Дефолтная недвижимость: удача или ловушка?
Финансовый кризис оказал влияние на многих рынках недвижимости не только снижением цен и падением спроса, но и возникновением массы «дефолтного жилья» – объектов, продающихся за бесценок для покрытия ипотечных долгов. С одной стороны, данный рынок сулит достаточно заманчивые возможности для инвестора. С другой – чреват рисками, каковые обычно обесценивают каждые возможности
Кто в игре
«Дефолтная недвижимость» – отнюдь не новая категория объектов на рынке, показавшаяся только на протяжении кризиса. Данный сегмент рынка существует столько же, сколько сам рынок жилищного кредитования: постоянно находятся люди, не талантливые расплатиться по кредитам и вынужденные выставить собственные квартиры на продажу. Но кризис заметно увеличил долю таких объектов.
И не смотря на то, что объекты подобного рода присутствуют фактически во всех государствах, почувствовавших на себе влияние кризиса, самый крупный «дефолтный рынок» появился в Соединенных Штатах и Испании.
Дело в том, что в докризисную эру рынок недвижимости США и Испании держался, по большей части, за счет прекрасно развитой ипотеки. В обеих государствах кредиты выдавались банками на льготной основе, под гарантии будущих доходов клиентов. Сформировался целый класс заемщиков категории subprime – другими словами, с высокой степенью риска.
По окончании начала кризиса ипотека свернулась, как перестоявшее молоко, а цены на недвижимость стали падать. Банки, чтобы сохранить денежную устойчивость, стали быстро повышать ставки, а также по уже выданным кредитам (солидная их часть и в Соединенных Штатах и в Испании выдавалась под плавающий процент, предполагающий возможность повышения ставки в течение срока кредитования).
На фоне ухудшения общеэкономической обстановке это стало причиной массовым дефолтам ипотечных заемщиков категории sub-prime. В итоге, кроме того, что недвижимость в Соединенных Штатах и Испании в целом просела в цене, на рынок были выкинутыми огромные количества жилья банковских должников, которое распродается совсем за бесценок.
Масштаб бедствия
Согласно данным риэлторов, скидка на «дефолтную» недвижимость довольно часто достигает 40–50%, в противном случае и больше. «К примеру, прошедшей в осеннюю пору показалось объявление о продаже дома в Майами за 1$. Сумма, само собой разумеется, символическая. Он подразумевала под собой переоформление ипотечного кредита на платежеспособного клиента, поскольку прошлый обладатель не смог платить дальше по кредиту и чтобы не было штрафов выставил заложенный банку дом на продажу», – приводит пример начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества» Елена Некрытова.
По словам управляющего директора компании Lowell Finance Кирилла Долгинского, сегмент дефолтной недвижимости в Соединенных Штатах увеличивается каждый месяц: «За неполные 11 месяцев в Соединенных Штатах более 2,9 млн объектов недвижимости были дефолтными. Число вправду громадное, статистически любой 84 дом в стране – дефолтный. В среднем такие объекты стоят от $150 тыс. до $350 тыс., но значительную часть предложений занимают кроме этого объекты ценой менее $150 тыс.
Имеется и элитные объекты, но их намного меньше».
В Испании сейчас в собственности разных банков находятся тысячи объектов, перешедших к ним от обанкротившихся должников. Большинство из них не заинтересует россиян в силу удаленности от моря, отсутствия вида и т. д. Но многие объекты смогут быть увлекательны, например, те, каковые находятся на побережье.
Время от времени под дефолтной подразумевают недвижимость, обладатели которой торопятся с ней расстаться на волне кризисных умонастроений, другими словами не по необходимости, а, скорее, из страха перед будущими проблемами. В некоторых государствах – таких, как Турция либо Кипр – были отмечены серии панических распродаж с дисконтом. Так, в Турции, в районе Фетхие, на продажу практически в один момент были выставлены около 2,5 тыс. объектов из 6,5 тыс, которыми обладают англичане.
Обстоятельство паники в том, что многие из этих домов были приобретены в долг, и их обладатели начали испытывать проблемы с платежами. К тому же зарубежные обладатели испугались спада туристических потоков, каковые снабжали им рентный доход. Дабы объекты не простаивали, обладатели предлагали их с аппетитными скидками.
