Аналитика цен в недвижимости бесполезна
Как происходит настоящее ценообразование жилья, говорит начальник проекта "Агентон" Сергей Смирнов в колонке, которую он написал специально для "РБК-Недвижимости".
Давайте посмотрим, что окажется, в случае если об аналитике цен на недвижимость прекратить писать в стиле "специалист для специалистов". Может стоит время от времени спускаться с "олимпа фаворитов точек зрения" и сказать на языке потребностей 80% русского населения.
Действительно, на чем по окончании таких рассуждений уже на следующий день будет получать аналитик-комментатор, в случае если докажет, что большинство его писанины обывателям скучна?
Так уж сложилось, что аналитику, оценку и статистику цен конкретного объекта недвижимости смешали в голове обывателей в один броский коктейль, которым "опаивают" его ежедневно со страниц десятка изданий.
Имеет ли значение для какой-нибудь Ольги Петровны из Северного Измайлова, что "индикативная цена квадратного метра" в Москве изменилась за последнюю семь дней на 0,7%? Легче в оценке собственных возможностей ей не стало? Нет.
Из-за чего?
Да вследствие того что Ольга Петровна грезит решить вопрос собственного собственного проживания с семьей сына, с женой которого она расходится во взорах на воспитание внуков и готовку "заливного из судака". Иначе говоря Ольге Петровне нужно разъехаться из трехкомнатной квартиры в кирпичном доме 1960-х гг. на две квартиры.
К сожалению, многие не знают, что большая часть вторичного рынка Москвы двигается лишь за счет обменных операций.
В случае если сказать языком К.Маркса, то схема Ольги Петровны — товар-деньги-товар. Напомню, что свойство товара изменяться на деньги именуется ликвидностью.
Получается, что в случае если Ольга Петровна придет к специалисту, его задача — выяснить ликвидность, другими словами какое количество клиент даст денег квартиру. Но! Согласится ли Ольга Петровна?
Само собой разумеется, нет, поскольку эти деньги она вынуждена будет опять поменять на товар. Исходя из этого она назначит цену так:
цена квартиры = "сумма стоимостей двух желанных квартир" — "денежные возможности доплаты".
Стоит ли сказать о том, что собственники, у которых Ольга Петровна может в потенциале приобрести квартиру, назначали цены таким же образом?
Итак, что же сейчас мы видим в базах цен на вторичном рынке? Мы видим озвученные в виде цифр грезы собственников о лучшей жизни. Никаких соответствующих правил и законов рынка они не признают.
Никакой теханализ их не интересует.
Экспертная оценка объекта говорит о способности клиентов дать за него деньги, оценка хозяина — о сумме, нужной с целью достижения собственных целей.
В этом диапазоне где-то посередине будет размешаться цена сделки.
Возможно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Само собой разумеется, нет Любой грамотный брокер не начнёт называть продавцу четкую цену за объект, он назовет диапазон с отклонением в "+" и "-" на 5-7%. Это именуется диапазон ценовой неопределенности.
Специалист его организует на базе статистики.
Грамотный специалист заберёт релевантную выборку и сделает статистический срез стоимостей в базе, что продемонстрирует разброс жажд таких же собственников.
Дальше специалист соотнесет эти цены с желаемыми стоимостями клиентов и назовет диапазон.
Анализ сходу нескольких методик и нескольких экспертных совокупностей продемонстрировал, что ценовые коридоры у многих так называемых баз данных приблизительно однообразные при оценке любой квартиры.
Но возможно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Само собой разумеется, нет.
На окончательную цена будет воздействовать масса невидимых из компьютера субъективных факторов: типы документов на собственность, сложность сделки, состояние ремонта (впредь до цвета стен), вид из окна.
Да-да, я не оговорился. Более большую роль играется не состояние ремонта, а сложность сделки и состояние документов.
Возвратимся к Ольге Петровне. Что она по сути реализовывает? Комплект документов на собственность, дающий право будущему обладателю распоряжаться трехкомнатной квартирой в Северном Измайлове по собственному усмотрению.
В противном случае говоря, Ольга Петровна возьмёт деньги по окончании регистрации перехода права собственности.
Представим, что Ольга Петровна с сыном обладает неравными долями. К примеру, в 1998г. эта квартира была приватизирована равными долями по 1/3 на нее, ее сына и мужа. В 2012г. супруг умирает, и по закону Ольга Петровна имеет 1/3 на основании соглашения передачи (приватизация), 1/3 приобретает согласно решению нотариуса в силу вступления в наследство, а 1/3 обладает ее сын согласно соглашению передачи.
Уже сходу возможно заявить, что с данным объектом будут неприятности: а) будет ли Ольга Петровна платить всецело налог на продажу 1/3 квартиры; б) какие конкретно банки одобрят квартиру по ипотечному кредиту, где 1/3 взята в по наследству в силу закона. Осознаёте? Ликвидность квартиры быстро снижается.
Более того, в случае если Ольга ее сын и Петровна желают провести регистрацию сделки по продаже собственной собственности вместе с регистрацией двух получаемых квартир, процесс организации данной сделки усложняется.
Иначе говоря привлекательность данного предложения понижается в глазах потенциальных клиентов. В случае если сейчас недалеко от Северного Измайлова будут продаваться еще две-три подобные квартиры с более несложной структурой сделки, клиенты предпочтут их.
Получается, что статистика данных из базы снова дает приблизительный итог.
Сейчас к аналитике. Аналитика и анализ — однокоренные слова. Задача аналитики — сообщить, сколько будет стоить квартира Ольги Петровны к лету 2014г.? Аналитик при построении прогноза будет опираться на фундаментальные факторы рынка: состояние прогнозов и экономики, количества финансовой массы у населения, направления главных валют, ипотечную ставку и пр.
Лишь какое это имеет значение для Ольги Петровны, не считая возможностей ее счета в банке, где лежат ее "денежные возможности по доплате"? В случае если ее недвижимость возможно вырастет в цене, то и цена желаемых квартир для разъезда вырастет. Наблюдаем схему "товар-деньги-товар".
Вот и получается, что оценка квартиры специалистом, вероятнее, Ольгу Петровну не устроит, статистика данных по подобным квартирам в базах не учитывает серьёзных факторов (оценивается лишь конкретная постройка), а аналитика, другими словами что будет с стоимостями в скором времени, Ольге Петровне, как и практически всем таких, как она, не нужна.
Кому же увлекательна аналитика, оценка и статистика? Застройщикам. Это их задача — оценивать риски инвестирования в тот либо другой проект.
Им вправду увлекательна цена "обнажённой недвижимости". Вот лишь застройщики забывают оценивать платежеспособность, которую довольно часто лучше них знают рядовые брокеры вторичного рынка. Но это уже тема совсем второй статьи.
Стоит только добавить, что для брокера вторичного рынка знание статистики и аналитики скорее инструмент продвижения и личного маркетинга в глазах клиента.
Сергей Смирнов, начальник проекта "Агентон"
Об авторах
Сергей Смирнов Агентон Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Демура. Что ожидает рынок недвижимости
