Значение инфраструктуры для современного делового центра
Из-за чего инфраструктура до сих пор не есть главным доводом при выборе делового центра для аренды офиса, об этом в авторской колонке рассуждает глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев
При выборе офиса большая часть столичных арендаторов прежде всего наблюдают на локацию. Принципиально важно размещение будущего рабочего места и наличие станции метро в пешей доступности. Потом происходит сортировка вариантов по арендной ставке.
Очевидно, чем она ниже, тем вариант привлекательнее. Следующим желательным моментом есть наличие качественной отделки, поскольку это значительно минимизирует затраты на переезд. И наконец, по окончании всего вышеперечисленного арендаторы обращают внимание на инфраструктуру делового центра. Необычно, правда?
Мы проводим в офисе пять дней в неделю, другими словами солидную часть судьбы, а инфраструктуру разглядываем в последнюю очередь.
Для начала давайте попытаемся оценить, что входит в состав инфраструктуры делового центра. К примеру, инфраструктура какого-либо административного строения класса В может состоять только из маленькой наземной парковки, работы ресепшен либо охранника на входе. В более продвинутых случаях возможно встретить недорогие небрендированные кафе, магазины а также столовую для персонала.
На первый взгляд, инфраструктура делового центра классов В+ и А не резко отличается от В. В том месте также присутствуют кафе, столовые, магазины, наземные парковки. Но между ними лежит пропасть. Отличие — в качестве предоставления всех этих одолжений, в том, как все это «упаковано»
Деловые центры классов В+ и А спроектированы так, что к ним осуществляется комфортный подъезд. Архитекторы шепетильно продумывают данный момент. То, что мы именуем классом В, значительно чаще пара лет назад делало иную функцию. К примеру, нынешнее офисное строение могло быть НИИ либо частью целого громадного комплекса строений, каковые достались на протяжении приватизации различным собственникам.
Как следствие, объекты класса В имеют сложный подъезд, неухоженную территорию, множество разрозненных собственников, запутанную навигацию.
К слову, о навигации — еще одном из составных элементов успешного делового центра. Она нужна как снаружи, так и в комплекса. Раздельно стоит упомянуть навигацию подземных парковок, цель которой создать такие условия, дабы шофер легко ориентировался в паркинге, имел возможность передвигаться по нему, не повреждая собственный автомобиль и отделку помещений.
Напрямую на уровень качества услуг в деловом центре воздействуют и инженерные совокупности, к каким относится, первым делом, совокупность остекления (термоизоляция и большое количество света), кондиционирования и система вентиляции (его температура и качество воздуха), наличие особых совокупностей, таких как жироуловители для помещения столовой. кондиционирования и Системы вентиляции также разнятся. Имеется совокупности с нужным для кожи человека увлажнением воздуха, четырехтрубные совокупности, разрешающие снабжать более узкую настройку под потребности клиента. Необходимо помнить и про эстетическое восприятие делового центра, на которое воздействует, к примеру, вывоз и подвоз товаров бытовых отходов.
По собственному опыту увижу, что среди тех элементов инфраструктуры, каковые арендаторы желают взять в современных деловых центрах, на первое место выходит наземный и подземный паркинг, включая гостевые места. Весьма нужно наличие автомойки.
Работа приема визитёров (ресепшен) должна быть оснащена современным оборудованием, разрешающим скоро оформить пропуска, скоростным сканером для удостоверений личности и т. д. Нужно предоставление дополнительных одолжений, таких как вызов такси, бронирование отелей, справки.
Наличие обустроенной входной группы должно быть спроектировано так, дабы визитёры не загораживали проход в ожидании пропуска либо встречающего их сотрудника. Территория для визитёров должна быть комфортной, с столиками и диванчиками, с кафе с целью проведения переговоров в неформальной воздухе и бесплатным wi-fi.
По большому счету, чем шире спектр сервисов (столовая, химчистка, магазины, аптека, цветы, салон красоты, фитнес и т. п.) — тем выше уровень качества инфраструктуры. К примеру, в отечественной практике был случай, в то время, когда наличие статусного ресторана наровне с недорогими кафе стало решающим моментом для большого арендатора, поскольку ресторан — это место переговоров и общения для топ-менеджеров.
Для больших арендаторов, владеющих громадной сетью агентов, серьёзна возможность кратковременной аренды маленьких контор, переговорных с целью проведения встреч и конференций.
По большому счету, создание инфраструктуры — очень затратная статья для арендодателя. Приходится выделять под эти функции дополнительные площади, предоставлять главным объектам инфраструктуры (к примеру, столовой и фитнес-центру) льготную ставку аренды ввиду малой маржинальности этого бизнеса. Операторы инфраструктурных одолжений, в большинстве случаев, рассчитывают на льготную ставку, поскольку они капитализируют объект, в котором трудятся.
Кроме этого арендодателю приходится финансировать дорогостоящую отделку некоторых помещений.
Но для чего все эти затраты времени, денежных ресурсов и площадей? Ответ на вопрос дает рынок. Борьба между офисными строениями растет. Брокеры отметили еще в 2014 году тренд миграции арендаторов из класса В в подешевевшие классы В+ и А. Изменяется менталитет арендаторов.
Они уже не готовы мириться с низким уровнем комфорта. Для них это делается дикостью.
Одним из действенных способов конкурентной борьбы с целью сохранения и удержание арендаторов с ними долговременных арендных взаимоотношений есть обеспечение максимально большого комфорта нахождения. Тут и проявляется значение инфраструктуры деловых центров. Маловероятно, дабы арендатор при наличии множества качественных альтернатив продлил контракт аренды в том месте, где он выдерживал неудобства и приобретал постоянные жалобы персонала.
С арендаторами необходимо общаться. Могу заявить, что громадную пользу приносит анкетирование, которое разрешает распознать неприятности и оперативно их решить, внести коррективы.
Отделанный инфраструктурный пласт заложен в области работы эксплуатирующей компании. Для арендатора на объекте как раз эксплуатирующая компания есть лицом арендодателя. Технический менеджмент, клининг, охрана, работники ресепшен — все это, в большинстве случаев, входит в объем работы эксплуатирующей компании.
В данной сфере показались собственные инновации. К примеру, онлайн-интерфейс сотрудничества арендатора и эксплуатирующей компании, что разрешает арендатору в реальном времени подавать заявки, оператору распределять их, а осуществляющим контроль лицам отслеживать качество и время работы, включая время реагирования. Наличие для того чтобы инструмента в руках арендодателя при верном применении позволяет снабжать большую лояльность арендаторов.
Арендодатель может систематично и оперативно выявлять собственные не сильный места и своевременно их ликвидировать. Как следствие, у арендодателя появляется возможность пролонгировать истекающие соглашения аренды, а пролонгации на данный момент занимают значительную долю рынка арендных взаимоотношений.
Так, на первый взгляд, инфраструктура не имеет громадного значения, но, углубившись в изучение ее многогранных составляющих, делается ясно, что имеется ситуации, в то время, когда инфраструктура получает такое же ответственное значение, а время от времени и перевешивает фактор локации, качества помещений и арендной ставки. Именноинфраструктура определяет степень удовлетворенности арендаторов. А это, со своей стороны, отражается на том, насколькодолгосрочными будут взаимоотношения с обладателем делового центра.
Глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил КоролевТочка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Presentation of the project \
