятерку лучших. В Хамовниках находятся респектабельные институты: 1-й Столичный национальный медуниверситет имени И. М. Сеченова, Столичный национальный лингвистический университет, Дипломатическая академия министерства иностранных дел России и др.
В этом районе находится большое количество музеев, театров и галерей: музей изобразительных искусств имени А. С. Пушкина, Музей имени Н. К. Рериха, Мультимедиа Арт Музей, Музей Москвы, Малая сцена Столичного драмтеатра под управлением Армена Джигарханяна и пр.
В Хамовниках расположены Новодевичий (основан в первой половине 20-ых годов шестнадцатого века) и Зачатьевский (основан в первой половине 80-ых годов XVI века) монастыри, воссозданный храм Христа Спасителя, храм Николая Чудотворца в Хамовниках и др.
Элитные проекты
Хамовники за последние 20 лет превратились из рабочего района с типовой застройкой, среди них и промышленной, в одну из самых респектабельных для проживания локаций Москвы, отмечает глава департамента консалтинга риелторской компании Blackwood Александр Шибаев.
В числе первых девелоперов, каковые начали строить в Хамовниках дома элитного класса, — компания «Реставрация Н». Она была основана в 1993-м и в том же году реализовала в собственный первый проект, реконструировав прибыльный дом архитектора Клейна в Олсуфьевском переулке. На сегодня в портфеле компании более 20 девелоперских объектов, большинство из которых находится в Хамовниках.
Реставрация прибыльного дома архитектора Клейна в Олсуфьевском переулке — один из первых элитных проектов в Хамовниках(Фото: «Реставрация Н»)
Игроки рынка недвижимости условно дробят данный район на кластеры, в каждом из которых собственный жилой фонд и цены. Так, в Хамовниках две «риелторские» локации — Пречистенка и Остоженка — относятся к самой дорогой и респектабельной «золотой миле». Кроме этого раздельно риелторы выделяют район арбатских переулков, Плющихи (Саввинская набережная, переулки Плющихи и Смоленки, включая Пироговскую улицу) и районы у метро «Спортивная» и «Фрунзенская».
В случае если средние цены на первичном и вторичных рынках в районе «золотой мили» превышают 1 миллионов рублей. за «квадрат», то в районе «Спортивной» и «Фрунзенской» его цена уже 639,2 тыс. руб.
В районе «золотой мили» преобладает новая застройка, тут кроме этого реконструированы дореволюционные дома, сохранились и сталинские дома, говорит начальник офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть контор недвижимости» Ольга Тихонова. Новые ЖК на вторичном рынке в данной локации — это Barkli Plaza, Barkli Virgin House, Grand Prix, «Кристал Хаус», «Купер Хаус», «Молочный дом», «Новая Остоженка», «Парк Палас», «Опера Хаус».
В районе арбатских переулков — в основном дореволюционные постройки, кирпичные дома ЦК и маленькое количество новых ЖК («Академия», «Дворянское гнездо», «Стольник», «Плотникоff»), перечисляет Ольга Тихонова. В районе Плющихи — строения 1920-х годов, кирпичные дома ЦК и пара современных ЖК (Bunin, Barrin House, «Венский дом», «Grand Deluxe на Плющихе», «Дом над водой», «Золотой дом на Плющихе», «Ривер Хаус», «Три тополя», «Смоленская застава»).
Клубный дом Barkli Virgin House на Остоженке(Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин )
В районе «Спортивной» — «Фрунзенской» представлены фактически все типы застройки (дореволюционные, сталинские, кирпичные дома ЦК и современные комплексы классов премиум и люкс). Наряду с этим ветхие дома и новые ЖК представлены фактически в равных долях, приблизительно 10% предложения на вторичном рынке — это пятиэтажки 1920-х годов, кирпичные зданиях 1960-х и штучная панельная застройка, отмечает Ольга Тихонова. Современные ЖК в локации — «Пять звезд», «Андреевский дом», «Дом на Трубецкой», «Камелот», «Писатель», «Лужники Хаус», «Ля Дефанс», Knightsbridge Private Park и «Садовые кварталы» (сданные корпуса).
