Заграница для новичка-инвестора: как не вложить деньги в мыльный пузырь
Сегодняшний кризис отличается от всех прошлых одним хорошим событием: у русского среднего класса имеется некий финансовый запас. Но и ожидать, в то время, когда инфляция прикончит накопления, отечественный средний класс не собирается. Вследствие этого зарубежная недвижимость представляется очень привлекательным объектом вложения средств.
Однако, заграница загранице рознь.
Не любая зарубежная недвижимость принесет доход, а в некоторых случаях возможно претерпеть и убытки.Как верно выяснить место вложения? Конечно, первая приходящая в голову совет – советоваться со экспертами, как возможно больше общаться с практиками, посещать семинары и тематические выставки. Так, ближайшая по времени выставка, посвященная инвестициям в зарубежку, пройдет 13-14 марта в выставочном комплексе «Т-Модуль», что на Тишинской площади, д.1.
Именуется она«Столичная Интернациональная Инвестиционная Выставка» (Moscow International Investment Show)и пройдет уже в 4-й раз. Сайт выставки.
А нужные для частных инвесторов семинары проводит, к примеру, компанияIntermarkSavills. Увидим, что семинары бесплатные и проходят они каждую субботу. Обозреватель Интернет-издания о недвижимости Metrinfo.ru посетил семинар «Зарубежная недвижимость. Инвестиционные стратегии для вашего будущего», проходивший в рамках 20-й интернациональной выставки «Домэкспо».
О нем мы сейчас и поведаем. Семинар проводил начальник отдела интернациональных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Не покупайтесь на виртуальный рост стоимостей
Многие застройщики для привлечения инвесторов прибегают к одному весьма эффектному приёму – накручиванию виртуальных стоимостей. Как это выглядит, многие уже видели: сейчас, в то время, когда строительство находится «на уровне котлована», ваша квартира стоит 100 тысяч евро. Вас убеждают: в то время, когда покажутся стенки, она будет стоить уже 150 000 евро, а на момент окончания строительства ее цена достигнет 250 тысяч.
Само собой разумеется, готовая квартира стоит дороже недостроенной, но далеко не факт, что дождавшись окончания строительства, вы сможете реализовать ее за те самые 250 тысяч, про каковые сказал застройщик.
Так, в Испании обычная картина выглядит так: клиент положил на этапе строительства 150 тысяч в объект, что на момент окончания строительства должен был стоить 250 тысяч, а через четыре года еле продал данный объект за 160 тысяч.
Исходя из этого при вкладывании денег в строящийся объект ориентироваться нужно не на то, сколько будет стоить ваш объект у вашего же застройщика, а на то, по каким стоимостям продаются подобные готовые объекты на вторичном рынке. И уже исходя из этого, направляться прикинуть, за какую сумму вы сможете его реализовать в запланированный вами срок.
С чего приобретать доход?
Доход с инвестиционной недвижимости возможно приобретать двумя методами:
Во-первых, возможно дождаться, в то время, когда объект вложения подорожает, и, реализовав его, зафиксировать прибыль.
Во-вторых, возможно сдавать его в аренду и приобретать прибыль независимо от того, дорожает ли сам объект либо дешевеет. Само собой разумеется, прекрасно бы, дабы кроме дохода в виде арендной платы недвижимость росла сама по себе, но в кризисное время мало где возможно на это сохранять надежду.
В том месте же, где вы планируете сдавать, оптимальнее выбирать управляющую компанию, предлагающую гарантированную ренту, другими словами фиксированный процент от цены недвижимости в год.
Но к выбору таковой компании нужно доходить без шуток, поскольку обещания могут быть безлюдным звуком, а управляющая компания может через маленький период провалиться сквозь землю в небытие. Преимущество направляться отдавать тем управляющим компаниям, каковые являются структурным подразделением компании-застройщика.
Кстати, на Испанском Средиземноморье, о котором обращение шла выше, для инвестиций в недвижимость больше всего привлекательна Барселона, поскольку тут вы гарантировано сможете сдать вашу недвижимость в аренду бессчётным туристам либо местным обитателям.
Не ведитесь на прошлогодние показатели!
Пробуя спрогнозировать предстоящий рост стоимостей, многие начинающие инвесторы делают одну весьма часту ошибку. Они наблюдают показатели за прошлые годы, сравнивая цены за прошлые периоды с нынешними. Но прошлый рост отнюдь не свидетельствует, что такой же рост сохранится и в будущем, а отсутствие роста в прошлые годы не свидетельствует, что тренд не перевернется на 180 градусов и падение не сменится ростом.
Исходя из этого дабы спрогнозировать будущую доходность, направляться пользоваться вторыми параметрами.
Основной критерий – посещаемость туристами
При выборе страны либо ее региона для размещения инвестиций стоит, в первую очередь, обратить внимание на посещаемость этих мест туристами. Как ее выяснить?
Статистика по государствам в полной мере дешева в сети, но она часто бывает обманчивой. Так, если вы взглянуть на статистику посещаемости Болгарии, то у вас создастся чувство многочисленности туристического потока. Но в то время, когда вы решите проанализировать национальный состав этих туристов, то выяснится, что самыми бессчётными визитёрами Болгарии являются турки. «Что ж они в том месте забыли?» — спросите вы.
