Американская недвижимость по «болгарским» ценам: распродажа залоговых вилл и апартаментов
За последние годы во всемирной экономике очень многое изменилось, но США воспринимаются россиянами как некоторый эдем на земле. Звезды отечественного шоу-бизнеса имеют апартаменты на побережье желаемых Штатов, а деловая элита обзавелась недвижимостью в Нью-Йорке. По окончании кризиса квартиры за океаном стали дешёвыми и простым гражданам России.
Банки распродают залоговую недвижимость фактически по «болгарским» стоимостям.
другие меры и Правительственные программы помощи
Экономический кризис, зародившийся в Соединенных Штатах в 2008 году, нанес важный урон сектору недвижимости. Невыплаченные ипотечные долги стали причиной важным разрушениям в отлаженной совокупности финансирования строительства квартир. Станислав Зингель, президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, напомнил изданию Metrinfo.ru, что ипотечный рынок в Соединенных Штатах в 2008-2009 годах пострадал больше, чем какой-либо второй рынок в мире.
Одни банки были вынуждены отказаться от ипотечных программ, другие — значительно их свернули.
Спустя два года рынок недвижимости страны находится далеко не в лучшем состоянии. Как отметил Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, проблемами остаются высокая безработица, ее уровень прогнозируется на уровне 9,6% в 2010 году, в то время как в 2006-2007 годах показатель не превышал 5%.
Ко мне же относится сокращение темпов строительства: в 2009 году было начато около полумиллиона новых проектов против средних 1,5 млн. в докризисное время.
По данным Евгения Скоморовского, управляющего директора компании «Century 21 Запад», Невада уже около года лидирует в перечне штатов с «нехорошими долгами» (где заемщики не смогли рассчитаться с банками, — прим. ред.). В столице этого штата Карсон-Сити банки за долги взяли недвижимость на $17 млрд.
Следующим идет Мичиган: в Детройте, непогашенные долги в сфере недвижимости равны порядка $3 млрд. Большое количество проблемной недвижимости в Майами, штат Флорида. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов США, число сделок по продаже домов и квартир в кондоминиумах составило 3,83 млн.
Как отметил Игорь Индриксонс, глава департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, падение продаж по отношению к данным июня 2010 г. составило 27,2% — это приблизительно вдвое больше, чем ожидали аналитики. По отношению к прошлому году падение составило 25,5% и это — минимальный уровень с момента начала публикации этих данных в 1999 г.
Дабы спасти рынок недвижимости от провала, в Соединенных Штатах создана новая правительственная программа помощи ипотечным заемщикам.
Она направлена на граждан, исправно выплачивающих кредит, но у которых имеется риск дефолта. По оценке государственныхы служащих, число таких заемщиков, образовывает около 0,5-1,5 млн человек. По данной программе кредиторы, списывающие сумму кредита до отметки ниже стоимости жилья, смогут реализовать ссуды правительству, которое их рефинансирует.
Казалось бы, обстановку смогут исправить клиенты, каковые в первый раз вышли на рынок, но их количество сократилось.
Эти клиенты купили только немногим более 38% от общего объема продаж в июле (в июне данный показатель составил 43%), говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
«Программа помощи ипотечным заемщикам может стабилизировать рынок недвижимости и не допустить его более глубокое падение, но кардинального трансформации обстановки не случится», — вычисляет Екатерина Тейн, партнер, глава департамента жилья компании Chesterton.
Прогресс замедленного действия
Специалисты с громадной осторожностью отмечают хорошие сдвиги в сфере недвижимости. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), по результатам I полугодия 2010 г. по последовательности штатов отмечается «плюсовая» динамика. В первую очередь – это Калифорния и Нью-Йорк.
Вадим Оришак (Pleiada International) поведал, что количество сделок в Нью-Йорке возросло на 47% если сравнивать с тем же периодом прошлого года и на 17% если сравнивать с I кварталом 2010 года. «Это самое большое число сделок, начиная с III квартала 2008 года», — отмечает специалист.
Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) в числе обстоятельств оживления назвал стабилизацию стоимостей, содействующую росту доверия клиентов, низкие ставки, и более эластичную политику со стороны ипотечных банков.
Ставки по ипотекам на данный момент находятся на уровне 3,5% — 4,75% годовых, — это самые низкие проценты за последние полвека, отмечает Санислав Зингель (Gordon Rock). Но такие условия смогут быть доступны лишь для заемщиков, легально живущих на территории США более 2-х лет, имеющих организованную хорошую источник дохода и кредитную историю на территории США. Также, ипотечные заемщики, у которых сумма долга превышает цена жилья, есть в праве подать заявку на трансформацию условий кредита.
