Жилье обетованное
В последние полтора десятилетия Израиль представлялся гражданам России чем-то наподобие бывшей страны СССР: русский в ходу не меньше, чем на Украине, и уж куда больше, чем в Прибалтике, лету от Москвы — меньше четырех часов, а менталитет если не совсем отечественный, то, по крайней мере, в полной мере понятный.
Отмена виз для россиян в конце прошлого года совсем стерла отличие между Израилем и бывшими советскими республиками, а заодно и самыми популярными у нас турецкими и египетскими курортами.
Курортозамещение
Похоже, прейдет скоро время массированного наступления на Израиль как туристов, так и клиентов недвижимости из России. Но стоит, пожалуй, обратить внимание на следующий факт: до сих пор покупка и туризм недвижимости развивались свободными друг от друга направлениями. Более того, эти направления пролегали в прямом смысле в различных морях.
Согласно данным интернационального агентства недвижимости Gordon Rock (имеет представительства в Москве и Тель-Авиве), в прошедшем сезоне 48% сделок, которые связаны с приобретением недвижимости чужестранцами, пришлось на Тель-Авив и Нетанию (приблизительно в равных долях), 18% — на Эйлат и Беэр-Шеву и всего 15% — на Иерусалим.
Иными словами, нерезиденты на данный момент берут прежде всего недвижимость в деловых районах Израиля, а туристические территории пользуются в два раза меньшей популярностью. Нетания, само собой разумеется, может с некоторыми оговорками принимать во внимание курортом, но практически это дальний пригород Тель-Авива, и резиденции в том месте покупают в первую очередь люди, имеющие бизнес в этом государстве. А вот Эйлат и Иерусалим остаются в аутсайдерах.
В это же время как раз туристические территории ожидает самый интенсивный рост в ближайщее время. По окончании отмены режима пересечения границы Израиль делается прямым соперником самые популярных у россиян недорогих курортов — Египта, Кипра и Турции.
Средняя удельная стоиость на стандартную трехкомнатную квартиру в Израиле — порядка $220 тыс., за $400 тыс. возможно приобрести уже полноценные апартаменты на первой линии от побережья. Это, само собой разумеется, существенно дороже, чем на красноморском побережье Египта, пара дороже, чем в лучших районах Турции, и приблизительно на одном уровне с Кипром. Но нужно учесть и плюсы Израиля — качественное медицинское и страховое обслуживание, европейский уровень сервиса, безотносительную юридическую надежность сделок и, как мы уже говорили, привычную языковую среду.
Кризисные проявления
Но, перед тем как сказать о пользах приобретения недвижимости в Израиле, нужно ответить на вопрос вопросов: как Израиль по большому счету и его рынок недвижимости в частности переживают кризис?
Непременно, Израиль не остался в стороне от печальных мировых тенденций. Курс шекеля с конца прошлого года упал на четверть, многие проекты в сфере недвижимости, каковые планировалось запустить в начале этого года, остались на бумаге ожидать лучших времен. Обстановка с стоимостями сильно напоминает столичную: в долларах цены снизились, в местной валюте не изменялись а также мало подросли.
Продавцы не торопятся &семь дней;падать" (по крайней мере, в то время, когда речь заходит о стоимостях предложения), клиенты не торопятся брать. Действительно, имеется отличия: шекель упал на четверть, а рубль — более чем на треть. И в случае если по отдельным проектам в Москве вероятен настоящий демпинг (до 40% если сравнивать с стоимостями предложения в долларах), то израильские застройщики готовы снижать цены максимум на 25% (другими словами в соответствии с падением шекеля).
Да и это ненадолго: они готовятся неспешно поднимать цены до долларового уровня осени 2008 года.
"На рынок Израиля кризис не оказал резкого влияния до сих пор,— утверждает Нури Катц, глава фирмы "Century 21 Российская Федерация".— Так, в 2007 году цена квартир в Тель-Авиве подскочила на 20-40%, в Бат-Яме — на 25%, в Рамат-Гане и Ашдоде — на 20%. на данный момент нельзя сказать, дабы цены существенно упали. Скорее они стагнировались, в некоторых районах отмечается маленькое понижение — 10%. Рынок недвижимости Израиля пока не так стал жертвой общемирового кризиса, потому, что местные банки не были завязаны с банками Америки".
Директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс уверен в том, что вложения в израильскую недвижимость достаточно рискованны если сравнивать с европейскими государствами. "При одинаково низкой доходности от сдачи в аренду — порядка 5% годовых — для частных инвестиций лучше выбрать Австрию либо Швейцарию, где политические риски фактически нулевые",— утверждает специалист.
