Что же лето латвии готовит?
В мае, в первый раз за последние 5-6 лет, средняя цена квартир в Риге в типовых проектах, пускай и незначительно, но понизилась. С учетом того, что лето – это классический период низкой активности,возможно высказать предположение, что обстановка не улучшиться.
Обратный отсчет
Минус 1% — таковой диагноз формированию майской обстановке на столичном рынке недвижимости поставила компания Latio. В случае если исходить из ее данных, то продавцам и покупателям сейчас направляться ориентироваться на средние по городу 1 709 евро за кв. м. На момент написания статьи вторая латвийская компания, предлагающая массовой публике ежемесячные отчеты о состоянии дел на рынке недвижимости — Ober Haus, еще не опубликовала собственные цифры.
Но в частном беседе с «м2» ее представители подчернули, что незначительное понижение стоимостей в пределах 0,5% зафиксировано и ими. Напомним: в апреле опубликованная Ober Haus средняя цена квадратного метра жилья в рижских типовушках составляла1 662 евро за кв. м. Отечественный собеседник из Ober Haus особенно настаивал на том, что все беседы об уже начавшемся большом падении стоимостей – не более чем досужие догадки.
Он утвержает, что о каком-то сценарии сказать по большому счету не приходится.«Легко в каждом сегменте было довольно много так называемых запредельных предложений. Так вот, обладатели аналогичных объектов на данный момент вынуждены снижать собственные аппетиты до какого-либо обычного среднего уровня», — пояснил он.
Одновременно с этим то, что сейчас на вторичном и уже первичном рынке стороны обычно договариваются снизить первоначально запрашиваемую сумму, — факт. Вот и один из рекламодателей «м2», девелопер проекта рядных домов, размещая у нас собственные объявления не стал отрицать, что договаривается с клиентом о цене. Наряду с этим спрос, он утвержает, что на данный момент существенно ниже, чем был в прошедшем сезоне.
В следствии отсутствия интереса со стороны клиентов кое-какие продавцы снижают собственную планку на1-3%. Но так поступают лишь те, кому требуется реализовать объект уже и по сей день.
От частного к неспециализированному
Не претендуя на какие-то суперобъективные результаты, каталог «м2» совершил маленькое сравнительное изучение частных объявлений, размещенных в отечественном мартовском номере. Из-за чего мартовском? Да вследствие того что это был последний месяц, в то время, когда цены, в соответствии с аналитическим отчетам, еще продолжали расти.
Выбрали 22 объявления о продаже квартир в районах Центр,Краста, Плявниеки и Пурвциемс и обзвонили их обладателей. Старались брать объявления или размещенные через портал varianti.lv, или те, где было указано, что его дал хозяин.
Так вот, 8 квартир на начало июня были реализованными. Обладатели сходу четырех заявили о том, что они или по большому счету сняли собственную недвижимость с продажи, или отдали ее арендаторам. Обстоятельство? не сильный спрос либо нежелание идти на предлогу у клиентов, каковые пробуют без шуток сбить цену.
Одновременно с этим 9 человек назвали меньшую, чем в марте, цену или дали согласие поторговаться, в случае если будет настоящий интерес к приобретению. Причем понижение составило от 500 латов (минус 1% от прошлой цены) за 1-комнатную квартиру на ул. Лугажу до 10 000 евро за квартиры на ул. на данный момент (минус 7,5%)и «сталинку» на ул. Раунас (Пурвциемс) (минус 5,8%).И только два респондента заявили, что собираются реализовывать по той же цене, что и раньше.
Обращение шла о квартирах в довоенном доме на ул. А.Чака и в новостройке на ул. Браслас.
Отмечу и такое наблюдение. Многие аналитики указали, что, не обращая внимания на маленькое майское резкое снижение цен, недвижимость в востребованных Пурвциемсе и Плявниеках дорожала . Мы столкнулись с другим случаем: 1-комнатную на ул. Тинужу, которую в марте предлагали за 69 275 евро, на данный момент готовы дать за 65 700 евро.
Еще в одной квартире цену предложения скинули с 170 000 евро до 160 000 евро. Кстати, в случае если в марте в каталоге «м2» было представлено только 8 предложений о продаже квартир в Плявниеках, то в июньском номере уже 25. В Пурвциемсе эти показатели составляют 30 и 43 соответственно.
В роли пророков
Что же ожидает цены на столичные квартиры летом? Данный вопрос мы направили разным латвийским специалистам. Но перед тем как дать им слово, рискнем выразить собственную позицию. Как нам думается, фатального обрушения рынка – удешевления недвижимости на 20-25% — ожидать не следует. Для этого нет объективных экономических обстоятельств.
В то же времякоррекция стоимостей в пределах 10% вероятна. И не только на рынке типовых квартир, не смотря на то, что девелоперы и утверждают, что им не о чем волноваться. Нынешняя обстановка достаточно неизвестного рынка может продлиться до конца 2007 года – начала 2008-го. А позже, в то время, когда люди совсем привыкнут к новым реалиям, цены снова потихонечку отправятся вверх.
Нынешней обстановкой, кстати, планируют воспользоваться предусмотрительные маклеры. Те, кто трудится на личные, а не заемные средства. на данный момент, в связи с ростом количества предложений, они высматривают самые вкусные и привлекательные объекты, каковые через годик-второй принесут им прибыль. Действительно, о доходах в 100% а также 50% они уже не грезят.
Что, по вашему точке зрения, случится в течение лета с стоимостями на рижские квартиры в типовых проектах?Какие конкретно тенденции будут наблюдаться на рынке новостроек?
