Аренда после продажи: сделки slb как средство избавления от непрофильного бизнеса
О новом и перспективном для России механизме продажи помещений с последующей обратной арендой (sale & leaseback, либо SLB) в авторской колонке говорит глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев
Мечта большинства предпринимателей — заниматься лишь тем, что дает прибыль, наряду с этим не затрачивая ни сил, ни времени на задачи, напрямую не связанные с бизнесом. Таковой фокус на основной цели разрешает достигнуть большой прибыли.
К задачам, напрямую не связанным с бизнесом, например, относится владение недвижимостью, которое отвлекает ресурсы организации. Это налоги, операционные и эксплуатационные затраты, в каковые входят ремонты, коммунальные платежи, охрана и т. п. Это и особый штат, довольно часто превосходящий либо равный по численности штату, относящемуся к профильному бизнесу, и многие другие хлопоты.
Владение недвижимостью кроме этого свидетельствует, что один из основных ресурсов компании — капитал — задействован в непрофильной сфере деятельности. Как следствие, капитал трудится неэффективно, поскольку доход от недвижимости (аренда) отличается низкой маржинальностью, в частности 10–11% в год в совершенных обстановках и существенно ниже в реальности.
Раздельно стоит упомянуть ситуации, в то время, когда недвижимостью обладают национальные структуры, которым эта недвижимость перешла исторически из советской эры. У некоторых национальных корпораций насчитываются много тысяч объектов недвижимости на балансе. Неэффективные затраты на содержание данной недвижимости, включая раздутый штат, невозможность переехать в более современное помещение, снабжающее эргономичную планировку (open space вместо коридорной совокупности), высокие энергозатраты, отсутствие консолидации подразделений, разбросанных в различных местах, — это только самые крупные и очевидные неприятности, с которыми сталкиваются вынужденные обладатели наследия.
Как же осуществить мечту предпринимателя либо действенного национального государственного служащего, о которой я сказал выше, другими словами заниматься лишь тем, что напрямую связано с бизнесом? Один из ответов на вопрос — применение механизма обратной аренды (sale & leaseback, либо SLB). В случае если кратко, то это инструмент, разрешающий реализовать недвижимость с необходимым условием забрать ее потом в долговременную аренду.
Сделки по схеме SLB в далеком прошлом и удачно используются за границей. В Западной Европе сделки по продаже недвижимости с последующей сдачей их в аренду прошлым собственникам составляют более 20% в структуре инвестиционных сделок. Значительный рост отмечается в Центральной и Восточной Европе. В Российской Федерации по сей день SLB-сделок пока не так много.
Первой SLB-сделкой стала продажа компанией Ericsson собственного столичного офиса Пермской денежно-производственной группе в 2003 году. За период с 2003 по 2008 год по данной схеме в Российской Федерации осуществлено чуть более десяти сделок с офисной, торговой, гостиничной и складской недвижимостью. По окончании 2008 года сделок было еще меньше.
Обстоятельством тому послужило малое количество прозрачных и готовых к продаже активов, относительно низкая доходность от продажи актива по SLB-схеме, большой уровень развития вторых видов инвестиционных сделок, наличие других способов привлечения средств, таких как долевое финансирование, ломбардный кредит и т. п. Сдерживающим причиной есть и недостаток продавцов объектов, подходящих для SLB. Продавцы должны владеть устойчивым денежным положением, поскольку должны быть платежеспособными арендаторами в будущем. Помимо этого, во время докризисного роста цен на недвижимость собственники старались сохранить пускай кроме того не профильный, но высоколиквидный актив.
SLB сложный, но занимательный продукт, имеющий минусы и свои плюсы. Из главных плюсов для обладателя (продавца) недвижимости возможно выделить высвобождение больших денежных средств, практически замороженных в объектах недвижимости. Условия сделок SLB превосходят условия по кредитным продуктам, поскольку предоставляются более эластичные график платежей и процентные ставки.
Отсутствует дисконт, другими словами продавец приобретает на 30–50% больше, чем если бы он брал кредит. И по большому счету, сделки SLB менее бюрократизированы если сравнивать с хорошими банковскими продуктами.
Полученные средства продавец может направить на развитие главного бизнеса, финансирование оборотного капитала, погашение долговых обязательств и т. д. Он приобретает более привлекательные условия аренды, а основное, при жажде может выкупить объект обратно по заблаговременно оговоренной цене.
Громадный интерес инвесторов имели возможность бы привести к государственным корпорациям, владеющие большим числом неликвидной недвижимости. SLB-сделки с национальными структурами значительно повышают привлекательность недвижимости, находящейся на балансе этих структур. По моему точке зрения, инвесторы выстроятся в очередь, поскольку наличие долговременного национального арендатора есть большой гарантией стабильных арендных потоков.
Для инвесторов (клиентов) главным плюсом SLB есть то, что он получает недвижимость со стабильным источником дохода. Ему не требуется искать арендаторов, соответственно, арендные платежи ему обеспечены. К тому же SLB легко масштабируется, поскольку в партнерстве с сетевыми игроками, к примеру, возможно создать долговременную инвестиционную стратегию.
В сделках SLB имеется и собственные неприятности. Одна из них — прямая корреляция между арендной ставкой и ценой. В случае если у продавца завышенные ожидания по цене объекта недвижимости, то результатом будет высокая арендная ставка, которую ему придется потом оплачивать. Это, со своей стороны, значительно повышает риски инвестора, поскольку при съезда текущего арендатора сдать объект новому пользователю по той же ставке аренды будет весьма сложно.
Как следствие, смогут появиться отклонения от целевой доходности.
Второй проблемой есть моральное устаревание объектов недвижимости, вовлекаемых в SLB, каковые по прошествии 10–15 лет смогут потерять актуальность для бурно развивающегося с технологической точки зрения рынка недвижимости (панорамное остекление, высокие потолки, кондиционирования и современные системы вентиляции, открытые планировки и т. п.). Инвестор несет дополнительные риски.
Для минимизации этого риска направляться на этапе входа в проект разрабатывать другой сценарий применения актива. К примеру, по прошествии 10–15 лет аренды объект возможно реконструирован либо снесен с целью постройки нового современного строения. привлекательность и Стоимость земельного надела, занятого объектом, за это время может вырасти.
Согласно точке зрения ряда специалистов и профессионалов, каковые трудятся с этим денежным инструментом, SLB очень сильно недооценен на отечественном рынке. Его потенциал огромен кроме того во время кризиса. Деловому сообществу в полной мере по силам выработать решение проблем в сделках SLB.
Но это нужно делать при активном участии страны, которое должно регулировать и содействовать созданию благоприятных условий как в налоговом поле (налог на имущество), так и в создании предпосылок для создания пула денежно устойчивых игроков в каждом сегменте рынка.
Глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Как начать бизнес не открывая ООО либо ИП
