Черная дыра: страшная история о недвижимости в германии
Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это вправду так. Германский рынок – четкий, прозрачный, законный.
Но кроме того тут возможно наломать дров, наделать неточностей, связаться не с теми партнерами и в следствии взять не доход, а головную боль. Пример таковой «боли» в этом материале…
Говорит Регина Боргер, председатель совета директоров управляющей компании WiP Immobilien GmbH из Мюнхена.
| Эта история – настоящая черная дыра. На каждом этапе всплывали все новые конца и сложности им не было. Тяжело поверить, что такое имело возможность случиться в Мюнхене. Но все-таки это произошло. Считаю, что нехорошим опытом необходимо делиться. Из него неизменно возможно извлечь уроки. Надеюсь, мой рассказ окажет помощь вам выполнять обдуманные инвестиции и грамотные в Германии. |
Часть 1. Проблемный арендатор
В 2015 году к нам в бюро позвонила женщина из Москвы, собственница коммерческого объекта под Мюнхеном. Она искала управляющую компанию.
Арендатор у нее уже был – турок, что открыл в помещении торговую точку. Но с ним появлялись неприятности. Он всегда задерживал арендную плату. Жаловался на постоянные протечки, утверждал, что ставки завышены и нужно делать ремонт, сказал, что у него нет денег…
Мы отправились наблюдать помещение.
Оказалось, что протечки вправду имеются и для для того чтобы помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы совершим ремонт и снизим арендную плату. В этом случае он давал слово исправно перечислять деньги.
В то время, когда дама брала объект, ей давали слово доходность 7%. Для Мюнхена это невозможно!
Тут на жилья получают 2-3%, на коммерческой – 3-4%, возможно, 5% – в случае если весьма повезет. Подобные условия должны были ее встревожить, но, по всей видимости, жадность победила здравый суть.
С настоящими рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было принципиально важно систематично приобретать арендную плату, поскольку на недвижимости висел кредит. Она дала согласие.
Пригласили ремонтную компанию, эксперты устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, в то время, когда на протяжении ремонта нашли, как турок устроил слив воды, все ужаснулись. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, кроме того не подключил ее к канализации, и вода в почву. Данный беспредел устранили.
Если бы муниципальные власти нашли слив отходов в грунтовые воды, штраф составил бы от €20 000.
Первые несколько месяцев арендатор платил по графику, а позже обстановка повторилась.
Тогда мы внесли предложение ему съехать. Он не захотел. Было нужно выгонять с юристом и осознанными.
В то время, когда его выселили, набрались воздуха с облегчением.
Действительно, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пускай и с убытком, чем нести убытки систематично.
После этого сдали объект новому арендатору – известной в Европе букмекерской конторе. Наниматель признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением контракта, у него никто не потребовал – денежный отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, советы из вторых мест, где он раньше снимал помещения, кроме того справки о домашнем положении. В общем, удостоверились в надежности его досконально.
Новый арендатор начал платить исправно, собственница стала систематично приобретать деньги. Но само собой разумеется не те 7%, что ей давали слово продавцы, а 4%.
Арендатор кроме того ремонт сделал – положил €130 000, капитально отреставрировал полы, стенки, практически все. Просил у собственницы хотя бы €30 000 на модернизацию сантехники. Она отказалась.
По-моему, это несправедливо, но решать ей. В итоге арендатор все работы совершил за собственный счет.
- Просматривайте кроме этого: Управление недвижимостью в Германии – нужные рекомендации
Часть 2. Вызывающая большие сомнения приобретение
Наконец, собственница решила реализовать помещение. Она приобрела его в 2014 году за €850 000. Ее пожелание: «Желаю ту же сумму плюс €100 000».
Я ей ответила, что запрос неадекватен рынку. Красная цена объекта на момент приобретения составляла €500 000. С учетом того, что мы нашли надежного арендатора, а он со своей стороны вложился в ремонт, на данный момент возможно реализовать максимум за €650 000.
Дело в том, что с документами у нее было, мягко говоря, не все гладко. В то время, когда стали разбираться, что же она приобрела, за голову схватились. Ей реализовали помещение в 360 кв. м., из которых 100 метров – улица.
В Германии имеется так называемый устав разделения площадей, где возможно взглянуть, чем есть любой квадратный метр. Необычно, из-за чего она это не проверила при покупке. По всей видимости, продавец ввел в заблуждение.
Так третья часть ее собственности – воздушное пространство, за что она заплатила по €3500 за любой «квадрат».
Другими словами если бы эти 100 метров были торговой площадью, то цена всего объекта и составила бы около €850 000. Но так как это не верно.
Кроме того Объект складывался из трех помещений. Одно из них – пристройка площадью 30 кв. м. Разрешение на ее строительство было получено в 2008 году, а вот регистрации права собственности на эту женщину совершено не было. А это значит, что пристройка ей практически не в собственности.
Изучив поземельную книгу, узнали, что прошлый продавец, провернул умную схему. Посредник договорился с прошлым собственником-турком о том, что он приобретёт его объект за €650 000. Отправился к нотариусу и оформил предварительную запись в поземельную книгу.
