Аренда по-германски: правильно и надолго
По данным статистики, 58% населения Германии живет в снятых в аренду домах и квартирах. Ставки на аренду регламентированы достаточно жестко, а также важные перемены во всемирной экономике только незначительно воздействуют на ценообразование в этом секторе риэлторского рынка страны.
Популярность снятого в аренду жилья обусловлена многими обстоятельствами. В частности, сказываются высокие цены на квадратные метры жилплощади в стране, в особенности в отдельных ее городах (в частности, в Мюнхене, Штутгарте, Франкфурте–на-Майне, Кёльне и Гамбурге) – от 2 до 4 тыс. евро за кв.м.
Это не так много на фоне стоимостей, к примеру, в Лондоне (12 тыс. евро за квадрат) либо Париже (до 9 тыс. евро и более), но тут направляться учесть да и то событие, что в Германии очень напряженная обстановка с работой; обитатели страны вынуждены искать себе хорошую должность на всех территориях и отыскав поменять место жительства. Большая часть населения есть последователями стиля «новых кочевников» — людей, каковые довольно часто и с наслаждением меняют место обитания, и поэтому не заинтересованы в обладании собственным недвижимым имуществом.
Важным событием есть то, что в стране велик госфонд жилья, сдаваемого в аренду – его количество в Германии образовывает 27%. На рынке трудятся большие компании, объединяющие государство и частных лиц, каковые реализуют программы строительства национального жилья и его предстоящую сдачу в аренду.
Значителен и тот факт, что германские законы об аренде недвижимости строго ограничивают рост стоимостей: в первую очередь, у обладателя квартиры нет возможности повышать цену более чем на 20% в течение трех лет с одним и тем же арендатором (лишь забрав нового жильца, плату возможно повысить более значительным образом). На деле же рост цен на аренду жилплощади намного меньше, чем 7% в год и он значительно уступает по динамике росту цен на квартплату в недорогом жилье (это, в первую очередь, дома, выстроенные во время с 1948 по 1960 гг.). Статистика говорит о том, что во время с 2001 по 2008 гг. арендные ставки в Германии выросли в среднем всего на 7,5%, в то время как квартплата в недорогих зданиях – на 11-13%.
В любом городе Германии имеется особое издание Deer Mietspiegel, информирующее о расценках на аренду. Это также собственного рода инструмент регулирования ценообразования, при помощи которого правительство ограничивает разброс стоимостей в этом сегменте рынка недвижимости. У квартиросъемщика неизменно имеется возможность сравнить сумму, которую он собирается платить за отысканную им квартиру со среднегородскими расценками.
Издание выдают в мэрии или, в случае если речь заходит о больших городах, то еще и в конторах ассоциации квартиросъемщиков.
При всей объективности обстоятельств, по которым аренда в Германии имеет такие прочные позиции, аналитики, так же как и обыватели, считают, что основная движущая сила этого явления – прекрасно защищенные права и обладателей квартир, и арендаторов. Чтобы выяснить, каковы иммунитеты той и второй стороны, стоит разглядеть стандартную процедуру более детально.
Поиск жилья
Первый ход арендатора – поиск объявления в газете либо во глобальной сети. В объявлении направляться обращать внимание на такие сокращения, как OG (Obergeschoss) – чердак, и EG (первый этаж) и KG (полуподвальное помещение).
Самый «коварны» чердачные помещения, потому, что довольно часто в объявлении они выглядят как недорогие квартиры огромных размеров, а на деле оказывается, что у стенку имеется скос на высоте 1,5 м и настоящая площадь, где возможно находиться во целый рост, большое количество меньше. С указанием площади довольно часто бывают казусы – к примеру, в Германии принято в жилую площадь включать половину террасы либо балкона. Видятся объявления, где написано, что сдается 2,5 помещения – вероятнее, это указывает, что одна из помещений мала или не всецело отделена от остальных.
Разобравшись в море объявлений, нужно связаться с обладателем или маклером и согласовать дату просмотра. Довольно часто для экономии времени хозяева жилья приглашают сходу пара претендентов. При наличии борьбы, а время от времени и без нее, обладатели квартиры просят потенциальных жильцов заполнить анкеты.
Вопросы смогут быть самыми различными: какое количество человек собирается жить в квартире, как продолжительно, каков их возраст, профессия, национальность, доход на семью и пр. По анкетам хозяева составляют рейтинг жильцов и попеременно всех обзванивают.
