Дубай диктует моду на небоскребы
Темой нового изучения Homes Collection стал рынок жилья в Дубае, самом известном эмирате ОАЭ. Грандиозные проекты, амбициозные цели, каковые поставило перед собой правительство, заслуживают не только восхищения и уважения, но и детального анализа.
В изучении поменяна отечественная простая методика. Мы не стали разбивать эмират по территориальному показателю, как делали это при анализе других государств. Было выделено 10 районов на территориях freehold, где разрешена недвижимости и продажа земли чужестранцам.
Изучение продемонстрировало, что предложения в этих районах составляют более 75% рынка резиденциальной недвижимости Дубая. Всего в изучении проанализированы 9600 объектов жилья, продаваемых в августе–сентябре 2008 г.
Десятка самых-самых
На диаграмме 1 представлен рейтинг десяти самых популярных районов Дубая по количеству предложений на момент проведения изучения.
Тройка фаворитов находится в самом респектабельном прибрежном районе Дубая – Jumeirah. В августе–сентябре 2008 г. первенство по количеству предлагаемых объектов принадлежало масштабному прибрежному проекту, так именуемому городу небоскребов – Dubai Marina (13%). Он может похвастать удачным расположением: центральная магистраль эмирата Sheikh Zayed Road с одной стороны и золотые пляжи с пятизвездочными отелями Jumeirah – с другой являются естественными границами комплекса.
Это громадный жилой массив, раскинувшийся на площади более 80 га. Жемчужина проекта – прекрасная морская бухта, около которой и вырастают жилые дома, отели, офисные здания и торговые центры. На всей протяженности одиннадцатикилометровой набережной расположились роскошные бутики, кофейни и рестораны, и самая громадная в мире марина для мега-яхт.
Второе место по количеству продаваемых объектов занимает Jumeirah Lake Towers (12%) – многофункциональный район, складывающийся из 87 высотных жилых и офисных строений, и отелей . Он был назван благодаря громадному неестественному озеру, на берегу которого расположен.
Районы Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers имеют не только самое много продаваемых объектов (суммарно – 25%). Они еще и самые популярные у клиентов. Анастасия Гариб, консультант по инвестиционным проектам компании Nasek Group, подтверждает: «Эти районы вправду очень востребованы, но на данный момент объектов на начальных этапах строительства, так называемых pre-launch, в том месте нет».По словам Екатерины Школяр, начальника департамента зарубежной недвижимости компании Delta Realty, большая часть продаваемых объектов в районах Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers – это недвижимость от собственников, а не от застройщиков.
Популярность этих респектабельных районов обусловлена кроме этого и тем, что все жилые проекты без шуток «раскручивали» для зарубежных клиентов, и исходя из этого они чаще завлекают внимание и риэлторов, и посредников.
четвёртое места и Третье рейтинга заняли два громадных района. Это Jumeirah Village (10%) – жилой район смешанной застройки, где предлагаются самые различные объекты: от маленьких односпальных таунхаусов до шикарных вилл. Второй район – коммерческий и деловой центр Business Bay (также 10%), что сравнивают с нью-йоркским Манхэттеном либо токийской какое количество.
Появление для того чтобы проекта, как Business Bay, резонно. Много компаний ежемесячно начинают собственную деятельность в Дубае, исходя из этого спрос на офисные помещения неуклонно растет. Вот из-за чего был задуман и запущен проект Business Bay, что обязан восполнить недостаток прежде всего офисных, и и жилых помещений. Business Bay будет простираться на пара километров на протяжении бухты, намерено расширенной для этих целей вглубь эмирата.
Площадь застройки будет равна примерно 600 га.
Пятое место занимает один из районов Dubai Land – Спорт City (8%).Это современный муниципальный район, раскинувшийся на 1,5 тыс. га. В нем, кроме жилых массивов, возводится огромное количество объектов для активного проведения досуга. К примеру, тут будут расположены интернациональные академии и спортивные школы, и покажутся спортивные сооружения, пригодные с целью проведения соревнований мирового уровня.