Новостройки
Хамовники весьма привлекательны для потенциальных клиентов, желающих купить недвижимость в элитном сегменте, говорят риелторы. На первичном рынке недвижимости района на апрель—май 2017 года продажи ведутся в 15 жилых и апарт-комплексах, объем предложения превышает 550 лотов (более 90 тыс. кв. м), все они относятся к элитному сегменту. Средняя цена квадратного метра в новостройках (жилье и апартаменты) Хамовников образовывает, согласно данным «Метриум Групп», 738,2 тыс. руб.
Проекты в продаже на первичном рынке жилья в Хамовниках
| премиум | Barrin House | Малая Пироговская ул., вл. 8 | «Донстрой» | 12 493 | 803,7 |
| премиум | Clerkenwell House | Комсомольский пр-т, д. 42, стр. 2 | KR Properties | 214 | 729,9 |
| делюкс | Golden Mile private residence | ул. Остоженка, вл. 9/14 | ЭНБИЭМ-Стройсервис | 3003 | 1902,8 |
| делюкс | «Grand Deluxe на Плющихе» | Погодинская ул., вл. 4 | «Донстрой» | 4948 | 862,8 |
| делюкс | Nabokov | Курсовой пер., 10/1 | Vesper | 2023 | 1766,2 |
| делюкс | Knightsbridge Private Park | Кооперативная ул., вл. 16 | «Реставрация Н» | 10 497 | 1179,2 |
| делюкс | Bunin | ул. Плющиха, 37 | Vesper | 2629 | 1060,3 |
| премиум | «Дом на Трубецкой» | Трубецкая ул., вл. 28, стр. 2 | ООО ОЗ РТИ | 2379 | 1291,6 |
| премиум | «Жизнь на Плющихе» | Погодинская ул., вл. 2/3, стр. 1, 2, 3, 4 | «Донстрой» | 18 220 | 683,3 |
| премиум | «Кленовый DOM» | Пречистенская наб., д. 5 | «Донстрой» | 4446 | 1256,8 |
| делюкс | «Резиденция на Всеволожском» | Всеволожский пер., вл. 5 | «Фаворит Инвест» | 2958 | 1453,3 |
| премиум | «Садовые кварталы» | ул. Ефремова, вл. 12 | «Интеко» | 30 027 | 510,3 |
| премиум | «Пречистенская слобода» | Небольшой Левшинский пер., 10 | н/д | н/д | 718,7 |
| элитный | «Дом на Бурденко» | Бурденко, д. 3 | ООО «Новый дом — 94» | н/д | 947,7 |
| элитный | ЖК «Остоженка 11» | ул Остоженка, д. 11 | STRABAG SE | н/д | 840,2 |
Источники: «Миэль», «Метриум Групп», Savills
С 2011 года Хамовники удерживают лидерство среди столичных районов по количеству предложения в элитных новостройках. На данный момент каждая четвертая сделка с элитным жильем содержится как раз тут. «По результатам 2016 года часть сделок в Хамовниках составила 24% от общего объема спроса. В течение последних трех месяцев 2017 года главная часть спроса кроме этого приходилась на данный район — тут совершалась каждая третья сделка.
Наряду с этим спросом пользовались не только признанные фавориты рынка, но и сравнительно не так давно вышедшие проекты», — говорит глава департамента продаж муниципальный недвижимости Savills в Российской Федерации Кристина Томилина.
Вторичный рынок
Вторичный рынок Хамовников представлен по большей части исторической застройкой — сталинками, кирпичными и панельными зданиями различной высотности, и реконструированными домами. По оценкам риелторов, тут в продаже представлено более 1,2 тыс. лотов. Согласно данным «Миэля», средняя цена предложения на вторичном рынке по всему району составила в марте 2016 года 768,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
Каждая четвертая сделка с вторичными элитными квартирами в Москве происходит в Хамовниках — 23% от общего объема спроса в 2016 году, поведали в ассоциации агентств элитной недвижимости Top Brokers Alliance. Две трети этих сделок пришлось на сравнительно не так давно выстроенные дома — ЖК «Писатель», Barrin House, «Садовые кварталы» и другие, отмечает Кристина Томилина.
Вид на храм Христа Спасителя(Фото: Сергей Бобылев/ТАСС )
Самые высокобюджетные предложения расположены на Остоженке, которая входит в состав «золотой мили» (участок между Остоженкой, Москвой и Пречистенкой-рекой) и обычно из-за собственного необыкновенного расположения позиционируется риелторами как отдельный район ЦАО с собственным ценообразованием, поясняет Мария Литинецкая.
