Калькулятор: считаем расходы на покупку земельного участка в черногории
Приобретение участка – первый и нужный ход к постройке собственного дома в Черногории. Где находятся самые дешёвые почвы для личной застройки? На чем возможно сэкономить? И какое количество вы реально израсходуете на всех этапах сделки?
Подробная смета затрат – в отечественном материале.
«Калькулятор» — новая рубрика статей на портале Prian.ru, в которой мы вместе с специалистами ведущих агентств зарубежной недвижимости рассчитываем, сколько денег пригодится клиенту на всех этапах сделки.
В этих материалах мы приводим смету оптимальной приобретения – в то время, когда объект находится скоро, а сделка проходит гладко. Как итоговая сумма будет различаться от приведенной, зависит, первым делом, от аппетитов клиента.
Материал подготовлен совместно с компанией Adriatik Stroinvest.
IВыбор участка для постройки дома
Дано:
Семья из двух человек прибывает в Черногорию с сложной задачей – отыскать подходящий участок для постройки частного дома. Поездку потенциальные клиенты организовали самостоятельно, одолжениями туристические агентства не пользовались. Провели в стране – 7 дней.
По опыту риэлторов, сейчас реально уложиться, в случае если заблаговременно изучить имеющиеся варианты и договориться с агентами на просмотры.
Затраты:
Авиаперелет: €560-900 на двоих
Затраты на перелет напрямую зависят от сезона. Летом – с июня по сентябрь – один билет из Москвы будет стоить €350-450 в обе стороны. В межсезонье дешевле — €280-350.
Adriatik Stroinvest: «Для ознакомительной поездки рекомендуем весну, в особенности финиш мая – середину июня, и осень — с середины сентября до конца октября. Сейчас вы сможете не только подобрать недвижимость, но и искупаться в море. В принципе, лететь на просмотры возможно в любое время года. На побережье кроме того зимний период плюсовая температура.
Но в целях экономии (авиабилеты, проживание, питание) лучше выбирать не лето, амежсезонье».
Аренда автомобиля: €30-50 в день
Забрать напрокат автомобиль среднего класса, к примеру, Citroen C3 либо Hyundai i30, в большой сезон возможно за €40-50 в день, в другое время – за €30-35. За чемь дней и более найма вы вправе рассчитывать на скидку. Но, эту статью затрат возможно и вовсе из домашнего бюджета исключить – в случае если заблаговременно договориться с одним либо несколькими риэлторами на просмотры.
Первое агентство вас встретит в аэропорту, отвезет в отель, а после этого продемонстрирует объекты недвижимости.
Adriatik Stroinvest: «Мы предлагаем данную услугу безвозмездно в течении двух дней. В большинстве случаев этого достаточно. Потом клиент, в случае если имеется необходимость, связывается с другой компанией, которая, со своей стороны, показывает ему собственные объекты в прибрежных районах».
Проживание на протяжении поиска: €30-130 в день
Цена размещения в курортных городах Черногории зависит от класса вашего отеля, его размещения, и от времени года – в межсезонье на 30-50% дешевле. К примеру, снять двухкомнатную квартиру с оборудованной русским и кухней ТВ, расположенную в 800 метрах от моря, весной возможно за €30 в день, летом – за €50. Обычный номер с завтраками в 3-звездочном отеле обойдется в €40/€65 в день.
Размещение в отеле с четырьмя звездами (бассейн, сауна, пляж в 50 метрах) — €70-80/€120-130 в зависимости от сезона.
Питание на протяжении поиска: €250-450 в неделю
Цены в магазинах умеренные: мясо птицы – €2,8-3,3 кг, говядина – €4,0-5,5 кг, свинина €3,5-4,5 кг, хлеб – € 0,6, молоко – €0,7 литр. Копченый свиной окорок пршут, которым славится Черногория, — €9-12 за кг. Ужин в ресторане будет стоить €20-30 (весна-осень) либо €30-50 (лето) на двоих с учетом бутылки хорошего вина.
Специальные рыбные рестораны дороже — €30-50/60-75 в зависимости от сезона.
Adriatik Stroinvest: «В большинстве случаев клиенты предпочитают снимать квартиры, сами готовят завтраки, обедают в заведениях фаст-фуд. Нет времени – все уходит время на осмотры. В целом, цена питания на 7 дней из расчета на двух человек, при условии готовки самим либо питания в простых кафе — без визита специальных ресторанов — не превышает €450».
