Финансовый кризис пугает игроков рынка недвижимости украины больше, чем политический
Перманентный политический кризис, существующий на Украине сейчас, взявший предстоящее ухудшение по окончании южнооссетинской войны на Кавказе и приведший к развалу коалиции БЮТ – НУНС (БЮТ – Наша Украина / Народная Самооборона), сталуже привычным причиной для большинства игроков рынка недвижимости Киева.
Специалисты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость", уверены, что за последние годы девелоперы привыкли к работе в рамках нестабильности и политического противостояния. К тому же, неоднозначная политика в отношении России в связи с противостоянием РФ и Грузии, и очередной виток политического противостояния в Украине все-таки может помешать появлению новых игроков на рынке недвижимости Киева.
Бизнес привык к политической нестабильности
Большая часть из опрошенных "РИА Новости – Недвижимость" специалистов уверены в том, что политические кризисы и политическая нестабильность, перманентно появляющиеся на Украине, не оказывают значительного влияния на развитие рынка недвижимости, а спад на этом рынке позван несколькими обстоятельствами, среди которых политические противостояния стоят не на первом месте.
Так, утверждает председатель совета директоров компании "ПИК-Украина" Владимир Фесенко, украинский бизнес уже давно прекратил зависеть от политики, и в условиях, в то время, когда ни одна из существующих политических сил не имеет возможности стать главной, компании всегда работают в состоянии политических противостояний и споров.
"Сейчас о итогах противостояния НУНС (НУНС) и БЮТ (БЮТ) сказать через чур рано, потому, что предстоящее развитие обстановки будет известно по окончании того, как стороны примут окончательные позиции. Но теоретически, при определенных событиях, итоги этого противостояния смогут ощутимо сказаться на бизнесе страны", – уверен он.
Одновременно с этим, согласно точки зрения начальника пресс-службы компании "Тико – Констракшен" (занимается девелопментом жилой и коммерческой недвижимости) Надежды Леонец, кризис на рынке недвижимости в Украине возможно позван, в первую очередь, не нестабильной политической обстановкой, а действиями правительства и проводимой экономической политикой, следствием которых являются сокращение роста и ускорение инфляции настоящих доходов населения, замедлением экономического подьема и сокращение ипотечного кредитования.
"На данный момент последовательность ответов правительства, например, увеличение требований к банкам относительно обеспечения соответствующего уровня ликвидности, стало причиной резкому (в разы) сокращению и без того маленьких количеств ипотечного кредитования. Его темпы в текущем году снизились практически в 3 раза.Потому, что 2/3 количества сделок на рынке осуществлялось с привлечением кредитных ресурсов, спрос на недвижимость значительно сократился", – заявляет она.
Но, как заявила пару дней назад в Мюнхене глава компании "Интеко" Елена Батурина, "Интеко", вероятнее, пересмотрит сроки реализации проектов в Украине".
"Не секрет, что обстановка, среди них и политическая, на Украине на данный момент сложная. До тех пор пока мы не будем форсировать развитие отечественных проектов в том месте, дождемся разрешения обстановки. Не смотря на то, что, вы сами понимаете, что славяне переживают каждые ситуации, кроме того самые тяжёлые, так что, думаю, в Украине мы будем еще удачно трудиться", — указала она.
Экономический кризис ужаснее политического
В случае если к политическим играм большая часть игроков украинского рынка недвижимости за последние годы уже приспособилось, то экономический кризис стал для многих компаний новым важным опробованием.
"Украинские компании сохраняли надежду, что кризис пройдет стороной: у нас развивающийся рынок, громадный недостаток жилья, относительно маленькие темпы строительства. Но уже в конце 2007 – начале 2008 года строительные и девелоперские компании начали испытывать недостаток оборотных средств", – признает Фесенко.
Согласно его точке зрения, банки кроме этого столкнулись с подорожанием ресурсов, а последовавшие антиинфляционные меры НБУ стали причиной росту ставок, сокращению сроков ипотечного кредитования и повышению требований банков к заемщикам.
Одновременно с этим, согласно точки зрения участника правления корпорации Mirax Group Алексея Адикаева, ограничение и удорожание кредитования стали причиной значительному сокращению количества настоящих сделок купли-продажи.
"В следствии сокращения доступности ипотечного кредитования, число сделок уменьшилось на 70%. На рынке жилья на данный момент застой. Многие объекты "замораживаются", продаются.Продаются и сами компании", – констатирует он.
О проблеме привлечения средств говорит и Фесенко, заявляя, что на первичном рынке кроме того наибольшие компании Киева за месяц реализовывают две-четыре квартиры, в то время, когда всего пятью месяцами ранее они реализовывали по 15-25 квартир в неделю.
Со своей стороны, Адикаев уверяет, что коммерческую недвижимость ипотечный кризис фактически не задел, "так как данный рынок ориентирован на иную целевую аудиторию".
"Возможно сказать только о некоем подорожании кредитных ресурсов, завлекаемых девелоперскими компаниями для реализации проектов. Но эта обстановка временная – неудовлетворенный спрос на коммерческую недвижимость приведет к дальнейшему росту и стабилизации рынка стоимостей", – уверен он.
С данной точкой зрения согласна и Леонец, которая обращает внимание на то, что коммерческая недвижимость ввиду все еще громадного недостатка отличных контор, складов, гостиниц и торговых центров показала в текущем году значительно более стойкий иммунитет, а арендные ставки продолжали медлено расти.