Само собой разумеется, нужно учитывать, что минимальная сумма приобретения в Израиле намного ниже, чем в Европе. Помимо этого, риэлтеры, трудящиеся в Израиле, считают, что никаких рисков тут нет, среди них и при покупке строящегося объекта. "Все девелоперы предлагают страхование строительных рисков, банковская гарантия — приблизительно 0,8% в год от цены приобретения,— говорит президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.— Это полная гарантия того, что вы получите ту квартиру, за которую внесли деньги, и в будущем не лишитесь ее.
А гарантией того, что цены не упадут обозримой перспективе, есть настоящий недостаток рыночного предложения жилья, в первую очередь в сегменте бизнес-класса. Предложение квартир в Израиле достигло минимального показателя с 2001 года. Именно поэтому фактору сокращение на 40% количества сделок с осени 2008 года привело не к обвалу стоимостей, а всего лишь к их корректировке".
В случае если учесть маленькое количество новых строящихся объектов, эта тенденция будет наблюдаться и в будущем.
Иерусалимское золото
Иерусалим — самый гармоничный город, что мне приходилось когда-либо видеть. Он целый одноцветный — светло-желто-песчаный. Это цвет крепостных стен Ветхого города, и совершенно верно такие же стенки и у современных строений, и у отреставрированных монументов, а также панельные пятиэтажки на окраинах (имеется и такие) не выделяются из гаммы.
Секрет данной унификации несложен: по распоряжению мэрии все дома в городе должны быть облицованы так называемым иерусалимским камнем. В действительности это легко известняк, но с особым золотистым оттенком. И еще он весьма долго не стареет: строения, выстроенные полвека назад, выглядят как новенькие.
Столица Израиля находится в горах, исходя из этого с любого возвышенного места видно чуть ли не полгорода. Так вот, он совсем не создаёт впечатления перманентной стройки, как, к примеру, Москва. В лучшем случае возможно рассмотреть несколько строительных кранов, да да и то не в центре города.
Но, это связано частично и с запретом на высотное постройку. Не то дабы высокие дома (выше десяти этажей, о небоскребах речь не идет) строить не разрещаеться по большому счету — нельзя загораживать виды города тем, кто находится выше. Вписать новое строение в существующую застройку — громадная неприятность.
В случае если простые новостройки бизнес-класса в Иерусалиме возможно пересчитать по пальцам, то относящиеся к элитным — уникальность по определению. На одном из немногих элитных объектов я побывал. Расположенный в центре нового города, рядом от Стенки центральной синагоги и Плача, он претенциозно именуется "Золотой Иерусалим" (Jerusalem of Gold). Дело кроме того не в "золоте" как таковом, а в том, что такое же наименование у неофициального гимна города.
Это приблизительно то же самое, как если бы кто-нибудь из отечественных застройщиков запустил проект с видом на Кремль называющиеся "Дорогая моя столица".
по поводу дороговизны и видов стоит сообщить прежде всего. Вид, конечно, на Ветхий город. Разноэтажное (от 7 до 12 этажей) строение развернуто нижней частью именно в его сторону, так что жители большинства апартаментов смогут наслаждаться из окон Храмовой горой. Дом уже выстроен, идет отделка стен — "иерусалимским камнем", конечно.
А цены тут ощутимо выше среднеиерусалимских: в случае если простая цена качественной новостройки — $4-5 тыс. за 1 кв. м, то тут — от $7 тыс. до $20 тыс. в пентхаусах. Нужно заявить, что строительство ведется с размахом, соответствующим заоблачным стоимостям. К примеру, в центре строения — громадный холл публичного пользования высотой три этажа.
Другими словами девелопер влегкую отказался от 3 тыс. кв. м квартир (больше полумиллиона долларов), дабы жильцы его дома смогли совместно отпраздновать Хануку. И всю эту красоту предстоит реализовывать в самый разгар кризиса.
"Разве я выгляжу удрученным? — задаёт вопросы Арнон Портной, девелопер и управляющий проектом.— Треть площадей уже реализована. В случае если из-за кризиса продажи затормозятся, я , но цены снижать не буду. Данный дом строился на личные средства инвесторов, без банковских кредитов.
Непременно он все равно продастся".
