«Дом у самого синего моря» — покупка недвижимости в хорватии
Разглядывая вопрос приобретения зарубежной недвижимости «у моря» (с целью вложения капитала либо регулярного отдыха), вряд ли возможно обойти стороной Хорватию — страну немыслимой природной красоты.
Приобретение недвижимости в Хорватии -процесс долгий. Но на раскачку имеется еще время: в Европейский союз одна из бывших югославских республик планирует вступить не раньше 2009 года. На кануне этого события, приблизительно в 2008году, начнется бурный рост цен на недвижимость.
По оценкам аналитиков, она подорожает в несколько раз. До тех пор пока вступление в ЕС — дело будущего, исходя из этого недвижимость показывает ежегодный рост в цене на 10-20%, местное законодательство лишь начинает приходить в соответствие с общеевропейскими нормами, часть клиентов из России не превышает 10% среди зарубежных клиентов, а «дача» на побережье Адриатики стоит от 50 тыс. евро
Рынок, крытый красной черепицей
самые интенсивные процессы на рынке недвижимости Хорватии происходят, само собой разумеется, на побережье. В случае если дома, расположенные на 4-5-й линии от моря, дорожают на 10-15% в год, то жилье, имеющее кусочек собственного пляжа либо причал, может возрастать в цене многократно.
Вторичный рынок в Хорватии дешевле первичного, в случае если лишь речь заходит о древней либо, напротив, суперсовременной вилле.
Хорватия очень сильно ориентирована на австрийскую и архитектуру и итальянскую топонимику. Исторические зданияв прибрежной территории напоминают ветхую итальянскую застройку. Стоят дорого5000-6000 евро за кв. м
Возможно приобрести половину дома. Если он позиционируется как вилла, то будет стоит пара сотентысяч евро, в случае если как легко дом— дешевле.
Чуть ли не самая дорогаянедвижимость предлагается в Опатии: дом в 100 кв.м. стоит от 250 тыс. евро.
В случае если к такомудому прилагается терраса, его цена возрастает тысяч на сто евро.
Большая часть раздельно стоящих домов выстроены (либо строятся) из кирпича и покрыты красной черепицей. Часто на продажу выставляются мини-отели (это двух — трехэтажные дома, в которых первый этаж рекомендован для хозяев, а остальные помещения в большинстве случаев шесть-восемь номеров) сдаются постояльцам.
На цену воздействует не только растояние до моря, но да и то, как прекрасно оно видно из окна. К примеру, необходимость добираться до моря на автомобиле и одновременно морской пейзаж окном обойдутся в 60-70 тыс. евро.
Самая недорогая недвижимость сейчас в горах, в особенности на границе Венгрией. Климат в том месте благоприятный, но курортов нет. Добротный дом площадью 200 кв. м с земельным наделом возможно купить за 70 тыс. евро.
Несложно приобрести кроме того целый хутор пять-шесть домов (в Хорватии это именуется поселком): сейчас в горах видятся такие закинутые селения. Их скупают чужестранцы и обустраивают в том месте фермы для туристов: в Хорватии набирает силу так называемый аграрный туризм, от которого немцы, к примеру, в полном восхищении.
Со времен Австро-Венгерской империи
На вторичном рынке самая дешёвая по цене недвижимость — квартиры (апартаменты). Но и их цена заметно варьируется — от 500 до 2500 евро за кв. м. Простые площади квартир — 40-150 кв. м. Минимальные стоимости предложений сейчас — 45 тыс. евро, большие — 250 тыс. евро.
На цену воздействует множество факторов. Первый и основной — расположение, правильнее, его престижность. Наряду с этим экология, количество зеленых насаждений, наличие инфраструктуры либо климатические нюансы оказываются на втором замысле.
На первый выступают известность места, наличие вблизи пятизвездных отелей и исторических вилл, цитируемость в туристических буклетах, возможность встретить на пляже звезд шоу-бизнеса и т.п.
Недвижимость ветхих фешенебельных курортов (Опатия, Ловран, Ичичи) дорогая: цены на простые раздельно стоящие дома площадью около 100 кв. м начинаются от 250 тыс. евро и доходят до 900 тыс. евро. Дорогостоящая недвижимость и в Дубровнике (в историческом центре города – 10 тыс евро за м.кв.), Пуле и Медулине (средняя удельная стоиость — приблизительно 2 тыс. евро за кв. м).
Пока не успели вырасти цены в районе Задара, где сравнительно не так давно начала функционировать автомобильная автострада Загреб — Сплит. Маленькие (до 100 кв. м) и недорогие личные дома по цене до 100 тыс. евро возможно отыскать в мелких городах на побережье: Лижнян, Шикичи, Фажана, Премантура.
