Знай наших или как россияне покупают недвижимость за границей
чаяния и Нужды отечественного соотечественника, желающего купить недвижимость за границей, отличаются от запросов клиента-европейца. Русским человеком до сих пор движут спонтанное «желаю», классическое «может быть», а часто и «знай отечественных!»
Иногда это побуждает брать неудачные, неликвидные объекты. А ведь привычка функционировать с наскока, нежелание вникать в местную специфику смогут обойтись русским клиентам весьма дорого…
Эх, куплю!
Отличия в поведении людей различных национальностей при покупке жилья за рубежом отмечают многие риэлторы. За годы работы они осознали, что главными параметрами в выборе недвижимости для британцев, к примеру, являются климат, стиль и кухня судьбы; немцы руководствуются принципом экономической целесообразности, разбирают не только внешнюю привлекательность квартиры, но и цена ее содержания, перспективность рынка.
А вот россияне отличаются нерациональностью и поддаются эмоциональным порывам. «Чужестранцы весьма настороженно относятся к цене.
В случае если дом у моря вдвое дороже другого, приблизительно того же уровня, но в двух километрах от побережья, они точно приобретут тот, что дешевле, — говорит Наталья Жаренова, начальник управления коммерческой недвижимости ГК «Русский дом недвижимости». — Многие отечественные люди, наоборот, обожают разрешить войти пыль в глаза и смогут принципиально выбрать самое дорогое предложение. Обычный случай случился на Кипре.
Русскому показали большое количество разных объектов по умеренной цене, а позже привезли на шикарную виллу, отметив, что это, возможно, для него очень дорого. Клиенту показалось, что в голосе продавца раздались сомнения в его платежной способности, и он тут же сказал, что берет именно это, не смотря на то, что изначально искал недвижимость совсем другого класса». председатель совета директоров компании Just Real Consult Марина Алексеева подмечает: «В случае если европейский клиент желает купить недвижимость, то он совершенно верно знает место, тип, бюджет и площадь собственной будущей приобретения.
Для предварительной оценки европейцы пара раз съездят на место и поживут в том месте, дабы совершенно верно определиться с предпочтениями. Отечественные клиенты значительно чаще смутно воображают, чего они желают, в какие конкретно сроки и в какую сумму обойдется приобретение».
Еще один бич — мода. Повальное увлечение какой-то страной захлестывает русскую состоятельную публику, и она начинает покупать в том месте все подряд. В 90-х на испанской волне брали дорогие замки и элитные виллы, позже в моду вошли горные шале в Альпах.
После этого отмечались активные продажи на Кипре, в Черногории. Последнюю пару-тройку лет все брали недвижимость в Болгарии — на нее приходилось до 54% оборота на отечественном рынке зарубежной недвижимости. «Обычная неточность — приобретение на новых, нестабильных рынках.
Делается это лишь вследствие того что «все берут» либо «приятели, соседи приобрели», — утверждает Петр Коваленко, начальник регионального направления департамента продаж зарубежной недвижимости IntermarkSavills. — Приобретения имели возможность совершаться, к примеру, под «точную данные» о том, что в этом месте будет Диснейленд (в Болгарии, около Варны) либо что вся Черногория превратится в элитный курорт русских олигархов. В следствии клиент обзаводился апартаментами или домом, соседствующим со стройкой либо пустырем».
Бремя пафоса
Предпочтения россиян по классности и местоположению недвижимости достаточно обычны. В частности, наши соотечественики желают покупать объекты обязательно на первой линии моря, тогда как для многих чужестранцев чрезмерная близость к воде — недочёт.
Ветер, дующий с моря, приятен лишь в жаркую погоду, а сырость может очень плохо оказывать влияние на конструкции дома. «Помимо этого, виллы на первой линии небезопасны, — додаёт Элла Братилова, начальник департамента зарубежной недвижимости компании Paul s Yard. — В таких местах грабежи случаются чаще. Это смогут быть как небольшие кражи, совершаемые ворами, шастающими по пляжу, так и запланированные ограбления».
Согласно точки зрения П. Коваленко, вкусы россиян противоречивы: «С одной стороны, они предпочитают недвижимость на первой линии моря, с другой — с красивыми видовыми чертями, каковые бывают лишь на возвышенности. Купаться хотят в горячей и чистой воде, но море таковым редко где не редкость, а бассейны россияне недолюбливают. Кроме этого отечественные люди предпочитают негромкое, уединенное место далеко от соседей, но наряду с этим не желают содержать собственную либо прокатную машину».