Следующий популярный район – International City (7% от всех предложений), что занимает территорию более чем 300 га. Его архитектурная концепция заложена в самом заглавии. Целый жилой комплекс разделен на районы, выполненные в архитектурных стилях различных государств, – Италии, Испании, Марокко, Ирана, Греции, Китая, Индонезии, Англии, Таиланда, России и Франции.
Проект необыкновенен тем, что в нем преобладают апартаменты, предлагаемые по дешёвым стоимостям: общеизвестно, что жилья среднего класса в Дубае не достаточно.
Замыкают рейтинг четыре амбициозных проекта Дубая: Burj Dubai (6% от всех предложений), Dubai Land (5%), Palm Jumeirah (3%) и Dubai Waterfront (2%).
Три района из данной «четверки» являются самыми дорогими по средней цене за квадратный метр жилья (диаграмма 2).
Лидирует ($14,1 тыс. за кв. м) проект Burj Dubai. В нем имеется все: жилые, офисные, торговые площади, отель, скверы и искусственные водоёмы, и уже самый большой в мире, но пока еще не достроенный небоскреб, поднимающийся на данный момент ввысь более чем на 700 м.
Неестественный остров Palm Jumeirah в отечественной выборке есть вторым по цене квадратного метра районом ($8,8 тыс. за кв. м). Palm Jumeirah – первый из трех существующих на сегодня неповторимых насыпных островов Дубая, по форме напоминающий финиковую пальму. Он растянулся на 6,5 км вглубь Персидского залива, а протяженность внешнего круга равняется 11 км.
На созданном руками человека острове расположены апартаменты и комфортабельные виллы, отели, универмаги, и пляжные клубы.
Дороговизна реализации самой конструкции «пальмы» изначально не разрешила возводить тут недорогое жилье. Позднее, в то время, когда строительство завершилось, стоимости росли уже стараниями вторичного рынка – в основном из-за ограниченности необыкновенного предложения. Все это вкупе и обусловило большую на сегодня цена квадратного метра жилья на Palm Jumeirah.
Средняя удельная стоиость квадратного метра в районе Dubai Marina образовывает $6,7 тыс. за кв. м. Обстоятельство несложна – популярный район и прекрасное расположение на протяжении морской бухты.
Неповторимый район Dubai Waterfront (средняя цена кв. м – $6,5 тыс.) – целый город на воде, расположенный на семи насыпных островах, образующих полумесяц и примыкающих к берегу. На площади 8,1 тыс. га покажутся 250 жилых комплексов, талантливых принять до 750 тыс. человек.
До тех пор пока тут выставлено на продажу не так много объектов (диаграмма 1), но, по словам Михаила Крузова, аналитика компании Dubaiproperty.ru, скоро обстановка начнет изменяться, и данный проект, наровне с соседним Palm Jebel Ali, станет усиливаться . Анастасия Гариб уверен в том, что проект Waterfront не имеет аналогов в мире. Он находится в самоё выгодном для активных предпринимателей месте – между Дубаем и Абу-Даби – и в скором будущем будет пользуется большим спросом клиентами.
Грандиозный район Dubai Land охватывает 45 главных и 200 маленьких проектов. Данный район многие вычисляют будущим ближневосточным Диснейлендом. Вправду, в Dubai Land создают парки развлечений и уникальные аттракционы, многие из которых тяжело себе кроме того представить.К примеру, практически среди пустыни на площади в пара десятков гектаров под особым куполом вырастет лыжный курорт, где температура всегда будет держаться на уровне ниже 0°С.