Дмитрий Трофимов, совладелец компании Rigas Priezsili:
— Думаю, 10-15-процентного понижения стоимостей нам не избежать. Что касается рынка новых проектов, то ожидаю роста качества самих объектов и усиления борьбы за клиента. На новые квартиры цены вряд ли упадут, но продажи в не весьма продуманных проектах затянутся.
Вадим Марков, президент NIRA Fonds:
— Весьма сложно ответить. Сложно что-то прогнозировать. Очень многое будет зависеть от того, сумеет ли рынок недвижимости приспособиться к изменившимся условиям кредитования. Мне думается,что кое-какие зарубежные банки решат зафиксировать имеющийся ипотечный портфель и остановят его развитие. Вопрос в том, захотят ли их нишу занять местные денежные структуры —например, те же Parex banka либо Aizkraukles banka.
Ясно, что отход от активного кредитования больших игроков обязательно приведет к удорожанию цены кредитов. Нужно учитывать да и то, что высокая прибыль девелоперского бизнеса уменьшается из-за возрастающих затрат на постройку и вероятного уменьшения цены жилья. Сами стоимости замерли, а в какую сторону они качнутся — продемонстрирует время.
Угис Стипниекс, исполнительный директор компании Parkhaus:
— Цены на квартиры в типовых зданиях советской постройки упадут на 10%. Исключение – однокомнатные квартиры. В новых проектах ценовая обстановка останется прошлой. покупатели и Инвесторы, напуганные появившейся паникой, пока не будут ничего предпринимать.
Но в сентябре ожидаю активизации: люди осознают, что им необходимо новое жилье и снова начнут его брать. До Января этого года обстановка в данном секторе нормализуется и в будущем рынок новых проектов будет дорожать на 7-10% в год.
Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в Белоруссии и странах Балтии:
— Могу высказать предположение, что цены на вторичном рынке будут понижаться параллельно сокращению количества и падению спроса сделок, и большей осторожности в вопросах кредитования со стороны банков. Но, лето ни при каких обстоятельствах не отличалось высокой активностью, исходя из этого большее действие на рынок смогут оказать как раз оценки и негативные прогнозы отдельных участников рынка.
А вот на рынке новостроекосновную роль будут играться инвестиционные группы и банки, каковые должны определиться в ёмкости рынка и своей оценке перспектив в ближайщее время. От их последовательности либо трансформации собственных приоритетов (что демонстрируют отдельные банки) зависят как отдельные компании, реализующие проекты, в т.ч. девелоперы истроители, так и клиенты квартир в новых проектах.Но, существуют и другие возможности чтобы получить финансирование.
И однако имеется риск удариться из одной крайности в другую — от ставки в 0% и суммы финансирования в 105% на 40 лет до полного отказа от финансирования любых операций с недвижимостью. По окончании повышенной активности правительства в области принятия поправок и дополнительных «антиинфляционных» законов в течение апреля-мая, которую я также не считаю логичной и последовательной, возможно высказать предположение, что рынок обязан нормализоваться к Январю и продолжить запланированное развитие новых проектов, каковые нужны рынку для замены устаревшего жилого фонда.
Айгарс Зариньш, глава компании Balsts:
— Конкретно ответить на эти вопросы сложно. В некоторых сегментах квартир в типовых проектах уже отмечается понижение стоимостей. Но ни какой трагедии ожидать не следует: спрос так же, как и прежде довольно большой. Легко начали работату новые моменты – ужесточение требований и антиинфляционная программа банка по выдаче кредитов. на данный момент рынок к ним привыкает. А уже в сентябре, как мне думается, все возвратится на круги собственная.
Мы, кстати, делали собственные прогнозы на будущее. Так вот, в соответствии с ними рост стоимостей должен был и без вмешательства страны остановиться уже в октябре. Потом нас ожидал 2-летний период стабильности. На данный период стабильности ориентируюсь и по сей день. В новых проектах цены, само собой разумеется, расти так быстро, как раньше, уже не будут.
Тут принципиальный момент, что многие девелоперы вынуждены сворачивать собственные проекты. Мне думается, в роли клиентов жилых объектов все чаще будут выступать как раз строительные компании.
Вита Гудкова, аналитик Latio:
— Выжидательная позиция продавцов будет господствовать на рынке все лето и во всех квартирных сегментах. Продавцы, которым не известно почему нужно будет в обязательном порядке реализовать квартиру, начнут снижать цены.
Гиртс Гринбергс, исполнительный директор Ober Haus Real Estate Latvia:
— Лето пройдет под знаком стабильности цен на серийные квартиры. Возможно незначительное падение, но не более 1-2%. Что касается новых проектов, то, по моему точке зрения, они будут, пускай и понемножечку, но дорожать.
Это связано с ростом строительных затрат.
Милана Скумбиня, глава OOO Coral Group:
— На вторичном рынке, и это уже происходит, будет наблюдаться замедление сделок. В зоне ценового риска находятся только дома, каковые пребывают в нехорошем состоянии . На рынок новых проектов громадное влияние окажут антиинфляционные инициативы отечественного правительства. В кругу девелоперов останутся только настоящие специалисты, те,кто предлагает клиентам продуманные проекты. Тут никаких особенных трансформаций в денежной политике ожидать не приходится.
А вот «новоявленные» застройщики смогут потерпеть фиаско. Очень многое будет зависеть и от того, будут ли потребители испытывать желание улучшить собственные жилищные условия, и от того, какая часть спекулянтоввынуждена будет без промедлений избавляться от своих квартирных пакетов из-за неспособности делать денежные обязательства. Вот последние и начнут продавать объекты по цене, которая устроит и их, и клиента.
Создатель: Роман Голубев, каталог "Kvadratmetrs"
Prian.Ru
Лето в Латвии