И сейчас, порядка 80% заявок на кредиты поступает как раз от таких заемщиков.
Что же касается зарубежных клиентов и, например, из России и бывших советских республик, то на аналогичных условиях ипотеку им взять нереально. Станислав Зингель растолковывает это сложностью оценки платежной способности клиентов.
Как следствие, банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками, каковые в зависимости от срока кредитования находятся на уровне 6,0%-7,5% годовых.
Также накладываются строгие ограничения на объекты залога, исходя из этого не окажется полностью применять возможности интернационального кредитования во Флориде, Калифорнии, Неваде.
В частности, компания Gordon Rock сотрудничает с пятью ипотечными банками в Соединенных Штатах, каковые кредитуют как резидентов, так и нерезидентов США. Они предлагают пара программ. При первой программе сумма займа возможно более $500 тыс, а первый взнос — не меньше 45% от его стоимости.
На этих условиях банк готов дать кредит под 5 – 6% годовых, затребовав минимальный пакет документов. Но в случае если сумма займа от $100 тыс., а первый взнос не меньше 30% от цены объекта ставка по кредиту составит 6 – 7% годовых, но банк затребует полный пакет документов. Так, чем больше денег за объект вносит клиент, тем лояльнее условие банка.
Сезон распродаж длится
Ценовую обстановку на недвижимость в Соединенных Штатах принято разглядывать с двух позиций. С одной стороны – цены существенно снизились – это прекрасно для клиентов недвижимости. С другой — понижение стоимостей сыграло злую шутку. Американцы, в большинстве случаев, получали недвижимость по ипотечному кредиту.
И на момент приобретения цены по многим сделкам были выше, исходя из этого и рассчитываться им приходится по стоимостям года заключения сделки.
Характеризуя неспециализированную картину Вадим Оришак (Pleiada International), поведал, что в случае если разглядывать промежуток, начиная с IV квартала 2008 года, в то время, когда стоимости достигали больших значений, по II квартал 2009 года, в то время, когда стоимости достигли собственного дна, средняя цена апартаментов сократилась на 18%.
В сегменте респектабельной недвижимости понижение было менее существенно — порядка 10%. А за период с II квартала 2009 по II квартал 2010 года средняя удельная стоиость домовладения выросла на 7%, и на 4% выросла средняя цена квадратного метра. Согласно данным IntermarkSavills, средняя удельная стоиость всех типов вторичных домов составила в июле 2010 г. $182,6 тыс., поднявшись на 0,7% за год. По подсчетам CoreLogic, самый большой рост стоимостей отмечен в нескольких округах и штатах.
Первое место поделили южная Дакота и Колумбия, где средняя удельная стоиость поднялась на 6,3%, второе — кроме этого в Калифорнии (4,4%). К тому же, громаднейшее резкое снижение цен случилось в штатах Невада, Аризона и Мичиган – 6,8%, 5,8% и 4,8% соответственно.
Но, общерыночные показатели, как говорится, показывают «неспециализированную температуру по поликлинике», в то время как во многих конкретных случаях недвижимость за кризис утратила в цене 50% от собственной стоимости а также больше.
Предложения со скидкой и залоговые
Сейчас рынок недвижимости США перенасыщен предложениями. В докризисный период в стране было возведено много объектов, каковые на данный момент не востребованы. По словам Екатерины Тейн (Chesterton), исключением являются квартиры в Нью-Йорке на Манхетене около Центрального парка, каковые относятся к супердорогому сегменту. Такие «квартиры прекрасно сдаются, но если сравнивать с докризисным периодом динамика продаж существенно сократилась», — отмечает специалист.
К примеру, маленькие апартаменты на две спальни площадью 42 кв.м. на девятом этаже в 40-этажной высотки на Манхэттене продаются за $489 тыс. В доме центральное кондиционирование, звуконепроницаемые окна, имеется бассейн, сауна, спортзал, круглосуточная охрана. Месячные услуги ЖКХ составляют $493, а годовой налог на недвижимость — $265.
По словам Вадима Оришака (Pleiada International), увлекательный проект в Нью-Йорке — квартиры в уже выстроенном комплексе TRUMP PLAZA — 55 этажном строении с захватывающими видами на Манхэттен. Строение оснащено богатой инфраструктурой, включающей открытый бассейн, крытый фитнес-центр, детскую игровую площадку, SPA. Цена однокомнатных апартаментов начинается от $412 тыс. Апартаменты легко возможно будет сдавать сотрудникам компаний, трудящимся в этом квартале и на самом Манхэттене.