Итого:
Предположим, клиент решил не тратить лишнего на ознакомительную поездку и воспользовался отечественными рекомендациями: полетел в Черногорию в межсезонье, на аренде автомобили сэкономил, договорившись с агентами, снял недорогую квартиру за €40 в день, завтраки готовил сам, обедал и ужинал в простых ресторанах. В этом случае возможно уложиться в €1280 на двоих (€700 перелет +€280 проживание +300 питание).
II.Приобретение земельного надела в Черногории
Дано:
Клиент остановился на Барской Ривьере, местечке Сутоморе, и выбрал участок площадью 4,6 сотки, расположенный в 250 метрах от песчаного пляжа. В пользу этого предложения сказало пара факторов. Первый, вид на море.
Второй, наличие ДУП, детального урбанистического замысла, что позволяет ЛЕГАЛЬНОГО строительства строения высотой до 4-х этажей и площадью до 700 «квадратов». Третий, полная инфраструктура – муниципальные вода и канализация, электричество, подъездные дороги. Цена этого участка составила €100 000 либо €21 700 за сотку.
С подбором ему помогало агентство.
! Подробнее о назначении ДУП, и о последствиях для тех, кто выберет участок без него, возможно почитать в статье «Как выстроить дом в Черногории: инструкция по применению».
Напомним, что на побережье Черногории самая большая средняя удельная стоиость участков – на Будванской Ривьере. За «квадрат» почвы (входящей в ДУП и не находящейся на первой линии) в том месте нужно будет отдать €300-400 либо €30 000 – 40 000 за сотку.
Adriatik Stroinvest: Наряду с этим в Будве и окрестных поселках (Бечичи, Рафаиловичи и т.д.) маленьких участков, 3-5 соток, на расстоянии до 500 метров от моря нет. В большинстве случаев они удалены от воды на 1-3 километра. А имеющиеся вблизи пляжей почвы или великоваты для частного строительства, или дорогие – от €50 000 за сотку.
На втором месте в ценовом рейтинге – Боко-Которская Ривьера. «Квадрат» почвы тут стоит €220-300, соответственно, сотка — €22 000 – 30 000.
Цены участков на Барской Ривьере, которая есть самым популярным на побережье районом для личной застройки, демократичнее. Почва в респектабельных местах – около €30 000 за сотку, в среднем – €17 000 – 22 000, а в ближайших пригородах Бара возможно приобрести сотку кроме того за €7 500 – 10 000.
Затраты:
Земельный надел — €100 000
Adriatik Stroinvest: Цены, указанные в объявлениях на сайтах, не итоговые. Как правило вероятен торг в пределах 5-15%, а при срочных продажах – кроме того до 25-30%.
По окончании выбора одного- трех вариантов, риэлторское агентство проводит переговоры с продавцом по понижению цены и дополнительно контролирует все документы. По окончании нахождения компромисса по цене,в нотариате содержится пилотный соглашение купли-продажи с внесением 10% задатка (наличными в присутствии нотариуса либо на счет продавца).
Adriatik Stroinvest: В случае если у клиента с собой нет нужной суммы, возможно заключить соглашение с внесением 5% задатка. Вторые 5% перечисляютсяв непродолжительный срок (до 15 дней), при условии, что главная часть оплачивается в течение одного-двух месяцев. Не обязательно вносить вторые 5%, в случае если срок оплаты главной суммы мал, до 20 дней.
Услуги переводчика — €150
Выплата главной суммы за участок производится лишь по окончании подписания соглашения в нотариате. При заключении для того чтобы договора нужно присутствие лицензированного переводчика. Устный синхронный перевод будет стоить вам €40-50.
Потом контракт при необходимости (в случае если средства будут перечисляться из зарубежа) переводится на язык той страны, где клиент имеет счет. Цена перевода — €75-100 (1 страница – €15-20). Эти таксы, как правило, ложатся на плечи клиента.
Услуги нотариуса — €400
Нотариальные таксы – в среднем, €300-400. Нотариус предлагает поделить плату за собственные услуги солидарно между покупателем и продавцом. На практике, это в большинстве случаев оплачивает последний.