А в проекте Living Legends покажется парк, закрытый полупрозрачными для ультрафиолетовой и инфракрасной части спектра полотнами, так что температура тут кроме того летом не превысит 28°С.«Отличительной чертой Dubai Land есть то, что клиент может купить почву и по собственному проекту выстроить на ней виллу. Такая возможность отсутствует в других популярных районах. Dubai Land есть весьма перспективным для инвестиций в недвижимость».
Екатерина Школяр вычисляет в противном случае: «Наименование района Dubai Land говорит само за себя, тут нет выхода к морю. Среди проектов преобладают коммерческие объекты и велика часть жилых проектов низкого класса». С ней согласна Анастасия Гариб: «Согласно расчетам компании Nasek Group, цены на объекты Dubai Land будут ниже по сравнению с другими районами Дубая».
Мнения отечественных специалистов подтверждаются данными диаграммы 2: средняя цена квадратного метра по Dubai Land образовывает $4,6 тыс., что ниже средней стоимости «квадрата» жилья на территориях freehold. Но справедливости для необходимо подчернуть, что Dubai Land – совсем юный проект, его окончательная сдача намечена только на 2018 г., исходя из этого обстановка еще может измениться кардинальным образом. Так, Михаил Крузов уверен, что через 3–4 года Dubai Land может составить хорошую борьбу прибрежным проектам Дубая.
О типах и классах
В диаграмме 3 приведено сравнение структуры рынка недвижимости по типам жилья. В целом по территориям freehold апартаменты занимают около 63% всего количества, виллы – практически 30%. Предложение пентхаусов и таунхаусов в Дубае незначительное – не более 3% и 4% соответственно.
Такое распределение долей по типам жилья сходится с оценкой компании Dubaiproperty.ru.
В диаграмме 4 распознана зависимость средней цене квадратного метра жилья от его типа. Самая большая цена «квадрата» отмечена в пентхаусах – $7,6 тыс. В среднем $6,2 тыс. за кв. м необходимо заплатить при покупке апартаментов. Кстати, это на 8–10% дороже стоимости «квадрата» виллы.
Екатерина Школяр поясняет: «Дело тут не в том, что виллы довольно недороги, а в том, что квадратный метр апартаментов неоправданно переоценен».
В диаграмме 5 видны усредненные эти различных типов жилья в зависимости от количества и площади спален. Так, средние апартаменты, продаваемые в момент проведения изучения, имеют 2 спальни и неспециализированную площадь 111 кв. м.
В случае если сказать о расположенных в выбранных нами районах Дубая виллах, то фактически все они относятся к элитной недвижимости, этим разъясняются их громадные площади (в среднем 485 кв. м) и наличие четырех спален.
В диаграмме 6 представлено распределение количества выставленных на рынок объектов в зависимости от сроков их сдачи в эксплуатацию. Более 40% предложений составляют объекты в строениях, каковые уже сданы либо будут сданы в течение ближайшего полугода. Около 30% – это проекты на завершающей стадии строительства (1–2 года до сдачи).
А вот 7% объектов будут выстроены более чем через три года.
В случае если проследить зависимость цены квадратного метра жилья от сроков сдачи объекта в эксплуатацию (диаграмма 7), узнается увлекательная закономерность. Чем больше срок окончания строительства, тем дороже объект. Само собой разумеется, в отечественную выборку «самых-самых» попали проекты различного уровня.
Так, к примеру, большую часть в кластере объектов со сроками сдачи более 3 лет занимают самые дорогие проекты Down Town Burj Dubai и Dubai Waterfront. В уже сданных объектах весомая часть в собственности таким проектам, как Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers и демократичному проекту International City.
Специалисты подтверждают тот факт, что такая тенденция на рынке существует. По словам Михаила Крузова, отличие в стоимости квадратного метра на различных стадиях реализации проектов обусловлена обычным жаждой девелоперов извлечь максимум прибыли. Исходя из этого они поднимают цены на строящиеся объекты на уровень «завтрашних» прогнозов. Также, на рост стоимостей влияют и очень сильно подорожавшие строительные материалы.