Постепенный дефолт
Существуют разные варианты приобретения дефолтной недвижимости – в зависимости от того, на каком этапе находится объект. Первый вариант – сделки типа short sale, в то время, когда объект еще формально в собственности заемщику, но на него уже предъявлены претензии банка. Второй – сделки foreclosure, в то время, когда объект уже находится в собственности банка, и он пробует его реализовать. Третий – продажа с аукциона.
Как возможно додуматься, до нее доходят те объекты, каковые не нашли себе обладателя ни на одном из прошлых этапов.
Схемы продажи на каждом из этапов схожи, различаясь некоторыми подробностями.
Сделки short sale, в большинстве случаев, достаточно привлекательны по цене, поскольку тут на объект уже предъявлены требования банка. Исходя из этого все денежные вопросы в этом случае решает банк, для которого главная задача – возврат оставшейся части кредита.
Но у аналогичных предложений, по словам Кирилла Долгинского, имеется и отрицательные стороны: совершение сделки может затянуться на пара месяцев, поскольку банк принимает предложения от всех потенциальных клиентов и выбирает самоё выгодное для себя. Кроме этого в некоторых штатах США у заемщика существует право приоритетного обратного выкупа: в этом случае обладатель может погасить собственную задолженность перед банком и вернуть собственную собственность. «Стоит кроме этого иметь в виду, что много аналогичных сделок совершается без привлечения ипотечного кредитования, т.е. полностью за счет клиента, и довольно часто такая недвижимость испытывает недостаток в ремонте», – додаёт Кирилл Долгинский.
Foreclosure объекты – те, каковые уже перешли в собственность банка. Это самая громадная категория «дефолтной недвижимости». Она поступают в продажу по еще более низкой цене.
Объекты смогут быть различные, и иногда вправду качественное и занимательное жилье продается по привлекательным стоимостям.
Аукционные объекты – это объекты, каковые не удалось реализовать на прошлых стадиях, и они попадают на аукцион. «В этом случае цена будет самой привлекательной, поскольку банк уже не сохраняет надежду вернуть собственные средства всецело. Сейчас для него основное – реализовать объект хотя бы за какую-то сумму», – растолковывает Кирилл Долгинский.
Согласно точки зрения главы фирмы Gordon Rock Станислава Зингеля, этот этап самый занимателен для инвестора: «Само собой разумеется, большинство продающихся объектов – это неликвид. Но возможно отыскать вправду хорошие варианты практически за бесценок».
На всех этапах реализации дефолтного объекта у клиента имеется возможность торговаться и сбивать цену еще ниже назначенной. «Стоит кроме этого знать, что в некоторых случаях на аукционе присутствует представитель банка, что повышает ставки на недвижимость до отметки главного долга банку», – даёт предупреждение Кирилл Долгинский. Имейте в виду, что при foreclosure неосуществим устный торг, поскольку предложение клиента направляется банку в письменной форме, и в случае если банк это предложение принимает, вы должны станете закрыть сделку на данных условиях.
Большинство информации о дефолтных объектах находится в открытом доступе, к примеру, на сайтах банков, обладающих такими объектами. Имеется и специальные сетевые ресурсы, посвященные дефолтной недвижимости.
Помимо этого, такая информация имеется у всех больших агентств недвижимости: многие из них занимаются работой с подобными объектами. Имеется кроме того те, кто специализируется именно на дефолтном рынке. Действительно, доступность и объём информации о дефолтных объектах не обещают «легкой охоты».
Так что при жажде войти на данный рынок возможно без особенных ухищрений. Второй вопрос – как целесообразно добывать кошелек, определив о таких скидках?
Риск против возможностей
Вопрос о пользах игры на дефолтном рынке – неоднозначный. Мнения специалистов на данный счет расходятся еще больше, чем прогнозы довольно будущего, ожидающего рынки недвижимости. «Дефолтная недвижимость имеет собственные преимущества.
Помимо этого, что вы берёте объект по очень сильно заниженной цене, на вас еще в отдельных случаях переписывается долгосрочный кредит прошлого обладателя. на данный момент многие европейские банки ужесточили требования к получению кредитов, в особенности для чужестранцев. Исходя из этого переписать на себя кредит прошлого обладателя возможно очень выгодно», – вычисляет начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Столичное Агентство Недвижимости» Алексей Пешков.
Станислав Зингель кроме этого говорит, что данный рынок на данный момент предоставляет весьма занимательные возможности для инвестора. Как пример он приводит приобретение виллы в Майами. Вилла, изначальная цена которой была $2,5 млн., была реализована за $800 тыс. – обладатель торопился с продажей, дабы рассчитаться с долгами.
