Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в россии до 1917 года
Квартирный вопрос в России в финише XIX — начале XX столетия решали с помощью прибыльных домов и паевых фондов
Дом на Никольской улице в Москве. Финиш XIX века(Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС.)
Дореволюционный рынок жилья в двух русских столицах в начале XX века был в основном арендным — жители снимали квартиры в прибыльных зданиях. На долю прибыльных домов в Санкт-Петербурге приходилось приблизительно 80% построек. Таковой вид бизнеса приносил значительную пользу для бюджета города: в 1913 году неспециализированный доход Москвы, к примеру, составил 47 миллионов рублей., 7 млн из которых — налоги с обладателей прибыльных домов.
АИЖК выпустило изучение «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого изучения.
Появление прибыльных домов в Москве
Первые прибыльные дома показались в Москве во время 1785–1790 годов. Масштабное строительство прибыльных домов началось с середины XIX века.
Предпосылки появления арендного жилья:
- первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, образования и промышленности привела к потребности в жилье у банкиров, инженеров, учителей, студентов и рабочих;
- в стране, и прежде всего в Санкт Петербурге и-Москве, показался вольный капитал, потребовавший вложений.
Вид на Замоскворечье с колокольни Ивана Великого. 1884 год(Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)
В конце XIX века муниципальные власти принимали участие в инфраструктурном постройке: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.
К реализации проектов прибыльных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Главными стилями, каковые употреблялись при постройке аналогичных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.
Расцвет строительства прибыльных домов в Москве
К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 прибыльных домов. Расцвет для того чтобы строительства приходится на период 1911–1915 годов, в то время, когда было возведено 195 домов. Прибыльные дома составляли 40% жилья Москвы к 1917 году.
Домовладельцы завлекали известных арендаторов, поскольку они были лучшей рекламой для прибыльного дома. У некоторых прибыльных домов была социальная ориентация — к примеру, прибыльные дома для докторов наук около университета.
Вид улицы Ильинки от Юшкова переулка. 1887 год(Фото: Из фондов Академии архитектуры СССР. Репродукция Фотохроники ТАСС)
В 1911–1917 годах целевой аудиторией начала выступать бессчётная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, юные семьи и т. д.
Кроме этого производилось строительство прибыльных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).
Число прибыльных домов, выстроенных в Москве во время с 1878 по 1917 год
| 1878–1884 | 7 | — |
| 1885–1890 | 18 | 18 |
| 1891–1895 | 19 | 19 |
| 1896–1900 | 56 | 27 |
| 1901–1905 | 134 | 69 |
| 1906–1910 | 126 | 55 |
| 1911–1917 | 195 | 19 |
Таблица: АИЖК
Дореволюционная Москва. 1910 год(Фото: Репродукция Фото ИТАР-ТАСС)
Типы прибыльных домов
Были организованы четыре категории домов, каковые значительно различались по размеру и комфортности жилья:
- дома барского типа (к примеру, прибыльный дом на Б. Ордынке, выстроенный торговцем 1-й гильдии Булычевым, имел 20 квартир);
- прибыльные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, частных предпринимателей и акционерных обществ (к примеру, семиэтажный дом в Б. Успенском переулке, выстроенный в 1914 году предпринимателем Заварским на 35 квартир);
- ?прибыльные дома для учителей и чиновников со средними доходами (к примеру, домовладение братьев Орловых, Б. Садовая, 25, семь корпусов, маленькие квартиры); ?
- дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву на доходы на долгий срок. В подвальных помещениях таких домов в большинстве случаев размешались ночлежки для самых бедных слоев населения.
Виды Москвы. 1917 год(Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)
Паевые фонды арендного жилья
Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки прибыльных домов с одинаковым уровнем и типовыми квартирами комфорта.
- Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — не более 5 тыс. руб.
- Средняя цена квартиры — 10–11 тыс. руб.
- По окончании завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в муниципальном кредитном обществе
- Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет
- Ставка — 4,5% годовых
- Пайщик, взявший квартиру, каждый месяц платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, прочие платежи и страховые премии
- Инвестированные приносили пайщику 10% годового дохода
- Устав товарищества предусматривал строительство магазинов и складов на первых этажах и в подвалах чтобы получить доход
Прибыльные дома в Российской Федерации
Прибыльные дома в Санкт-Петербурге показались еще в восемнадцатом веке. Целенаправленное строительство прибыльных домов в городе началось с середины XIX века. В десятнадцатом веке на долю прибыльных домов было нужно приблизительно 80% построек Санкт-Петербурга.
Жители дома с коечно-каморочными квартирами, выстроенного торговцем Н. А. Бугровым в Нижнем Новгороде. 1899 год(Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)
В Ростове-на-Дону сейчас к архитектурному наследию относятся около 50 прибыльных домов.
***
Сейчас рынок найма и аренды жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между арендатором и собственником, без официального соглашения. Как правило нет обеспечений, что человека неожиданно не выселят из снимаемых метров (квартир), лишь по причине того, что так захотелось у арендодателя нежданно поменялись замыслы.
Хозяин же всегда волнуется, что в его квартире может случиться, к примеру, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать данный непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого покажется первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье готовься в июне 2017 года.
Портфель арендных проектов АИЖК кроме этого включает дом с апартаментами недалеко от Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.
Создатель: Игнат на данный момент.
Прибыльный дом. Деление квартиры на студии. Отечественный доход от аренды.