Не следует на месте и цена почвы: в прибрежных районах за последние три года она выросла многократно. А потому, что земельный надел в Дубае оценивается не по площади пятна застройки, а по нужной площади строящегося объекта, удорожание почвы кроме этого сказалось на стоимости квадратного метра.
Екатерина Школяр дает более подробную оценку данной тенденции: «Для недвижимости Дубая характерна такая обстановка: последующие очереди объектов в рамках одного проекта обычно дороже, чем уже сданные объекты того же проекта. Эта отличие объяснима в полной мере стандартными обстоятельствами.
С течением времени у клиента остается меньше шансов отыскать подходящий для себя вариант. В большинстве случаев, для многих клиентов сроки сдачи объектов имеют меньшее значение, чем их потенциальная ликвидность либо иные потребительские характеристики. Как раз исходя из этого инвесторы предпочитают более отдаленную по времени очередь, разрешающую выбирать из большего числа вариантов.
Иными словами, в случае если у проекта пара очередей (в большинстве случаев, от трех до шести по Дубаю), то в уже сданных объектах через год-два по окончании начала продаж остается лишь неликвид. Обычно застройщик сознательно занижает цены в первых очередях, дабы привлечь к этим предложениям внимание и поскорее закрыть продажи.
Начнем с того, что самые успешные предложения выкупаются сразу же.
Вторая обстоятельство – в большинстве случаев, последними с рынка уходят предложения громадной площади. Это многокомнатные апартаменты, и виллы более чем 1,5 тыс. кв. м. Не обращая внимания на то, что они в силу размера имеют большую полную цена, квадратный метр у таких предложений «весит» заметно ниже, чем у маленьких апартаментов в том же проекте.И, наконец, третий фактор – это неизбежная плата клиента за раскрученный бренд.
В случае если первые очереди были реализованы удачно, то продавец при постройке новых очередей сразу же закладывает громадную маржу, замечательно зная, что проект конкурентоспособен на рынке.
Возможно заявить, что первые очереди трудятся на последние, создавая им повышенную добавленную цена. Так происходит везде, в особенности в тех проектах, где число очередей строительства более одной.
Помимо этого, необходимо учесть неоспоримый факт – научно-технический прогресс не следует на месте, да и требования и вкусы клиентов становятся все более изощренными. Любая новая очередь, кроме того в рамках одного проекта, – это более новейшие технологии, архитектура, сервис и, в случае если желаете, уровень качества. Они, соответственно, стоят дороже.
Но если сравнивать с первыми двумя обстоятельствами этот фактор наименее объективен».
Предпочтения соотечественников
По словам Резы Хазели, фактически все районы, расположенные вблизи побережья, пользуются громадной популярностью у россиян. Недвижимость в них рассматривается соотечественниками и как инвестиции, и как «второй дом» для отдыха. Особенно возможно выделить проекты Palm Jumeirah, Dubai Marinа, Jumeirah Beach Residence и Emirates Hills. «Приоритеты россиян разнообразны, – говорит Михаил Крузов. – Кто-то верит в коммерческую недвижимость, кому-то больше по душе прибрежные апарт-отели.
Сейчас да и то, и второе приносит хорошую прибыль. Сейчас увеличилось число людей, интересующихся низкобюджетными жилыми проектами. Согласно нашей точке зрения, самая надёжной в Дубае есть все-таки прибрежная элитная жилая недвижимость.
Она в меньшей степени зависит от конъюнктуры рынка и в основном отвечает главной идее эмирата – места проведения отдыха».
Самыми востребованными районами у российских клиентов, согласно данным компании Nasek Group, являются Dubai Sports City и Jumeirah Lake Towers. Громадный интерес наши соотечественики проявляют к проектам Dubai Waterfront и Jumeirah Village.
Издание "Homes Collection"
Большое приближение. Дубай. Ночь дольше небоскребов ?? Моя Планета