В большинстве случаев к личному дому прилагается земельный надел. Значительно чаще — небольшой, время от времени всего полсотки. Обычный вариант — три-восемь соток.
На участке в большинстве случаев имеется место для стоянки автомобиля (открытый либо закрытыйпаркинг), территория барбекю, газон либо цветник. На участке12-15 соток возможно кроме того бассейн. Но довольно часто почва занята огородом либо садом.
Неравномерное строительство
Предложения первичного рынка составляют не более 15% от общего объема. Строительство на побережье идет неравномерно. Самый деятельно застраиваются районы Пореча (Истрия), Шибеника, Трогира.
В Ровини новостройки составляют всего 5% в количестве предложений. Весьма редко предложения первичного рынка появляются в Дубровнике. Причем, не смотря на то, что цена объектов образовывает 200-300 тыс. евро, раскупаются они в течение двух-трех дней.
Редко предлагаются новые дома на Ривьере г. Омиж и на Макарской Ривьере, но в том месте имеется возможность купить недостроенные объекты.
В строительном ходе принимают участие в числе других и русские инвесторы. На подрядах, но, трудятся местные обитатели, каковые строят как следует и скоро. Не смотря на то, что грунт в прибрежной территории каменистый, соответственно, способен выдерживать громадные нагрузки, дома в том месте возводят максимум в четыре-пять этажей. Главный стройматериал — поризованый кирпич.
В случае если в Российской Федерации таковой кирпич употребляется лишь для хранения тепла, то в Хорватии он делает диаметрально противоположную функцию: не пускает тепло в дом.
Значительно чаще строятся четырехэтажные дома квартир на двадцать. Средняя площадь как правило -40-70 кв. м, но имеется предложение в диапазоне 25-150 кв. м.
В моду входит сооружение жилых комплексов с благоустроенной территорией, бассейнами, гаражами. Состоят они из отдельных коттеджей либо таун — хаузов. В большинстве случаев парковочное место запроектировано на каждую квартиру и входит в цену приобретения, но бывают случаи, в то время, когда за место в гараже нужно платить раздельно.
Цена квартиры в новостройке начинается с 1200 евро за кв. м. В случае если объект находится не дальше 300 м от моря, она будет минимум 1500 евро за кв. м. Кроме этого на цену воздействует близость к центру города, посколь¬ку социальная инфраструктура, в большинстве случаев, развита лучше именно там. Помимо этого, цена зависит от качества отделки, которая включена в цена квартиры. Обычный комплект — светильники, водонагреватель, сантехника, централизованная канализация, кондиционеры, телефонные линии (номера нет, но его возможно взять по первому требованию).
В случае если брать жилье на начальной стадии строительства, оно обойдется на 10-15% дешевле. Кое-какие застройщики предоставляют рассрочки. Но, все зависит от конкретного застройщика и от того, удастся ли с ним договориться. Кроме этого видятся схемы постепенного финансирования: по мере исполнения того либо иного вида работ — закладки фундамента, возведения стен, подведения под крышу, внутренней отделки. Вероятны соглашения с личными схемами выплат.
Простой срок строительства комплекса — 8-12 месяцев.
В Хорватии нет ни соглашений долевого участия, ни пилотных соглашений, ни вторых эрзацев: застройщик и покупатель сходу заключают контракт купли-продажи.
Почва по регламенту
Купить в Хорватии земельный надел под независимое строительство — не неприятность. Но оно должно происходить строго по регламенту, что утверждает кроме этого назначение будущего объекта.
Сейчас лучше покупать земельные наделы, регламентзастройки которых утвержден по окончании 2004 года. Тогда в Хорватии начало действовать распоряжение, по которому любая община должна была принять новый замысел застройки территории (практически — генеральный план), совершить по нему публичное обсуждение и утвердить его в Загребе. Ветхие замыслы считаютсянедействительными, а новые до тех пор пока утверждены не везде и разрешения на застройку в этих районах, соответственно, не выдаются.
Однако почва в Хорватии скоро дорожает (рост цен на побережье в 2003-2004 годах составил 240 %, практически столько же — в 2005-м) и деятельно скупается. А также со спекулятивным целями.
Помимо этого, имеется почвы, на которых строительство нереально. Это сельскохозяйственные угодья, земли и парковые зоны оборонно-стратегического назначения. Другие участки также не все годятся для жилищного строительства в силу отсутствия коммуникаций, обычных дорог и время от времени — неосуществимости либо нецелесообразности их проведения.