Минимальный бюджет приобретения в районе равен 8,7 миллионов рублей. за однокомнатную квартиру в хрущевке в пешей доступности от метро «Спортивная». Самый дорогой объект вторичного рынка представлен в ЖК «Дом на Бурденко» (в нем кроме этого идут продажи на первичном рынке). Квартира площадью 250 кв. м стоит $6 млн, либо около 338 миллионов рублей.
Перспективные проекты
Район Хамовники, непременно, есть одним из самых привлекательных для девелоперов элитной недвижимости, считают риелторы. Хамовники попадают в тройку районов, где не будут сносить пятиэтажки и, следовательно, не покажутся громадные площадки под новое строительство, отмечает Наталья Шаталина.
Однако Хамовники в элитном сегменте занимают лидирующую позицию по количеству проектов числа квартир и первичного рынка в продаже. Сейчас в районе, согласно данным «Метриум Групп», представлено 42,1% всех элитных квартир и 10,4% квартир премиум-класса.
Вид на спортивный комплекс «Лужники»(Фото: Станислав Красильников/ТАСС )
Компания «Метриум Групп» знает о 15 перспективных площадках под застройку в Хамовниках. Наибольшая из них — на Лужнецкой набережной, где планируется выстроить элитный комплекс неспециализированной площадью около 200 тыс. кв. м. Еще один довольно большой проект Savvin River Residence площадью 48 тыс. кв. м покажется на месте ткацкой фабрики по адресу Саввинский пер., 2-4-6, поведали в «Метриум Групп». Остальные проекты относятся в основном к точечной застройке, информации о сроках их выхода нет, говорит Мария Литинецкая.
Согласно данным Contact Real Estate, компания «Медстройинвест» планирует построить апарт-комплекс в Лужнецком проезде, д. 15; «Газпромбанк-Инвест» — ЖК на Фрунзенской набережной, д. 30; «СоюзНедвижимость» — жилой дом по адресу Олсуфьевский пер., вл. 9. На месте прибыльного дома на ул. Тимура Фрунзе, 10, компания «МПСИ» планирует строительство жилого дома, сообщили в Contact Real Estate.
В компании «Миэль-Новостройки» именуют перспективные площадки под ЖК в Соймоновском проезде, 2-м Неопалимовском переулке и на территории «Стройэкспо». Кроме этого в Хамовниках объявлено стрительство жилого комплекса класса люкс «Бродский» от компании Vesper.
История района
Район Хамовники образован в следствии территориального деления города в первой половине 90-ых годов двадцатого века, граница (практически 1 тыс. га) проходит от Громадного Каменного моста по Пречистенской, Фрунзенской, Лужнецкой, Новодевичьей, Саввинской, Ростовской набережным до пересечения с Бородинским мостом, по Смоленской улице до пересечения с одноименным проспектом, в центре — по переулку Сивцев Вражек и улице Знаменка.
Фрунзенская набережная с Крымского моста(Фото: Грановский Наум/Фотохроника ТАСС )
Слово «хамовники» происходит от «хам», так в четрандцатом веке именовали льняное полотно. В Хамовной слободе жили ткачи, которых и прозвали хамовниками. Первоначально, в 20-е годы XVII века, в то время, когда вырос спрос на русский лен, в слободе жили мастера, переселенные из Твери.
У царя Михаила Федоровича они были на особенном положении — облагались низкими налогами, освобождались от некоторых повинностей и не имели права жить где-либо, не считая собственной слободы.
Слово «хамовники» употреблялось в набережных и названиях улиц. Так, Громадный (Продолжительный) Хамовнический переулок в первой половине 20-ых годов XX века переименовали в улицу Льва Толстого (по усадьбе, где жил автор); Хамовническую набережную в 1925 году назвали Фрунзенской; 1–3-я Хамовнические улицы во второй половине 50-ых годов двадцатого века стали 1–3-й Фрунзенскими; Хамовнический Камер-Коллежский Вал продолжительно именовался Фрунзенским, а сейчас именуется легко Хамовническим Валом.
Создатель: Сергей Велесевич.
Социальный ролик \
