Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке
Главным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» специалисты именуют упрощенную процедуру оформления
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС
Главным инструментом приобретения жилья в Российской Федерации считается ипотека, доступность которой в текущем году достигла исторического максимума. Альтернативой ипотеке возможно лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не применяемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании есть в праве заключать сделки и с физическими лицами.
По оценке РА «Специалист», часть сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а часть лизинга недвижимости (кроме того с учетом юрлиц) — 1,3% от количества нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе часть сделок физлиц с недвижимостью образовывает около 20%.
преимущества и Издержки
Главным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» специалисты именуют упрощенную процедуру оформления: заключить контракт возможно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС. Подписав документ, клиент может сходу переехать в квартиру, а по окончании срока действия контракта — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долговременная аренда с правом последующего выкупа.
Наряду с этим соглашение о найме квартиры в большинстве случаев продолжается до десяти лет, минимальный задаток — 10% от цены лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».
Самым значительным недочётом этого инструмента есть его дороговизна. «Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из наибольших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит руководитель и основатель компании «Право и практика» Алексей Никитин. — Для расчета мы забрали квартиру ценой 10 миллионов рублей., задаток — 2 миллионов рублей., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше практически на 60%».
Прежде всего лизинг жилья увлекателен для бизнеса, он разрешает сократить налоги, поскольку лизинговые платежи жилья не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» прежде всего разглядывает лизинг жилья для предпринимательских целей. К примеру, при покупке жилья ценой 100 миллионов рублей. со стандартной совокупностью налогообложения компания сэкономит более 40 миллионов рублей. за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — поведала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.
Лизинг недвижимости на сегодня у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее пользуется спросом в сравнении с другими видами имущества и образовывает всего около 1% от общего портфеля. Согласно точки зрения Маргариты Кривчиковой, главными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как денежного инструмента, отсутствие увлекательных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Главными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие ставки, юридическая защищенность объекта, продолжительный срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования личных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет специалист.
Одна из главных обстоятельств для того чтобы отличия — налогообложение. «Хозяином квартиры есть лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц. К примеру, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз. Обстоятельствами для того чтобы отличия Алексей Никитин именует большой налог для физлиц (хозяином квартиры есть лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц).
Вторая обстоятельство, согласно его точке зрения, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не разрешает лизинговым компаниям секьюритизировать собственные сумки и завлекать дешёвое финансирование для этого сегмента.
лизинг и Ипотека схожи только в одном: до тех пор пока клиент не выплатит цена получаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет председатель совета директоров ГК «Наталья и» Грин Абдулаева. На период действия соглашения лизинга квартира как правило оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, додаёт она.
«Опасность при применении лизинговой схемы содержится в том, что в случае если арендатор по тем либо иным обстоятельствам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней жить, так и возможности выкупить», — показывает председатель совета директоров компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Аналог ломбарда
До тех пор пока жилье в лизинг берут по большей части клиенты, каковые по тем либо иным обстоятельствам не смогут оформить долгосрочный кредит. «В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно твёрдые требования, за соблюдением которых внимательно следит Национальный банк, а лизингу еще лишь предстоит переход под госрегулирование. Пока же лизинг недвижимости обычно носит форму ломбардного кредитования», — говорит Алексей Никитин.
Сейчас на рынке существует множество компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент реализовывает собственную квартиру с дисконтом к рыночной цене от 50% и берет ее же в лизинг. Для финансирующей структуры данный вариант привлекателен тем, что «ломбард» есть сходу хозяином квартиры и нет необходимости раздельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов. Попавших в просрочку заемщиков обычно из квартиры, поменяв замки, потому, что большая часть из них заблаговременно выписаны из квартиры при заключении контракта лизинга».
«Показалось достаточно большое количество судебных споров по этому поводу, практика до тех пор пока разнонаправленная, но имеется уже решения Столичного горсуда, в которых таковой контракт лизинга признан притворной сделкой, закрывающей собой фактические отношения ипотечного займа. Думается, что с подобного рода «лизингом» не так долго осталось ждать наведут порядок, поскольку ЦБ в скором будущем начнет регулировать лизинговую отрасль (до тех пор пока ЦБ осуществляет контроль не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит необходимые требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и очень многое другие», — говорит Алексей Никитин.
Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в Российской Федерации с тем, что в течении многих лет для ответа жилищной неприятности деятельно пропагандируется и предлагается лишь ипотека.
Возможности развития лизинга
За то время, что лизинг существует на русском рынке первичного жилья, данный формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не отмечается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» специалисты. До тех пор пока человек не выкупит объект недвижимости, он есть арендатором, а право собственности в собственности лизинговой компании.
«В сегодняшних условиях большинство клиентов, не имеющих возможности единовременно выплатить полную цена квартиры в новостройке, предпочитают применять схему «контракт долевого участия + долгосрочный кредит». А также независимо от выбранной схемы оплаты ипотека есть драйвером спроса на первичном рынке: 80% приобретений совершается с привлечением кредита.
В ближайшее время благодаря удачным условиям кредитования ипотека как метод приобретения жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует начальник аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Согласно его точке зрения, дабы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, и вести планомерную работу по ее популяризации.
В Российской Федерации может взять распространение своевременный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На русском рынке появляются опытные рантье и прибыльные дома. Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Лайнер» и «Символ».
Согласно точки зрения специалистов, выход АИЖК на рынок аренды значительно изменит рынок в Москве.
«Логично, в случае если следующим шагом станет долговременный (на пара лет) своевременный лизинг недвижимости и именно в сегменте апартаментов, поскольку в том месте не так значительна отличие в налогообложении. Таковой своевременный лизинг будет, быть может, дешевле помесячной аренды и занимателен для людей, осознающих, что они, к примеру, в ближайшие пять — десять лет не будут/не смогут покупать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.
В целом возможности развития лизинга жилья в Российской Федерации зависят от изменений и рынка грядущей реформы лизинга в налогообложении. Быть может, данный вид финансирования превратится из экзотики в понятный и трудящийся инструмент, полагают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».
Создатель: Ольга Мамаева.
Лизинг недвижимости
