Взгляд изнутри: что происходит на рынке недвижимости юга испании?
Воображаем вашему вниманию подробный анализ динамики рынка недвижимости испанского региона Андалусия в 2010 году, и прогноз развития рынка на 2011 год.
Быть может, самые ответственные вопросы, стоящие перед потенциальным клиентом недвижимости в Андалусии, таковы: достиг ли рынок дна? И продолжат ли уменьшаться цены? Парадоксально, но ответ на оба вопроса – да. Дело в том, что динамика индикаторов рынка недвижимости региона очень разнонаправленна.
Отличие между самый и наименее привлекательными районами, «отрыв» качественной застройки от низкопробных объектов, активность участников рынка – все это зависит от провинции а также от населенного пункта.
Так, например, рыночная активность в популярных курортных районах Марбелья, Сан-Педро и Пуэрто-Банус начала расти еще во втором квартале 2009 года и оставалась более-менее стабильной в течении всего кризисного 2010-го. Одновременно с этим, индикаторы рынка соседней, менее «раскрученной» Малаги до сих пор будут в состоянии «ступора».
По обстоятельствам столь сильного разброса между регионами статистика рынка недвижимости Испанского Средиземноморья, предоставленная компанией TINSA в конце 2010 года (цены в регионе упали на 24,4% если сравнивать с пиковыми показателями), попросту не имеет возможности претендовать на адекватное отображение обстановки.
Ненужная статистика
Статистику, предоставленные Министерством жилищного строительства Испании (в соответствии с им, стоимости сократились на 20% если сравнивать с пиком), увы, еще больше вводят в заблуждение.
Дело в том, что показатели ведомства высчитываются на базе официальной задекларированной стоимости сделки, но цена недвижимости «на бумаге», в большинстве случаев, приблизительно на 20% отличается от настоящей цены объекта. Так, резкое снижение цен может составлять порядка 40%.
К сожалению, аналогичной статистикой нельзя руководствоваться, но она неизбежно воздействует на ценообразование – продавцы ориентируются на эти 20% и запрашивают слишком большие стоимости, не соответствующие настоящему состоянию рынка.
Эти оценочных компаний Tinsa и Valtechnic кроме этого не внушают доверия, поскольку они основаны на субъективных оценках рынка. Но, снова же, продавцы и покупатели к ним прислушиваются.
Более того, создается чувство, что кое-какие оценщики в действительности верят статистике Министерства, а это ведет к воистину непредсказуемым итогам.
Летом 2010 года на рынок был выставлен пентхаус, расположенный в 100 метрах от пляжа Сан Педро де Алькантара и в нескольких минутах пешком от Пуэрто-Банус. Интерьер объекта нуждался в косметическом ремонте, но неспециализированное состояние дома было легко хорошим, а на крыше кроме того имелся личный бассейн.
Дом скоро отыскал собственного клиента: было заключено пилотное соглашение о продаже за €585 тыс. – немного меньше, чем продавец заплатил в 2008 году (на протяжении «бума» данный объект возможно было легко реализовать за €1 млн.). Клиент обратился за сторонним кредитованием в компанию Tinsa, где оценщик ("Наверное," с другой планеты) оценил дом в €900 тыс., по окончании чего клиент решил попытаться забрать ипотеку в другом банке на более удачных условиях.
Он вправду взял более удачное предложение – от банка, что применяет статистику Valtechnic. По оценкам второго банка, цена объекта составляла €550 тыс. Отличие в цене составила €350 тыс. Возможно представить себе удивление клиента и сделать вывод о, мягко говоря, «неадекватности» большинства дешёвых статистических данных. Кроме того правильный подсчет количества сделок, идеальных на рынке за год (информацию о них вносятся в кадастровый реестр), достаточно проблематичен.
Дело в том, что из данных реестра неясно, какая часть сделок есть банковскими «свопами» за долги по ипотечному кредиту. Но кадастровая статистика, быть может, и есть самая достоверной из всех дешёвых сейчас. Если доверять этим цифрам, то количество сделок достигло низшей точки в IV квартале 2009 года и с того времени начало медлительно расти.
