Калькулятор: элитная вилла в италии. расходы на покупку и содержание
В этом материале мы детально разглядим затраты клиента элитной недвижимости в Италии на всех этапах – от регистрации предложения о покупке до оплаты услуг ЖКХ и ежегодных налогов. Все расчеты приводятся на примере настоящей сделки с виллой в Лигурии.
Материал подготовлен совместно с компанией Grand Milano Studio
Для ознакомительной поездки в Италию на просмотр объектов недвижимости пригодится пара дней. Теоретически возможно изучать разные варианты и две-три семь дней, но на практике итальянские агентства еще до приезда клиента в страну согласовывают с ним маленький перечень возможно подходящих предложений, что разрешает сократить время поиска.
На протяжении первого визита вы израсходуете еще один сутки на открытие налогового кода, счета в банке и написание предложения о покупке. Затем клиент может возвращаться к себе.
I. Приобретение виллы в Италии
Дано: Семья из Москвы берёт меблированную виллу на вторичном рынке недвижимости. Площадь объекта – 300 кв. м. В доме – 5 спален. На участке – бассейн. В собственность кроме этого входит гостевой дом с 2 спальнями.
Размещение – регион Лигурия, до моря – 1 км. Сделку проводит итальянское агентство недвижимости.
Затраты:
Цена виллы: €3 000 000
В итальянской Лигурии €3-4 млн – это обычная цена для элитного дома с 4-5 спальнями, расположенного неподалеку от пляжа и с видами на море.
Ольга Акилова, директор Grand Milano Studio: «В этом конкретном случае продавец запрашивал €3,5 млн, но нам удалось договориться о скидке. В Италии неизменно возможно торговаться. Но не следует думать, что любой хозяин сходу готов скинуть полмиллиона.
Да, местный рынок недвижимости на данный момент в стагнации. Но это не означает, что обладатели будут отдавать собственные объекты за бесценок. У большинства в собственности – пара квартир и вилл, в горах, на море, в городах В Италии всегда было популярно вкладываться в недвижимость.
Наряду с этим рынок не перенасыщен, тут не строили так много, как, к примеру, в Испании. Исходя из этого в случае если у хозяина нет срочной необходимости в деньгах, он не будет очень сильно сбрасывать цену, скорее, сдаст в аренду, пока не найдется желающий приобрести недвижимость.
В случае если же появляется клиент с важными намерениями, возможно вести переговоры о цене. Мы постоянно торгуемся в пользу клиентов. Но нельзя сказать, что имеется некая обычная для рынка скидка, любой случай – личен».
Регистрация предложения: €1 800
В Италии по окончании того как клиент определился с объектом он образовывает письменное предложение о покупке, в котором в большинстве случаев прописано, что залог будет переведен в течение семи дней. После этого нотариус начинает контролировать недвижимость на чистоту. По окончании чего клиент может перечислять залог – в большинстве случаев 10% от цены объекта – на счет продавца.
Залог – это показатель серьезности намерений. В случае если клиент передумает, он утратит залог, в случае если же откажется продавец – он будет обязан заплатить его в двойном размере.
Ольга Акилова: «В случае если мы смогли сторговать скидку в 20%, то и залог лучше заплатить 20%, по причине того, что в случае если придет второй клиент и предложит обладателю изначально запрашиваемую сумму, он вернет вам двойной залог и подпишет новое предложение. И наряду с этим победит 10% от вашей цены. Исходя из этого кроме того на этом этапе вам потребуется помощь эксперта, дабы решить, какой залог лучше предложить.
Отнеситесь без шуток к написанию предложения, пускай будут учтены все ваши пожелания. Агентство не несёт ответственность за ваши договоренности с обладателем и за соблюдение их обеими сторонами. Поручителем для вас и для обладателя есть залог.
Агентство несёт ответственность за регистрацию вашего предложения в налоговой администрации. Право на регистрацию предварительных договоров и предложений имеют лишь лицензированные эксперты. Исходя из этого будьте осмотрительны в этом вопросе, по причине того, что продажей недвижимости в Италии занимаются все, кому не лень, не имея на это ни прав, ни страховки».
При регистрации предложения в налоговой администрации клиент заплатит: €200 – сбор за регистрацию, €35 – за марки на каждую из копий (их в большинстве случаев три, итого €105). Кроме этого на этом этапе платится налог – 0,5% от суммы залога, т.е. в нашем случае €1500. Эти 0,5% будут засчитаны на протяжении оформления нотариального акта.
Итого, регистрация предложения обойдется в €1805.
| Обратите внимание: потом возможно подписать у нотариуса пилотный контракт. Но данный этап не есть необходимым. В случае если нотариальный акт будет назначен в скором будущем и нет особых условий, каковые нужно прописать в пилотном соглашении, данный этап возможно пропустить. Если вы решите его делать, то регистрация обойдется приблизительно в €6000-7000 с учетом налогов и одолжений переводчика. В сделке, которую мы разглядываем, пилотный соглашение не заключался. |
Нотариальный акт с учетом налогов — €50 000
Цена нотариального акта складывается из налога на приобретение гонорара и недвижимости нотариуса. В Италии клиент перечисляет всю сумму нотариусу, а он со своей стороны рассчитывает и оплачивает налог.
Налог на приобретение вторичной недвижимости в Италии образовывает 9% от кадастровой цены объекта, а она намного ниже рыночной. Для вышеописанной виллы за €3 000 000 кадастровая цена составила €500 000. Другими словами из неспециализированной суммы около €45 000 уйдет на налог, оставшиеся €5000 – на оплату работы нотариуса.
