Дубай на пике?
Последствия глобального экономического кризиса докатились и до Дубая. Риэлторы отмечают, что рост цен на недвижимость достиг собственного пика. Кто может победить в ситуации и куда необходимо вкладывать средства?
Около 25 тыс. человек в месяц переезжают в Дубай, либо 33 новых человека в час, подсчитал портал Propertywire. Наряду с этим, менее пятой части 1,5-миллионного населения Дубая – местные обитатели. Согласно данным изучения Oxford Business Group, обычно сдача проектов затягивается более чем на год.
В следствии, бессчётные обитатели арендуют, что формирует постоянный спрос на аренду квартир. Бум недвижимости длится в Дубае уже шесть лет, с момента, в то время, когда чужестранцам была предоставлена возможность обладать недвижимостью в Эмирате, а приток зарубежной рабочей силы позвал таковой спрос на недвижимость, что застройщикам было непросто поспевать за спросом на шикарные апартаменты и виллы.
В отличие от вторых эмиратов, например, Абу-Даби, Дубай не может похвалиться громадными запасами нефти, исходя из этого Шейх Мухаммад бин Рашид аль-Мактум, правитель Дубая, решил диверсифицировать экономику собственного эмирата, положив большие средства в сектор туризма, и и жилищное и офисное строительство.
Положив в дубайскую недвижимость собственные средства, инвесторы смогли прекрасно получить: начиная В первую очередь прошлого года, доход некоторых из них составил 80%. К концу 2008 года в Дубае должны быть выстроены 44,000 единиц жилья, а в 2009 году застройщики собираются сдать дополнительные 80,000 единиц.
На сегодня самые высокие арендные ставки держатся в жилых комплексах Palm Jumeirah и Old Town в Burj Dubai. Так, годичная аренда за студию либо односпаленную квартиру именуют 100 тыс дирхам ($27,230) и 140 тыс дирхам ($38,122) соответственно.
Согласно данным индекса цен на жилую недвижимость компании Colliers International, не обращая внимания на громадный годовой рост цены жилья, его рост цен на недвижимость замедлился с 42% в течение последних трех месяцев до 16% во втором квартале 2008-го года, лишь подогревая ужас о том, что рынок снижает темпы.
К Январю, что заканчивается в июне, цена апартаментов выросла на 83%, вилл – на 73% и таунхаузов — на 38%, говорится в изучении.
Цена недвижимости на стадии строительства во втором квартале 2008 года составляла $519 на кв.фут, готовый дом стоил $485 за кв.фут. Летом 2008 года банк Morgan Stanley обнародовал данные о том, что к 2010 году цены на недвижимость в Дубае упадут на 10%. Как пишет рабочий издание The Economist, «Дубай может столкнуться с недостаточным спросом на новые объекты, каковые должны не так долго осталось ждать выйти на рынок.
В обществе, где все привыкли к легкой окупаемости, это был шоком».
Растущие цены на труд и строительные материалы, ограничения на rental caps, ограничения на продажу, и вероятное введение налога на прирост капитала помогли недвижимости в Дубае утратить привлекательность.
Сравнительно не так давно власти Дубая начали судебные расследования деятельности банка Dubai Islamic Bank, и последовательность ипотечных банков (Tamweel) и работников застройщиков Deyaar, Nakheel и Sama Dubai.
Рост сектора недвижимости эмирата в течении продолжительного времени зависел от спекуляций. Власти кроме этого объединили два исламских ипотечных брокера: Amlak Finance и Tamweel. Кое-какие из застройщиков, включая Tamweel, прекратили практику «флиппинга», в то время, когда клиенты получали лишь часть цены объекта и реализовывали ее до начала выплат по ипотечному кредиту.
По словам Бена Джеффериса, менеджера по подбору объектов недвижимости, из компании Property Frontiers, «недвижимость в Дубае была выстроена в долг, а на данный момент получитье его стало куда сложнее. Это происходит из-за через чур громадного количества спекулятивных избыточного предложения и сделок. Зарубежные инвесторы не рефинансируют рынок.