Ответ на данный вопрос лежит на поверхности – Болгария для них – окно в Европу. Добравшись до Софии, они берут билет на самолеты компании EasyJet, самолеты которой в Турцию не летают. Дело в том, что это внутриевропейская компания, обслуживающая лишь страны Европейского союза.
Билеты на ее рейсы стоят порядка 50 евро, за каковые возможно попасть в любую точку Европейского союза от Таллина до Лиссабона. Таким, образом, турки, отправляющиеся на доходы в государства Ветхой Европы, экономят на транспортных расходах.
По каким же туристам определять подлинную посещаемость?
Ориентируйтесь на европейцев
Общеизвестно, что самые активные в мире инвесторы в сфере недвижимости — британцы. Где их больше, в том месте и прибыль. Так, к примеру, Кипр в 2008 году посетили 1 миллион 542 тысячи 655 англичан.
Русских на Кипре за это время побывало 180 тысяч. Всего же эту страну (имеется в виду, конечно, лишь греческая добрая половина) за прошедший год посетили 2 403 750 человек. Так, британцы составили более 64% от общего числа туристов.
Рынок аренды распределился так: 75% Пафос, 15% Ларнака, 10% Лимасол. Европейцы составляют главную массу потенциальных клиентов для сдачи недвижимости в аренду и предстоящей перепродажи. Так сложилось, что европейцы оседают в Пафосе, где находится аэропорт, принимающий недорогие компании из Европы.
При инвестировании необходимо учитывать этот факт.
Но возможно выяснить посещаемость страны числом туристов из Европы, каковые снимают в аренду недвижимость, а не едут по турпакетам и косвенным методом. Откройте, к примеру, сайт http://www.holidaylettings.co.uk. Он предлагает в кратковременную аренду апартаменты для туристов. Общеизвестно, что европейцы, не смотря на то, что и обожают отдыхать, деньги тратят нехотя, и исходя из этого экономят на всём.
Так, они в далеком прошлом смекнули, что останавливаться в отелях намного дороже, чем снимать частные апартаменты. Поэтому-то они и пользуются этим сайтом для выбора страны визита.
Так вот, в той стране, по которой будет больше предложений, будет и больше всего туристов из Европы арендующих недвижимость. Давайте воспользуемся этим советом, и посмотрим, где же сосредоточено больше всего предложений апартаментов для британцев. Лидирует тут Испания – 7618 предложений. Но Испания Испании рознь. Большая часть предложений приходится на Канарские (1528) и Балеарские (810) острова.
В континентальной же части Испании лидирует Costa del Sol – 2859 предложений.
За Испанией направляться Франция – 4058 предложений, где, как и следовало ожидать, лидирует Лазурный берег – 1063 предложения.
2150 предложений действуют для европейцев в Португалии и 1760 на Кипре.
Хорошо, кстати, котируется Болгария – 680 предложений, а вот таковой ее соперник в борьбе за русские кошельки как Черногория представлен всего 33 предложениями. В соседней же Албании предлагается лишь один объект – столько же, сколько и в далёкой Гамбии. В Российской Федерации, действительно, по большому счету ни одного.
Но это не свидетельствует, что необходимо инвестировать в те страны, где больше всего предложений для аренды. Стоит задуматься о ликвидности объекта и о возможности повышения цен. Определившись с рынком таким методом, возможно вычислить самый перспективный регион в стране для сдачи в аренду.
Проделанный вами анализ может привести вас к выводу, что объект, что вам пробуют реализовать, никак не соответствует должным параметрам. Потребуйте факты!
В Болгарии нужно брать Софию
Остановимся детально на Болгарии. К покупке как раз болгарской недвижимости призывает нас большая часть рекламных предложений. Как распределяется поток туристов, в случае если показатель количества предложений на holidaylettings вычислять точным?
Более половины предложений (328) поступает с Черноморского побережья. Остальные приходятся на лыжные курорты, к примеру, Рила. (Не забывайте джинсы данной марки, которыми в 70-х годах пробовали заместить нехватающую «Монтану»?)
Громаднейшее же количество предложений приходится на Банско – 191 предложение против 31 в Варне.
Но отечественным инвесторам не помешает обратить внимание, в первую очередь, на Софию. Дело в том, что не считая туристического спроса существует еще и внутренний спрос на аренду. В самой Софии и в пригородах имеется множество предприятий, на каковые приезжают трудиться как болгары из провинции, так и обитатели соседней Македонии а также не совсем соседней Албании.
Поэтому, квартира, предлагаемая в аренду в Софии, будет сдаваться круглый год, а вилла на побережье – лишь в туристический сезон, что продолжается в Болгарии четыре месяца.
Помимо этого, в Болгарии отмечается явление, о котором мы говорили в начале статьи: цены на строящуюся курортную недвижимость растут виртуально. По окончании строительства вы вряд ли реализуете данный объект по той цене, которую назвал застройщик.
Косвенным свидетельством в пользу этого утверждения помогает то событие, что банки кредитуют черноморскую недвижимость совсем в противном случае, чем столичную. В Софии они дают кредит, ориентируясь на рыночную цена жилья. В случае если же покупается недвижимость на побережье, то кредит начисляется из расчета 500 евро за квадратный метр. Другую сумму клиент обязан оплачивать сам.
Как раз за столько банк сохраняет надежду реализовать эту недвижимость при дефолта заемщика.
Создатель: Сергей Шумаков
Издание "Хозяин"
Криптовалюта, с чего начать, как не утратить деньги, мыльный пузырь
