Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году
Старший аналитик Sberbank Investment Research, CFA Юлия Гордеева говорит о возможностях рынков жилой и коммерческой недвижимости России
Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, будет чувствителен к происходящему в экономике спаду. В большинстве случаев динамика этого сектора отстает от цикла настоящей экономики приблизительно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный. Последствия текущего спада для рынков коммерческой и жилья окажутся в однообразной степени негативными, но масштабы будут различаться.
Рынок коммерческой недвижимости пострадает посильнее, в то время как для строителей жилья обстановка начнёт определяться длительностью твёрдой кредитно-экономического спада и денежной политики. Неустойчивость валютного курса есть проблемой в основном для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых самая высокая концентрация валютного долга, а увеличение ставок в основном очень плохо отразится на сегменте жилья. Но, обо всем по порядку.
Рынок жилья
Начавшаяся в 2014 году негативная экономическая обстановка фактически не отразилась на продажах строителей жилья, каковые, наоборот, увеличили количества продаж на фоне зачистки и резкого падения рубля финсектора. Такая обстановка выглядит парадоксально с учетом ухудшения экономических условий, но она в полной мере соответствует русскому менталитету – население пытается предохранить финансовые средства от возможного кризиса и девальвации финансовой системы либо введения контроля над перемещением капитала.
Опасения последнего выглядят довольно обоснованными (не смотря на то, что до тех пор пока АСВ безукоризненно делало собственные обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ много раз заявляло о приверженности правилам свободного рынка), но попытки защититься от падения рубля методом вложений в недвижимость приводят к. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса люкс) перешли в рублевое измерение в прошлый кризис и с того времени устанавливались в национальной валюте. Если не случится предстоящего взлёта обвала инфляции и хаотического рубля, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли опять будут исчисляться в долларах, потому, что сбережения и доходы потребителей в основном номинированы в рублях.
Помимо этого, мы полагаем, что тенденция к росту стоимостей в последние 14 дней декабря 2014-го и замыслы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, дабы компенсировать убытки от повышения и девальвации рубля процентных затрат, – это только попытка выдать желаемое за настоящее. На фрагментированном рынке с большим уровнем борьбы и уже сейчас большим количеством предложения, где кое-какие игроки неизбежно начнут испытывать денежные неприятности, возможность ценовой борьбе и демпинга лишь возрастет, и девелоперы будут вынуждены поглотить повышение затрат на 10–15% (приблизительно 5–10% их затрат привязано к другим валютам, а увеличение цены финансирования образовывает еще 5%), а не перекладывать это повышение на плечи клиентов.
Тем более что платежеспособность, в особенности на товары эластичного спроса, очевидно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Так, любое увеличение стоимостей будет краткосрочным, и при значительном сокращении рабочих мест, продолжительном падении настоящих доходов и сохранении больших ставок цены на жилье в некоторых регионах (к примеру, в Столичной области) смогут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, дабы стимулировать спрос.
На рынке жилья так же, как и прежде присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, возможность не 2015 года. Текущие ставки по ипотекам чрезмерно высоки (по сути, кредитование на данный момент предоставляется Сберегательным банком и ВТБ24, а у банков, занимающих оставшиеся 40% ипотечного кредитования, – заградительные ставки), и отсутствие ипотечного финансирования может сократить спрос на 20–30%, так как по ипотечному кредиту продается около 30% всего жилья в Российской Федерации и от 40 до 80% – на первичном рынке.
Еще раз напомним, что масштабы спада будут зависеть от того, как продолжительно ставки останутся на больших уровнях и как банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж увеличение суммы начального взноса имеет большее значение, чем увеличение ставок). Стремительное понижение ставок, которое ожидается рынком, частично выправит обстановку либо, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит либо минимизирует понижение стоимостей.
Рынок коммерческой недвижимости
В сегменте коммерческой недвижимости (мы имеем в виду столичный рынок) обстановка уже без шуток ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от увеличения налога на недвижимость, что ударил по чистому операционному доходу, в особенности в сегментах более ветхой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения.