На побережье таких районов большое количество: острова Црес, Большой Лошинь и Малый, Брач, Хвар, Раб и Углян; полуострова Пелешац и Паг; территория парка природы Велебит и другие.
Из оставшихся земель 80% участков 1-3-йлиниях побережья запланированы под объекты туристического назначения. И лишь маленькое количество участков вблизи населенных пунктов годится под личное строительство.
Средняя удельная стоиость почвы в Хорватии -250 евро за кв. м. Но разброс стоимостей весьма велик. Полевые, горные, удаленные от моря, малоприспособленные либо неприспособленные под жилищное строительство почвы продаются по два евро за кв. м. В районах респектабельных курортов инженерно готовые участки стоят 800 евро за кв.м.. Сельхозземли, обеспеченные водой, — от 10 евро за кв.м, с видом на море — от 40 евро за кв.м.
Минимальная цена муниципального участка с подведенными коммуникациями – от 50 евро за кв.м.
Чем больше на участке коммунальных благ, чем лучше вид на море и чем оно ближе к нему, тем дороже почва — до 500 евро за кв. м.
При покупке участка под застройку лучше узнать, имеется ли разрешение на постройку. В другом случае нужно будет получать его самостоятельно. Посколькунаборы инженерных коммуникации везде различные, приходится готовься к тому, что централизованных совокупностей отопления либо канализация может не появляться. В этом случае используется другое оборудование (мини-котельная, септик).
Помимо этого, необходимо будет самостоятельно решать неприятности с вывозом мусора, чисткой камина, заготовкой дров для камина и т.д.
Строительство личного домазанимает, в большинстве случаев, один — два года. Цена 1кв.м. от – 700 евро.
Кому в Хорватию возможно
Готовясь к вступлению в Европейский союз, Хорватия приспосабливает собственный законодательство к общеевропейскому. Но законы, касающиеся приобретения недвижимости зарубежными гражданами, пока достаточно строги. Особенно для россиян.
На приобретение недвижимости требуется разрешение хорватского МИДа. Оно выдается мгновенно, в случае если между родиной покупателя и Хорватией — нерезидента заключен соглашение о реципроцитете (взаимности). По окончании уточнения некоторых положений этого договора в августе 2006 года он не распространяется на Россию.
Другими словами покапокупка недвижимости физическими лицами из РФ затруднена, клиентами выступают юридические лица, создавшие компанию в Хорватии.
Для получения разрешения МИД нужно подать заявление прося выдать экземпляр и заявление купчей. Ответ по каждой сделке принимается в личном порядке конкретно в министерстве иностранных дел и завершается изданием административного акта.
Ожидать разрешения приходится довольно продолжительное время — пара месяцев.
С позиций получения вида на жительство и Хорватского гражданства кроме этого лучше иметь в Хорватии бизнес. Но мало компанию, придется еще и трудиться в стране. Наряду с этим местная власть в полной мере может устроить диагностику зарубежному ООО.
По окончании получения вида на жительство претендовать на гражданство возможно через три–пять лет. Но в случае если хорватские госслужащие решат, что этот конкретный предприниматель приносит стране громадную пользу, стать её гражданином возможно значительно раньше.
Кроме того до получения гражданства либо вида на жительство находится в стране не возбраняется скольугодно продолжительно: ограничений на проживание нет.
В ходе сделки
Для приобретения хорватской недвижимости возможно воспользоваться одолжениями русском либо хорватской реэлторской компании. В то время, когда «товар» выбран, содержится пилотный соглашение купли-продажи. Юридическую чистоту объекта контролирует агентство.
В большинстве случаев, продавец требует задаток (до 15% стоимости объекта), причем наличными. Другая сумма должна быть передана продавцу в течение месяца. Оплата – безналичная, с любого счета из любого банка, включая российский.
В то время, когда все выплачено, продавец дает клиенту расписку.
Параллельно составляется главной соглашение купли–продажи на двух языках, что заверяет нотариус. Услуги по переводу и нотариату кроме этого может дать агентство недвижимости.
Целый пакет документов передается в земельный кадастр на регистрацию. Вместо клиент приобретает квитанцию о том, что документы приняты под таким-то номером. В один момент подается прошение дать добро приобретение недвижимости.
Процесс сделки купли-продажи – до получения документа, что удостоверяет право собственности, может занять до двух лет. Все это время у клиента на руках находится зарегистрированное в суде обременение на жилье- соглашение залога до получения разрешения («пломба»). Это особенное вещное правов рамках хорватского гражданского законодательства. «Пломба» снимается судом машинально по окончании того, как получено разрешение на сделку (либо отказ). «Пломба» запрещает продавцу реализовать, заложить либо сдать в аренду недвижимость.Любое нарушение из этого последовательности рассматривается как уголовное правонарушение – мошенничество.