Непременно, такие проекты, как "Золотой Иерусалим", не для частного инвестора, желающего взять стремительную прибыль. Долговременные инвестиции (при сдаче апартаментов в аренду) будут приносить максимум 5-7% годовых, что выглядит скорее сохранением денег от инфляции. "Приобретение площадей в подобном доме для нерезидента — в первую очередь инвестиции в престиж,— говорит Станислав Зингель.— Иерусалим — один из интернациональных центров политики, публичной жизни, бизнеса, науки, тут довольно часто организуются мероприятия большого уровня. Иметь тут личные апартаменты так же респектабельно, как в Нью-Йорке либо Лондоне".
Красноморское побережье
Эйлат — самый южный город Израиля на побережье Красного моря — единственный в стране круглогодичный курорт. Вернее будет сообщить — практически круглогодичный: в зимние месяцы загорают все, а купаются в основном русские. Действительно, пляжный отдых с успехом возможно заменить экскурсиями на Мертвое море (150 км к северу), на известную гору Моссада, в подводную обсерваторию и дельфинарий.
Израильский кусочек Красного моря весьма мал: всего пара километров до иорданской границы, дюжина — до египетской. И на этом побережье, с позиций туриста, большое количество лишнего: военная база, которую в далеком прошлом уже планируют вывести (по окончании ликвидации армейского флота на Красном море), недействующий нефтепровод Эйлат—Ашкелон, в который раньше отгружали нефть с египетских танкеров, судоремонтный завод. Первая линия в далеком прошлом застроена отелями, новое строительство ведется по большей части в предгорьях.
Маленькая протяженность береговой линии и недостаток места под застройку — несомненный минус курорта как такового, но плюс для частного инвестора. Любой новый проект — хотя бы на второй линии от моря — легко по определению прекрасно продастся, а в будущем точно продемонстрирует рост стоимостей. Быть может, как раз в кризис стоит присмотреться к немногочисленным готовым объектам — в том месте еще имеется свободные площади.
К примеру, в полностью готовом и уже мало обжитом малоэтажном комплексе La Palmeraie на второй линии еще возможно приобрести несколько пентхаусов по $900 000-2 000 000 и апартаменты по $440-550 тыс. Цена 120-метровой квартиры на первом этаже с собственной террасой — приблизительно $440 тыс. В Москве уже давно по таковой цене продавались "трешки" экономкласса.
Само собой разумеется, нужно иметь в виду, что подобную недвижимость берут не для жизни, а скорее для развлечения. Но, $1,5-2 тыс. в месяц она приносить будет, другими словами те же стандартные 5% годовых.
Девелопер проекта Иосиф Авраами (собственную компанию он, не мудрствуя, назвал собственным именем — Yossi Avrahami) не через чур с радостью говорит о La Palmeraie: для него данный объект уже в прошлом. Но он расписывает красоте строящегося рядом жилого комплекса Residence du Golf — он утвержает, что он будет настоящей жемчужиной эйлатского побережья. У меня лично это приводит к. Гольф-поле будет "детское" — а какое еще возможно разместить на половине гектара?
Внутренний двор с громадным бассейном граничит с оживленной улицей (не смотря на то, что, само собой разумеется, его отгородят высоким забором). В общем, и по параметрам, и по цене (от $3700 за квадратный метр) Residence du Golf — не элита, а в лучшем случае крепкий бизнес-класс. Но это кроме того не минусы конкретного проекта, а реалии Эйлата — мелкого города, зажатого между горами и побережьем.
В общем, Израиль — не та точка на карте, где стоит вкладывать деньги в недвижимость в расчете на стремительную прибыль. Но тут возможно при жажде купить что-то наподобие дальней резиденции, попутно сохранив средства от инфляции.
Накладные затраты
Затраты, связанные с покупкой недвижимости в Израиле
Налог на приобретение недвижимости (мас рехиша)
Первая квартира:
до 1 026 600 шекелей — нет налога;
от 1 026 600 до 1 442 870 шекелей — 3,5%;
от 1 442 870 шекелей — 5%.
Вторая и более квартира:
до 873 500 шекелей — 3,5%;
от 873 500 шекелей — 5%.
юрсопровождение (экспертиза документов, удостоверяющих права на собственность; составление соглашения купли-продажи; получение согласований органов власти либо муниципальных органов власти; госрегистрация недвижимости) — 0,5-2% стоимости сделки.
госпошлины и Регистрация жилья — 1000 шекелей.
Банковская гарантия (защита капиталовложений) — 0,8% годовых от цены квартиры, время от времени банковская гарантия включена в цена.
Создатель: Андрей Воскресенский
Издательский дом "Коммерсантъ"
Почва обетованная. Как РПЦ выселяет целый поселок
