Агентам не беспокоить: как снять квартиру без риелтора
Что необходимо сделать, дабы снять жилье напрямую у обладателя: три проверенных метода
Фото: imagebroker / Giuseppe Graziano / Global Look Press
Арендовать комнату без риелтора — несбыточная мечта для многих людей, каковые желают снять в аренду жилье в Москве. На столичном рынке жилья экономкласса трудится множество агентов по недвижимости, каковые ведут переговоры от имени собственников и берут за это рабочую группу с нанимателя. Такая совокупность удобна для обладателей недорогого жилья: они не тратят деньги на услуги риелтора, что самостоятельно ведет к ним потенциальных квартиросъемщиков.
Одновременно с этим для арендаторов обстановка выглядит несправедливой: они не нанимали риелтора и не желали ему платить, но обычно вынуждены это делать, поскольку агент не оставляет им выбора.
на данный момент в среднем 90% объявлений на разных специальных сайтах о недвижимости размещают риелторы, поведал «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров онлайн-сервиса «Мир квартир» Павел Луценко. На данный момент часть объявлений от агентов на сайте «Мир квартир» образовывает 84%, на «Циане» — 90%, на «Яндекс.Недвижимости» — 89%, сказали «РБК-Недвижимости» представители этих компаний. В пресс-службе Avito не смогли ответить на вопрос редакции о доле объявлений от собственников и от посредников.
Тем, кто не желает платить риелтору лишь за то, что тот опубликовал объявление на бесплатном сайте и поприсутствовал при заключении сделки, остается выискивать редкие предложения от обладателей жилья или пользоваться не весьма популярными сервисами, куда не пускают агентов, — к примеру, The Locals либо «33 слона». Данный метод требует большое количество времени и не гарантирует результата: самый подходящий вариант может сдаваться через риелтора, что затребует с арендатора 100%-ный эквивалент месячной ставки в качестве собственного вознаграждения. «В Германии имеется весьма хороший закон: кто нанимает риелтора, тот за него и платит, — поведал сооснователь сервиса The Locals Евгений Лучинин. — Я считаю, что услуги риелтора обязан оплачивать хозяин, поскольку риелтор оказывает помощь как раз ему».
Редакция «РБК-Недвижимости» отыскала три трудящихся и полностью законных метода исключить риелтора из сделки по аренде — кроме того в случае если агент присутствует в квартире и настаивает на своем вознаграждении.
Как устроена аренда жилья в Москве
Фото: Britta Pedersen / DPA / TASS
Многие обладатели столичных квартир обращаются к риелторам, каковые обещают собственникам безвозмездно и скоро отыскать жильцов. Обладатели соглашаются, поскольку они сами наряду с этим затрат не несут. Риелтор дает объявление от собственного имени, по окончании чего договаривается о просмотрах с теми, кто позвонит.
На этом этапе заинтересованный арендатор не имеет возможности выйти напрямую на хозяина: все общение идет только через агента.
На просмотр квартиры в большинстве случаев приходят три стороны: потенциальный наниматель, риелтор и хозяин квартиры (или родственник хозяина, уполномоченный заключить контракт). В случае если арендатору нравится квартира и устраивает цена, то стороны договариваются о сделке. Сейчас риелтор вручает нанимателю и собственнику контракт аренды — в большинстве случаев это обычный шаблон соглашения, пример которого легко отыскать в сети.
Как правило в соглашении фигурируют две стороны — арендодатель и арендатор. Риелтор в таком документе не упоминается. «Во многих случаях выплата рабочей группы риелтору по большому счету никак не документируется, — поведала партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. — В таковой ситуации доказать какое-либо нарушение фактически нереально».
В присутствии агента его квартиросъёмщик и хозяин жилья подписывают контракт, по окончании чего наниматель передает хозяину плату за первый месяц вместе с залогом, а риелтору — агентскую рабочую группу, в большинстве случаев равную месячной ставке аренды (в отдельных случаях — половине ставки). Затем риелтор исчезает, а наниматель и хозяин остаются решать бытовые вопросы — передачу ключей, возможность замены мебели и без того потом. Все предстоящее общение обладателя квартиры с жильцом происходит без чьего-либо посредничества — иными словами, при появлении разногласий стороны выясняют все между собой без привлечения риелтора, что не несет ответственности ни за порядочность арендатора, ни за порядочность хозяина.
В единичных случаях риелтор сопровождает квартиру в течении всего срока аренды, но для жилья экономкласса такая обстановка — исключение из правил. Совокупность с выплатой рабочей группы арендатором в большинстве случаев трудится для квартир массового сегмента (ценой до 50 тыс. руб. в месяц); в категориях бизнес и элит вознаграждение агенту довольно часто платит хозяин.
Метод № 1: привести приятеля и выдать его за риелтора
Фото: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
Для первого метода потребуется помощь приятеля, что согласится сыграть роль риелтора со стороны арендатора. Дело в том, что искать съемную квартиру возможно не только через интернет, но и через агентства недвижимости. В этом случае будущий арендатор приходит в офис агентства, где сотрудники говорят ему об имеющихся вариантах.
