Фракции: долевое участие в красивой жизни
За границей вот уже два десятилетия удачно трудится схема владения недвижимостью, о которой у нас до тех пор пока ничего не известно. В это же время, воспользовавшись ей, возможно взять большие преимущества. Речь заходит о фракционном владении (fractional ownership).
Ежегодный оборот этого рынка измеряется в миллиардах долларов.
Что это такое
Фракции — чуть ли не единственный рынок курортной недвижимости, что процветает вопреки кризису. По сути фракционная схема — это не что иное, как долевая собственность, прекрасно знакомая практически всем россиян, чьи квартиры оформлены на пара участников семьи. Отличие в том, что при покупке фракции обладатель приобретает не квадратные метры, а определенный период, за который каждый год может единолично пользоваться объектом.
Но нужно осознавать, что фракционное владение — это не таймшер. Главным риском при таймшере есть то, что права клиента гарантированы лишь контрактом с компанией. Фракционная же схема дает инвестору долю собственности на конкретный объект курортной недвижимости, что снабжает полноценную юридическую защиту его прав.
В большинстве случаев за долевым хозяином закрепляется право визита купленной виллы либо апартаментов один раз в пик сезона на две-три семь дней и еще один либо два периода в межсезонье. Значительно реже видится вариант, в то время, когда хозяин ежегодно обязан заблаговременно бронировать время собственного нахождения (как, к примеру, в комплексе Pezula в ЮАР).
Обслуживанием объекта недвижимости занимается особая управляющая компания, которая не только снабжает полноценный коммунальный сервис, но и может оказывать дополнительные услуги, к примеру организовать встречу в аэропорту на лимузине. Одним из главных плюсов фракционной схемы есть возможность для не весьма богатого человека приобщиться к элитному образу судьбы.
Сами фракционные объекты в большинстве случаев принадлежат к верхнему ценовому сегменту — это или элитные виллы, или высококлассные апартаменты. В Соединенных Штатах большая часть из них расположено на Калифорнии и побережье Флориды, и на лыжных либо гольф-курортах. В Европе популярностью пользуется Средиземноморье и испанские Канарские острова, в Африке — ЮАР.
Инициатива пришла снизу
Фракции — это, пожалуй, самый молодой рынок , ему около 20 лет. Как и многие другие инвестиционные методы в сфере недвижимости, фракции появились в Соединенных Штатах. Инициатива шла снизу: в начале 1990-х гг. «второй дом» в долевую собственность стали покупать группы сотрудников либо друзей.
Причем они документально оформляли не только права на сам объект, но и распределяли между собой время пользования им. Это были собственного рода кооперативы. В отличие от отеля в личный дом возможно пригласить много друзей и родственников, при жажде поделив с ними затраты на обслуживание.
Общественность скоро оценила все преимущества, и фракционное владение начало набирать популярность.
Скоро за дело взялись управляющие компании, каковые или сами строили, или брали и реконструировали жилье, предлагая его на рынок по фракционной схеме. После этого начали появляться целые жилые комплексы, в которых сочетается недвижимость различного типа — к примеру, отель, частные фракционные виллы и апартаменты. Таковой эластичный подход разрешает девелоперу максимизировать прибыль и оптимально задействовать инфраструктуру, а клиентам дает свободу выбора.
Подобные жилые комплексы в большинстве случаев именуются Private Residence Clubs (PRS). Многие из них имеют определенную специализацию, к примеру поля для гольфа.
Активные корпоративные продажи фракционной собственности начались в Соединенных Штатах в середине 1990-х гг. Сейчас эта индустрия лишь в Соединенных Штатах имеет годовой оборот в 2 млрд долл. Сейчас появилась еще одна разновидность аналогичных клубов: клиенты берут не долю конкретного объекта, а пай фонда, обладающего курортными комплексами.
Это в собственном роде инвестиционный траст недвижимости, но вместо получения барышов пайщики пользуются объектами фонда для отдыха. Плюсами таких фондов-клубов являются высокая ликвидность паев, возможность поменять время и жильё пользования им.
Американцам дачи не необходимы
Особенность заокеанского рынка в том, что в пригородах мегаполисов строят не дачи, а малоэтажки для постоянного проживания. Другими словами простой выезд на природу для американцев неактуален. Исходя из этого «второй дом» покупают в курортных территориях, далеко от главного жилища. В том месте выполняют отпуск, что довольно часто разбивают на пара частей.
Это содействует высокой популярности фракционного владения, предоставляющего возможность высококлассного отдыха для всей семьи значительно дешевле, чем при покупке объекта в единоличную собственность. Допустим, часть в 17% дает право на два месяца отдыха каждый год, а для пользования жильем в течение 20 дней достаточно оплатить 6% стоимости. Само собой разумеется, сам объект мало дороже, чем при единоличной покупке, но управляющие компании не стремятся излишне задирать цены, потому, что приобретают доход не только при продаже, но и при обслуживании, а борьба на этом рынке довольно большая.
Имеется у другие преимущества и фракций. К примеру, клиент экономит на уплате manison tax — налога на дорогую недвижимость, что в некоторых штатах взимают с объектов ценой более чем 1 миллионов., он образовывает 3%. Во время владения налог на недвижимость уплачивают в соответствии с долей каждого хозяина. Фракцию возможно не только реализовать, но и подарить либо завещать.
Фракционные объекты, как и каждая недвижимость, со временем растут в цене, исходя из этого собственную долю при жажде возможно реализовать с прибылью. Но в целом разглядывать фракции с позиций дохода неверно, потому, что это не инвестиционный инструмент. Помимо этого, существуют различные типы соглашений. К примеру, в некоторых из них оговаривается плата за выход из договора.