Хуже всего обстановка в сегменте контор класса А, где часть свободных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится (с учетом довольно долгого цикла девелопмента и уже привлеченных кредитов в 2015 году на рынок может выйти до 1 млн кв. м контор, а это дополнительные 6,5% от существующего количества качественных площадей). При низком спросе такая обстановка приведет к понижению арендных ставок как в долларах, так, быть может, и в рублях. Но, очень многое будет зависеть от черт конкретных проектов, их расположения, условий и набора арендаторов контрактов.
Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже по большей части устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше возможность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, местоположения и состава арендаторов.
Но, имеется и еще один значительный фактор риска, что может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление борьбы с сегментом класса А, где обстановка прогнозируется сверхсложной из-за избытка предложения. В случае если курс рубля останется на текущих уровнях либо, что еще хуже, продолжит понижаться, арендаторы недвижимости класса Б, быть может, начнут переезжать в класс А, что станет существенно дешевле (как раз такая обстановка сложилась в 2009 году). Это приведет к понижению уровня занятости площадей и очень плохо отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.
Обстановка в сегменте контор класса А будет еще сложнее, но и тут определяющими факторами станут расположение, состав арендаторов, условия заключённых и сроки аренды соглашений. Арендные ставки на конторы класса А так же, как и прежде устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в сложной экономической обстановке данный сегмент еще долго будет «нащупывать дно».
В случае если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки смогут быть переведены в рубли, что предполагает понижение на 40–50% либо более если сравнивать с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство большей части недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, исходя из этого последовательности девелоперов нужно будет обратиться к банкам прося о реструктуризации долга либо отказаться от выплат по обязательствам, утратив заложенные по кредитам объекты.
В сегменте торговых комплексов, не обращая внимания на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, возможно, станет не сильный, поскольку часть свободных площадей тут намного ниже (в Москве она до тех пор пока образовывает 10%), и розничные продажи, возможно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Однако арендные ставки в долларах кроме этого будут понижаться. Масштабы этого понижения выяснит длительность ослабления рубля.
В случае если курс русском валюты сохранится в диапазоне 60–70 руб. за американский доллар в течение года, арендные ставки смогут быть переведены в рубли, что предполагает их понижение на 20–40% если сравнивать с текущими ставками в долларах. В это же время торговые комплексы устанавливают валютные коридоры (45–55 руб. к доллару) для удержания арендаторов, сохраняя надежду на временный темперамент ослабления рубля. А это – вопрос стоимости одного бареля нефти и геополитических рисков.
Стадия восстановления: к чему подготавливаться
Кризис не имеет возможности длиться всегда, так что закономерен вопрос: чего направляться ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что в этом случае, как и на протяжении экономического кризиса 2008–2009 годов, сектор жилья окажется во главе роста поизводства. Фундаментальный спрос в Российской Федерации остается на самом высоком уровне: на одного человека в стране приходится только 24 кв. м жилья (и Москва по этому показателю уступает, скажем, Санкт-Петербургу).
В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся на данный момент на рынке, провалится сквозь землю достаточно скоро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. В различных регионах данный процесс будет неравномерным (так, громаднейший переизбыток предложения, "Наверное," отмечается в Подмосковье, в то время как сама Москва находится в конце этого перечня, а Петербург – приблизительно посередине, не смотря на то, что быстро приближается к группе регионов с избыточным предложением).
Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то тут по темпам восстановления торговые комплексы обгонят офисные помещения по многим причинам. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения на данный момент немного ниже.
Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ретейлеров воспользоваться ростом потребления и доходов, которое неизбежно, на отечественный взор (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму уровень безработицы в Российской Федерации относительно низок в связи со структурным недостатком рабочей силы, а потому восстановление и рост зарплат потребительского спроса непременно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом, так же как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Но, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке отличных активов от обладателей, испытывающих денежные трудности, либо банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.
Юлия Гордеева, специально для «не-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Специалисты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Юлия Гордеева Sberbank Investment Research Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Что ожидает рынок недвижимости в 2015 году?