направляться заявить, что защита прав владельцев и арендаторов квартир проявляется уже на этапе анкетирования. Так к примеру, будущий жилец не имеет права давать фальшивые ответы на вопросы (направляться сказать правду, правду и лишь правду!), потому, что в конце анкеты в большинстве случаев стоит указание, что заведомая неправда (Arglistige Taeuschung) дает хозяину право на немедленное расторжение соглашения о найме жилой площади. Но это относится только к тем вопросам, что являются корректными.
На некорректные вопросы (о сексуальной ориентации, вероисповедании, планируемой беременности и т.д.) возможно дать данные, не соответствующую действительности: никаких неприятных последствий за это не будет.
Со своей стороны, обладатель квартиры кроме этого обязан предоставлять только точные сведения о квартире; в другом случае квартиросъемщик в праве расторгнуть контракт либо оспорить его действенность по суду. При обмана, повлекшего ущерб, хозяин жилья обязан компенсировать его.
Занимательный нюанс: отказ заполнять анкету значительно чаще ведет к тому, что хозяева отказывают претенденту.
Итак, квартира понравилась арендатору, а арендатор – обладателю жилья. Происходит подписание договора. Договора на аренду в Германии, в большинстве случаев, долговременные, как минимум на год; довольно часто на деле получается, что на 5-10 и более лет.
Упомянутому чуть выше маклеру, коль не так долго осталось ждать он будет являться участником процесса найма жилья (а такие ситуации достаточно нередки – хозяева как правило дают объявления в газету через агентства), при успешного подписания соглашения, необходимо будет выплатить провизион, что по закону не имеет возможности быть больше 2,38 ежемесячной платы и значительно чаще этой сумме и равняется.
Условия договора и залог
Договор (либо соглашение) о сдаче\найме квартиры содержит все главные сведения о жилье — площадь, количество помещений, состояние жилья, показатели счетчиков воды, газа, электричества, поломки и недостатки помещения и т.д. Один из наиболее значимых пунктов договора – квартплата, которая в Германии делится на «холодную» и «тёплую».
Первая – фиксированная плата за аренду жилья (на сегодня минимальная цена аренды в среднем по Германии образовывает 400 евро за маленькие апартаменты с одной спальней); вторая состоит фактически из первой плюс «добавочная цена» – плата за отопление, пользование водой, страховые выплаты, плата за вывоз мусора, уборку улицы и дома, водоснабжение и отопление, применение электричества в неспециализированных помещениях дома и пр. В добавочную цена не включаются затраты на электричество в самой квартире, и оплата Интернета и городского телефона.
Оплата электричества, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую фирмами электро- и газоснабжения и т.п., с которыми направляться заключить соответствующие соглашения. Размеры добавочной цене варьируют от 50 до 200 евро в месяц. Раз в год квартиросъемщик приобретает точный расчет расхода за год.
При перерасходе он обязан доплатить, при экономии — приобретает деньги обратно.
В договоре кроме этого прописаны права и хозяина и обязанности квартиросъёмщика – сроки ежемесячного внесения платы, дата расторжения контракта, условия его продления и т.д.
При съеме квартиры в большинстве случаев платится залог (Mietkaution). Закон не требует от квартиросъемщика перед въездом в квартиру машинально платить домовладельцу гарантийный залог. Лишь в случае если квартиросъемщик в арендном контракте дал согласие на внесение для того чтобы залога, он обязан выполнить взятые на себя обязательства.
Данный ход (внесение залога) направляться разглядывать как защиту прав хозяина. К примеру, в определенных случаях хозяин может из этих денег компенсировать затраты на ремонт. Сyммa залога рaвнa, кaк прaвилo, oднoй либо двyм «холодным» квaртплaтaм, макcимyм — трeм.
Внесение залога вероятно методом письменного поручительства третьего лица, передачи домовладельцу сберкнижки с ограничительной записью о предопределении денег, открытия домовладельцем и арендатором неспециализированного сберегательного счета и в других приемлемых для обеих сторон формах. В большинстве случаев, он вносится на особый счет в банке.
В соответствии с §550 b домовладелец обязан положить залог на отдельный счет под простой банковский процент для вкладов с трехмесячным сроком изъятия денег и вести данный счет раздельно от собственного другого имущества на особом банковском счету (Mietkautionskonto). Но возможно и второй вариант: счет раскрывается на имя квартиросъемщика, а книжка отдается обладателю квартиры.