Это единственный случай, в котором квартиросъемщик вправду обращается к агенту и самостоятельно платит ему рабочую группу — вот лишь речь заходит о собственном агенте, а не о том, кто воображает обладателя жилья.
В случае если со стороны хозяина также существует агент, то сделка проводится при посредничестве сходу двух риелторов, каковые дробят рабочую группу пополам — таковы негласные правила работы риелторов в Москве. Находчивый арендатор может применять эти правила себе на пользу, тем более что обычно агенты по недвижимости пользуются теми же бесплатными онлайн-сервисами, что и простые квартиросъемщики.
Человек, желающий сэкономить, может попросить друга совершить звонок, а позже вместе с будущим арендатором съездить на просмотр квартиры под видом частного риелтора. В этом случае при заключении сделки приятель арендатора нормально заберет половину рабочей группы — а позже эти деньги квартиросъемщику.
Таковой метод не есть обманом: в Общероссийском классификаторе профессий нет профессии «риелтор», соответственно, именовать себя риелтором может любой желающий. «Понятие «риелтор» на рынке достаточно размыто, — подтвердила юрист Orient Partners Ксения Казакова. — В качестве риелторов действуют и представители известных компаний с именем, и сотрудники маленьких компаний, и личные предприниматели, и просто физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП. В таковой ситуации достаточно сложно проверить, есть ли пришедший с арендатором человек «настоящим риелтором». Но, это трудится и в обратную сторону: у риелтора, воображающего интересы арендодателя, в большинстве случаев, также нет никаких подтверждающих документов».
Метод № 2: дождаться, пока риелтор уйдет
Фото: Vadim Nekrasov / Russian Look
Второй метод пользуется популярностью как на рынке аренды, так и в сегменте купли-продажи квартир в больших городах России. Заинтересованный в сделке человек договаривается с риелтором о просмотре квартиры в присутствии хозяина, но на протяжении просмотра под любым предлогом отказывается от сделки. Затем потенциальный арендатор прощается и уходит — но ненадолго.
На протяжении визита будущий квартиросъемщик определит правильный адрес жилища и запоминает, как кличут хозяина (эти сведенья в большинстве случаев не показывают в объявлениях).
В случае если арендатору понравилась квартира, то через несколько часов по окончании просмотра в том направлении возможно возвратиться — и застать в хозяина без риелтора. «Мне весьма понравилась ваша квартира, но я не желаю платить рабочую группу незнакомому человеку. Давайте заключим с вами соглашение без посредников», — говорит таковой арендатор хозяину жилья.
В случае если квартирант все еще не отыскан, такая стратегия заканчивается удачно для всех сторон: арендатор приобретает жилье без рабочей группы, а обладатель — настойчивого квартиросъемщика, что готов сходу заплатить деньги и заселиться в квартиру. Отказываться от таковой сделки хозяину легко невыгодно: лишние дни простоя приведут к потерянной прибыли.
«Человеку нужно будет сделать выбор: или я не конфликтую, покину все как имеется и переплачиваю риелтору, или иду на открытый конфликт и пробую сэкономить деньги, — поведала гештальт и психолог-терапевт Юлия Смелянец. — И в том месте и в том месте имеется минусы и свои плюсы. Необходимо задать вопрос себя, стоят ли те деньги, каковые я не желаю тратить, вероятных последствий (это смогут быть конфликт, напряжение в сделке либо вероятное негативное отношение арендодателя)».
Метод № 3: договориться с обладателем в открытую
Фото: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
Третий метод — самый стремительный и самый твёрдый из всех. На протяжении просмотра квартиры с агентом необходимо в открытую обратиться к обладателю квартиры с предложением заключить соглашение без посредника. Для этого потенциальный квартиросъемщик обязан скоро и корректно убедить хозяина жилья в том, что аренда без риелтора — наилучший выбор для хозяина.
Риелтора в этом момент лучше проигнорировать, дабы он не смог вмешаться в беседу. Сложность в том, что переговоры предстоит вести в присутствии противостоящей стороны, исходя из этого для этого метода потребуется умение и хладнокровие сохранять доброжелательное отношение кроме того в конфликтной обстановке.
«В случае если арендодатель трудится через риелтора, а арендатор желает выдавить риелтора прямо при нем, то реакция всех участников непредсказуема, — поведала психолог Евгения Булюбаш. — Думаю, риелтор будет сопротивляться, поскольку сама его профессия требует определенных личностных черт — настойчивости, агрессивности, быстроты. К тому же он рассчитывает взять гонорар. Это уравнение с двумя малоизвестными: неясно, как к процессу отнесется хозяин жилья и захочет ли он трудиться напрямую».