По окончании того, как он внесет всю сумму, его бы зарегистрировали как хозяина. Но этого шага сделано не было.
Посредник и не планировал платить деньги. Вместо этого он начал искать клиента. Отыскал эту женщину и забрал с нее на €200 000 больше.
А сделку так и не дооформил.
Посредник был в сговоре с продавцом. В то время, когда он предлагал москвичке данный объект, у него был контракт аренды с собственником-турком на 10 лет. Он именно и снабжал доходность в 7%, которую он ей давал слово.
За сутки до подписания контракта купли-продажи они расторгли арендный соглашение и заключили новый с другим арендатором.
На этом этапе дама должна была ощутить опасность. В то время, когда тебе прямо у нотариуса подсовывают новый контракт, никак не подтверждают платежеспособность арендатора, стоило было насторожиться. Но по всей видимости, обещанные 7% дохода вскружили клиентке голову.
Какие конкретно неприятности позже были с арендатором, вы уже понимаете.
Мы все это растолковали собственнице. И заявили, что максимум, на что она может рассчитывать, – это €650 000. Женщина нам не поверила.
На российской выставке она отыскала какую-то компанию из Берлина, которая дала обещание реализовать недвижимость за каждые деньги. Клиенты, понятное дело, к ним не торопились.
- Просматривайте кроме этого: Жилая недвижимость Германии – от подбора до Рихтфеста
Часть 3. Вынужденная продажа
Тем временем шел параллельный процесс. Это помещение находится в пассаже. Кроме отечественной москвички в том месте еще около 30 обладателей. Всем комплексом заинтересовался концерн.
Начал предлагать небольшим собственникам выкупить их части. Нам также предлагал – €250 000. Отечественная собственница отказалась, она же желала миллион.
Концерн начал неспешно раскупать пассаж по частям. И скоро взял более 50% голосов в товариществе собственников. А это значит, что он имел возможность сам организовывать собрания и принимать каждые решения.
После этого концерн нанял пятизвездочного специалиста – из тех, что делают экспертизу для Siemens и других гигантов. И данный эксперт постановил, что все строение испытывает недостаток в реконструкции. И составил два предложения о ремонте – на €2 и €3 млн.
Эти €5 млн предполагалось забрать с собственников. На отечественную долю приходилось около €200 000.
Я отправилась к юристу. Мы обсудили обстановку и узнали, что ответ собрания собственников на €2 млн возможно обжаловать. Возможность победить в суде – 99%.
Соответственно, отечественные затраты снизятся. Подтянули к делу еще одного небольшого хозяина и подали иск.
А концерн тем временем также узнал, что пристройка в 30 кв. м формально не в собственности москвичке, а есть неспециализированным имуществом всех участников товарищества собственников. Это значит, что собственники смогут "настойчиво попросить" либо делиться со всеми деньгами за аренду этих 30 кв.м., либо попросить арендатора выехать, дабы применять это помещение в неспециализированных целях. Это привело бы к утрата части аренды.
В общем, даму начали вымогать, предлагая реализовать объект дешево. До появления и ремонта нового надежного арендатора концерн готовься заплатить €250 000, на данный момент предлагал €400 000.
Причем, он ставил условие: что готов приобрести недвижимость, лишь если она заберет собственную жалобу из суда. Она дала согласие.
Москвичка забрала иск. По законодательству Германии, кто забрал иск, платит все издержки по нему, включая затраты на юриста второй стороны. А практически через 2 семь дней нам пришло уведомление, что жалобу удовлетворили.
Ее так как подавали от имени двух собственников, и второй забирать ее не стал.
Вырученных денег москвичке чуть хватило, дабы заплатить кредит, что она брала на приобретение данной недвижимости. Ни о каком доходе речи не было. Она и нам осталась обязана большую сумму за услуги.
- Просматривайте кроме этого: Жилая недвижимость Германии – квартирный ассистент
P.S. А также на этом неприятности не закончились
Так как москвичка отказалась от собственного иска, она обязана заплатить все судебные издержки. Это около €30 000. Данный долг висит не на ней лично, а не ее компании (GmbH), на которую была оформлена собственность. Мы с ней контракт расторгли.
Как я знаю, она платить не собирается.
Она просто недооценивает серьезность обстановки. В случае если заинтересованные стороны начнут преследовать собственную задолженность, эти деньги «повесят» на нее лично. При следующем въезде в Европу ее смогут арестовать на границе.
Кроме этого она может постараться реализовать компанию. И в этом случае подставит того, кто ее приобретёт
| Как видите, в данной ситуации неприятности тянутся друг за другом нескончаемым потоком. Но в случае если начинаешь разбирать, видишь, что настораживающие сигналы были.
Дама должна была насторожиться, в то время, когда ей внесли предложение недвижимость с доходностью в два раза выше, чем в среднем по рынку. Она должна была отказаться от подписания контракта с непонятным и непроверенным арендатором. Будьте внимательны! Сделки с недвижимостью в любой стране, кроме того в таковой стабильной, как Германия, постоянно требуют тщательной проверки. Не верьте продавцам на слово. Трудитесь с надежными партнерами. |
Текст подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com
Ужасные Истории От Гробовщика — Дыра В Стенке