«В Дубае было выстроено через чур много супердорогой недвижимости, и не хватает квартир в средней ценовой категории для несложных рабочих», — говорит Джефферис.
«Плюс ужасные заторы и плохая инфраструктура на дорогах, не смотря на то, что стоимости «кусаются»: 3-4 тыс. дирхам за кв. фут на Waterfront в Дубае, в Аджмане просят 500-600 дирхам за кв.фут».
Клиенты
Инвесторы остаются главными клиентами недвижимости в новых комплексах, и получают хорошие доходы.
С 2005 года, согласно данным Oxford Business Group, капитальная стоимость и арендные ставки жилой и коммерческой недвижимости стабильно росла на практически 25-60% и 25-30% соответственно.
«Вкладывать в дубайскую недвижимость, непременно, стоит. Рост цен на рынке недвижимости каждый год приносит инвестору от 25 до 65 процентов дохода.
на данный момент мы рекомендуем для вложений апартаменты среднего класса. На рынке Дубая существует недостаток недорогих апартаментов для аренды. И этим стоит пользоваться», — говорит Екатерина Векшина, председатель совета директоров компании «Дом-Эстейт».
Главными инвесторами в регион являются сами арабы, в особенности по окончании того, как завышенные цены и глобальный экономический кризис вынудил зарубежных инвесторов искать недвижимость недороже в других государствах.
В следствии, зарубежное владение в одном из наибольших застройщиков снизилось с 12.4% в апреле 2008 г. до 6.9% на 19 октября 2008 г., говорится в изучении инвестиционного банка SICO в Бахрейне.
Главными клиентами недвижимости в Дубае являются сами арабы, и уроженцы Южной Азии: индийцы, пакистанцы, малайзицы, гонконговцы, англичане, и бессчётные уроженцы России и бывших советских республик.
«Россияне и дубайский рынок недвижимости – две отдельные статьи. В случае если местный клиент либо зарубежный клиент имеют больше знаний о рынке, то россиянин – это обыватель, что слышал издали о недвижимости в Дубае», — делится собственными наблюдениями Татьяна Пьянкова, консультант по недвижимости дубайского агентства Square Feet Real Estate.
«Обычно отдаляет его от другого клиента языковой барьер – не все россияне говорят по-английски. А большей частью задают вопросы одно: недвижимость у моря и до, и по окончании кризиса», — додаёт она.
«Глобальный экономический кризис, непременно, оказал влияние на спрос россиян, – говорит Екатерина Векшина. – на данный момент мы отмечаем активное повышение спроса со стороны граждан РФ. Главная причина – вывод финансов из России. Люди опасаются вкладывать деньги в Россию и предпочитают их увести за предел.
В свете глобального кризиса ОАЭ, одна из немногих государств, где цены на недвижимость не падают, спрос возрастает».
Дополнительным хорошим причиной есть отсутствие налогов на недвижимость, что в других государствах образовывает большую часть необходимых платежей, считает Екатерина Векшина.
«Клиенты просят апартаменты до 100 кв.м. Одно из главных требований — гарантированная сдача жилья в аренду. Обычный клиент — менеджер в возрасте от 30 до 45 лет, берёт наполовину – для сдачи в аренду и для себя.
Тратит в среднем $200-250 тыс», — говорит она.
К недвижимости в Дубае проявляют жители и интерес Украины. «Довольно много украинцев получили на украинской недвижимости. Рост время от времени составлял 200% в год. В случае если раньше они вкладывали в украинскую недвижимость, на данный момент ищут возможности вывезти деньги за границу»,- говорит Ольга Еськова, управляющий директор украинского агентства Orion International.
Украинцы продолжительнее раскачиваются. Желают, дабы все было надежно, говорит риэлтор. При том, спрос будет падать, считает она.