«В любом конфликте устойчивости придает личная четкая позиция. В случае если позицию сформулировать и неизменно о ней не забывать, то она придает самообладания, — добавила Булюбаш. — Окажет помощь непринятие слов оппонента на собственный счет — это обеспечивается уважением к себе. Полезно умение подмечать различные манипулятивные техники в отношении себя и окружающих, и свойство делать выбор, не впадая в аффект — другими словами дикую гнев либо ужас.
Разумеется, таковой конфликт не для всех. Иногда не следует идти сложным методом и вступать в борьбу с риелтором, тратить на это силы и энергию. Неизменно возможно выбрать более несложный вариант и заключить сделку без подвига.
Это также выбор».
«Большинство внимания в предполагаемом конфликте возможно сфокусирована на том, что арендодатель либо риелтор смогут что-то поразмыслить нехорошее о нас, в случае если мы рискнем вести себя более смело. Именно это довольно часто останавливает людей от прояснения взаимоотношений, — указала Юлия Смелянец. — Необходимо понимать, что люди, каковые занимаются сделками с недвижимостью, имеют по определению крепкие нервы — в противном случае они не имели возможность оставаться на рынке, полном неопределенности, риска и непредсказуемости.
Риелторы — это люди с определенными личностными изюминками. [Для них] вы легко очередной клиент в послужном перечне, о вас вряд ли отыщут в памяти через два дня. Может, в случае если не забывать об этом, будет легче отстаивать те требования, на которых вы сами желаете снять в аренду недвижимость».
Что думают юристы
Фото: Andrew Olney / moodboard / Global Look Press
«Ни один из указанных способов не противоречит русскому законодательству, — утверждает Ксения Казакова из Orient Partners. — Практически выплата рабочей группы риелтору хозяина арендатором представляет собой навязанную услугу. Строго говоря, рабочая группа риелтору — это оплата его одолжений по поиску арендаторов, оказываемых арендодателям. Запрет на навязывание одолжений установлен в ст.
16 закона «О защите прав потребителей». Часть 2 указанной статьи предусматривает следующее: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, одолжений) необходимым приобретением иных товаров (работ, одолжений). Убытки, причиненные потребителю благодаря нарушения его права на вольный выбор товаров (работ, одолжений), возмещаются продавцом (исполнителем) полностью».
Но в случае если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, то его взаимоотношения с арендатором не регулируются законом «О защите прав потребителей», добавила юрист. «Вопрос о возможности применения этого закона к действиям арендодателя, сдающего квартиру, остается открытым, — уточнила Казакова. — Нет однозначного ответа на вопрос, есть ли риелтор субъектом навязывания одолжений в соответствии с ст. 16 закона «О защите прав потребителей».
«Запрещено назвать законными действия риелтора, что предлагает собственные услуги арендатору квартиры и заверяет, что сдача внаем квартиры неосуществима без согласия риелтора и без выплаты рабочей группы риелтору, — отметила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Случается, что в соглашении, что предлагается заключить, не упоминаются ни имя риелтора, ни наименование его компании, а фигурируют лишь арендатор и собственник квартиры. Указанное говорит о том, что перед вами личный маклер или риелторское агентство, где официально услуги не проводятся по бухгалтерской отчетности».
В этом случае риелтора возможно припугнуть жалобой в налоговую работу — вряд ли «серые» работники захотят подставлять собственного работодателя. При успехе агент может уйти из квартиры сам.
Не редкость, что на протяжении дискуссии сделки риелтор говорит хозяину, что тот не имеет права сдавать квартиру без участия агента. «На это возможно ответить, что императивных норм закона, запрещающих сдавать квартиру с рабочей группой либо без нее, не существует», — указала Понаморева. В случае если же риелтор начнет апеллировать к устным договоренностям с арендодателем, то потенциальный квартиросъемщик может попросить агента продемонстрировать контракт с хозяином жилья.
«В случае если риелтор предоставил хозяину помещения услугу в виде поиска арендатора, то эти отношения должны быть зафиксированы в контракте предоставления одолжений, где четко будут указаны условия, на которых риелтор или агентство оказывает услугу по поиску арендатора на объект. В том месте же указывается размер вознаграждения», — заявила начальник отдела проектов по коммерческой недвижимости юридической компании Heads Consulting Олеся Шилова. Без для того чтобы соглашения хозяин квартиры может на законных основаниях выставить риелтора из квартиры и заключить контракт без посредника.
В случае если же юридические доводы не помогли, то арендатор может обратиться к здравому смыслу обладателя квартиры. К примеру, квартиросъемщик может предложить повысить ежемесячную плату на 1–2 тыс. руб. при отказа от риелтора. В этом случае доходы обладателя вырастут (на 12–24 тыс. руб. при заключении годового договора), и сделка сходу станет более привлекательной.
Принципиально важно, дабы предполагаемое увеличение все равно выяснилось удачнее, чем единовременная выплата риелтору, — достаточно заблаговременно просчитать, на какую сумму возможно повысить ставку.
Создатель: Антон Погорельский.
Арендовать комнату в Екатеринбурге без посредников