В итоге на данный момент новый хозяин выставил ее на продажу за $1,4 млн., и уже имеется клиенты. «В любых ситуациях для того чтобы рода недвижимости брали не для собственного пользования. Это были совершенно верно просчитанные инвестиционные сделки», – поясняет Станислав Зингель.
В противовес этому Игорь Индриксонс начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills уверен в том, что игра на дефолтном рынке ничем не отличается от приобретения лотерейного билета: «Да, в то время, когда вы участвуете в лотерее, у вас также имеется шанс победить хороший куш. Но шансов проиграть значительно больше. Так и тут.
Дефолтная недвижимость – это недвижимость, которая никому не нужна. По сути, инвестор, выходя на данный рынок, обязан перерыть кучу мусора, дабы отыскать одну жемчужину.
Совершить таковой выбор на расстоянии невозможно. Не хватает приехать в страну и взглянуть объект на месте: человек должен много лет жить в этом государстве, знать изнутри всю «кухню» местного рынка, знать все особенности каждого района. В Лондоне имеется агентства, каковые специализируются на работе с дефолтной недвижимостью, но кроме того они трудятся не по всему городу, а лишь в конкретном районе».
Все специалисты сходятся во мнении, что инвестиции в дефолтную недвижимости – одни из самых рискованных. И большинство рисков сводится к верному выбору объекта – другими словами, к приобретению той квартиры либо виллы, которая в будущем сохранит ликвидность и будет расти в цене.
Как поймать успех
Игорь Индриксонс рекомендует искать кроме того не агентство, а конкретного человека – того, кто занимается недвижимостью в конкретном районе не первый год. Станислав Зингель настраивает будущих клиентов на более оптимистичный лад. «Компания, которая хорошо трудится на этом рынке, ищет прежде всего ликвидные объекты. Имеется особые методики, разрешающие вычислить будущую ликвидность. Речь заходит об экспертизе объекта, изучении его истории.
Помимо этого, проверяются соседние районы: узнается, сколько дефолтных домов в данной местности, какие конкретно замыслы развития предусмотрены – открытие школ, строительство новых дорог и т. д. Проанализировав эти и другие компоненты, можно понять, как этот объект будет ликвиден. И лишь тогда объект возможно советовать клиенту», – говорит он.
Согласно данным Кирилла Долгинского, в Соединенных Штатах за 11 последних месяцев из 2,9 млн единиц недвижимости, находящейся в залоге у банков, было реализовано всего 560 тыс. объектов. Остальные до сих пор остаются невостребованными. «Непременно, появляются весьма увлекательные предложения. Имеется хорошие примеры, как клиент из России за $2 млн получает у банка дом поблизости от Майами начальной ценой в $3,6 млн.
Либо апартаменты в респектабельном кондоминиуме на первой линии в Майами ценой в $980 тыс. покупаются за $550 тыс. Но в большинстве собственном дефолтные объекты не воображают интереса для зарубежных клиентов. Эти дома довольно часто требуют значительных затрат и капитального ремонта и расположены они в местах, малоинтересных для чужестранцев», – говорит Кирилл Долгинский.
«В любом агентстве, занимающимся испанской недвижимостью, на данный момент имеется дефолтные объекты – говорит глава Департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс.Недвижимость» Марина Васильева. – Однако появляются агентства, специализирующиеся лишь на недвижимости «и продаже» и позиционирующие данную приобретение как самая выгодную. Это далеко не всегда так.
Возможно приобрести значительно более ликвидный объект в Испании по не меньше удачной цене, не прибегая к услугам распродажи от банка. Много обладателей, испытывающих денежные затруднения либо нуждающихся в средствах на другие цели, предлагают заманчивый дисконт».
В целом, на данный момент на рынке что в Соединенных Штатах, что в Испании, что в других государствах достаточно большое количество предложений со скидками, на удачных условиях для клиентов. Так что успешную приобретение «для себя» возможно совершить, и не «ныряя» в дефолтный рынок. В случае если же у вас только инвестиционный интерес – то стоит вооружиться ветхой поговоркой в новой формулировке: «Семь раз отмерь и лишь позже добывай кошелек».
Создатель: Анна Ангарская
Homes Collection
БАГ НА НЕВИДИМОСТЬ В ГРЭННИ! — Granny