У некоторых отечественных соотечественников все еще сохраняется пристрастие к хорошему, кроме того «имперскому» стилю — с колоннами, парадными и мрамором лестницами. В далеком прошлом увидено, что все пафосные объекты в жилых комплексах — самые громадные апартаменты, пентхаусы, жилье, в котором ремонт выполнен по дизайнерскому проекту, — раскупаются русскими.
В это же время страсть к размаху и роскоши не мешает некоторым отечественным соотечественникам мелочиться, причем именно там, где этого запрещено. «Отечественные люди довольно часто начинают дотошно придираться к мелочам, упуская из виду вправду серьёзное, — обращает внимание Н. Жаренова. — Они смогут спросить, сколько стоит Интернет, какой краской красили стенки, большое количество ли необходимо платить за воду. Причем, в случае если задать вопрос этого человека, сколько он платит за воду в Российской Федерации, он, вероятнее, не сможет ответить.
Одновременно с этим ответственные детали сделки и юридические моменты остаются без внимания. К примеру, время от времени за границей в цену объекта включают так называемый коэффициент за применение публичных помещений. И может оказаться, что 5 из 30 кв. м квартиры относится к неспециализированному холлу на лестничной площадке.
Помимо этого, необходимо без шуток подойти к изучению местных законов о покупке недвижимости чужестранцами».
Незнание юридических качеств в сочетании с пристрастием к статусным атрибутам часто ведет к курьезным недоразумениям. Как поведала Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar, один отечественный соотечественник приобрел в Австрии дворец-дом в надежде, что возьмёт не только имущество, но и статус графа, которым владел прошлый его обладатель. Не уточнив у юристов, имеет ли он на это право, незадачливый клиент смело начал печатать на собственных визитках громкий титул.
И только через год, решив узаконить собственный нахождение в данной провинции, выяснил, что, заплатив за родовой герб, он купил только предмет декора входной двери, что и было обрисовано в приложении к контракту.
О вкусах спорят
Риэлторы довольно часто сталкиваются с отказом россиян брать квартиры на первых этажах. «У нас на родине их недолюбливают из-за проникающего уличного шума и гари, — растолковывает Надежда Мозгалевская, председатель совета директоров компании «ФинессКо». — Но так как в Европе экология несравнима с отечественной. В Берлине, к примеру, машина по окончании мойки семь дней остается чистой — это ли не показатель? В том месте большое количество зелени, жилые кварталы негромкие, комфортные.
Исходя из этого у местных клиентов востребованы помещения на первых этажах, в особенности с маленькими открытыми террасами, где жильцы довольно часто разводят декоративные растения и расставляют летнюю мебель».
Такое же предубеждение у россиян распространяется и на мансардные этажи. «По отечественным представлениям, эти объекты являются неликвидными. Но в городах Европы у мансард уникальные громадные окна, пропускающие в квартиру большое количество света», — отмечает Н. Мозгалевская.
Требования россиян к планировкам также необычны. Воспоминания о советских панельных хрущобах, по всей видимости, внушают отечественным соотечественникам таковой кошмар, что они и слышать не желают о типовом жилье, выстроенном для инвесторов-британцев. «В то время, когда зарубежные агентства либо застройщики предлагают отечественным те же условия, что и европейцам, это обычно оборачивается недопониманием», — говорит М. Алексеева.
К примеру, русским не подходят рассчитанные на британцев дома и квартиры в Пафосе и Лимасоле со спальнями по 9 м и маленькими ванными . «Отечественный стратегический партнер на Кипре девелопер «Каника Груп» намерено переделывал проект гостинично-жилого комплекса Kypros Gardenia by Kanika под взыскательного российского клиента. Сейчас площадь спален тут начинается от 16 кв. м, ванных от 5 кв. м, предусмотрены гардеробные, винные погреба в подвале дома, и постирочные помещения, эксплуатации и служба консьержа, закрытая территория в 1,3 га с ландшафтным парком, бассейном и теннисным кортом», — говорит И. Жарова-Райт. Кроме того те клиенты, каковые присматривают недорогие дома (по 120–140 тыс. евро), желают жить как в элитном поселке на Рублевке.
Твёрдые требования отечественные люди предъявляют не только к новым проектам, что, в неспециализированном-то, возможно, но и к древним строениям, что уже приводит к удивлению у обладателей. В Венеции они смогут искать паркинг, в то время как автомобильное перемещение в этом городе не разрещаеться, либо потребовать лифт, что в зданиях постройки XV–XVIII вв. днем с огнем не сыщешь, заводят беседы о современной инженерии и действенной планировке.
Они не сходу знают, что недвижимость в этом городе на воде — не место для комфортного проживания, а что-то наподобие музейного экспоната. «Для чужестранцев же, обладающих особняками и апартаментами в Венеции, это или атрибут имиджа, или наследство, которое по традициям и семейным обстоятельствам не может быть реализовано. А сами хозяева живут, в большинстве случаев, на «большой почва», — поясняет И. Жарова-Райт.