Станислав Зингель (Gordon Rock) поведал, что россиян в Соединенных Штатах интересуют по большей части два типа недвижимости. В случае если желают получить на аренде, то берут апартаменты под сдачу. К примеру, готовые апартаменты в Орландо ценой от $50 тыс. возможно сдать с доходностью до 8%.
Ценится кроме этого респектабельная недвижимость на побережье либо в больших городах. Тут бюджеты отличаются на порядок. «В целом же малорисковые предложения те, что находятся в городах с развитой инфраструктурой, в т.ч. социальной, где имеется рост населения», отмечает он.
В популярном у россиян штате Флорида цены ниже и площадь квартир больше.
К примеру, апартаменты из двух спален неспециализированной площадью 98 кв. м в кондоминиуме с двумя бассейнами, тренажерным залом, теннисным кортом, пляж в шаговой доступности продается за $145 тыс. А отдельный дом неспециализированной площадью 202 кв. м с гаражом, крытым бассейном и внутренним двориком обойдется $360 тыс.
Но, на данный момент во Флориде, возможно отыскать и весьма занимательные предложения.
К примеру, в Орландо возможно приобрести апартаменты по фантастически низким стоимостям. Один из таких объектов ЖК в самом городе Орландо, в 10 минутах на машине от аэропорта, приблизительно в 25 мин. езды от Disney World,. В доме предусмотрена развитая инфраструктура: бассейн, СПА, фитнес центр, площадка для волейбола. Территория огорожена и снабжена автоматическими воротами. Квартиры предлагаются с полной отделкой, необходимой техникой и меблировкой.
На данный момент действуют скидки 70%. К примеру, квартира с одной спальней раньше стоила $154 тыс., а на данный момент продается за $55 тыс. Апартаменты на две спальни каковые раньше продавались за $213 тыс. на данный момент уступают за $70 тыс.
Еще один путь обзавестись недвижимостью дешево – купить залоговые квартиры, конфискованные банками за долги.
Банкам нужно вернуть деньги как возможно стремительнее, исходя из этого «продажная» цена недвижимости, в большинстве случаев, равна остаточному размеру кредита. Цена таковой квартиры либо дома возможно ниже рыночной на 20-60 %, в противном случае и более. Занимательные предложения возможно отыскать как на сайтах самих банков, так и американских и интернациональных агентств недвижимости.
В частности, в компании Gordon Rock, имеется весьма интересные варианты залоговой недвижимости во всех популярных у жителей и россиян СНГ штатах: Флориде, Нью-Йорке, Калифорнии, Аризоне, ряде и Техасе вторых. В базе более 1000 проверенных, отобранных предложений. К примеру, в штате Флорида апартаменты из двух спален при оценочной стоимости $809 тыс. продаются за $299 тыс.
А за приобретение дома на три спальни и три ванных оцененного в $1, 029 млн всего за $449,9 тыс. предлагается в качестве подарка автомобиль марки Lexus. Автомобиль кроме этого дастся клиенту другого дома уже на пять спален и семь санузлов кто купит дом за $1,186 тыс. при его оценочной стоимости в $2 млн.
Польза в возможности
Мы попросили специалистов порассуждать на тему выгодности инвестиций в американскую недвижимость. По большей части, они уверены в том, что понижение цен на недвижимость в Соединенных Штатах на руку инвесторам, потому, что, приобретя сейчас недвижимость по рекордно низкой цене, они смогут хорошо получить в будущем, в то время, когда экономика в стране и рынок недвижимости придут в норму.
Станислав Зингель (Gordon Rock) заявляет, что страна увлекательна для инвестиций со стороны тех, «кто осознаёт, для чего ему как раз США». А Вадим Оришак (Pleiada International) говорит, что на данный момент благоприятное время брать недвижимость для личного пользования и в целях средне и долговременных инвестиций, но лишь в таких популярных районах, как Майами, Нью-Йорк. А вот Екатерина Тейн (Chesterton) имеет собственную позицию.
Согласно ее точке зрения, «в среднесрочной возможности рынок недвижимости в Соединенных Штатах не будет привлекателен для инвесторов, поскольку ожидается его неспециализированная нестабильность и весьма медленный рост».
Текст : Людмила Чичерова
Интернет-издание Metrinfo.ru
\
