Галс-девелопмент сбалансирует портфель недвижимости
Глава фирмы "Галс-Девелопмент" Сергей Калинин поведал порталу "РБК-Недвижимость" о возможностях развития формата апартаментов в Москве, замыслах компании выйти на рынок жилья экономного класса, и поделился прогнозами коммерческой рынка недвижимости и развития жилья столицы.
— В Москве деятельно начинается формат апартаментов, что занимает уже громадный процент от общего объема новостроек. Депутаты Московской думой решили разобраться с этим новым явлением в столице. Как, по вашему точке зрения, будет развиваться рынок апартаментов?
— Да, вправду, сейчас статус апартаментов в Российской Федерации никак законодательно не прописан. Государство уже вспоминает о том, как решить вопрос с налогообложением арендного бизнеса, о выводе его из тени. Когда данный вопрос будет решен, то, думаю, в возможности 3-4 лет формат апартаментов будет пользуется большим спросом как раз из-за минимальной нужной инфраструктуры для реализации этих проектов, и минимальных затрат на градостроительное обеспечение.
Апартаменты, помимо этого, смогут решить ответственную задачу создания мобильного фонда жилья в Российской Федерации. Глава горадминистрации Москвы Сергей Собянин неоднократно сказал, что человек обязан жить в том месте, где работает. Апартаменты именно призваны решить данный ответственный вопрос, среди них и существующую в области и Москве проблему с маятниковым трафиком из дома на работу и обратно.
Аренда будет пользуется спросом, а в то время, когда законодательно будут прописаны налогообложение и контроль арендного бизнеса, такие проекты начнут деятельно развиваться а также смогут занять до 10-15% от всего жилого фонда. Это обычная обстановка, которая существует везде в западных государствах. Наряду с этим никто не сооружает ни школ, ни садиков рядом с апартаментными комплексами.
Лишь представьте, что для обеспечения социнфраструктурой апартаментов в "Москве-Сити" необходимо строить еще 30-этажную школу с детским поликлиникой и садом. Это нонсенс! У апартаментов нет функции постоянного жилья.
Данный формат прежде всего должен быть мобильным жилым фондом. Но без Москвы и поддержки государства данный рынок не покажется.
Отечественные проекты находятся только в пределах Садового кольца либо в особенном деловом кластере — "Москва-Сити".
— Что может погубить данный формат?
— на данный момент апартаменты продаются с дисконтом в 10-15%. В случае если же любой проект апартаментов в Москве обременить обязательством строительства социальной инфраструктуры, то его себестоимость увеличится на 30-40%. Это, непременно, сделает строительство таких проектов нерентабельным для инвесторов и формат апартаментов отомрет как класс.
В случае если у апартаментов будет такая же цена, как у и жилья, то клиент, конечно, выберет привычный и понятный формат, в частности жилье.
— Кто берёт апартаменты в Москве?
— Мы реализуем проекты апартаментов в бизнес-элитном классе и классе в центре Москвы. У нас имеется четкий портрет клиентов этого формата. В большинстве случаев, это мужчины от 30 до 40 лет, бизнес-леди, обладатели собственного бизнеса. Для них в большинстве случаев это не первое жилье.
Семьи отечественных клиентов в большинстве случаев живут за городом или в громадной квартире, но наряду с этим им необходимо быть поближе к работе либо центру либо легко мобильнее.
— Ваша компания традиционно занималась девелопментом коммерческой недвижимости и жильем бизнес- и элитного класса. Планирует ли "Галс-Девелопмент" заняться и строительством квартир экономного класса?
Мы собираются до конца 2013 года купить два надела земли под строительство около 200 тыс. кв. метров жилья на каждом
— Да, мы собираются до конца 2013 года купить два надела земли под строительство около 200 тыс. кв. метров жилья на каждом. Нас интересуют участки в "ветхой" Москве, Новой Москве или Подмосковье неподалеку от МКАД на западе, северо западе и-севере для постройки жилья бизнес- и эконом-класса. Вероятнее, мы будем реализовать малоэтажное монолитное и наряду с этим недорогое жилье.
на данный момент ведутся активные переговоры по нескольким площадкам. В случае если собственникам удастся подготовить всю разрешительную документацию на постройку, то в ближайшие пара месяцев мы уже сможем завершить сделки. Мы желаем сбалансировать отечественный портфель недвижимости. У нас имеется проекты в коммерческой недвижимости, в жилой элитной и в бизнес-классе, но наряду с этим у нас отсутствуют проекты экономного класса, и мы желаем войти в данный сегмент.
С позиций прибыли эти проекты менее занимательны, но с позиций портфеля проектов это удешевит отечественные кредиты и разрешит стремительнее оборачивать деньги.
— Другими словами главная цель — сбалансировать портфель проектов?
У компании имеется долговременное моделирование до 2025 года
— Да, сейчас мы быстро собрали громадной портфель жилых проектов. на данный момент мы сдали в эксплуатацию SkyLight, у нас появился стабильный арендный доход, и мы приобрели проект "Искра" -около 200 тыс. кв. м площади коммерческой недвижимости. Через 3-4 года он будет в завершающей стадии, и тем самым мы сбалансируем портфель по годам сдачи. У нас каждый год должен быть пул завершаемых и начинаемых проектов. К сожалению, в 2013 году у нас нет проектов, каковые мы завершаем.