С приобретением древних домов появляется, пожалуй, громаднейшее количество недоразумений. Самая популярная ошибка россиян — уверенность в том, что деньги решают все. «Но во Франции либо в Италии никаких денег не хватит, если вы надстроите этаж либо внесете трансформации в архитектуру дома, предварительно не согласовав это с определенными ведомствами, властями и архитекторами города, — даёт предупреждение Э. Братилова. — Широкую огласку взяла история сноса виллы в Кап Ферра одного богатого русского человека, что без согласования надстроил дополнительный этаж».
Провансальский стиль фасада в южной части Франции нельзя заменить на хай-тек, в случае если это не разрещаеться местным законодательством. Кроме того на согласование цвета забора либо крыши может уйти лет пять. В той же Венеции за каждым домом закреплен определенный цвет фасада, что не разрешается поменять, а за реконструкцией неусыпно надзирает целая несколько специалистов, не говоря уже о том, что согласование этого мероприятия — целая история.
Во многих островных странах не разрешается возведение домов, превышающих по высоте пальму. Все перечисленные правила необходимо знать и выполнять, дабы избежать убытков и неприятностей.
Нужные рекомендации
Эксперты готовы поделиться еще несколькими рекомендациями. «В Европе ответственной чёртом жилья есть расположение, — напоминает Екатерина Тейн, глава департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Необходимо отдавать себе отчет в том, что в случае если данный параметр хромает, то при предстоящей продаже объекта смогут появиться трудности — или время экспозиции значительно увеличится, или потенциальные клиенты будут рассчитывать на скидку».
При выборе расположения направляться учитывать специфику страны. «Время от времени целесообразнее купить мелкий по площади объект, но на береговой линии либо, напротив, дальше от моря, но побольше, — говорит Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ DPM». — К примеру, в Болгарии я бы дала совет идти по первому пути (по причине того, что в том месте жилье предназначено для сезонного отдыха), а, к примеру, на Кипре — по второму (в том месте ликвидны двух-трехкомнатные квартиры на расстоянии до 5–7 км от моря, их берут как голландцы и англичане, подолгу живущие на острове, так и сами киприоты)».
При выборе первички за границей, как и на отечественном рынке, необходимо быть осмотрительным. «на данный момент страшно брать объекты, строительство которых еще не завершено. Лучше ориентироваться на уже готовое жилье», — даёт предупреждение Н. Завалишина. Специалисты рекомендуют не опасаться кредитов, каковые во многих государствах предоставляют на достаточно привлекательных условиях. «В случае если девелопер предлагает клиенту ипотеку в банке-партнере по окончании оплаты 30% от цены объекта, это хороший символ», — вычисляет И. Жарова-Райт.
Беря жилье на вторичном рынке, особенное внимание необходимо уделять юридическим нюансам. К примеру, узнать, по какой причине обладатель реализовывает объект. Нельзя исключать неприятности, в случае если право собственности было получено несвоевременно.
Помимо этого, к приобретению направляться доходить трезво и осознавать, что инвестиции эти долговременные, не нужно ожидать от них стремительной отдачи. «Перепродать недвижимость за рубежом с прибылью возможно не через один-два года, а лет через пять-шесть», — утверждает Н. Завалишина. «Очевидно, клиенту в первую очередь необходимо осознавать, что он будет делать с приобретённым домом либо квартирой — применять как дачу, сдавать в аренду и т. д. К сожалению, то, что устраивает самого хозяина, обычно может не понравиться арендатору, — рассуждает П. Коваленко. — В случае если клиент желает выступить в роли инвестора, то необходимо отрешиться от всего личного и изучить конъюнктуру конкретного рынка, учесть потребности потенциальных потребителей. К примеру, многие рынки привязаны к потребностям совсем не россиян, а, скажем, британцев либо ирландцев».
В большинстве государств существует твёрдый контроль за рынком аренды, необходимые налоги, сертификация помещения, регистрация жильцов. Так что тем, кто собирается сдавать недвижимость внаем, нужно пристально просматривать законы данного страны.
Словом, самое разумное при приобретении жилья за рубежом — отказаться от классической русской эмоциональности и стать на время педантичным британцем, скупым французом и законопослушным немцем. Лишь так возможно отыскать неспециализированный язык с продавцом-чужестранцем, а основное — совершить верную приобретение.
Создатель: Ирина Богатырева
Издание "Цены и Недвижимость"
РУССКИЕ ЗВЕЗДЫ, которым нравится ЖИТЬ За рубежом. Лена Катина, Наталья Ионова (Глюкоза) и другие