Через месяц-второй по окончании разрешения на сделку клиент приобретает извещение налоговых органов о необходимости уплатить 5-процентный налог на приобретение — за переход права собственности. Наряду с этим налогооблагаемая база может различаться от упомянутой в купчей — сотрудники налоговой администрации есть в праве руководствоваться среднерыночной ценой. Но оплатить налог возможно не сразу после приходаизвещения, а дождавшись регистрации права собственности.
Конечно, сделка сопровождается дополнительными затратами. В частности, при конвертации валют. В случае если хотя бы один из участников сделки – резидент, расчеты положено проводить в местной валюте, кунах.
Но обозначены цены в евро. Курс куны по отношению к евро нестабилен. Агентство недвижимости берет за собственные услуги приблизительно 1000 евро – за сопровождение сделки, услуги переводчика, аренду автомобиля (при необходимости).
Стандартная цена реэлторских одолжений-4-6%, но в случае если объект весьма дорогой, назначается меньший процент.
Составить прошение во внешнеполитическом ведомстве стоит 1000 евро. В случае если приходится регистрировать компанию (простая форма — аналоги российского ООО), предстоят ещё затраты по данной статье. В частности, минимальный размер уставногокапитала образовывает 2500 евро.
Плюс затраты на регистрацию и открытие через Торговый суд.
доходы и Расходы
Затраты на содержание жилья достаточно громадны. Кроме того за среднюю двухкомнатную квартиру приходится платить каждый месяц 50-60 евро. Содержание личного дома обойдется примерно в 1000-1200 евро заполгода.
В Хорватии большая редкость — отопление (как правило – газовое, хотябытовой газ развозят в баллонах), исходя из этого для обогрева помещений употребляются все мыслимые виды горючего — от электричества и мазута до кондиционеров и солнечных батарей.
Нет неприятностей с водоснабжением. В большинстве районов воду возможно выпивать из-под крана, потому, что в водопроводона поступает из минеральных источников либо ключей. Тёплую воду приобретают, в большинстве случаев, из независимых совокупностей, установленных в доме либо в отдельной квартире.
В также время затраты на содержание и приобретение апартаментов а также вилл неспешно окупаются любое жилье на побережье возможно сдать в аренду через реэлторские либо туристические компании. Нет неприятностей со сдачей в аренду апартамент — отелей. Заполняемость мини отелей зависит от их «звездности». Количество «звезд» определяет особый сертифицирующий орган.
От качества апартаментов зависит арендная ставка. Трехзвездные номера сдаются по 40-50 евро в день (за номер либо за человека) пятизвездные — до 100 евро в день.
МНЕНИЯ: Я НЕ ЖАЛЕЮ О ПОТРАЧЕННЫХДЕНГАХ
Я искала маленькой дом на побережье Хорватии с кусочком собственного пляжа и громадным участком. Как подметил местный риэлтор, все русские желают большой участок и маленький дом. Но почва в Хорватии весьма дорогая, исходя из этого в том месте чаще возможно встретить огромные виллы с участками 2 – 3 сотки, к тому же расположенные весьма близко друг к другу.
Подход к морю возможно, но личный пляж – большая редкость.
Я везучая. Собственный дом отыскала скоро, поиск длился полтора – два месяца – за это время я трижды приезжала в Хорватию. Я не ставила задачу приобрести дом в роскошном месте, но по стечению событий подходящая недвижимость нашлась в Опатии – достаточно фешенебельном районе побережья.
Я приобрела виллу. В ней продолжительное время никто не жил, исходя из этого она пребывала в плачевном состоянии.
Но от моря мой дом отделяет лишь пешеходная территория. Но основное, в том месте имеется солидный участок в 2000 кв.м, что занят настоящим субтропическим садом – с апельсинами, лимонами, хурмой.
В случае если делать ремонт либо кроме того перестройку дома, никаких разрешений не требуется. Но в случае если нужно переделать что-то с наружи дома либо, к примеру, пристроить – нужно приобретать строительное разрешение.
Залог при сделке в том месте требуют неизменно. В большинстве случаев вносят два залога. Первый – практически символический – 3000-5000 евро.
А через пара дней нужно внести настоящий залог – 5 – 10% от цены дома, что подтвердит серьезностьнамерений клиента.
По причине того, что если он передумает (без объективной обстоятельства) выполнять приобретение, залог ему не вернут.
Со мной трудился русскоговорящий риэлтор. Он растолковал, что оформлять сделку несложнее на юрлицо и дал совет зарегистрировать компанию. Уставной капитал компании составил 3000 евро, за регистрацию я заплатила меньше 1000 евро. Это было три года назад.