Так, арендатор не имеет возможности снять деньги, по причине того, что книжка у хозяина, а хозяин их не снимет, потому, что счет открыт не на его имя. На залоговый счет банк выплачивает проценты, в противном случае, в случае если квартира снимается в течение продолжительного срока (к примеру 20-30 лет), инфляция перевоплотит эти деньги в ничто. проценты и Залог возвращаются квартиросъемщику, если он заявил o намерении cъexaть и покинyл квaртирy в оговоренные договором cрoки; в случае если контракт бессрочный, то арендатор обязан предотвратить хозяина за 3 месяца до переезда.
Обстановка с залогом полна нюансов, но большинство них прописаны законодательно. К примеру, домовладелец не имеет права потребовать разного рода гаранты «и» дополнительные «залоги», скажем, на случай, в случае если в следствии утечки воды будет залит и поврежден паркетный пол. Такое правило воображало бы собой недопустимый обход §550 b BGB и не имело бы юридической силы.
Незаконным есть и требование домовладельца наровне с уплаченным наличными залогом предъявить банковскую гарантию (Bankbuergschaft), которая обеспечивала бы исполнение всех требований домовладельца.
Закон разрешает квартиросъемщику заплатить залог в рассрочку в виде трех месячных взносов любой в размере месячной квартплаты. Первый взнос должен быть уплачен по окончании передачи квартиры в пользование жильца.
К слову сообщить, к защите прав арендатора квартиры относится да и то событие, что при расторжении контракта по инициативе обладателя жилья он обязан привести веские обстоятельства для того чтобы собственного решения. Наряду с этим кроме того перепродажа жилья не делается предлогом для выселения квартиросъемщиков – в большинстве случаев, они перекочевывают в руки нового обладателя дома вместе с квадратными метрами
Затраты при заселении
Заселение в снятую в аренду квартиру обходится жильцу в изрядную сумму. К примеру, отыскана квартира, «холодная» цена которой образовывает 480 евро плюс парковка 20 евро и добавочная цена 100 евро. Итоговая сумма платежа — 600 евро в месяц.
Наряду с этим при заселении платится провизион маклеру 480*2,38=1142 евро и первый взнос в пользу залога на проживание в виде одной «холодной» стоимости — 480 евро. Сумма в итоге – 2222 евро. Но это еще не все.
В большинстве случаев, жилье в Германии сдается в аренду без мебели. Исключение образовывает лишь кухонное помещение. В случае если в нем имеется кухня, то жильцу придется ее выкупить. Цена зависит от площади кухни и от возраста и качества установленных бытовых устройств: холодильника, печи, посудомойки и т.д.
Ветхая кухня может достаться жильцу безвозмездно, плата за довольно новую мебель может составлять 1500-2000 евро, а приобретение кухни самостоятельно обойдется еще дороже — в 3000 евро либо более.
Не требуется забывать и о стоимости переезда со ветхой квартиры на новую: она может составить от 300 до 3000 евро – все зависит от количества вещей и расстояния между ветхим и новым жильем.
Неудивительно, что, сняв в один раз квартиру, немцы предпочитают жить в ней много лет и переезжают только в крайних случаях, наподобие приобретения собственного жилья.
Прогноз благоприятен
Не смотря ни на что, но эксперты предрекают и в будущем полную успешность для того чтобы бизнеса, как доход от сдачи жилья в аренду. Текущая экономическая ее подвижки и ситуация в скором времени вряд ли снизят арендные ставки – через чур велик недостаток площадей, в особенности в больших городах, где большое количество учебных заведений и имеется рабочие места. Это, как уже было сообщено, в первую очередь, Франкфурт, Кёльн, Гамбург, Ганновер, и Штутгарт и Мюнхен.
Сдавая вашу недвижимость в Германии в аренду вы сможете получить порядка 15% годовых, исходя из этого неудивительно, что многие стремятся приобрести жилье, даже в том случае, если для этого пригодится забрать кредит, и сдать его через управляющую компанию. Цена услуг управляющей компании – 25-30 евро в месяц, а затраты на содержание собственности приблизительно таковы: налог на имущество в зависимости от его стоимости – от 150 до 300 евро в год, отчисления в резервный фонд – 0,75-1,5 евро за кв.м жилой площади в месяц.
Материал подготовлен изданием Мир & Дом InternationaI
Мир & Дом InternationaI
Как учить германские слова. Как сказать по-германски. Демо-версия курса И. Цырульниковой