Возможно, само собой разумеется, относиться к опубликованной статистике рынка Испании скептически, но, в случае если задуматься, она причиняет настоящий ущерб. Эти цифры путают продавцов и покупателей, подрывая доверие к рынку, а без доверия не может быть и восстановления. Наряду с этим не следует забывать, что статистика – всего лишь цифры: она не растолковывает обстоятельств трансформации индикаторов и тем более не дает никаких прогнозов.
Иметь правильные эти прекрасно, но без грамотной их интерпретации чуть ли окажется сделать какие-либо значимые выводы о будущем рынка.
Переизбыток предложения
Информацию о числе непроданных объектов, наводнивших рынок недвижимости Испании, уже давно «мозолят глаза» всем участникам рынка. По оценкам специалистам, количество непроданных объектов недвижимости образовывает от 700 тысяч до 1,5 миллиона домовладений.
Факт очевиден: на испанском рынке огромное количество объектов, и никто не спешит их брать. Но сама по себе эта цифра не говорит ни о чем. Да, это ответственный показатель, потому, что он воздействует на клиентов жилья.
Их логика такова: в случае если на рынке так много непроданных объектов, значит, цены еще не достигли дна, соответственно, имеется суть отложить приобретение, быть может, на пара лет. Сейчас нет ни одного всестороннего изучения испанского рынка недвижимости, и данный индикатор, «оторванный из контекста», преподносится клиентам без каких-либо объяснений.
Правильнее, комментарии аналитиков сводятся к одному: до тех пор пока существует избыток непроданных объектов, ни о речи и каком восстановлении быть не имеет возможности, но это не соответствует настоящей обстановке. Возможно иметь 1,5 миллиона непроданных единиц жилья на рынке и одновременно с этим сказать о его восстановлении.
Большая часть проектов в Испании строятся только для внутреннего рынка (домашние дома в пригородах и городах, удаленных от моря).
Грубо говоря, в стране существует два свободных друг от друга рынка недвижимости: один для испанцев, клиентов первого жилья; второй – для зарубежных клиентов, каковые или подыскивают себе дом для переезда в страну, или ищут второй дом для отдыха. Эти два рынка фактически не пересекаются. Единственное исключение – богатые испанцы, берущие дома на побережье.
Так, большинство непроданных объектов недвижимости в Испании попросту не воображают для зарубежных клиентов никакого интереса. Однако в массмедиа систематично появляются «комментарии на тему», где разные горе-специалисты предостерегают клиентов от приобретения испанской недвижимости, обосновывая собственные советы как раз числом непроданного жилья.
Для пущей убедительности они приводят существенно снизившееся число зарубежных клиентов на рынке и утверждают, что обстановка не придет в норму еще пара лет.
Непременно, на восстановление уйдут годы, но зависеть это будет от состояния внутреннего испанского рынка, а не от количества зарубежных клиентов. Кроме того на пике «пузыря» (в 2006 году) количество сделок с участием зарубежных клиентов составляло всего около 10% (примерно 90 тысяч) от общего числа.
Наряду с этим большая часть зарубежных клиентов получали недвижимость в нижнем ценовом сегменте. Так, спасение рынка недвижимости Испании от переизбытка предложения – дело рук самих испанцев, а не зарубежных клиентов.
Большинство непроданных объектов недвижимости, предназначенных для зарубежных клиентов, была выстроена между 2000 и 2010 годами. С 1960-х годов в стране формировался рынок недвижимости, что удачно функционировал (со падениями и своими взлётами, очевидно) до 2000-го.
Приобретения в это время по большей части совершались в нескольких самые популярных районах на побережье и в материковой Испании, в большинстве случаев, без привлечения ипотеки. К сожалению, большая часть объектов недвижимости, «зависших» на рынке недвижимости Испании, не могут похвалиться ни привлекательным размещением, ни качеством.
И независимо от того, кто обладатель объекта (банк, девелопер либо частное лицо), он пробует реализовать вторичное жилье, расположенное в зоне высокоплотной застройки, возведенное между 2000 и 2010 годами.