Казахстанцы стали одними из первых клиентов недвижимости в Дубае, говорит Аида Даулеталина, директор агентства недвижимости Invest Realty в городе Алматы.
Она утвержает, что В первую очередь глобального финансового кризиса, заметно упал спрос на местном рынке, а на дубайском перетек из количества в уровень качества.
«С кризисом фактически провалился сквозь землю средний сегмент (спрос на студии и односпаленные квартиры экономкласса). Но показалось больше заказов на более дорогую, элитную недвижимость класса luxury с как минимум двумя спальнями, рядом с пляжем и морем. Апартаменты в обязательном порядке должны наблюдать на море, а виллы по цене от $1,5млн в респектабельных районах.
Берут те, кто желает в том месте жить, отдыхать. Казахстан связывает с Дубаем прямой четырехчасовой рейс, нет сложности с оформлением визы, многие выбирают Дубай как место учебы для собственных детей — для нас Дубай ближе, чем Лондон».
«Клиенты замечательно осведомлены, никто не спешит, изучают рынок, советуются с приятелями, приходят в агентство поболтать с специалистом.
Средний бюджет клиента — от $300-500 тыс и выше — до $3-4 млн. В большинстве случаев, мы кроме того не знаем, кто берёт: эта информация строго тайная. Но могу заявить, что это или предприниматели, или госслужащие», — говорит Аида Даулеталина.
Казахстанцы предпочитают самые фешенебельные районы: Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina. Тенденции
«Клиенты начинают брать не в Дубае, а в других Эмиратах. К примеру, в Расал ал-Хайма (в том месте предлагают недвижимость ценой $1 тыс за кв.м.)
Для сравнения, цены в Дубае могут быть около и $9 тыс за кв.м. Стараются приобрести в середине стадии строительства, дабы сэкономить. Цены в Дубае весьма накручены, говорит Ольга Еськова их украинского агентства Orion International.
«Получать – нет, для себя – да. Брать недвижимость по рекламным стоимостям (pre-launch) ненужно. на данный момент имеется методы получить, беря недвижимость по стоимостям ниже застройщика. Власти ввели налог на такие транзакции.
В случае если раньше начальный взнос мог быть $20 тыс., на данный момент требуют $200,000 (сама квартира стоит $700 тыс)». Что дальше?
Бен Джефферис рекомендует искать недвижимость вне самых дорогих районов — к примеру, в пригородах Дубая либо в Investment City. Стоимости сократятся на 10-15%», — вычисляет он.
«Я бы не советовал вкладывать деньги в Дубай на данный момент. Но со временем рынок в том месте станет менее спекулятивным. Возможно подыскать себе что-то в Абу-Даби, Рас аль-Хайма, Аджмане».
«Мы ожидаем повышения цен как минимум до конца 2009 года. Позднее будут вводиться в эксплуатацию весьма многие объекты, исходя из этого рост стоимостей может замедлиться.
Но одновременно с этим в ОАЭ с 1993 года идет ежегодный прирост населения, и это одна из обстоятельств, в соответствии с которой глобального понижения стоимостей я не вижу», — говорит Екатерина Векшина.
«Для инвестиций поезд в Дубае проехал три-четыре года назад. Цены уже на пике. Экономический кризис уже дошел до Дубая, и в ближайшем году инвесторы почувствуют его.
Цены если не упадут, то их рост замедлится», — вычисляет Аида Даулеталина.
Среди понижения стоимостей в выигрыше остались застройщики, считает Татьяна Пьянкова.
«Большие застройщики пользуются понижением стоимостей и скупают почвы», — говорит она.
Дубай не разорится, полагают аналитики. Государство осуществляет контроль наибольших девелоперов и имеет возможность осуществлять контроль предложения и уровень спроса, отпуская земельные наделы под застройку, в то время, когда ему хочется. Доходы от аренды до сих пор высоки, и бизнес развивается .
Текст: Светлана Граудт
Издание "OPP Russia"
Экстремальная работа на шпиле Бурдж Халифа!
