Д. попов: дефицита элитного предложения в ближайшем будущем не ожидается
Компания Contact Real Estate подготовила аналитический отчет о состоянии рынка элитной недвижимости в ЦАО Москвы. На вопросы "РБК-Недвижимости" отвечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
Компания Contact Real Estate подготовила аналитическое маркетинговое исследование элитной недвижимости в ЦАО Москвы. На вопросы "РБК-Недвижимости" отвечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
— Вы закончили маркетинговое исследование элитной недвижимости в ЦАО Москвы по результатам первого полугодия. Какие конкретно главные тенденции на рынке элитного жилья в центре столицы вы распознали?
— В качестве самой заметной тенденции первого полугодия 2011 года необходимо отметить повышение количества предложения сходу на 30%. Это случилось за счет выхода на рынок семи новых объектов и возобновления продаж еще в одном. Причем это очень большие объекты.
А что касается спроса, то он в прошедшем полугодии был такими стабильным, что в первом и втором кварталах было реализовано равное количество квартир, по 150 в квартал, по отечественным данным.
— Отмечается ли стагнация цен на элитную недвижимость в канун выборов, и как себя ведут предложение и спрос?
— Стагнации цен на рынке не отмечается, не смотря на то, что обстановка тут неоднозначна и очень увлекательна для изучения. К примеру, в случае если проанализировать динамику стоимостей лишь по тем объектам, каковые были включены в изучение в начале года (другими словами находились на рынке в тот момент), то окажется, что за первое полугодие средневзвешенная цена предложения выросла на 5,8%.
Данный очень заметный рост стоимостей (практически по проценту в месяц) прежде всего связан с тем, что последовательность застройщиков подняли стоимость по мере роста ликвидности объектов и стадии строительства, и за счет «вымывания» из них недорогого предложения. Но с учетом выхода на рынок последовательности новых проектов, и прежде всего за счет возобновления продаж на таком большом объекте, как Sky House, средневзвешенная цена всего рынка снизилась. В полной мере закономерно, что выход громадного количества довольно недорогого предложения в этом жилом комплексе не имел возможности не оказать влияния на среднерыночные показатели.
Что касается выборов, я не политолог, но мне думается, что резкой и больного смены политического курса страны ожидать все-таки не следует. В случае если кроме того подобные ожидания и имеется у кого-то в обществе, то они в любом случае не носят так массового характера, дабы оказать влияние на динамику рынка недвижимости в Москве.
— Из-за чего цены на элитные новостройки близки к стоимостям на элитное жилье вторичного рынка (в случае если я не ошибаюсь)?
— Сперва давайте определим вторичного рынка и понятия новостроек. В отечественном понимании новостройки (первичный рынок) — это те объекты, продажи в которых ведутся от застройщика, а квартиры в них еще ни разу не эксплуатировались по назначению. Вторичный же рынок — это все остальные объекты, другими словами к вторичному рынку мы относим не только дома и прибыльные дома ЦАО (ветхий фонд), но и квартиры в новых, современных зданиях, выстроенных, к примеру, годом ранее — при условии, что эти квартиры уже побывали в чьей-то собственности и были зарегистрированы в национальном уполномоченном органе.
Так вот, в случае если вывести среднюю цену всего вторичного рынка, то она, при других равных условиях, окажется ниже средней цены в новостройках. Это связано с технологическими характеристиками и качеством современных новостроек. Иначе, если не учитывать ветхий жилой фонд, то цены вторичного рынка в современных зданиях (с паркингами, инфраструктурой и проч.) в среднем будут выше подобных предложений первичного рынка.
Такая тенденция позвана тем, что люди предпочитают покупать квартиры в "обжитых" зданиях, с отделкой и уже организованной инфраструктурой. Такие квартиры выставляются на продажу по цене более высокой, чем та, за которую они приобретались.
— Какие конкретно главные проекты нового строительства в центре Москвы вам кажутся самые интересными с позиций агентства недвижимости и из-за чего?
— самые интересными являются проекты, каковые неповторимы по тем либо иным параметрам. В случае если проект наделен неким эксклюзивным свойством, "изюминкой", то это выделяет его из общего количества предложений на рынке, что со своей стороны положительно воздействует на спрос. На сегодня среди увлекательных проектов необходимо отметить следующие.
Barkli Virgin House на Остоженке. Проект неповторим тем, что в его разработке принимает участие знаменитый английский дизайнер Келли Хоппен. Более того, на "Золотой миле" практически не осталось площадок под застройку, а это обязательно скажется на спросе на квартиры в данном жилом комплексе. В районе Арбата кроме этого осваивается одна из последних свободных площадок — строится жилой комплекс по Громадному Афанасьевскому переулку, 24-28.
Так, оба упомянутых выше объекта, любой в собственном районе, замыкают благоустройства и цикл строительства, формируя целостную картину района, что не имеет возможности не подогревать интерес клиентов.
В районе Патриарших прудов направляться отметить проект на Малой Бронной, 28. Данный реконструируемый дом, по сути, есть последней возможностью купить элитную недвижимость с видом на Патриаршие пруды на первичном рынке.
Хочется выделить кроме этого проект Knightsbridge Private Park в Хамовниках. Это неповторимый жилой комплекс в Москве, что располагает собственным парком, а сама его концепция создавалась лучшими дизайнерами Англии.
Запрещено обойти вниманием и проект Barkli Park. Данный комплекс занимателен своим размещением рядом с наибольшей зеленой территорией центра столицы — Екатерининским парком. Проект воплотит в себе инновационные разработки в области экологического строительства, а в его разработке принимает участие культовый французский дизайнер Филипп Старк.
— Как воздействует политика мэрии (запрет на постройку в центре Москвы) на цены на элитные квартиры?
— Пока никак не воздействует. Пресловутого недостатка предложения на сегодня на рынке не отмечается, фактически в каждом районе ЦАО имеется проекты в активной стадии продаж и строительства.
— Показались ли на рынке частные инвесторы, вкладывающие средства в элитное жилье на начальных стадиях строительства? Существует ли по окончании кризиса инвестиционный спрос?
— В случае если обратиться к истории, то до кризисного 2008 года часть частных инвесторов составляла 30-40%, большая часть из которых целенаправленно вкладывали средства в «элитку» с инвестиционными ожиданиями. Вторая часть инвесторов была не такой явной, осуществляя продажу и покупку квартир по мере улучшения собственных жилищных условий. Непременно, и те и другие реализовывали квартиры с целью извлечения прибыли.
Сейчас на рынке элитной недвижимости частные инвесторы присутствуют, но их часть образовывает от силы 5-10%. Жилье не относится к числу высоколиквидных активов, соответственно, и инвестирование в него направляться разглядывать только как долговременное (не смотря на то, что и очень надежное) вложение. Похвастать высокой доходностью сейчас не имеет возможности фактически ни один проект в ЦАО.
— Исходя из изучения, какие конкретно прогнозы возможно сделать для рынка элитного жилья в Москве?
— Недостатка элитного предложения в скором времени (год-два) не ожидается, спрос стабилен, а цены значительно поднялись со времен кризиса, и сейчас близки к равновесным. Исходя из этого до конца последнего полугодия возможно прогнозировать незначительное увеличение средневзвешенной цены — в пределах 5-7%. Вследствие этого ожидаемый уровень продаж кроме этого останется на прежнем уровне и не превысит 300 квартир до конца 2011 года.
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Эльвира Булатова. Д. Попов. \