Но и в этом случае имеется собственные плюсы: обладателю не нужно искать клиента на открытом рынке — этим займется управляющая компания.
К сведению
При покупке недвижимости по фракционной схеме потребителю необходимо четко понимать суть сделки, потому, что за пределами США продавцы таймшеров, зная о нехорошей репутации данной схемы, стали время от времени именовать ее фракционным владением. Основной показатель настоящего фракционного владения в том, что клиент приобретает свидетельство о собственности национального примера, его имя вписывают в титул объекта.
Кому кризис
Сегодняшний кризис привёл к новой волне популярности фракционного владения. На это имеется две главные обстоятельства. С одной стороны, из-за ужесточения условий получения ипотечного кредита многие клиенты испытывают важные денежные затруднения, но не желают отказываться от привычного уровня судьбы.
Приобретение фракций дает им такую возможность. Иначе, подобная схема на данный момент очень удачна для девелоперов, потому, что на вторичном рынке показалось много недорогих высококлассных объектов. Многие курортные дома подешевели вдвое, в этом легко убедиться, посмотрев на сайт Национальной ассоциации риэлторов США.
Обычно единственный прибыльный метод реализовать курортное жилье — совершить ремонт и предложить его по фракционной схеме. Этим на данный момент занимаются не только управляющие компании, но и небольшие инвесторы. Дополнительный бонус для частного инвестора в том, что при продаже долю собственности возможно покинуть и себе.
В Европе фракционное владение деятельно начинается с конца 1990-х гг. В большинстве случаев предлагают доли от 1/12 до 1/4, что позволяет пользоваться объектом соответственно от одного до трех месяцев в году. Порог вхождения на фракционный рынок низкий — от 20 тыс. долл. Самые дешёвые предложения возможно обнаружить Канарах и в Греции.
Цена фракций в большинстве случаев образовывает от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли собственности, расположения и класса объекта. К примеру, за 70 тыс. долл. возможно купить фракцию бунгало, расположенного на территории национального парка Kruger в ЮАР, а для приобретения 1/4 доли дома на Мадейре нужно будет заплатить 120 тыс. долл. Имеется и более дорогие предложения, к примеру 1/4 доли роскошной виллы с яхтой на Лазурном Берегу Франции может обойтись в полмиллиона евро.
В случае если комплекс еще строят, возможно заплатить лишь начальный взнос и взять рассрочку на два-три года. Действительно, во время кризиса специалисты не рекомендуют вкладываться в строящиеся проекты, тем более что готового фракционного жилья на рынке достаточно.
Тайный рынок
Не смотря на то, что в Европе уже много фракционной недвижимости, но в сознание массового потребителя эта схема в том месте начала входить совсем сравнительно не так давно. Ну а на русском рынке о ней фактически ничего не известно. К примеру, на выставке недвижимости «Домэкспо» (на которой, к слову сообщить, зарубежная недвижимость полностью вытеснила русского) вам, вероятнее, не удастся отыскать компанию, которая реализовывает фракционные объекты либо хотя бы знает, что это такое.
Обстоятельство в том, что посредникам тяжело отыскать себе место при аналогичной схеме продаж, а сами управляющие компании, предлагающие такие объекты, пока не добрались до русского рынка. Однако посредством Интернета подыскать долевую курортную недвижимость не составит особенного труда. Достаточно ввести в поисковой совокупности fractional property либо private residence club.
В теории самой привлекательной страной для приобретения фракционной собственности являются США — из-за разнообразия и обилия предложения, и большого понижения цен на рынке. Но гражданам России приходится не забывать о визовом факторе: американское консульство полностью непредсказуемо, и добрая половина приглашенных вами друзей в полной мере смогут остаться без визы.
Пожалуй, самый разумным вариантом для россиянина есть приобретение доли собственности на виллу, расположенную в жилом комплексе на берегу моря одной из государств-членов Евросоюза — в Испании (включая Канарские острова), Франции, Греции либо на Кипре. А тех, кто довольно часто посещает европейские столицы, может заинтересовать приобретение доли собственности на номер в апарт-отеле. Первый фракционный отель был открыт оператором Marriott в 2003 г. под брендом Grand Residences в английском районе Мейфэр.
Послесловие
Концепция фракционного владения охватывает все новые сферы рынка товаров класса люкс. Сейчас в долевую собственность возможно приобрести не только элитную недвижимость, но и предметы роскоши — суперкары, самолеты, яхты а также произведения искусства. Экономический кризис стал причиной переоценке сокровищ.
Для многих «второй дом» стал непозволительной роскошью, но отказываться от своих привычек никто не желает. Все больше американцев и европейцев разглядывают сейчас фракционную схему владения как наилучшую возможность сохранить либо улучшить собственный стиль судьбы намного дешевле, чем при «старомодном» единоличном владении. Нет сомнения, что непременно эта схема будет по преимуществу оценена и россиянами, каковые также обожают пожить красиво и не желают за это переплачивать.
Справка
Популярность фракционного владения в Соединенных Штатах растет в геометрической прогрессии. Достаточно заявить, что, в соответствии с итогам недавнего изучения PriceWaterhouseCoopers, каждая шестая американская семья желала бы приобрести «второй дом» в долевую собственность. Такое приобретение рассматривается американцами как настоящая возможность для среднего класса вести жизнь миллионеров на протяжении отдыха.
Создатель: Петр Чернов
Цены и Недвижимость
Прекрасная судьба. Серия 1 (2014) @ Русские сериалы