Эта неприятность еще посткризисных 2009 и 2010 годов. Дабы подобная неприятность не показалась в будущем, нам нужно разглядывать горизонты планирования на 5-7 лет, так, дабы ежегодно сдавались и запускались новые проекты.
У компании имеется долговременное моделирование до 2025 года, и в нем четко видно, сколько необходимо сделать каждый год для отечественных акционеров.
Как я сказал ранее, а также мы готовимся к приобретению проекта в экономклассе, что разрешит в долговременной возможности выстраивать денежный итог. Мы и дальше будем брать жилые и коммерческие проекты, каковые будут трудиться как на тактику, так и на стратегию. Основное — не переборщить.
Тут нельзя собрать портфель, как в свое время, под сто проектов и наряду с этим ничего не развивать. Я считаю, что большой уровень управляемости для любой большой девелоперской компании — это 15-20 проектов.
— В какие конкретно сегменты вы еще собираетесь выходить?
— Складская недвижимость пока не занимательна отечественной компании. Торгового сегмента у нас в портфеле до тех пор пока достаточно. У нас на данный момент большие площади торговой недвижимости в "Москве-Сити". Быть может, в случае если мы реализуем в этом либо следующем году развлекательный центр "Лето", то взглянуть на данный сегмент более пристально.
Вероятнее, по окончании проектов в эконом-классе мы запустим еще один проект в бизнес-классе в Москве.
— Какие конкретно районы для развития вам занимательны? Как вы смотрите на программу по редевелопменту промышленных территорий столицы и на Новую Москву?
— Мы всегда ведём переговоры со столичными властями и с компаниями-инвесторами по различным площадкам. Так, к примеру, нам увлекателен проект редевелопмента территории ЗИЛа. Это увлекательная и перспективная площадка, действительно, рассчитанная на долгую возможность. Быть может, мы войдем в том направлении с проектом строительства квартир бизнес-класса.
Другие промзоны нам пока не очень увлекательны.
В случае если сказать о Новой Москве, то возможности развития данной территории будут видны не раньше чем через год, в то время, когда будет решены вопросы с территориальным планированием и Генпланом присоединенных территорий. Лишь затем будет ясно, куда и какую транспортную и коммунальную инфраструктуру планируется подводить. До тех пор пока имеется лишь "лоскутное" видение развития данной территории.
Сейчас нет ясного понимания развития этих территорий, мы не можем приобрести тысячу гектаров и заявить, что тут в возможности будет город-сад, исходя из этого мы крайне осторожно наблюдаем на Новую Москву.
— Как изменятся цены на жилую недвижимость Москвы в текущем году?
— Я прогнозирую, что в течение 2013 года сохранится тренд последних лет — небольшой рост цены квадратного метра в пределах 12-15% в год, и в предстоящей возможности он кроме этого продолжится. Рост прежде всего связан со узостью предложения и стабильными доходами населения на столичном рынке.
— Каким вам видится развитие офисного рынка Москвы? Согласно точки зрения многих аналитиков, рынок сейчас затоварен…
Количество рыночного предложения офисной недвижимости еще может увеличиться на 30% в течение пяти лет
— По коммерческой недвижимости в прошедшем сезоне ставки оставались на одном уровне, доходность объектов кроме этого не изменилась. Мы прогнозируем, что в текущем году обстановка на рынке офисной недвижимости будет развиваться в этом же русле. Никаких драматических трансформаций на офисном рынке столице не предвидятся.
Мы видим, что в возможности количество рыночного предложения офисной недвижимости еще может увеличиться на 30% в течение пяти лет. Одновременно с этим мне думается, что ставки аренды в долговременной возможности расти не будут и не изменятся. Они и без того хорошие.
При средней ставке аренды в 700 долл. за 1 кв. м в Москве в полной мере возможно строить и держать рентабельность бизнеса. Легко необходимо мочь трудиться с издержками: себестоимостью строительства, другими инструментами и эксплуатацией.
на данный момент нет бума роста в экономике, соответственно, нет и никаких предпосылок для какого-либо важного роста ставок в офисном сегменте.
Справка:
ОАО "Галс-Девелопмент" (прошлое наименование — "Совокупность-Галс") создано в 1994г. для управления и консолидации активами АФК "Совокупность" в сфере строительства и недвижимости. На данный момент это диверсифицированная компания, трудящаяся на рынке недвижимости России и СНГ. Бизнес-направления компании — девелопмент, управление строительством и проектами, управление объектами и активами недвижимости.
Главными акционерами являются ОАО "Банк ВТБ" (51,24%) и АФК "Совокупность" (27,6%); около 18% акций компании находится в свободном обращении.
Чистый убыток группы ОАО "Галс-Девелопмент" за 2012 год по западным стандартам денежной отчетности (МСФО) уменьшился на 68% если сравнивать с 2011 годом и составил 1 млрд 109 миллионов рублей. Консолидированная выручка за отчетный период выросла практически в 14 раз — до 10 млрд 104 миллионов рублей. Операционная прибыль в 2012 году составила 3 млрд 655 миллионов рублей., увеличившись более чем в 6 раз если сравнивать с показателем за 2011 год.
Убыток до налогообложения составил 229 миллионов рублей., сократившись в 13 раз против показателя в 2 млрд 962 миллионов рублей. годом ранее.
Сергей Велесевич
Об авторах
Сергей Калинин "Галс-Девелопмент" Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Проекты \