Услуги кадастра — €32
По окончании выплаты всей суммы за объект нотариус передает контракт в кадастр – аналог регистрационной палаты. Через 30-40 дней клиент приобретает Свидетельство о собственности. Таксы кадастра составляют: €24 + €8 = €32.
Рабочая группа риэлтору – €3000
Размер агентского вознаграждения письменно оговаривается заблаговременно, составляется график осмотров с описанием объектов и размером рабочей группы по каждому из них раздельно.
Adriatik Stroinvest: На практике, при сделках на €70 000-300 000 рабочая группа образовывает 3%, ниже данной стоимости – 4%, выше – компромисс, но не меньше 2%.В большинстве случаев на сайтах о недвижимости риэлторы ставят цену хозяина, реже – в указанную цена включена и рабочая группа, в случае если ее оплачивает продавец.
Составление доверенности — €40-50
Малый сумма пригодится на составление доверенности работникам агентства (в среднем €40-50) на представление заинтересованностей клиента во всех нужных инстанциях (электоро- и водо- коммунальные работы, отделы кадастра, урбанизма и т.д.).
Налог на приобретение недвижимости — €3000
Ставка одноразового налога на приобретение недвижимости в Черногории – 3% от цены объекта. Данный сбор оплачивает клиент.
Adriatik Stroinvest: Налоги в Черногории малы. Для сравнения: в Греции – до 12%, в Италии – 8-10%. До 2014 года по окончании заключения соглашения на объект приезжала рабочая группа (3 человека), которая определяла настоящую рыночную цену, т.к. обычно цена объекта в соглашении занижалась.
С февраля 2014 года закон поменян. Клиент сам обязан сказать сведения о сделке в течение месяца, заполнив особый формуляр, оплатить самостоятельно в бюджет 3%. После этого он обязан вместе с платежкой сдать формуляр в налоговую работу.
В случае если цена в соглашении настоящая (либо приближена к ней), рабочая группа для оценки не выезжает. Штрафы за задержки оплат – 0,01% в сутки.
Вероятные дополнительные платежи — €200-300
При заключении сделки вероятны еще незначительные затраты. К примеру, оплата одолжений по измерению участка на соответствие площади в документах настоящему размеру почвы. В большинстве случаев эти затраты производятся за счет риэлторов, но время от времени за счет клиента – в среднем €200-300 за участок 4-6 соток.
Adriatik Stroinvest: Вы не должны самостоятельно решать вопросы, которые связаны с приобретением. Агентство недвижимости обязано довести сделку до логического финиша – получения свидетельства о перенесения и собственности всех прав (вода, электричество и др.) на имя клиента.
Итого: Как пример приведем два расчета. Первый – для обрисованного выше участка. Второй и более бюджетный – приобретение ровного участка с садом, расположенного в окрестностях Бара, в нескольких километрах от моря.
Все цены указаны в евро.
| Описание земельного надела | Размещение: Барская ривьера, Сутоморе Площадь участка: 4,61 сот. Вид: на море Расстояние до моря: 150 м. Подъезной путь: Да Парковка: Да Канализация: Да Водопровод: Да Электричество: Да | Размещение: Барская ривьера, Бар Площадь участка: 6,5 сот. Вид: на природу Расстояние до моря: 3000 м. Парковка: Да Канализация: Нет Водопровод: Муниципальный Электричество: Да |
| Затраты на перелет | 700 | 700 |
| Затраты на проживание (7 дней) | 280 | 280 |
| Затраты на питание, 7 дней | 300 | 300 |
| Цена участка | 100 000 | 50 000 |
| Услуги нотариуса | 400 | 280 |
| Доверенности, таксы, переводы текста | 230 | 230 |
| Однократный налог на приобретение недвижимости, 3% | 3 000 | 1 500 |
| Рабочая группа риэлтору, 3% | 3 000 | 1 500 |
| ИТОГО: | 107 910 | 54 790 |
Приобретение почвы – лишь первый ход. Чтобы на этом месте показался ваш личный дом, пригодится еще много средств. какое количество как раз – определите из статьи «Калькулятор: вычисляем затраты на постройку частного дома в Черногории».
Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Анастасия Фалей
Приобретение почвы под личную застройку. Категории и виды применения земель // FORUMHOUSE