Ольга Акилова: «Для Италии это обычная практика, что кадастровая цена объекта в разы ниже рынка. А при покупке на вторичном рынке в нотариальном акте возможно прописать, что клиенты пожелали посчитать налог не по рыночной, а по кадастровой цене. Закон дает вам право выбора. Понятное дело, никто не выбирает платить налог от рыночной стоимости.
В моей практике для того чтобы не было».
Клиент может снизить налог с 9% до 2%.
Снизить налог возможно в том случае, если клиент обязуется прописаться на вилле в течение 18 месяцев и не реализовывать данный объект в ближайшие 5 лет. В случае если же вилла будет реализована, в течение года нужно будет приобрести другую недвижимость.
| Обратите внимание: все вышесказанное относится лишь ко вторичной недвижимости. Если вы берёте новостройку в Италии, то заплатите 10% НДС от настоящей цены объекта либо 4% НДС, в случае если станете делать вид на жительство и прописываться в вашей недвижимости. |
Услуги риэлтора — €110 000
Рабочую группу итальянские агентства приобретают со стороны продавца и со стороны клиента. Средняя рабочая группа по Италии 3-5% + 22% НДС. Условия работы с риэлтором обсуждаются в каждом конкретном случае.
Ольга Акилова: «В случае если агентство торгуется с продавцом в вашу пользу, то, сами осознаёте, оно сокращает собственную рабочую группу с двух сторон, исходя из этого имеется суть договориться так, дабы выгодно было и вам, и агентству»
Итого: Всего клиент заплатил за виллу €3 161 800. Так, дополнительные затраты составили 5,3% от рыночной стоимости объекта.
II. Содержание виллы в Италии
Дано: Собственники неизменно на вилле не живут. Приезжают ко мне на протяжении отпуска, на праздничные дни, всего выполняют в Италии пара месяцев в году. В оставшееся время недвижимость пустует, в аренду не сдается.
Затраты:
Налоги: €6000-8000 в год
Все собственники недвижимости в Италии, а также чужестранцы, платят ежегодные сборы – налог на налог и вывоз мусора на недвижимость. За такую виллу первый сбор будет равна примерно €500, второй — €5500-7500. Размер налога на недвижимость высчитывается по сложным формулам и зависит от региона, площади объекта, других характеристик и кадастровой стоимости.
Правильную сумму налога вычислит бухгалтер.
Ольга Акилова: «В некоторых муниципалитетах Италии собственникам на почту присылают счета по налогам на недвижимости. Но не везде. Довольно часто люди сами обращаются к бухгалтеру для расчета.
В большинстве случаев у всех, кто приобрел недвижимость, имеется счет в Италии и интернет-банкинг, благодаря которому они выполняют платежи».
Плата бухгалтеру: €100-150
Обычная цена одолжений бухгалтера за расчет ежегодного налога на виллу образовывает — €100-150.
Плата в кондоминиум: €0
Если вы берёте отдельностящую виллу, которая не входит в урбанизацию, то кондоминимальных затрат на содержание неспециализированной территории у вас не будет.
Услуги ЖКХ: €10 000 – 15 000
За отопление, свет, воду, содержание бассейна, уход за садом в аналогичной вилле набежит €10 000 – 15 000 в год. Итоговая цена зависит от того, как вы используете ресурсы, какие конкретно договоренности с уборщиком и садовником, сколько времени вы проводите на вилле. Указанная сумма есть средней для объектов для того чтобы класса.
Ольга Акилова: «Для оплаты квитанций хозяину нет необходимости приезжать в Италию, они машинально списываются с его счета в банке. Бухгалтера тут нанимать не требуется».
Итого: Ежегодные затраты на содержание вышеописанной виллы в Италии €16 000 – 23 000. При жажде вернуть эту сумму возможно посредством сдачи объекта туристам, но на практике русскоязычные обладатели элитной недвижимость доходом на аренде не занимаются, применяют виллы для личного пользования.
P.S. А вдруг доход от аренды вас все-таки интересует, помните о налогах
Ольга Акилова: «Если вы решите сдавать собственную виллу в аренду, то ежегодный льготный налог составит 21% от общей платы. Рынок аренды непредсказуем, вы имеете возможность сдать такую виллу, как за €100 000 в месяц, так и за €30 000. Все зависит от предложения и спроса, и само собой разумеется от черт объекта недвижимости. Теоретически вы имеете возможность получить от €90 000 до €300 000 в год.
Заплатив налоги, у вас останется от €70 000 до €230 000. Из данной суммы кроме этого нужно будет вычесть затраты на содержание (ежегодный налог на недвижимость, коммунальные платежи). В следствии, хозяин возьмёт от €50 000 и выше.
Но на практике зарубежные клиенты арендной не занимаются, им это не требуется. Кроме того хозяева квартир не желают пускать в том направлении чужих людей, не то что вилл Лишь сами итальянцы иногда сдают собственность туристам.
Чужестранцы, каковые вкладывают деньги в элитную недвижимость, думают не о ежеминутной прибыли, а о будущем собственных детей. В Италии при передаче собственности прямым наследникам вы не станете платить налог, в случае если кадастровая цена объекта образовывает меньше миллиона. А кадастровая цена довольно часто в 5-10 раз ниже рыночной.
А также если вы берёте виллу за €15 000 000 и кадастровая цена ее окажется €1 500 000, то ваши прямые наследники ничего не заплатят с миллиона и заплатят 4% с €500 000, каковые превышают миллион. Во многих европейских государствах данный налог крутится около 20-40%, а не 4%, как в Италии. Исходя из этого приобретя что-то сейчас в Италии, вы имеете возможность быть спокойны, что покинете наследникам прибыль, а не долги».
Подготовила Анастасия Фалей
Фото pixabay.com: pcdazero
Luxury Villa in Spain on the beach, exclusive luxury house in Spain