Быть может, на данный момент стоимости выросли.
Юридическую чистоту объекта подтверждают два раза: сперва это делает риэлторская компания, позже — нотариус. Кстати, в Хорватии имеется много объектов, около которых ведутся судебные споры.
В большинстве случаев они связаны с реституцией, прошлые обладатели возвращаются и претендуют на недвижимость.
Обремененные судами объекты не продаются – и риелторы сходу вам об этом сообщат.
Процедура регистрации может занять продолжительное время – от нескольких недель до двух лет. Исходя из этого право собственности наступает вместе с оплатой дома, а не с регистрацией.
Кстати в соглашении купли – продажи это указывается очень. До тех пор пока новы властник (хозяин) ожидает собственного властничкового страницы (лист собственности), подтверждать его права на дом будет лист собственности прошлого обладателя и купчая.
С недвижимостью возможно делать всё, что угодно, кроме того реализовывать. Содержание дома обходится не через чур дорого – приблизительно 200 евро в месяц.
Я приобрела виллу три года назад, но не жалею о израсходованных деньгах. Во–первых, уже на следующий год мне внесли предложение за неё двойную цену, а во – вторых, моя семья в том месте проводит все лето.
ХОРВАТИЯ: ТИПЫ ЖИЛЬЯ
В Хорватии возможно купить раздельно стоящие дома (виллы и личные дома), и квартиры в многоквартирных зданиях.
Квартиры различаются по заглавию, но не по сути: туристам предлагают квартиры-апартаменты (apartman), сами хорваты живут в простых квартирах (stan). И тот и второй тип жилья находится в комплексах (блоках) на 4-20 квартир. Преобладает малоэтажная застройка в два-три, реже — в четыре-пять этажей. В большинстве случаев, комплексы — это новое строительство.
Вторичный рынок как правило представлен апарт-хаусами, очень напоминающими частный сектор где-нибудь в Крыму: дом с пристройками, отдельными входами, помещением для хозяев и апартаментами различного метража для гостей. Стандартная квартира складывается из одной-трех спален (spavaca soba), совмещенного санузла либо двух санузлов (kupaonica), гостиной, кухни и столовой в один момент (dnev-ni boravak), и террасы (балкона, лоджии).
Видятся и раздельно размещенные кухни (kuhinja), столовые (blagovaona) и гостиные (фактически dnevni boravak). Более четырех спален в квартирах-апартаментах как первичного, так и вторичного сектора практически не видится.
Виллы в Хорватии двух типов — древние, выстроенные еще во времена Австро-Венгрии, но с модернизированной «начинкой», и современной постройки. Скопление архитектурных памятников отмечается в Опатии и Дубровнике, реже — в районах Пореча и Ровиня, еще реже — в других местах побережья. Цена любой из них — пара миллионов евро: отражается дороговизна почвы в этих респектабельных местах.
Личные дома (площадь — 100-350 кв. м, выстроены во второй половине прошлого века) возможно поделить на три вида.
Домашние коттеджи — современные одно — двухэтажные постройки на две-четыре спальни. Помимо этого, в том месте имеется одна-две ванных, совмещенные кухня-столовая-гостиная, террасы либо веранды. Время от времени в качестве дополнения выступают прачечная, винный погребок либо апартаменты для гостей с отдельным входом.
Такие дома составляют 5-10% в количестве предложения.
Дома с апартаментами для сдачи внаем — по сути, мини-пансионы на три-шесть номеров различной площади: от студии в 20-30 кв. м до апартаментов, занимающих целый этаж. Часто такие мини-отели употребляются легко для проживания нескольких поколений родственников. Подобная недвижимость занимает 70-75% в количестве предложения.
Дома в «ветхом истарском» либо «ветхом далматинском» стиле — сооружены 100-500 лет назад и исходя из этого часто лишены коммуникаций, а время от времени являются руины. Имеется в каждом курортном городе на побережье. Неизменно имеют престижное местоположение и хороший вид, часто с собственным участком пляжа либо причалом. Такие дома, составляющие 10-15% рынка.
Эксперты советуют брать «группе товарищей», потому, что они, во-первых, громадны по площади, а во — вторыхтребуют вложений в реконструкцию. Кстати, по окончании реконструкции готовый дом возможно реализовать многократно дороже.
Создатель: Елена Зубова, издание "Отечественные деньги"
Создатель благодарит за предоставленную данные агентства недвижимости Монолит International (Санкт-Петербург), Adrionika (Москва).
Филипп Киркоров — Цвет настроения светло синий