"Так, аренда одного квадратного метра офисной площади класса А в Киеве в этом году достигла 100 долларов в месяц с учетом налогов. на данный момент средние показатели аренды в столицах Восточной и Центральной Европы на 40-50% ниже, чем в Киеве, а вдруг сказать об окупаемости торговых комплексов, то в Европе объект окупается за 10 – 15 лет, в то время как в Украине – всего за 3 – 5", – вычисляет она.
В целом, согласно точки зрения Адикаева, ипотечный кризис приведет к заметным структурным трансформациям рынка недвижимости Украины и к банкротству небольших и средних застройщиков.
"Но существуют и хорошие последствия – на рынке останутся лишь большие строительные компании, каковые смогут денежно обеспечить собственные проекты. Помимо этого, повысится культуры строительства и уровень качества, ужесточится борьба между девелоперами", – заявляет он.
Одновременно с этим, Фесенко говорит, что "дно" рынка до тех пор пока еще не отыскано, и ему (рынку) имеется куда падать".
Кризис может помешать появлению новых игроков
Согласно точки зрения Леонец, неоднозначная политика Украины в отношении России в связи с обстановкой на Кавказе, может внести определенные коррективы в замыслы русских девелоперов по выходу на рынок Киева.
Наряду с этим, продолжает она, киевский рынок недвижимости привлекателен для русских девелоперов ввиду как географической, так и ментальной близости, схожести процессов развития, потому, что и столичный, и киевский рынок находятся на этапе активного роста.
"Российские девелоперы, каковые ранее зашли на отечественный рынок достаточно деятельно трудятся, что подтверждается как их числом, так и масштабами реализуемых проектов. Но выход новых русских игроков, и вторых зарубежных инвесторов может оказаться на грани, в случае если внешнеполитические угрозы двух государств в адрес друг друга будут длиться", – вычисляет Леонец.
Одновременно с этим, кое-какие российские девелоперы, каковые уже присутствуют на киевском рынке недвижимости, заявляют о том, что внутреняя политическая обстановка и неоднозначная политика украинских правительства в отношении России не отразится на замыслах компаний по формированию их бизнеса в Украине.
"Наша фирма далека от политики. Мы ведем собственный бизнес — как в Российской Федерации, так и в бывших советских республиках, — руководствуясь коммерческими факторами. Мы – опытные девелоперы, и отечественная основная задача – строить качественные проекты, каковые были бы привлекательны как для инвесторов, так и для конечного потребителя, независимо от политической обстановки", – говорит глава департамента по связям с общественностью компании AFI Development Наталия Иванова.
Кроме этого о неизменности замыслов собственной компании поведал и Фесенко, объявив, что "в 2009 году мы приступаем к реализации последовательности инвестиционно-девелоперских проектов в сегменте экономного класса. Уже сейчас последовательность проектов одобрен, а над некоторыми еще идет работа".
"Мне, как предпринимателю, достаточно сложно делать выводы о политике. Сообщу только, что до тех пор пока мы трудимся на местном рынке, мы как-то незаметно для себя пережили уже пару-тройку внутриполитических кризисов. Весьма не хочется думать, что неоднозначные выпады и политические эмоции смогут забрать верх и перейти в плоскость враждебного восприятия русского бизнеса в Украине, и, как следствие, к его сворачиванию", – констатирует он.
Инвестиции в Киев остаются привлекательными
Говоря о доходности на рынке недвижимости Киева и об уровне риска в связи с нестабильной политической обстановкой в стране, аналитики утверждают, что доходность проектов в Украине и Киеве немного выше, чем в целом по России и сопоставима с Москвой, притом, что порог входа на рынок Киева намного меньше, чем в Москве.
"90% рисков в ходе девелопмента действуют до начала строительства. Когда компания выходит на нулевой уровень (закончены фундаментные работы), риски любого характера сводятся фактически к нулю. Главные риски связаны с долгим и непрозрачным периодом согласования проекта.
Одновременно с этим, зарубежные компании, по большей части, берут готовые к постройке проекты, чем страхуют себя от вероятных рисков", – обращает внимание Фесенко.
Как признает Леонец, зависимость уровня и доходности риска, в большинстве случаев, носит прямо пропорциональный темперамент: более большой уровень доходности сопряжен с более большим уровнем риска, но политическая нестабильность может и не стать самой важной головной болью для рынка недвижимости Киева.
Но, уверены собеседники агентства, не обращая внимания на относительно большой уровень политической нестабильности, зарубежные, и, а также, российские девелоперы вкладывают инвестиции в киевский рынок недвижимости, разглядывая его, как достаточно перспективный.
Адикаев уверен, что привлекательность Киева и Украины возможно доказана хотя бы тем, что большие компании испытывают недостаток офисных помещений классов A и B+.
"В Киеве на данный момент порядка четырех миллионов человек, из них процентов 50 – работоспособное население, из которых около 20% (это приблизительно 400 тысяч людей) – служащие контор. По всем расчетам, на человека приходится около 10 квадратных метров нужных площадей, другими словами Киеву нужно 4 миллиона квадратных метров нужной площади бизнес-центров", – констатировал Адикаев.
Как видно из комментариев специалистов, опрошенных "РИА Новости – Недвижимость", политическая нестабильность в Украине не играется определяющей роли для развития рынка недвижимости Киева. Многие компании руководствуются собственными экономическими заинтересованностями, что в сумме с большим уровнем доходности на рынке недвижимости Киева, подтверждает их желание продолжить собственную работу.
Одновременно с этим специалисты уверены в том, что на развитие рынка недвижимости Киева на данный момент значительно большее влияние оказывают иные факторы, к примеру, глобальный экономический кризис и экономическая политика правительства Украины.
РИА "Новости"
Цуканов: рынок недвижимости в Киеве — это фабрика вздора