Большинство зарубежных клиентов недвижимости в Испании на данный момент заинтересованы в приобретении за наличные, в классических респектабельных местах, и их совсем не интересуют стандартные дома где-нибудь «на задворках»; иначе говоря рынок возвращается к периоду, предшествовавшему 2000 году.
В этом смысле интерес воображает сопоставление количества зарубежных клиентов в 2011-м с данными за 1996-й (тогда рынок восстанавливался по окончании глубокого спада 1990-1994 годов) – цифры не будут очень сильно различаться. Так, на испанском рынке в полной мере смогут быть более полутора миллиона непроданных объектов, но это совсем не показательная статистика, в случае если разглядывать высококачественный рынок .
Да, рынок достиг дна
В самые привлекательных районах Андалусии клиенты, готовые заплатить сходу, стали возвращаться уже в первой половине 2009 года, и с этого момента они платят за испанскую недвижимость на 35% меньше, чем на протяжении «пика» 2006-го.
Такое понижение стоимостей стало причиной росту количества сделок в течении 2010 года, кроме этого на рынке неспешно возрастала часть клиентов по ипотечному кредиту. Многие ошибочно считают, что на протяжении спада на рынке все продавцы очень сильно обременены ипотечными кредитами, но, в случае если сказать о качественной застройке в средних ценовых рамках, продавцы таких объектов редко бывают «жертвами» ипотеки – в большинстве случаев, у них по большому счету нет кредитов.
Рост рыночной активности продемонстрировал, что продавцам достаточно опустить цены на 35%, чтобы привлечь клиентов на рынок. Вероятнее, такая картина будет наблюдаться и в течении 2011 года. Так что если вы берёте качественный дом в хорошем месте на 35% дешевле, чем он имел возможность бы стоить в 2006-м, знайте – вы берёте «на дне». Ожидать более большого падения стоимостей не нужно.
Да, дно еще в первых рядах
Но главное количество непроданных объектов жилья на рынке недвижимости Андалусии находится в далеко не самых элитных районах и строилось с прицелом на массовый внутренний рынок вторых домов. Большинство таких проектов продавалась на этапе проекта, зависела от ипотечных кредитов и была подвержена спекуляции.
Но для того чтобы рынка больше не существует.
И сейчас такую недвижимость реализовывают банки, девелоперы и частные собственники, каковые лишь начинают осознавать целый кошмар ситуации . В этом сегменте цены, без сомнений, снизятся значительно больше, чем на 35%. Как очень сильно – продемонстрирует 2011 год.
На предстоящее развитие обстановки окажут важное влияние банки, каковые, вероятнее, отправятся на беспрецедентное понижение стоимостей в попытке скорректировать собственный баланс.
Для девелоперов и частных продавцов это станет настоящим «цунами» низких стоимостей. Все дело в том, что банки колеблются и не предпринимают решительных действий. Быть может, их управление доверяет невразумительной статистике Министерства жилищного строительства – по крайней мере, лишь это растолковывает тот факт, что цена недвижимости банков, продаваемой, всего лишь на 20% ниже пиковых индикаторов.
Уже на данный момент на рынке появляются предложения на 50% ниже рыночной ставки. И в случае если кое-какие объекты вправду стоят запрашиваемых денег, то многие пока не продаваемые объекты еще успеют «приятно» поразить банки. Дело в том, что большинство имущества банков находится в так непривлекательных местах, что им необходимо будет весьма попытаться, дабы отыскать клиента, независимо от цены.
Цены в данном сегменте ускорят падение в 2011 году, наряду с этим цена наименее привлекательных предложений упадет значительно больше, чем на 50%.
Вот, пожалуй, и все, что олезно знать о недорогом и не отлично расположенном жилье в Андалусии. Но до искусственно созданного «бума» в регионе удачно развивался рынок отличного жилья, в эксклюзивных районах, и по всем прогнозам – через два года состояние рынка возвратится к докризисному.
Потом в статье обращение отправится только о премиальном рынке .
ПРОДОЛЖЕНИЕ направляться
Создатель: Barbara Wood
Перевод: Николай Стрельников
Влад Листьев. Программа \
